【正文】 濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期將正處于此階段。③置業(yè)意識(shí)——古往今來(lái)中國(guó)文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。2．項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①項(xiàng)目的自然環(huán)境，在南寧市得天獨(dú)厚：面朝邕江，后有規(guī)劃的一條水系，項(xiàng)目西面有一規(guī)劃的小公園，是較難得的居住用地。3．項(xiàng)目所需投資規(guī)模中等，風(fēng)險(xiǎn)低，利潤(rùn)合理本項(xiàng)目占地 189 畝，其中有 30 畝為電力局預(yù)留辦公用地，實(shí)際住宅開(kāi)發(fā)面積為 159 畝；電力局定向開(kāi)發(fā)的職工住宅約占地 99 畝。本項(xiàng)目定向開(kāi)發(fā)的部分約占總開(kāi)發(fā)量的 63%，有效地降低了項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，更可以以較低的資金投入獲得較豐厚的回報(bào)。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)整個(gè)南寧經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，居民純收入不斷增加，近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直十分火爆，有利于新項(xiàng)目的上馬；南寧大橋的建成，將使項(xiàng)目距離市中心的路程縮短一半，進(jìn)出交通更為便捷，物業(yè)的增值可能性是顯而易見(jiàn)的。30 / 51項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且未來(lái)幾年，如一些黨政機(jī)關(guān)將搬至潘龍區(qū)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)將又有大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)，整個(gè)區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于項(xiàng)目未來(lái)的前景，而且整個(gè)項(xiàng)目的潛在購(gòu)買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)點(diǎn)。一、目標(biāo)市場(chǎng)定位1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2. 民營(yíng)或私營(yíng)企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購(gòu)房和二次換房的需要年齡判斷在 30－45 歲購(gòu)買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。2．項(xiàng)目自然環(huán)境得天獨(dú)厚；3．從項(xiàng)目區(qū)位內(nèi)同類物業(yè)分析得出結(jié)論。（產(chǎn)品定位的具體建議見(jiàn)第七章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺(jué)效果。③總體上來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團(tuán)——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。這里的超前不僅僅是面積問(wèn)題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后至少 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“ 以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開(kāi)，潔污分開(kāi)。正如人們所說(shuō)：“以人為本，就是以孩子為本” 。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時(shí)代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。三、小區(qū)配套設(shè)施建議34 / 51會(huì)所是未來(lái)社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂(lè)場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂(lè)室等休閑活動(dòng)設(shè)施。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場(chǎng)、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。在當(dāng)前以及未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來(lái)越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以35 / 51有更多的突破。一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略依據(jù)本項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“合作開(kāi)發(fā)，整體規(guī)劃、分期實(shí)施、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。整體規(guī)劃這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為 159 畝，但因?yàn)椴捎昧硕喾N建筑形式，因此必須對(duì)地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場(chǎng)需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。其依據(jù)有：①地塊南面環(huán)境、交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便；②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待；③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提升開(kāi)發(fā)公司在南寧市房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。二、項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。詳見(jiàn)表1：《項(xiàng)目總投資估算表》 ，更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 建設(shè)投資估算依據(jù)：? 整個(gè)項(xiàng)目從 2022 年 1 月開(kāi)始，2022 年 12 月底全面完成。? 整個(gè)項(xiàng)目按中、高水平計(jì)算。由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開(kāi)發(fā)（配套及公建中心放在第三期） ，先開(kāi)發(fā)建設(shè)定向開(kāi)發(fā)部分的住宅小區(qū)，后開(kāi)發(fā)建設(shè)外銷商品房住宅小區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目從2022 年 1 月開(kāi)始，至 2022 年 12 月結(jié)束，歷時(shí) 34 年。41 / 51表—2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表（年、季度）四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃項(xiàng)目投資估算項(xiàng)目總投資約為 38042 萬(wàn)元。（2 ）建筑工程費(fèi)參照《廣西省建筑工程單位估價(jià)表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。（4 ）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《廣西省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2022 2022 2022實(shí)施步驟1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4工程前期首期工程二期工程三期工程42 / 51（6 ）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目計(jì)劃總投資：約 38042 萬(wàn)元前期由富凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司出資 2022 萬(wàn)，電力局出資 2200 萬(wàn)啟動(dòng)項(xiàng)目，電力局占股 55%，富凱占股 45%。項(xiàng)目土地購(gòu)置款約 8505 萬(wàn)元（含 30 畝辦公用地款） ，30 畝辦公預(yù)留地的土地購(gòu)置款約 1350 萬(wàn)由電力局承擔(dān)，不計(jì)入項(xiàng)目成本?？鄢?xiàng)目實(shí)際土地款 7155 萬(wàn)元及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用 583 萬(wàn)，項(xiàng)目建設(shè)投資約 28408 萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目一期工程約 52022 平方米，投資約 6968萬(wàn)元，二期約 80000 平方米，投資約 10720 萬(wàn)元，三期約 80000 平方米，投資約 10720 萬(wàn)元。在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況作如下安排： 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批手續(xù)辦妥后，可以項(xiàng)目抵押獲得銀行貸款支持。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》 ，并開(kāi)盤預(yù)售。本項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、配套商業(yè)、車庫(kù)等公建項(xiàng)目。公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園等。一、項(xiàng)目的價(jià)格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 定向開(kāi)發(fā)部分 2200 元/ m 2外銷商品房部分 2500 元/ m 2商業(yè)配套 4000 元/ m 2二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃根據(jù)本報(bào)告的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，確定本項(xiàng)目銷售計(jì)劃。 三期為對(duì)社會(huì)銷售部分，小區(qū)的商業(yè)配套等集中在第三期建設(shè)。其中：① 建造成本=（當(dāng)年銷售收入/項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入）總建筑投資上述公式僅為近似計(jì)算。③銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。一、項(xiàng)目盈虧平衡分析 項(xiàng)目盈虧平衡分析包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入保本點(diǎn)和項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本點(diǎn)分析。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本保本點(diǎn) 項(xiàng)目保本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本=50640 萬(wàn)元，保本點(diǎn)=50040/38042=%即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本達(dá)到預(yù)測(cè)成本的 %，項(xiàng)目處于盈虧平衡狀態(tài)。二、項(xiàng)目敏感性分析 本項(xiàng)目敏感性分析主要針對(duì)項(xiàng)目總投資和項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入兩項(xiàng)因素進(jìn)行。48 / 51 項(xiàng)目銷售收入在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)過(guò)程中，由于銷售收入的預(yù)測(cè)主要是建立在對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)前景分析及預(yù)測(cè)基礎(chǔ)之上的，雖然項(xiàng)目前景樂(lè)觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場(chǎng)需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項(xiàng)目的銷售價(jià)位，從而對(duì)項(xiàng)目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價(jià)格定位時(shí)相對(duì)較低，故銷售收入最大的下降幅度不會(huì)太大，如果下降幅度為 5%，項(xiàng)目的銷售收入下降 2502萬(wàn)元，項(xiàng)目仍然可行。但仍有一些不確定性因素帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這就給項(xiàng)目公司帶來(lái)兩個(gè)方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場(chǎng)與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。另一方面，從南寧市居民的住房消費(fèi)意向看，蟠龍新區(qū)有相當(dāng)大的潛在居民，即與本項(xiàng)目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。并隨著蟠龍新區(qū)發(fā)展、各項(xiàng)設(shè)施的興建，將大大促進(jìn)項(xiàng)目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標(biāo)顧客量的增加，密切注意目標(biāo)顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應(yīng)變。 鑒于上述原因，首期項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進(jìn)行，讓購(gòu)房者對(duì)本項(xiàng)目有足夠的信心。 企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)包括經(jīng)營(yíng)不善、銷售不力、管理水平低下等方面。 對(duì)比項(xiàng)目的成本與收入的敏感性分析情況，項(xiàng)目的成本因素更為敏感，因此，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，要認(rèn)真做好項(xiàng)目的成本控制工作，同時(shí)也要加強(qiáng)銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。50 / 51第十章 結(jié)論與建議一、項(xiàng)目擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，南寧市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，政府對(duì)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的鼎力支持，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)買力水平等等，這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。三、項(xiàng)目具有的突出優(yōu)勢(shì) ?潛在需求量大。 ?項(xiàng)目有定向開(kāi)發(fā)支持，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，投資收益有保障。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)：項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大；項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過(guò)程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善；3 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程