【正文】 否正常高效運(yùn)作的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。、公寓、商業(yè)各部分所占制管理份額，使其使用者能公平地負(fù)擔(dān)樓宇管理的支出。因?yàn)橹挥辛己玫臋C(jī)制加上訓(xùn)練有素的員工才能保證物業(yè)管理公司的良好運(yùn)作，保證提供的是高水準(zhǔn)，高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。，這是一項(xiàng)龐大、繁重、專(zhuān)業(yè)、細(xì)致的工作，需要專(zhuān)業(yè)清潔公司來(lái)配合進(jìn)行此項(xiàng)業(yè)務(wù)。 。，能夠得到合理賠償，同時(shí)也可以減低物業(yè)管理處的風(fēng)險(xiǎn)，保證物業(yè)管理出更好的運(yùn)營(yíng)。機(jī)電設(shè)備資料：機(jī)電設(shè)備出廠合格證；機(jī)電設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)（要求中文）；機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。，工程部經(jīng)理應(yīng)根據(jù)《物業(yè)交接報(bào)告》和《物 業(yè)交接備忘錄》的內(nèi)容負(fù)責(zé)催辦。、表格目錄 《移交接收工作流程》《物業(yè)交接協(xié)議書(shū)》《物業(yè)交接備忘錄》《物業(yè)交接報(bào)告》《工程交接表格匯總表》《工程交接備忘錄統(tǒng)計(jì)表》《房屋建筑工程質(zhì)量 保證書(shū)》《移交接收遺留問(wèn)題催辦通知單》《工程圖紙資料目錄》《圖紙資料文件交接清單》《業(yè)戶資料交接清單》《鑰匙交接清單》《設(shè)備交接清單》《備品備件交接清單》《工具儀表交接清單》《設(shè)備保修單位資料清單》《設(shè)備運(yùn)行試驗(yàn)紀(jì)錄》《房屋驗(yàn)收記錄表》《庭院設(shè)施交接表》《公共照明設(shè)施交接表》《變（配）電室設(shè)備交接表》《樓層配電箱交接表》《電梯設(shè)備交接表》《供暖系統(tǒng)交接表》《制冷機(jī)組交接表》《空氣處理機(jī)（新風(fēng)機(jī)）組交接表》《風(fēng)機(jī)盤(pán)管交接表》《給排水系統(tǒng)交接表》《消防水系統(tǒng)交接表》 《消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)交接表》《消防排煙系統(tǒng)交接表》《智能化控制中心交接表》《綜合布線系統(tǒng)交接表》《安防監(jiān)控中心交接表》《通信系統(tǒng)交接表》《有線電視系統(tǒng)交接表》《網(wǎng)絡(luò)寬帶系統(tǒng)交接表》《市政能源表底數(shù)記錄表》《業(yè)戶能源表底數(shù)記錄表》《天然氣調(diào)壓箱交接表》 制定節(jié)約能源管理計(jì)劃 公司將按項(xiàng)目情況制定節(jié)約能源管理計(jì)劃和相應(yīng)實(shí)施的制度和表格。、參數(shù)、狀態(tài)?！鴮?duì)照明系統(tǒng)的合理性進(jìn)行分析。當(dāng)能源費(fèi)出現(xiàn)大幅變動(dòng)時(shí)需及時(shí)予以分析原因，做出合理解釋。B、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)工作，培養(yǎng)員工嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，環(huán)保節(jié)能意識(shí)，鼓勵(lì)員工提出合理化建議，推進(jìn)和提高工程師的工作質(zhì)量，提高效率。編訂物業(yè)整體保養(yǎng)修復(fù)計(jì)劃，包括長(zhǎng)期為修建議。 制定各項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)日常監(jiān)督及培訓(xùn)，不斷提高工作效率及服務(wù)水平。 除按所擬定制管理計(jì)劃執(zhí)行日常工作外，并以承租人之角度，檢討婁玉之設(shè)計(jì)和設(shè)施，提出有關(guān)之改善意見(jiàn)，以達(dá)至高水平物業(yè)之要求。是物業(yè)管理的基礎(chǔ)管理之一。工程管理要保證這些系統(tǒng)始終處于一種良好的運(yùn)作狀態(tài)?；A(chǔ)管理物業(yè)設(shè)備資料包括三類(lèi)：設(shè)備原始資料：如設(shè)備出廠合格證書(shū)，操作使用說(shuō)明，驗(yàn)收資料，設(shè)備安裝積極構(gòu)圖，設(shè)備的登記表等。設(shè)備管理資料：如運(yùn)行記錄，運(yùn)行月報(bào)。良好的資料檔案管理可以為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理等提供資料信息依據(jù)，也是工程管理人員豐富管理經(jīng)驗(yàn)的重要手段。管理標(biāo)準(zhǔn)：如保修程序，信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)、考核及獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)等。一是為設(shè)備管理職能的實(shí)施提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn)；二是為設(shè)備的技術(shù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基本的依據(jù)和手段。管理工作制度：主要有運(yùn)行管理制度，巡視制度，安全管理制度，值班制度。同時(shí)，設(shè)備的合理使用和安全操作也是減少維修損失，延長(zhǎng)設(shè)備壽命的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。可以制定《 安全員工安全遵守10 條》 ；建立設(shè)備安全管理措施，對(duì)一些特殊或具有危險(xiǎn)性的設(shè)備需設(shè)計(jì)和安裝必要的安全保護(hù)措施；實(shí)行持證上崗制度。設(shè)備的計(jì)劃修理以設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理為依據(jù)的，同時(shí)也要求負(fù)責(zé)工程管理人員有較豐富的經(jīng)驗(yàn)?！?給排水：冷熱水泵，熱交換機(jī)▲ 設(shè)備：建筑紅線以?xún)?nèi)暖通、給排水、強(qiáng)弱電設(shè)備由市政、電信單位自管的設(shè)備和線路除外，如：A 、市政熱力設(shè)備和管線B 、市區(qū)屬供電局的供電設(shè)備線路C 、市政天然氣管道和設(shè)備D 、給水市政總表為界▲ 開(kāi)發(fā)商與市政有協(xié)議的遵照協(xié)議執(zhí)行，如：A 、以有線電視機(jī)房為界B 、網(wǎng)絡(luò)、電話等根據(jù)前期開(kāi)發(fā)與電信的協(xié)議?！?水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：國(guó)家規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)▲ 監(jiān)測(cè)項(xiàng)目：對(duì)哪些指標(biāo)進(jìn)行化驗(yàn)▲ 水質(zhì)監(jiān)測(cè)方式方法：由誰(shuí)進(jìn)行水質(zhì)監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)的方法▲ 水質(zhì)分析：根據(jù)監(jiān)測(cè)指標(biāo)分析水質(zhì)情況，制定相應(yīng)措施和預(yù)案▲ 加藥程序：定期或不定期，周期多長(zhǎng)，何時(shí)添加▲ 監(jiān)測(cè)分析周期：對(duì)于水質(zhì)進(jìn)行檢測(cè)的時(shí)間要求，一個(gè)月或兩個(gè)月▲ 企業(yè)實(shí)際市場(chǎng)品牌和知名度的信息反饋▲ 企業(yè)的技術(shù)力量和測(cè)試儀器的完備先進(jìn)程度▲ 公司總體評(píng)定：資格審定，企業(yè)實(shí)力和信譽(yù)4 . 3 電梯維保方案▲ 安全資格認(rèn)證：電梯專(zhuān)業(yè)維修保養(yǎng)公司應(yīng)具有當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局簽發(fā)的有資質(zhì)許可證?！?巡檢周期：電梯維保公司每15 天對(duì)電梯進(jìn)行檢驗(yàn)、維修、保養(yǎng)以保證電梯的安全運(yùn)行。 弗朗明歌”高服務(wù)水平，建議物業(yè)最少五年進(jìn)行一次翻新工程，其中包括墻面翻新，地磚及少量的設(shè)備更新維修工程；而最少每十年必須進(jìn)行一次性的全物業(yè)大型翻新工程，其中將包括外墻的翻新及物業(yè)內(nèi)部的改善工程的實(shí)施，如提升電梯的功能，定期性的檢查物業(yè)建筑，將更可避免物業(yè)因建筑結(jié)構(gòu)而引致的危險(xiǎn)。物業(yè)公司公司針對(duì)“力旺，弗朗明歌”之設(shè)備配套情況，于日后之管理中，將按照如下規(guī)定實(shí)施有關(guān)之保養(yǎng)計(jì)劃。表一：設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃細(xì)則保養(yǎng)時(shí)間保養(yǎng)期限系統(tǒng)名稱(chēng)保養(yǎng)內(nèi)容具體時(shí)間根據(jù)工作安排制定各樓暖氣截門(mén)除銹加黃油做到每個(gè)截門(mén)必須加黃油，并關(guān)閉開(kāi)啟一次對(duì)有滴漏現(xiàn)象的截門(mén)，更換盤(pán)根或密封墊，做到截門(mén)沒(méi)有滴漏現(xiàn)象。 對(duì)停暖保養(yǎng)的項(xiàng)目檢查。 對(duì)暖氣局部不熱的進(jìn)行維修。一周 打掃泵體表面衛(wèi)生，做到盡可能擦除出泵體本色。二周泵房打掃泵房衛(wèi)生兩周水箱 打掃水箱表面衛(wèi)生，打掃水箱同地面整潔無(wú)雜物，水箱盡量要擦出本色。 領(lǐng)班負(fù)責(zé)更換紫外線燈管（紫外線燈管使用2000小時(shí)需更換）一周截門(mén)、水閥 清洗截門(mén)，水閥表面衛(wèi)生，做到盡可能的擦出本色。 給截門(mén)、水閥除銹上黃油。保養(yǎng)時(shí)間保養(yǎng)期限系統(tǒng)名稱(chēng)保養(yǎng)內(nèi)容具體時(shí)間根據(jù)工作安排制定一周消防泵 手自動(dòng)試運(yùn)轉(zhuǎn)，檢查電機(jī)嗓音，運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。 給泵體加油，消防泵加黃油，從油封益處為好。 調(diào)整皮帶松緊度，做到松緊度要適中。一周配電室 對(duì)配電窒配電柜和泵房開(kāi)關(guān)柜除塵。 檢查儀表是否正常。 各個(gè)緊固螺絲須檢查是否有松動(dòng)的。 檢查消火栓按鈕外觀好壞，做記錄。 水帶接頭聯(lián)接是否牢固，做記錄。一月電視機(jī)房對(duì)講系統(tǒng)門(mén)禁系統(tǒng) 打掃機(jī)房衛(wèi)生，做到機(jī)房整潔無(wú)雜物。 檢查線路是否有松動(dòng)的。6每年（7月）更換減速器及緩沖器油7每年（12月）檢查限速器、轎門(mén)驅(qū)動(dòng)電機(jī)、擺桿、各軸承磨損情況，鋰基脂，導(dǎo)靴襯套更換；清洗導(dǎo)航油污及塵土；檢查 引輪繩槽磨損情況；檢查再生回路、充電回路、安全回路；檢查減速器潤(rùn)滑油清潔度和性能，齒輪磨損情況及清洗軸承；安全檢查（運(yùn)行中停電試驗(yàn)）三、各項(xiàng)管理服務(wù)指標(biāo)承諾（應(yīng)符合國(guó)家示范住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)）1. 房屋完好率：98%2. 房屋零修、急修及時(shí)率：100%3. 維修工程質(zhì)量合格率：100%4. 管理費(fèi)收繳率：90%以上5. 綠化完好率：99%6. 清潔保潔合格率：99%7. 道路完好及使用率：100%8. 化糞池、雨水井、污水井完好率：100%9. 排水管明暗溝完好率：100%10. 道路完好率（庭院燈、樓道燈）：98%11. 停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)完好率：100%12. 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及雕塑、小品完好率：99%13. 小區(qū)治安案件發(fā)生率：%14. 消防設(shè)施設(shè)備完好率：100%15. 火災(zāi)發(fā)生率：016. 違章處理率：100%17. 住戶投訴率：%18. 投訴處理率：100%19. 管理人員培訓(xùn)合格率：98%20. 住戶回訪率：100%21. 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意率：95%以上第五部分 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（管理類(lèi)）一、 組織規(guī)范1. 組織機(jī)構(gòu)健全。3. 管理處應(yīng)制訂年度工作計(jì)劃和三年或五年戰(zhàn)略規(guī)劃，制訂一定時(shí)期內(nèi)的企業(yè)方針、目標(biāo)，并進(jìn)行有效的宣傳，使全員熟知。2. 辦公桌椅擺放整齊，辦公人員離開(kāi)辦公位時(shí)，應(yīng)將椅子歸位。3. 打印機(jī)、復(fù)印機(jī)整潔，無(wú)散亂紙屑。4. 辦公區(qū)域禁止進(jìn)食，公共辦公區(qū)域禁止吸煙。工牌佩戴在左胸處，工作吊牌懸掛于胸前。頭發(fā)干凈，發(fā)式整齊，男士禁止留長(zhǎng)發(fā)。（二）（文件資料管理） ，所有文件、記錄標(biāo)識(shí)清晰，存放整齊，分類(lèi)合理，方便檢索，能保證在三分鐘內(nèi)取閱。、工程檔案資料齊全、管理完善。，設(shè)置借閱權(quán)限，借閱手續(xù)完備。，所有文件夾應(yīng)該設(shè)置標(biāo)識(shí)。，設(shè)置合同清單，并注明合同有效期限。（三）品質(zhì)管理，定期進(jìn)行內(nèi)部審核。（四）CI管理 、人員、設(shè)備設(shè)施應(yīng)有符合規(guī)定的標(biāo)識(shí)。（六）倉(cāng)庫(kù)管理，分類(lèi)標(biāo)識(shí)，容易領(lǐng)取，質(zhì)量不確定的物資應(yīng)隔離存放。、滅火器材和防暴燈具。，定期盤(pán)點(diǎn)，保證帳物相符。（七）資產(chǎn)管理，定期對(duì)所有資產(chǎn)全部實(shí)物盤(pán)點(diǎn)，保證帳帳相符和帳物相符。（八）安全管理，負(fù)責(zé)緊急安全事物的處理，其相關(guān)人員和緊急聯(lián)系電話應(yīng)予以公布。消防通道禁止堆放物品。，原則上每50平方米至少應(yīng)配備1具2公斤滅火器，不足50平方米的，按50平方米計(jì)算。（十）鑰匙管理，鑰匙應(yīng)加以標(biāo)識(shí)，分類(lèi)保管。（十一）業(yè)主財(cái)產(chǎn)管理1. 對(duì)業(yè)主委托管理的鑰匙、房屋、資金、資料、物品等應(yīng)辦理相關(guān)接收和領(lǐng)取手續(xù)，明確責(zé)任，妥善保管。2. 食堂的設(shè)備、設(shè)施做到無(wú)灰塵、無(wú)油漬、無(wú)臟水、無(wú)雜物。4. 餐、廚具要擺放整齊，工作服，工作鞋等要統(tǒng)一擺放。6. 食品擺放整齊，生熟食品分開(kāi)擺放。8. 餐具應(yīng)按規(guī)定消毒后方可使用，消毒后的餐具不能有污跡、水印等。10. 食堂工作人員應(yīng)具有健康證，每年至少進(jìn)行一次體驗(yàn)。三、信息管理1. 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)建立內(nèi)部和外部專(zhuān)業(yè)網(wǎng)頁(yè)，用以隊(duì)內(nèi)管理和地、對(duì)外宣傳。2. 建立信息管理制度，物業(yè)服務(wù)中心設(shè)立專(zhuān)門(mén)崗位負(fù)責(zé)信息的收集和傳遞。4. 重大的質(zhì)量事故，突發(fā)事件、業(yè)主投訴必須在一個(gè)工作日內(nèi)通報(bào)給相關(guān)部門(mén)或人員。6. 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)加強(qiáng)與同行業(yè)的交流，每年至少組織兩次外部交流活動(dòng)。8. 物業(yè)管理、物業(yè)資產(chǎn)、物業(yè)人事軟件資料應(yīng)及時(shí)更新與維護(hù)，其內(nèi)容至少應(yīng)2個(gè)月更新一次。新聘人員應(yīng)通過(guò)筆試、面試或現(xiàn)場(chǎng)操作合格后方可錄用。專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員持證上崗率達(dá)到100%，管理人員物業(yè)管理證持有率達(dá)到80%。，所有員工都應(yīng)接受職業(yè)安全培訓(xùn)。，制訂相應(yīng)的培訓(xùn)計(jì)劃，并落實(shí)和實(shí)施，保證所有人員沒(méi)季度接受培訓(xùn)的時(shí)間不少于8小時(shí)，并實(shí)施考核。，相關(guān)人員應(yīng)接受相應(yīng)培訓(xùn)，能熟練使用軟件辦公。，鼓勵(lì)員工開(kāi)展各種管理、服務(wù)和技術(shù)創(chuàng)新活動(dòng)、物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)確保每年度有超過(guò)3項(xiàng)在內(nèi)布管理，業(yè)主服務(wù)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的創(chuàng)新措施得以有效應(yīng)用。2. 嗚咽管理項(xiàng)目?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)立業(yè)主意見(jiàn)箱。4. 建立24小時(shí)接聽(tīng)電話制度，接聽(tīng)業(yè)主保修、求助、投訴等，并做好相關(guān)記錄。6. 物業(yè)管理項(xiàng)目至少每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析，對(duì)調(diào)查中所反映的問(wèn)題采取相應(yīng)措施進(jìn)行改進(jìn)。及時(shí)反饋和處理業(yè)主投訴，所有投訴應(yīng)在收到信息之日起2個(gè)工作日內(nèi)反饋給業(yè)主，并不斷跟進(jìn)=反饋處理結(jié)果。9. 物業(yè)管理項(xiàng)目至少半年公布一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支情況。六、 居家、商務(wù)服務(wù)1. 服務(wù)人員服務(wù)及時(shí)、不拖沓，赴約提前到達(dá)時(shí)間不超過(guò)5分鐘，遲到最遲不應(yīng)超過(guò)2分鐘。3. 對(duì)顧客的資料，物品、現(xiàn)金應(yīng)有明確收交記錄。5. 零修、急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%（隨即抽樣值）。七、 遺留問(wèn)題1. 在接管一月內(nèi)，對(duì)重大遺留問(wèn)題有解決的方案。八、 經(jīng)營(yíng)管理1. 物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)開(kāi)展與物業(yè)有關(guān)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展各種生活配套服務(wù)項(xiàng)目及公共配套設(shè)施代理經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)等。3. 保安元行為用語(yǔ)規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、值勤文明、訓(xùn)練有素、認(rèn)真負(fù)責(zé)。5. 保安員每周至少一次身體素質(zhì)訓(xùn)練，一次業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，應(yīng)達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)1825歲2635歲36歲以上百米15秒17秒20秒三千米16分17分20分標(biāo)準(zhǔn)俯臥撐30個(gè)25個(gè)20個(gè)突發(fā)事件處理協(xié)助正常處理獨(dú)立正確處理獨(dú)立正確處理二、內(nèi)務(wù)管理，擺放整齊，標(biāo)識(shí)清楚，電器設(shè)備電力充足，不影響正常使用。，并保存記錄。，整個(gè)小區(qū)安全防范有一個(gè)較封閉或有效的管理體系/。、意外傷害、非法機(jī)會(huì)、在逃通緝犯等行之有效的處理辦法，對(duì)相關(guān)技能應(yīng)能把握。、易識(shí)別性和其行為舉止的管理。，有明確的限速標(biāo)志。、=進(jìn)出有憑據(jù)或車(chē)車(chē)進(jìn)出要登記的封閉管理，對(duì)紙制憑據(jù)和電子憑據(jù)至少保持1個(gè)月的追溯根據(jù)。，車(chē)位、交通線路、出入口規(guī)劃合理。，移交清晰。六、消防管理，定期進(jìn)行檢查，并有保存總結(jié)資料。，可隨時(shí)啟用，嚴(yán)禁挪為他用。（參照緊急事件處理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)）趕到現(xiàn)場(chǎng)，各崗位能熟練地按照規(guī)定的滅火流程投入滅火工作、。1只/10m2大量電器或帶電設(shè)備場(chǎng)所，如配電房等干粉、鹵代烷、二氧化碳型滅火器1只/10m2補(bǔ)充說(shuō)明：A ．車(chē)庫(kù)滅火器配置基準(zhǔn)數(shù)量應(yīng)在配置基準(zhǔn)上增加30 ％。C 一個(gè)滅火器配置場(chǎng)所內(nèi)的滅火器不應(yīng)少于2 只，每個(gè)設(shè)置點(diǎn)的滅火器不宜多于5 只。7 ．每個(gè)小區(qū)必須備有消防斧頭、消防扳手、鐵