【正文】 處職責(zé)范圍：1） 負(fù)責(zé)對小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；2） 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理；3） 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4） 管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5） 制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計(jì)劃，定期對所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。12） 協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。協(xié)助配合街道居委會(huì)，派出所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動(dòng)人口、消防、車輛、通訊等工作。工程部職責(zé)范圍：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)?？蛻舨柯氊?zé)范圍：處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。二、人員編制計(jì)劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，詳細(xì)之人員編制情況請參閱管理費(fèi)成本測算。分項(xiàng)管理指標(biāo)：序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實(shí)施措施1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實(shí)行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。3維修工程質(zhì)量合格率100%100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪。5綠化完好率95%98%以上建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。7道路完好率及使用率95%以上100%實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。14火災(zāi)發(fā)生率1%以下0組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對火災(zāi)隱患及時(shí)處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。16業(yè)主有效投訴率與處理率2%以上95%以上1%以下100%以人性化管理，按照政策、法規(guī)規(guī)定，依法管理，建立業(yè)主/業(yè)主投訴及時(shí)跟蹤解決，回訪并記錄入檔。18維修服務(wù)回訪率95%以上100%對有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿意的問題進(jìn)行整改。前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計(jì)思路和業(yè)主的層次需求，從物業(yè)管理的角度對設(shè)施設(shè)備日后維護(hù)保養(yǎng)及業(yè)主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準(zhǔn)備物業(yè)管理方案，為接管打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對康寧小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。通過宣傳講授有關(guān)知識(shí)，并組織部分康寧小區(qū)業(yè)主參觀學(xué)習(xí)，以求取得良好的社會(huì)效果，為日后管理工作的開展打下基礎(chǔ)?？祵幮^(qū)的驗(yàn)收與接管程序如下：成立驗(yàn)接小組制訂驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及處理方案接管移交手續(xù)書審查資料、圖紙、親臨現(xiàn)場逐項(xiàng)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，做好記錄，督促整改。（一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理 管理處內(nèi)部檢查工作為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。（2） 管理處各部門主管負(fù)責(zé)分管工作的周檢。 用戶報(bào)修處理工作規(guī)程盡快處理用戶的報(bào)修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。（2） 工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。 用戶投訴處理工作確保用戶的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解決。（2） 被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。 服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保用戶對服務(wù)的滿意。（2） 管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。（4） 工程維修人員負(fù)責(zé)對有償維修服務(wù)進(jìn)行計(jì)費(fèi)。 社區(qū)文化活動(dòng)管理管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)之中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。（2） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。 突發(fā)事件或異常情況處理確保管理處轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。（2） 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。（4） 其他員工應(yīng)聽從上級領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。（2） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理在緊急情況下負(fù)責(zé)應(yīng)急事件的全面處理。 （1） 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 （3） 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （5） 物業(yè)主任負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。值班機(jī)電工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、記錄及異常情況的報(bào)告。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。（1） 中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對上述工作的檢查監(jiān)督。 中控室設(shè)備操作確保消防設(shè)備、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)操作之安全性，正確性。 中控室設(shè)備維修保養(yǎng) 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。（2） 工程部主管對維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改工作。（3） 管理處物業(yè)主任對轄區(qū)消防工作全面負(fù)責(zé)。（1） 中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。（3） 義務(wù)消防隊(duì)員負(fù)責(zé)火場滅火。（四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理對康寧小區(qū)公共設(shè)施機(jī)電運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)作，具體主要工作內(nèi)容如下： 運(yùn)行組：保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄。搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。（五）治安管理１、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理通過制定護(hù)衛(wèi)員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保護(hù)衛(wèi)員自身素質(zhì)的提高，自覺維護(hù)護(hù)衛(wèi)工作的正常運(yùn)行。（2） 護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。２、護(hù)衛(wèi)員儀容儀表要求及用語規(guī)范保證護(hù)衛(wèi)員有良好形象、精神風(fēng)貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。（2） 當(dāng)班護(hù)衛(wèi)班長負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語規(guī)范。（1） 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)護(hù)衛(wèi)員的軍體培訓(xùn)及考核。（3） 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長負(fù)責(zé)檢閱、考評護(hù)衛(wèi)隊(duì)員整體軍體素質(zhì)。（1） 熟悉本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主情況。（3） 嚴(yán)格執(zhí)行來訪人員登記制度。（5） 協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。巡邏崗工作監(jiān)視和巡查管轄區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。（2） 巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。（4） 當(dāng)值班長負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。中控室崗位工作監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運(yùn)行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時(shí)能及時(shí)處理。（2） 負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。（4） 聽從中控室工程師工作安排。（6） 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。 住宅區(qū)室內(nèi)部分清掃服務(wù)安排：　?、僭绯?：00－10：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。②下午13：30－17：30擦抹扶手、電子門、信報(bào)箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設(shè)施。清運(yùn)垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗?！　、蹖π^(qū)的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。（七）園林綠化管理對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作安排：（1）每天上午6：30－9：30澆水。　 對小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容：　?。?）整形造形：6次/年　?。?）施肥：春秋各一遍　?。?）澆水：因時(shí)因地制宜澆水，澆水時(shí)間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。　?。?）補(bǔ)缺：視缺苗情況及時(shí)補(bǔ)缺。小區(qū)業(yè)主車輛持固定保管卡進(jìn)出小區(qū)，小區(qū)外來車輛持臨時(shí)保管卡進(jìn)出小區(qū)停車場?！　。?）當(dāng)司機(jī)開啟車窗遞上固定保管卡后，確認(rèn)業(yè)主車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛?cè)霑r(shí)間及其他應(yīng)填項(xiàng)目，交還給業(yè)主后人車放行。（4）當(dāng)遇到公安、警察、政府部門執(zhí)行公務(wù)的車輛進(jìn)入時(shí)，查證后放行，并迅速作好登記。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時(shí)間，交還給業(yè)主后立即開啟擋車器?！　。?）在收卡驗(yàn)證收費(fèi)后，迅速在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確填寫有關(guān)內(nèi)容。（九）房屋管理對康寧小區(qū)的日常房管事務(wù)管理，按照公司物業(yè)管理理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范運(yùn)行。8：30－9：30巡視。14：00－15：30學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、整理檔案。16：30－17：30走訪、回訪?！　。?）對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進(jìn)行處理。C、發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行。 （十）物業(yè)管理工作抽查與考核管理　　建立公司對管理處物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程，驗(yàn)證服務(wù)質(zhì)量是否符合規(guī)定的要求。抽檢小組成員負(fù)責(zé)抽檢工作的實(shí)施。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目錄）一、公司辦公室工作：公司組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)： 1）公司組織結(jié)構(gòu)示意圖 2）管理部門職責(zé)3）辦公室主任職責(zé)、權(quán)限4）辦公室人事主管工作職責(zé)5）辦公室文秘工作職責(zé)6）文員工作職責(zé)7）接待員工作職責(zé)8）汽車司機(jī)工作職責(zé)9）門衛(wèi)工作職責(zé)