【正文】 中心管理制度4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定工作程序、標(biāo)準(zhǔn)：1）消防滅火流程2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程3）撥打“119”電話報(bào)警程序4）消防水槍、水帶操作規(guī)范5）電氣線路防火安全規(guī)范6）消防栓使用規(guī)范7）手提滅火器使用規(guī)范8）管理處消防器材配置規(guī)定9）關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進(jìn)行演練的規(guī)定10）關(guān)于消防安全組織情況表質(zhì)量記錄、表格：1）消防中心值班記錄2）消防器材檢查表十二、社區(qū)文化組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)：1）社區(qū)活動(dòng)負(fù)責(zé)人職責(zé)2）社區(qū)活動(dòng)工作人員職責(zé)3）救生員職責(zé)4）票務(wù)員職責(zé)5）門衛(wèi)職責(zé)6）醫(yī)務(wù)人員職責(zé)規(guī)章制度、規(guī)定：1）社區(qū)活動(dòng)工作人員紀(jì)律2）娛樂活動(dòng)室管理規(guī)定3）卡拉OK室管理規(guī)定4）桌球室管理規(guī)定5）乒乓球室管理規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范：1）文體活動(dòng)的組織2）社區(qū)宣傳工作規(guī)定3）文化娛樂活動(dòng)中心清潔工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法1） 員工綜合考核、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量記錄、表格：1）社區(qū)活動(dòng)設(shè)施、設(shè)備清單2）社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃申報(bào)表3）社區(qū)活動(dòng)登記表4）社區(qū)活動(dòng)記錄、質(zhì)量檢驗(yàn)表5）文化娛樂活動(dòng)中心清潔工作日檢表6）文娛活動(dòng)中心有償服務(wù)記錄7）社區(qū)活動(dòng)工作人員崗位職責(zé)8）文化娛樂活動(dòng)中心作息時(shí)間表十三、物業(yè)接管、入住制度、規(guī)定和工作程序1）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序3）小區(qū)接管驗(yàn)收程序4）公共設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗(yàn)辦法5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定6）業(yè)主入住前的籌備工作7）業(yè)主入住程序8）房屋保修工作程序質(zhì)量記錄、表格1）房屋接管驗(yàn)收表2）房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表4）樓宇接管資料移交清單5）業(yè)主入住登記表6）業(yè)主家庭情況登記表7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗(yàn)房表 。第五部分 物業(yè)管理制度（目錄）　為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 經(jīng)理?yè)?dān)任抽檢小組組長(zhǎng)，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。D、發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格的，填寫糾正措施報(bào)告?！　、填寫意見轉(zhuǎn)呈表　　B、發(fā)現(xiàn)維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。　　房管服務(wù)內(nèi)容：　?。?）跟蹤監(jiān)督：日常3遍/天，入伙期間8小時(shí)/天　　（2）巡視：日常2遍/天，入伙期間8小時(shí)/天（3）走訪：3次/月，1遍/月　　房管日檢項(xiàng)目：　　?。?）裝修巡視?。?）投訴接待?。?）違章檢查　（4）車輛管理?。?）治安?。?）清潔?。?）綠化?。?）維修?。?）機(jī)電設(shè)備　（10）社區(qū)活動(dòng)（11）員工宿舍?。?2）內(nèi)容巡視房管日檢處理方法：　　?。?）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)主的反饋意見。15：30－16：30巡視。9：30－11：30跟蹤監(jiān)督。具體管理方式如下： 每天工作安排：上午8：00－8：30處理業(yè)主申報(bào)投訴。（3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī)定處理下一輛車的放行。如果是臨時(shí)保管卡，核查進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，如果沒有超過半小時(shí)，開啟道閘放行，如果超過半小時(shí)，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘放行。　　車輛出崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛駛出住宅區(qū)道口擋車器時(shí)，即上前立正并請(qǐng)司機(jī)交還保管卡，并核對(duì)車牌號(hào)。　?。?）當(dāng)司機(jī)開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發(fā)給司機(jī)臨時(shí)停車保管卡，并在《車輛出入登記表》上準(zhǔn)確記錄車輛情況后，引導(dǎo)車進(jìn)入停車場(chǎng)。具體管理方式如下：　　車輛進(jìn)崗：　?。?）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時(shí)，駛近道口擋車器（道閘）時(shí)，應(yīng)立即走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮?！　。?）殺蟲：1遍/周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅（八）車輛管理對(duì)小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)?！　。?）除雜草：中耕1遍/季，平時(shí)1遍/天，下雨天除外。（2）每天上午9：30－12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉，每天下午14：00－16：00殺蟲、補(bǔ)缺、保潔，16：00－18：30澆水。④13：00－17：30清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對(duì)小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時(shí)循環(huán)一遍。　?、谏衔?：30將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺(tái)和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對(duì)中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥?！　∽≌瑓^(qū)室外部分清掃服務(wù)安排：　　①早晨6：00－8：00清掃道路、草地、公共場(chǎng)地、停車場(chǎng)各一遍。清潔墻面，清掃天面，清潔水池，清運(yùn)雜物。（六）清潔管理對(duì)小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時(shí)時(shí)保潔服務(wù)。（5） 保障消防電話的暢通。（3） 負(fù)責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。（1） 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控及錄像。（5） 隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對(duì)工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。（3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。（1） 熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個(gè)崗位處理疑難問題。（6） 在大門做好人、車分道的把關(guān)工作。（4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。（2） 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。４、門衛(wèi)值班崗工作通過對(duì)轄區(qū)進(jìn)出人員的控制，確保轄區(qū)的安全。（2） 護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)護(hù)衛(wèi)隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。（3） 護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)檢查和考評(píng)３、護(hù)衛(wèi)員軍事培訓(xùn)通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的護(hù)衛(wèi)員隊(duì)伍。（1） 護(hù)衛(wèi)員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。（3） 護(hù)衛(wèi)經(jīng)理/隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)管轄區(qū)治安工作的管理。（1） 護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及轄區(qū)內(nèi)正常秩序維護(hù)。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 維修組：負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。巡視設(shè)備房和設(shè)備運(yùn)行情況，做好巡查記錄。（4） 樓管員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)維修警戒。（2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對(duì)迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)主生命財(cái)產(chǎn)安全。（2） 工程部主管對(duì)上述工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。 防火管理 建立行之有效的消防管理安全體系，保證住宅區(qū)內(nèi)用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。（1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 中控室護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。（4） 管理處物業(yè)主任負(fù)責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。（2） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。（三）消防管理 中控室設(shè)備運(yùn)行管理確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、護(hù)衛(wèi)閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 操作使給排水設(shè)備性能穩(wěn)定，保證正常運(yùn)行。 （4） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理負(fù)責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 （2） 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 （二）給排水設(shè)備及水景管理 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 應(yīng)急分隊(duì)工作規(guī)程（1） 由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊(duì)，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。（3） 護(hù)衛(wèi)員負(fù)責(zé)安全防范，工程人員負(fù)責(zé)水電供應(yīng)及搶修。（1） 管理處應(yīng)進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負(fù)責(zé)搶救現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。（3） 管理處其他部門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。（1） 客戶部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并具體組織實(shí)施。（5） 管理處項(xiàng)目經(jīng)理助理對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。（3） 樓管員負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好各項(xiàng)費(fèi)用的催繳工作。（1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。（3） 管理處負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。（1） 管理處負(fù)責(zé)對(duì)用戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。（3） 工程部主管負(fù)責(zé)維修監(jiān)督，對(duì)“維修服務(wù)項(xiàng)目表”以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行評(píng)審。（1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報(bào)修，并傳達(dá)至工程部。（3） 總公司實(shí)施不定期巡檢。（1） 管理處樓管員負(fù)責(zé)轄區(qū)各項(xiàng)工作的日檢。簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案簽訂物業(yè)保修方案二、日常管理運(yùn)作階段的管理對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。（二） 做好驗(yàn)收接管工作在管理公司對(duì)康寧小區(qū)充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。提前對(duì)業(yè)主進(jìn)行物業(yè)管理宣傳為了更好地實(shí)施將來對(duì)康寧小區(qū)的管理，我們把對(duì)業(yè)主的宣傳作為前期介入的一項(xiàng)重要工作。一、前期介入階段的管理（一） 介入、合理規(guī)劃針對(duì)小區(qū)實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè)，另一方面，緊密結(jié)合康寧小區(qū)的實(shí)際情況，提前準(zhǔn)備管理方案，提交詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報(bào)告。第四部分 日常物業(yè)管理運(yùn)作日常物業(yè)管理階段是物業(yè)公司實(shí)施公共設(shè)備設(shè)施管理與業(yè)主