【正文】 1．某物業(yè)大廈環(huán)境文化建設(shè)某物業(yè)大廈的自身環(huán)境和人文環(huán)境構(gòu)成某物業(yè)大廈環(huán)境文化。（1）環(huán)境文化建設(shè)的目標(biāo)是大廈文明、潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好、資源質(zhì)量良好、資源合理利用，達成良性的循環(huán)，形成環(huán)保意識。（2）我們將環(huán)境文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中。2．某物業(yè)大廈行為文化建設(shè)某物業(yè)大廈是一個高檔次的物業(yè)，針對人們文化素質(zhì)高的特點，我們?nèi)鎸?dǎo)入了CI形象管理，作為宣傳與提高大廈的聲譽，我們采取了以往的成功經(jīng)驗，全面要求與引導(dǎo)員工及業(yè)主/租戶“行有規(guī)范、動有準(zhǔn)則”，開展有效的形象管理，具體做法有：如舉辦體育健身活動，以組團單位之間開展友誼比賽等項目活動。（3）與旅行社聯(lián)系，管理處不定期組織大廈業(yè)主/租戶廣州郊外游（具體景點另定）增強雙方的理解、溝通。同時，文化建設(shè)制度本身也傳達著某物業(yè)大廈作為一個文化匯集型物業(yè)的個性化文化內(nèi)涵。（1）我們將制訂《某物業(yè)大廈文化手冊》，通過該手冊對大廈文化的思想和行為進行誘導(dǎo)和軟性約束。（2）設(shè)立大廈文化部，專職組織開展大廈的各種文化活動，如開展：大廈環(huán)保日、優(yōu)質(zhì)服務(wù)日、愛國家、愛大廈評比日等一系列有序的組織活動。（3）對各種文化活動加以制度規(guī)范、落實、跟蹤，包括制定活動的時間、地點、內(nèi)容、方式、程序等。4．某物業(yè)大廈精神文化建設(shè)精神文化是某物業(yè)大廈文化建設(shè)的核心，是某物業(yè)大廈全體成員精神觀、價值觀、道德觀等文化精神觀的重要生成途徑。如入伙儀式、鑰匙交接儀式、升國旗儀式、給黨過生日、“十?一”愛國征文活動等。（2）設(shè)置大廈物業(yè)管理咨詢點，開展各種形式的主題講座，主題演講，樹立某物業(yè)大廈的文化觀。（3）辦好墻報、宣傳欄、宣傳類的方針政策，傳播環(huán)保、征兵、計劃生育、兒童免疫等方面的信息。（4）辦某物業(yè)大廈內(nèi)部刊物，對某物業(yè)大廈物業(yè)管理針對性的傳播，對大廈業(yè)主/租戶各組團單位進行有酬投稿征文活動。5元/月?m2，商業(yè)部分5元/月?m2，），報經(jīng)物價部門審批后，向業(yè)主/用戶收取管理服務(wù)費，并由公司總經(jīng)理及管理中心經(jīng)理負責(zé)。（二）應(yīng)業(yè)主/用戶的要求：提供系列的專項或特約服務(wù)，管理中心、服務(wù)中心明碼標(biāo)價，由業(yè)主/用戶自愿委托與付費，收費原則上保本微利，由管理中心組織安排。（三）根據(jù)廣州市人民政府發(fā)穗府[1995]152號文件精神，開發(fā)建設(shè)單位一次性拔給物業(yè)管理公司用以購置大廈管理配套的用品（具）、消防面具、保安用品、綠化工具、清潔工具及用品等的費用為：按慣例做法是開發(fā)商按物業(yè)總建筑面積每平方米3元一次性向物業(yè)管理公司提供。（四）開發(fā)建設(shè)單位所委托管理的經(jīng)營場地，如車場等，其收益按除去維護費用、公共分?jǐn)傎M用及交稅后按7:3分成，即開發(fā)建設(shè)單位占7成；物業(yè)管理公司占3成。（五）管理服務(wù)費的收支預(yù)測：接管后第一周年是虧損的，第二周年力爭平衡，第三周年后略有結(jié)余。管理費收入預(yù)測（細表）（第一周年，暫按入住率70%）序號月入住宅物業(yè)管理費5元/2885402商業(yè)：12300m212300m25元/m23321003汽車位：200（按7：3分成）200600/位50%30%=18000元單車保管費收入：10015=1500元摩托車保管費收入：10040=4000元（維持平衡，不分成）（車輛保管費分成）75220元（車輛保管費不分成）117220元項目收年收入1住宅：22900m2229001。m290%=30915元商業(yè)用途部分物業(yè)80%=49200元車輛保管費2160001800048000單車保管費收入：10015=1500元摩托車保管費收入：10040=4000元（維持平衡，不分成）103615元序號月出基本工資59400022250福利、保險294024414045（不含電梯、空調(diào)、智能化系統(tǒng)等設(shè)備的維護保養(yǎng)費）行政辦公費6480063300清潔保潔費7440082300（含工具、肥、農(nóng)藥及盆景的更換等費用）治安綜合費54000109200不可預(yù)見費29160127824稅金81360合計1658772說明：1．以上收支合計物業(yè)公司第一年虧損：252132元（車保費不分成）。2．在管理的第三年車場保管費收入5：5分成，物業(yè)管理公司所得部分用以彌補管理費的不足。維修基金的建立根據(jù)建設(shè)部、財政部（建住房[1998]213號）印發(fā)文件精神及《廣東省物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定以及廣州市國土房管局[2000]118號文件（2000年5月12日）《廣州市物業(yè)維修基金管理暫行辦法》中大有關(guān)規(guī)定，為了保證房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的正常運行，解決在物業(yè)管理實際操作過程中，經(jīng)常由于業(yè)主與物業(yè)管理公司在物業(yè)的共用部分及共用設(shè)施設(shè)備方面的維修責(zé)任不清，維修費用不能解決，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，須建立維修基金，據(jù)該大廈的建設(shè)特點，該項基金的建立辦法如下：商品房預(yù)售許可證在1998年10月1日前核發(fā)的，購房者應(yīng)依照國家建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定按購房款2%繳交物業(yè)管理維修基金。在維修基金不足使用時，由物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算上報給大廈業(yè)主或上級主管部門，由大廈業(yè)主按大廈的建筑面積再次向其主管部門申請劃撥。（二）維修基金的管理1．維修基金的存儲：維修基金應(yīng)當(dāng)在銀行專戶存儲，專款專用。閑置的維修基金使用所產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。（三）維修基金的使用維修基金是用于新建物業(yè)保修期滿后，房屋共用部位公共設(shè)施設(shè)備的翻新以及更新的基金，該項基金的使用具有以下要求：1．專項存儲、?？顚Ｓ?、嚴(yán)禁挪作他用。3．大修、更新、改造工程結(jié)束后及時結(jié)算，公布帳目。某物業(yè)管理規(guī)章制度第一節(jié)愛大廈立公約共執(zhí)行大廈美怡心神愛環(huán)境護草茵舉止佳典雅真睦近鄰義與信助公益尊師生軍警民魚水情危與難皆挺身公有物惜如金害蟲滅臟物扔黃賭消毒品禁重安全講文明道與德親力行總則：愛國家愛大廈立公約共執(zhí)行熱愛國家，熱愛我們國家五千年悠久的文明，才能更加熱愛自己的辦公大廈。環(huán)境篇愛環(huán)境護草茵舒適、寧靜、文明的大廈環(huán)境能夠凈化人的心靈。協(xié)作篇舉止佳典雅真睦近鄰義與信大廈各單位之間的相互協(xié)作是建立新型和諧的辦公環(huán)境的重要因素。社會篇助公益尊師生公共篇危與難皆挺身愛護公物，珍惜如金，形成良好的公共行為規(guī)范，是大廈良好形象的有力保障。某物業(yè)大廈的用戶都要培養(yǎng)良好的道德情操，將一切毒品、毒源堅決地拒之門外。二、大廈裝修管理為了確保大廈和公共設(shè)施的安全，加強用戶室內(nèi)裝修工作的管理，凡承擔(dān)大廈用戶室內(nèi)裝修的施工單位及人員以及委托裝修的業(yè)主與使用人必修遵守下列規(guī)定：1．申報程序凡欲進行室內(nèi)裝修的?。ㄓ茫?，應(yīng)提前一周向管理中心申報。2．裝修范圍（2）不準(zhǔn)擅自鑿除樓面，地面裝修不準(zhǔn)擅自用缸磚、大理石以及其它超重材料，地面裝修厚度不得超過10毫米；3．施工期間的管理（2）凡進行室內(nèi)裝修的用戶要當(dāng)天清運余泥（如在大廈內(nèi)亂堆放則予罰款200元，并要在當(dāng)天清理干凈），到時不理，勸無效，拖延一天罰50元，拖延二天管理中心將負責(zé)清運，所花費用由保證金扣除。否則，如因火災(zāi)殃及其他用戶或公共設(shè)施，施工單位及業(yè)主（用戶）要作一切賠償，以及負一切責(zé)任。（5）不得改變或損壞原有房屋的結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不得改變房屋和配套設(shè)施的使用功能，如有損壞要恢復(fù)原狀，直到管理中心或有關(guān)部門滿意為止。（8）裝修完工時，必須通知管理中心，管理中心派出人員觀察有否違反申請的審批要求，現(xiàn)場及公共場地是否有余泥和遺留雜物，如果達到各項要求，而裝修期間無其它違反記錄，經(jīng)管理中心有關(guān)人員簽字，即可辦理保證金免息退還如有違反根據(jù)記錄從保證金扣除，余下金額無息退還交款人。裝修初驗可由經(jīng)理助理負責(zé)；（2）管理中心經(jīng)理抽查20%；2．對業(yè)主（使用人）從事裝修時有違章行為，沒有得到整改或糾正之前，不能進行驗收；3．正式驗收合格后，管理中心經(jīng)理助理負責(zé)收回“裝修許可證”及“出入證”，對聲明遺失證件的，在驗收表中注明，同時注銷該戶辦理裝修人員“出入證”手續(xù)；4．裝修人員在施工過程中如有違章行為，管理中心將依據(jù)有關(guān)條款，從保證金中扣除罰款。經(jīng)常檢查防火安全工作，糾正消防違章，整改火險隱患。沾有油墨和易燃物品的紙張等在有蓋的鐵桶里，并及時清理，機器周圍不準(zhǔn)堆放可燃物品；嚴(yán)格維護消防自動報警系統(tǒng)的設(shè)備，定期進行測試檢查，保證設(shè)備完好；大廈內(nèi)存有物品的地方，有人活動的地方，公共場所、樓層間、機房、電房、辦公室等部位視不同情況配備輕便式手提的消防滅火器材；學(xué)習(xí)消防知識，掌握簡易的滅火方法，發(fā)生火災(zāi)應(yīng)及時報警或告知管理中心，積極撲救；凡違反本規(guī)定的，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定予以處罰。2．電梯司機人員要有良好的職業(yè)道德和責(zé)任心，受過技術(shù)培訓(xùn)，掌握電梯基本知識，能操縱電梯和排除故障，能發(fā)現(xiàn)異常問題并具有處理緊急事故的能力。3．按規(guī)定使用電梯，做好電梯的維修保養(yǎng)記錄和日常的例行檢查，保證電梯正常運行和使用年限。4．經(jīng)常檢查送層、起動、換速、平層、消號、開關(guān)門的速度完全觸板動作是否正常，有問題及時維修保養(yǎng)。5．電梯轎廂、廳門口保證清潔，地槽內(nèi)無雜物，以保持開閉。6．廳、橋門全關(guān)閉后，才能起動電梯，在門外不得用手扒啟。7．電梯載荷要均勻，中間停放為宜，以免橋廂傾斜。8．當(dāng)天運行完畢后，須將電梯轎廂停在基站，切斷電源開關(guān)，熄滅照明燈，關(guān)好廳門。9．停用七以上的電梯，再啟動使用時須全面檢查各部位情況。10．在電梯機房工作，進行部件清掃，抹油或擠加潤滑油時，應(yīng)切斷電源開關(guān)。11．檢查鋼絲繩必須在轎廂停止運行情況下進行。12．進入電梯底坑工作，先檢查井底是否潮濕，以免觸電。13．電梯機房要清潔、通風(fēng)，有防止老鼠進入的措施；除電梯維修人員、消防人員外，任何人不得進入，機房內(nèi)的設(shè)備非電梯維修人員不得操作。電梯內(nèi)求救警鈴，電風(fēng)扇必須保持工作狀態(tài)，以免緊急時無法求救及導(dǎo)致窒息。16．因維修、保養(yǎng)、正常停用等任何停梯，應(yīng)在一樓掛牌告示。六、大廈安全保衛(wèi)管理規(guī)定為了搞好某物業(yè)大廈的安全保衛(wèi)防范工作，創(chuàng)造一個安定的工作和生活環(huán)境，依據(jù)國家法規(guī)和地方政府的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)定：（一）大廈的單位必須遵守國有法律和政策、法令，不得從事非法經(jīng)營活動。（三）大廈內(nèi)所有單位必須服從管理中心的管理，接受物業(yè)管理人員的監(jiān)督。（五）商場經(jīng)營必須遵照消防法規(guī)，重視安全防火工作，商場安全保衛(wèi)管理實行治安責(zé)任制度，出租人、承租人均為安全防火責(zé)任人，必須與公安派出所或管理中心簽訂安全防火責(zé)任書。七、地下停車場管理規(guī)定（一）內(nèi)部管理規(guī)定1．停車場車管員必須24小時值班，建立健全各項管理制度和崗位職責(zé)，并將管理制度、崗位責(zé)任人姓名、照片、停車場負責(zé)人、營業(yè)執(zhí)照、收費標(biāo)準(zhǔn)懸掛在停車場出入口明顯位置。3．停車場一般設(shè)三名工作人員，一人登記收費，二人指揮車輛出入和停放。車輛號牌應(yīng)與行駛證相符，待辦車輛應(yīng)與待辦證明相符。3．車輛停放后，司機須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶走貴重物品，車管員沒有幫司機保管物品的義務(wù)。5．進場車輛和司機要保持場內(nèi)清潔，禁止在場內(nèi)亂丟垃圾與棄置雜物，禁止在場內(nèi)吸煙。7．禁止超過停車場限高的車輛、集裝箱以及漏油，漏水等病車進入停車場。八、摩托車、自行車的保管規(guī)定摩托車、自行車的保管有月保和臨保兩種方式，兩者的管理規(guī)定有所不同。摩托車、自行車月保的管理1．需辦理月保的車主先到停車場院收費處辦理登記，繳交月保費用，月保號牌。臨保號牌分兩個相同的號碼牌，一個掛在臨保車輛上，另一個給車主隨身攜帶，作為取車憑證；3．車輛停放后，車主需收費處繳交臨保費用；4．臨保車輛離場時，車主需交回號牌，車管員核對無誤后放行。九、大廈水泵房管理規(guī)定1．值班人員應(yīng)對水泵房進行日常巡視，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的開關(guān)應(yīng)置于自動位置。4．泵房每星期由分管負責(zé)人打掃一次，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔。6．按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)；7．保證水泵房的通風(fēng)、照明，以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。未經(jīng)管理中心經(jīng)理，部門主管的許可，非工作人員不得入內(nèi)。3．值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的批示情況；嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。配電房設(shè)備的倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。對于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過電話，口頭通知或某物業(yè)向用戶作出解釋。7．做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇，鼠等小動物進入配電房。十一、大廈空調(diào)機房管理規(guī)定1．空調(diào)機房平時應(yīng)上鎖，鎖匙由值班空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，禁止非工作人員入內(nèi)。3．空調(diào)機運行時，值班人員應(yīng)按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常，應(yīng)及時調(diào)整處理，并做好記錄。6．每半年對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng)，確保機組的良好運行。2．保證機房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機房內(nèi)懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。3．保證機房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和車工具掛于顯眼處。16