【正文】 ，調(diào)控指向越來(lái)越清晰的時(shí)候，2022 年的土地市場(chǎng)無(wú)疑將繼續(xù)成為調(diào)控的重中之重。其中，加大對(duì)普通商品住房用地的供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)將再次成為我市土地出讓的重點(diǎn)。土地集約化管理將在土地日益稀缺的情況下繼續(xù)加強(qiáng)。在出讓手段中所采取的招拍掛方式逐步被市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商所接受的同時(shí)，2022 年將對(duì)以往土地出讓多采取的掛牌和拍賣方式進(jìn)行探索性的拓展，招標(biāo)也許將成為 2022年土地出讓的新模式。在 2022年12月，市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于落實(shí)普通商品住房建設(shè)用地計(jì)劃的通知》中明確規(guī)定出各區(qū)域的出讓數(shù)量，2022 年市內(nèi)四區(qū)將出讓普通商品住房用地 400畝，嶗山、城陽(yáng)和黃島區(qū)各 200畝。但這些對(duì)土地整體價(jià)格的影響不大。 山東路、海爾路、香港中路、城陽(yáng)、西海岸都是今年的焦點(diǎn)。 2022年，海爾路片區(qū)有嶗山國(guó)際花園、檀香灣、海爾康庭、良辰美景、嘉煌幾年來(lái)，香港中路一直是青島樓市的樣板區(qū)域，而今年它憑借鼎盛時(shí)代、青島世紀(jì)名人廣場(chǎng)、凱悅中心、萬(wàn)邦中心、東海路 9號(hào)等多個(gè)超高層項(xiàng)目，奪取市場(chǎng)各方的目光；而西海岸片區(qū)的隆海海韻麗都、匯智廣場(chǎng)、達(dá)利廣場(chǎng)、福瀛海灣新城、山海景園、澤潤(rùn) 如同一枚硬幣的正反面，熱點(diǎn)片區(qū)的崛起也值得我們思考。 35毫無(wú)疑問(wèn)，在 2022年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)，片區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)展開(kāi)，必將催生新的操盤手法、推廣模式，給購(gòu)房者提供新的居住模式。4．外地大鱷，集體發(fā)力 “狼終于來(lái)了”，綠城、寶龍、萬(wàn)科、上實(shí)、和記黃浦，2022 年一個(gè)個(gè)重量級(jí)的開(kāi)發(fā)商魚貫而入。2022 年外地開(kāi)發(fā)商的影響僅僅表現(xiàn)在心理上，而 2022年，外地開(kāi)發(fā)商要真刀真槍地投入青島市場(chǎng)。 但從萬(wàn)科的運(yùn)作速度來(lái)看，卻又不得不認(rèn)同。2022 年底，綠城理想之城也已開(kāi)工，一個(gè)四千多畝的項(xiàng)目，已經(jīng)開(kāi)始在李滄東部逐步綻放。因此，2022年新的外地企業(yè)突然宣布進(jìn)入青島也將是不足為奇。無(wú)論是綠城、萬(wàn)科均不諱言今后將在青島乃至山東有更大的發(fā)展。 5．品質(zhì)地產(chǎn)，高奏凱歌 如果說(shuō)品質(zhì)是中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)真正直立行走的起步點(diǎn)，那么，2022 年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)展示給我們的，將是一個(gè)回歸產(chǎn)品品質(zhì)的身影。買房的目的不僅僅是為了居住，而是向獲得舒適型和高品質(zhì)的居住條件過(guò)渡，通過(guò)居住品質(zhì)改變生活品質(zhì)。在百姓日漸理性的置業(yè)目光里，一個(gè)比實(shí)力、重品質(zhì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加清晰起來(lái)。 372022年，東海路 9號(hào)、天泰領(lǐng)秀城、萬(wàn)科理想之城等樓盤在品質(zhì)地產(chǎn)都在尋找自己的作為。目前開(kāi)發(fā)商拿地越來(lái)越困難，而國(guó)家又鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)節(jié)能、省地型住宅，因此，開(kāi)發(fā)商靠大量拿地、增加建設(shè)量獲取利潤(rùn)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只能通過(guò)提高住宅品質(zhì)來(lái)提高利潤(rùn)率。同時(shí)，品質(zhì)地產(chǎn)不僅能夠得到消費(fèi)者認(rèn)可，也可以帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的總體提升。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)最敏感的風(fēng)向標(biāo)。業(yè)內(nèi)專家表示，降價(jià)的背后有著深刻的市場(chǎng)原因，前幾年當(dāng)?shù)氐男￠_(kāi)發(fā)商，建設(shè)的散亂樓盤，隨著中央今年關(guān)于房地產(chǎn)新政組合拳的逐步落地，郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷的市場(chǎng)沖擊和感受要比市區(qū)強(qiáng)烈的多。這就是由快速擴(kuò)張向理性發(fā)展回歸；由盲目模仿向差異化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展；商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)起云涌，新城建設(shè)日臻完善；高標(biāo)準(zhǔn)的大盤時(shí)代悄然而至；終結(jié)房地產(chǎn)的市場(chǎng)38價(jià)格統(tǒng)一穩(wěn)步上升的歷史，出現(xiàn)的是區(qū)域性的有升有降的局面。 7．宏觀調(diào)控持續(xù)繼 2022年 12月份建設(shè)部下達(dá)房地產(chǎn)若干領(lǐng)域仍需調(diào)控的最后通牒后，不久便傳出大戶型住宅征稅、各地填報(bào) 90平方米以下住宅比例上報(bào)建設(shè)部等諸多消息。 就中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳出的消息來(lái)看，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理引導(dǎo)和有效調(diào)控，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，依然是 2022年的重要任務(wù)。 從幾年的調(diào)控政策來(lái)看，整體的宏觀層面到具體的微觀操作層面基本都已涉及，而對(duì)于相關(guān)政策在具體執(zhí)行過(guò)程中是否到位卻沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)籌的考量。 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭來(lái)看，土地資源的有限性，使得完全依靠增加供應(yīng)來(lái)抑制房?jī)r(jià)的想法落空。 39另外，調(diào)控寶馬還是調(diào)控公交車成為 2022年宏觀調(diào)控的一個(gè)新亮點(diǎn)。兩條腿要獨(dú)立并行向前發(fā)展，不能交叉在一起，也不能一條腿短。 2022年，外資銀行人民幣業(yè)務(wù)的放開(kāi)，使得本已競(jìng)爭(zhēng)激烈的金融市場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)趨向白熱化狀態(tài)，包括剛剛在我市開(kāi)設(shè)分行的東亞銀行，目前青島已經(jīng)擁有三家外資銀行。 盡管 2022年宏觀調(diào)控已經(jīng)向外資購(gòu)房宣判死刑，但外資涌入國(guó)內(nèi)進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱情卻難以阻擋。 而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，商品房預(yù)售條件進(jìn)一步提高，土地交易中付款方式愈加重要，開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力面臨更大考驗(yàn)，而收緊銀根進(jìn)一步限制了傳統(tǒng)貸款融資方式。股權(quán)融資和資本市場(chǎng)融資或?qū)殚_(kāi)發(fā)商殺出一條融資的生路，但無(wú)法破解融資難題的一大批開(kāi)發(fā)商最終難免被迫出局。從近幾年情況來(lái)看，青島高端樓盤大多集中在沿海一線，出現(xiàn)了海信新天地、領(lǐng)世華府等一批樓盤，在品質(zhì)提高的同時(shí)也不斷挑戰(zhàn)人們對(duì)于價(jià)格的心理預(yù)期。首先，從市場(chǎng)整體情況來(lái)看，2022 年是青島樓市轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)的一道分水嶺。 其次，萬(wàn)科、綠城等一流房地產(chǎn)企業(yè)在青島北部的樓盤，雖然在位置上略微遜色，但其操盤理念、開(kāi)發(fā)水平、營(yíng)銷思路相對(duì)比較先進(jìn)，吸引一批高端客戶的目光，從而沖擊高端住宅市場(chǎng)。其實(shí)在 2022年下半年，我市高端住宅市場(chǎng)已經(jīng)形成了剪刀差，那就是市場(chǎng)供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)與市場(chǎng)容量的停步不前之間存在缺口。 2022年 9月，青島首批 2宗普通商品住房的上市，猶如一條鲇魚在島城房地產(chǎn)市場(chǎng)上掀起波瀾。進(jìn)入 2022年，由于普通商品住房用地在土地出讓合同中約定了開(kāi)發(fā)建設(shè)日期，并且規(guī)定超過(guò)合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可向受讓人征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20％以下的土地閑置費(fèi)；兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的將無(wú)償回收土地使用權(quán)。 2022年，在青島首批推出的普通商品住房中，開(kāi)發(fā)商在配套設(shè)施上做足了文章，供暖的加入就讓身居北方的廣大市民有了一個(gè)溫暖的居所，從而也使針對(duì)中等收入家庭為目標(biāo)的普通商品住房的品質(zhì)有了較大的提升。普通商品住房對(duì)商品住房市場(chǎng)的沖擊將進(jìn)一步加大，而大量普通商品住房的放量上市也對(duì)二手房市場(chǎng)形成沖擊。 在城陽(yáng)主城區(qū)，萬(wàn)科魅力之城、都霖美景、青特 對(duì)此，城陽(yáng)某項(xiàng)目的一位銷售經(jīng)理認(rèn)為 2022年的城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種正常狀態(tài)，反之有房便不愁賣是一種非完全競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。 開(kāi)發(fā)商坐等從土地增值中獲取利潤(rùn)的時(shí)代真得要漸行漸遠(yuǎn)，地產(chǎn)的利潤(rùn)將更多的表現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)能力的提升，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、品牌運(yùn)作等方面來(lái)挖掘潛力。這一轉(zhuǎn)變的潛臺(tái)詞其實(shí)就是，真正關(guān)注買方的真實(shí)需求，從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的歷史性跨越。12．瘦身戶型，將成主流 從 2022開(kāi)始，群雄逐鹿的青島樓市將有一個(gè)共同的焦點(diǎn)：90 平方米以下的中小戶型，將成為開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)制勝的關(guān)鍵。 業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，基于國(guó)家住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的指引，在 2022年，住宅市場(chǎng)上的土地供應(yīng)及其后的開(kāi)發(fā)都與中小戶型結(jié)緣，中小戶型在樓市中所占份額將越來(lái)越大、在市場(chǎng)供應(yīng)中逐漸成為主流，也是可以預(yù)見(jiàn)的。 44此外，90 平方米以下中小戶型應(yīng)占供應(yīng)總量 70%的政策曾在業(yè)界掀起大戶型越限越走俏的辯論，而建設(shè)部擬對(duì)大戶型征收保有稅不知能否在 2022年成為這一辯論反方的有利論據(jù)。如果這一政策將于 2022年實(shí)施，這將是推動(dòng)90－70規(guī)定落地最有力的殺手锏。　 今 年 下 半 年 ， 青 島 市 出 讓 的 11 塊 普 通 商 品 房 用 地 將 陸 續(xù) 開(kāi) 建 限 價(jià) 房 。 總 面 積 約 90萬(wàn) 平 方 米 ， 建 設(shè) 戶 型 將 以 90 平 方 米 以 下 中 小 戶 型 為 主 ， 完 工 后 將 建 成 約 1 萬(wàn) 套 限 價(jià) 商 品 房 。 　 　 在 這 11 塊 普 通 商 品 房 用 地 中 ， 共 有 5 塊 地 位 于 市 南 、 市 北 兩 區(qū) 。 　 　 這 些 普 通 商 品 住 房 建 成 后 將 全 面 下 調(diào) 銷 售 價(jià) 格 ， 在 2022 年 周 邊 商 品 住 房 銷 售 均 價(jià) 下 調(diào) 20％ 的 基 礎(chǔ) 上 ， 再 適 度 下 調(diào) ， 達(dá) 到周 邊 商 品 房 銷 售 均 價(jià) 的 79％ 。 　 　 另 外 兩 處 商 品 房 用 地 昨 天 也 成 功 出 讓 ， 位 于 四 方 區(qū) 開(kāi) 平 路 南 、 臺(tái) 柳 路 西 地 塊 ， 成 交 價(jià) 為 1690 元 /平 方 米 。 　 　 地 下 停 車 場(chǎng) 不 得 對(duì) 外 銷 售 　 　 9 處 普 通 商 品 房 用 地 在 出 讓 的 附 加 條 件 中 明 確 規(guī) 定 ， 按 照 規(guī) 劃 要 求 配 備 的 地 下 停 車 場(chǎng) 不 得 對(duì) 外 銷 售 ， 產(chǎn) 權(quán) 歸 全 體 業(yè) 主 所 有 。 也 就 是 說(shuō) ， 新 建房 屋 中 ， 90 平 方 米 以 下 的 中 小 戶 型 占 到 總 戶 數(shù) 的 85%。 附 加 條 件 規(guī) 定 了 單 套 建 筑 面 積 及 戶 型 設(shè) 計(jì) 比 例 ： 其 中 建 筑 面 積 為 45 平 方 米 的 占 25％ ； 建 筑 面 積 為 50 平方 米 的 占 50％ ； 建 筑 面 積 為 60 平 方 米 的 占 25％ 。 對(duì) 于 戶 內(nèi) 部 分 對(duì) 臥 室 、 起 居 室 、 走 廊 規(guī) 定為 ， 地 面 采 用 普 通 強(qiáng) 化 木 地 板 (含 踢 腳 線 )墻 面 、 棚 面 刮 兩 遍 膩 子 ， 刷 普 通 乳 膠 漆 。 室 內(nèi) 燈 具 采 用 普 通 節(jié)能 吸 頂 燈 。 衛(wèi) 生 間 、 廚 房 規(guī) 定 為 ， 地 面 鋪 裝 普 通 防 滑 地 磚 。 棚 面 吊 裝 普通 PVC 扣 板 。 廚 房 ： 安 裝 成 品 普 通 操 作 臺(tái) ， 普 通 不銹 鋼 洗 菜 盆 （ 含 龍 頭 ） 等 等 。附 加 條 件 對(duì) 該 項(xiàng) 目 的 戶 型 和 建 筑 面 積 和 所 占 戶 數(shù) 比 例 有 了 明 確 的 要 求 ?！?　 對(duì) 取 地 企 業(yè) 的 要 求 更 具 體　 　 此 次 推 出 的 9 宗 普 通 商 品 住 房 用 地 ， 對(duì) 企 業(yè) 資 質(zhì) 要 求 為 1 號(hào) 、 3 號(hào) 、 4 號(hào) 、 7 號(hào) 、 9 號(hào) 地 塊 的 申 請(qǐng) 人 ， 應(yīng) 當(dāng) 為 山 東 省 內(nèi) 注 冊(cè)的 具 有 三 級(jí) 以 上 （ 含 三 級(jí) ） 房 地 產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 資 質(zhì) 的 公 司 或 企 業(yè) 。 除 此 之外 ， 還 對(duì) 交 納 競(jìng) 買 保 證 金 的 截 止 時(shí) 間 和 具 體 金 額 ， 以 及 各 宗 地 的 掛 牌 起 始 價(jià) 、 增 價(jià) 幅 度 都 對(duì) 企 業(yè) 進(jìn) 行 了 告 知 規(guī) 定 。 其 中 對(duì)486 號(hào) 地 塊 規(guī) 定 確 保 在 2022 年 6 月 底 前 開(kāi) 工 建 設(shè) ， 多 層 應(yīng) 在 2022 年 6 月 底 前 竣 工 ， 高 層 應(yīng) 在 2022 年 底 竣 工 。 第三章 項(xiàng)目地塊 SWOT分析第一節(jié) Swot 分析一 、 優(yōu) 勢(shì)1． 地 段 優(yōu) 勢(shì)“地 段 決 定 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值 ”， 本 項(xiàng) 目 位 處 未 來(lái) CBD， 交 通 方 便 、 地 段 繁 華 ， 生 活 、 工 作 兼 具 便 利 性 。 未 來(lái) ， 這 里 將 形 成 中 央 商 務(wù) 區(qū) ， 該 地 段 也 將 成 為 青 島 市 未 來(lái) 的 鉆 石 地 段 。3． 交 通 優(yōu) 勢(shì)49山 東 路 、 南 京 路 、 延 吉 路 縱 橫 交 錯(cuò) ， 交 通 方 便 。2． 熱 電 廠 就 處 于 本 項(xiàng) 目 的 旁 邊 ， 將 從 視 覺(jué) 上 、 環(huán) 保 上 影 響 到 本 項(xiàng) 目 的 價(jià) 值 。4． 周 邊 大 范 圍 拆 遷 將 形 成 大 量 同 類 項(xiàng) 目 ， 將 對(duì) 本 項(xiàng) 目 形 成 威 脅 。三 、 機(jī) 會(huì) 分 析1． 青 島 的 整 體 經(jīng) 濟(jì) 水 平 的 發(fā) 展50青 島 經(jīng) 濟(jì) 的 高 速 發(fā) 展 ， 為 樓 市 的 發(fā) 展 提 供 了 堅(jiān) 實(shí) 的 基 礎(chǔ) ， 特 別 是 近 兩 年 大 型 項(xiàng) 目 的 陸 續(xù) 進(jìn) 入 ， 讓 人 們 看 到 了 青 島 經(jīng) 濟(jì) 美 好 的前 景 。 初 步 核 算 ， 全 市 實(shí) 現(xiàn) 生 產(chǎn) 總 值 （ GDP） 億 元 ， 增 長(zhǎng) %。 2022 年 ， 青 島 市 引 來(lái) 海 西 灣 造 修 船 基 地 項(xiàng) 目 、 青 島 靈 山 船 業(yè) 公 司 與 韓 國(guó) 現(xiàn) 代 綜 合 商 事 株 式 會(huì) 社 合 資 造 船 項(xiàng) 目 等 大 項(xiàng) 目 ；家 電 產(chǎn) 業(yè) 集 群 裂 變 發(fā) 展 ， 青 島 市 家 電 產(chǎn) 業(yè) 集 群 發(fā) 展 較 為 成 熟 ， 截 至 2022 年 底 ， 我 市 已 有 規(guī) 模 以 上 家 電 企 業(yè) 48 家 ， 家 電 產(chǎn) 業(yè)集 群 實(shí) 現(xiàn) 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 540 億 元 ， 是 六 大 產(chǎn) 業(yè) 集 群 中 產(chǎn) 值 規(guī) 模 最 大 的 集 群 ； 電 子 產(chǎn) 業(yè) 集 群 加 速 形 成 ， 通 過(guò) 本 地 大 品 牌 的 集 群 化 發(fā)展 和 外 地 大 項(xiàng) 目 的 引 進(jìn) ， 截 至 2022 年 底 已 擁 核 心 的 220 余 家 規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 企 業(yè) 和 以 海 爾 科 技 、 高 校 軟 控 、 中 天 信 息 等 企 業(yè) 為骨 干 的 119 家 軟 件 企 業(yè) ； 港 口 產(chǎn) 業(yè) 集 群 快 速 升 級(jí) ， 馬 士 基 、 伊 藤 忠 等 大 批 國(guó) 內(nèi) 外 物 流 企 業(yè) 紛 紛 登 陸 青 島 。3． 青 島 人 均 收 入 水 平 的 提 高51青 島 市 的 人 均 收 入 水 平 增 長(zhǎng) 迅 速 。 城 市 居 民 人 均 可 支 配 收 入 15328 元 ， 增 長(zhǎng) %； 人 均消 費(fèi) 支 出 11945 元 ， 增 長(zhǎng) %； 城 市 恩 格 爾 系 數(shù) （ 即 居 民 家 庭 食 品 消 費(fèi) 支 出 占 家 庭 消 費(fèi) 總 支 出 的 比 重 ） %， 下 降 個(gè)百 分