【正文】 收入利潤率為 %。三星級及以下飯店實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，同比增長 %，占總量的 %；實現(xiàn)利潤總額 億元，不足總體的三成, 收入利潤率為 %，超過八成的三星級及以下飯店僅集中了全市不足四成的營業(yè)收入和三成的利潤總額。目前，全市旅游飯店的平均房價為 411 元/間天，比 2022 年增長 6%；客房出租率為 65%，比 2022年上升 15 個百分點，實現(xiàn)平均房價和客房出租率的同步增長。二、三星級飯店在平均房價不變的情況下，客房出租率分別提升 14 和 12 個百分點。表 3－4：旅游飯店分星級的平均房價及客房出租率：星級 五星 四星 三星 二星 一星平均房價(元/間天) 762 437 281 204 166客房出租率(%) 67 71 63 60 454．5 競爭性項目分析項目周邊區(qū)域近期沒有土地供應，區(qū)域的土地市場仍然在起步階段。從04年至06年間北京市場上成交的地塊中，規(guī)劃用途為商業(yè)金融用地，同屬于六類土地，并且對本項目有一定參考意義的地塊有三個，分別是：京土整儲掛（昌）[2022]002號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)建設用地）、京土整儲掛（昌）[2022]001號（昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)中灘村建設用地）、京土整儲掛（石）[2022]007號（石景山區(qū)八角建設用地）。尤其是第三產(chǎn)業(yè)寵兒——旅游休閑產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算目前在我國，旅游業(yè)每收入 1 美元，又使國民經(jīng)濟增加 美元。旅游業(yè)的獨特經(jīng)濟功能，促使各地區(qū)都加大了旅游業(yè)的發(fā)展力度，特別是在景點建設上更是不遺余力。海淀中關村作為全國高科技行業(yè)的基地及窗口，近年來吸引大量的國際國內客商、專家，并帶來大量商務及附屬的旅游觀光休閑需求。鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源（即人和）。另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。擬規(guī)劃建設用地性質：旅游度假及文化用地總用用地面積： 公頃總建設用地面積： 公頃其中，旅游度假用地： 公頃代征城市公共用地面積： 公頃其中，代征道路用地面積： 公頃 代征綠地： 公頃 建筑規(guī)劃要求：建筑使用性質：旅游度假、文化建筑控制規(guī)模：旅游度假≤ 萬平方米 建筑控制高度：旅游度假≤9 米 5．2 項目組織結構與實施方式開發(fā)主體設想：本地塊的開發(fā)與海淀區(qū)大西山風景區(qū)的發(fā)展密切相關，現(xiàn)申請在北京市土地整理儲備中心的監(jiān)督下，以海淀區(qū)分中心作為一級開發(fā)實施主體， 組織實施該項目土地一級開發(fā)工作。但要求資金大量投入，立足長遠， 長期經(jīng)營。一級開發(fā)單位在實施拆遷工作時，擬采用先進行現(xiàn)狀調查、評估測算、制定拆遷補償政策，確定對各原用地單位的補償價格，補償價格進入一級開發(fā)成本，以更好地體現(xiàn)平等自愿公平的原則。2022 年1 月開始實施， 預計到 2022 年 11 月竣工達到各地塊三通一平，進入土地掛牌出讓的經(jīng)營期。根據(jù)北京市金融業(yè)的規(guī)定，獲得土地整理儲備中心委托授權開發(fā)的土地開發(fā)項目可以取得銀行的信用貸款，用以支持土地一級開發(fā)，所以本項目在資金籌措方面是有保證的。由于出讓方式為熟地熟賣，計劃在一個月內采用一次性出讓方式完成上市銷售。計劃 2022 年 10 月實現(xiàn)回款30%，2022 年 11 月回款 70%。脫離市場或缺乏對土地市場價值的認知，項目即使完成三通一平掛牌出讓，也可能無人摘牌。加強區(qū)域主題宣傳除在土地掛牌前和掛牌期間應加強對項目土地優(yōu)勢的宣傳推廣力度外，實際 上在區(qū)域規(guī)劃期間就應該進行土地市場營銷。第六章 總投資成本分析本土地一級開發(fā)項目總投資成本包括開發(fā)建設補償費、拆遷費、前期工程費、基礎設施建設費、公共建設費、管理費用、銷售推廣費用、不可預見費以及財務費用。經(jīng)測算，本土地一級開發(fā)項目總投資成本為 萬元，具體組成見表 。與土地方協(xié)商如下：開發(fā)建設補償費擬采用包干總費用的方式支付，預計共支付補償款 6870 萬元，其中 2179 萬元用于土地補償，1089 萬元用于人員安置補償， 3602 萬元用于果木補償。6．2 拆遷費目前正在與家具廠洽談拆遷事宜，預計兩個月內完成拆遷工作。6．3 前期工程費前期工程費用主要包括：項目申請報告編制費、環(huán)境影響評價報告編制費、交通影響評價報告、勘察設計費、工程標底編制費、招投標管理費、工程建設監(jiān)理費等其它費用?，F(xiàn)在該項費用或已實際發(fā)生或已簽訂協(xié)議。（2）通路：通路方案：本項目擬從東側現(xiàn)狀道路建設瀝青路接入本項目地塊，設置道路照明，并敷設相關的管線，為通電、通水和場地平整工作做準備。(3)通電 ：通電方案：本項目未來將由 220/110kv 聶各莊變電站提供，敷設擬采用電纜管溝。（4）通水：給水方案：供水水源近期擬利用地下水水源井和已建成的規(guī)模為 7500 立方米/ 日的水廠；遠期擬由城市供水管網(wǎng)供水，城市供水管線管徑擬按Dg500 實施，配水管網(wǎng)擬按環(huán)狀布置。度假基地擬自建小型污水處理設施，污水處理程度擬定為二級處理后排放，或作為景觀水體水源回收利用。地面降水靠雨水管道和明渠匯集，直接排入排洪溝中。 （5）地塊內土地平整：平整方案：項目地塊內的土地平整包括土方回填和場地平整。成本估算：土方回填工程成本約 406 萬元，場地平整成本約 440萬元，合計約 846 萬元。6．5 地價款根據(jù)周邊評估項目的土地毛地價價格，估算項目區(qū)商業(yè)用地樓面毛地價約為 720 元/平方米。6．6 管理費用管理費用是土地一級開發(fā)單位為組織和管理土地一級開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用，按開發(fā)建設補償費用、拆遷費用、前期費用、市政建設費用合計數(shù)的 2%計算，即 萬元。本項目的資金來源65%為銀 行 貸款，財務費用為貸款利息，利息率按 13 年期貸款年利率 %、按資金實際占用情況計算利息，為 萬元，在項目完成后以銷售收入還本付息。6．9 開發(fā)期稅費土地一級開發(fā)項目屬于非盈利行為，因此不發(fā)生有關稅費。6．11 資金使用計劃總投資成本費用包括前期、開發(fā)建設補償費、拆遷和工程等四大類費用，前期 費用中包括項目申請報告、環(huán)境評價抱告、交通影響評價報告、各種 報批的手續(xù)費用以及現(xiàn)場實際調查費用等，工程費用包括基礎設施建設費。表 64 資金使用計劃表建設期 經(jīng)營期項目1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月前期費用 33% 33% 34%開發(fā)建設補償費 20% 20% 20% 20% 20%拆遷費 20% 20% 20% 20% 20%基礎設施建設費 10% 15% 15% 15% 15% 15% 15%管理費用 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%銷售推廣費 50% 50%不可預見費 20% 20% 20% 20% 20%第七章 項目竣工后的土地價值分析本土地一級開發(fā)項目實際進行開發(fā)的用地面積為 公頃，包括旅游度假用地、綠化用地和道路用地，可開發(fā)建設的建筑面積為 萬平方米。綠地和道路屬于公益性用地，其土地價值主要體現(xiàn)在社會效益上。本報告主要采用假設開發(fā)法（剩余法）來確定經(jīng)營性建設用地的熟地價值。7．1 假設開發(fā)法測算土地市場價格運用假設開發(fā)法求取地價，以規(guī)劃各用途為準，使用年限為法定最高年限，以開發(fā)完成房屋的售價扣減建造成本、利息、利潤等計算各用途的樓面熟地價單價，乘以對應各地塊的建筑面積得出各地塊的熟地總價。通過第三、四章的比較 與分析，可知項目區(qū)在位置上較優(yōu)。項目區(qū)的規(guī)劃商業(yè)經(jīng)營性建筑面積為 萬平方米，預計土地開發(fā)價值為 萬元。表 71　假設開發(fā)法單價測算表——商業(yè)項 目 說明 單 價/比例 金額（元）一、開發(fā)總價值 　 16790　 建設期（年） 1 　二、成本費用 　 　 　建造成本 　 　 　(1)建安費用 按建面單價 3000 (2)紅線內市政 (按建安費用) % (3)小區(qū)配套費 (按建安費用) % 小計 　 　 不可預見費 (按建安費用) % 專業(yè)費、前期費用、紅線外市政 (按建造成本) % 貸款利息 按二1,2,3 之和及地價 % 合計 　 　 三、銷售費用 　 　 　營業(yè)稅及附加 (按開發(fā)總價值) % 交易手續(xù)費 (按開發(fā)總價值) % 代理及廣告費 (按開發(fā)總價值) % 小計 　 　 四、發(fā)展商利潤 按二1,2,3 之和及地價 % 1476五、樓面熟地價 （一 二三四）/(1+%+30%) 7025第八章 財務分析8．1 銷售收入估算根據(jù)回款計劃和第七章的土地價值分析，預計本項目的總收入為 萬元，各階段的收入為：2022 年 10 月：30% 萬元2022 年 11 月：70% 萬元表 81 銷售收入估算表項目 合計 2022 年 10 月 2022 年 11 月出讓回款比例 100% 30% 70%出讓收入（萬元） 商業(yè) 8．2 成本分析根據(jù)總成本構成（表 ）和資金使用計劃（表 ），項目各階段成本費用構成如下：見附表 81 成本費用估算表8．3 靜態(tài)分析本項目預計實現(xiàn)收入約 萬元。收益為 萬元，收益率為 %,年投 資回報率為 %.8．4 現(xiàn)金流量分析根據(jù)土地一級開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確定為 10%。經(jīng)計算各項財務指標為：財務內部收益率為 12％，大于 10%的基準收益率。投資回收期為 年（含建設期 9 個月）?，F(xiàn)金流量表見附表 82 現(xiàn)金流量表。表 83 借款還本付息表8．6 結論綜上所述及相關財務分析，本項目能夠償還建設貸款，運行期間可以產(chǎn)生一定的利潤，財務內部收益率高于基準收益率，因此在財務上是可行的。市政設施費用測算時是對整體進行估算，沒有按照單價及管線長度進行核算，在具體實施階段如果管線長度有變化，實際發(fā)生的費用將會隨之發(fā)生變化。由于本項目的容積率小于 1，根據(jù)相應得政策，在繳納土地毛地價時按照用地面積計算，因此本項目的毛地總價較高。本次盈虧平衡分析選取其為不確定的變量進行分析。盈虧平衡的計算公式如下：總收入＝總成本＝平均出讓單價出讓建筑面積，則盈虧點的平均出讓單價＝總成本247。 萬平方米＝6652 元/平方米盈虧平衡分析如圖 91 所示： 圖 91 項目盈虧平衡分析圖 單位：萬元本項目的土地取得費為 6652 元/建筑平方米，其中取值標準是嚴格按照國家和政府的法律、法規(guī)以及政府的相關規(guī)章，結合項目所在區(qū)的區(qū)位因素制定出來的，具有實際可操作性。本項目的熟地單價盈虧平衡點為 6652 元/平方米，而預測單價為 7025 元/平方米，后者超過前者 373 元/平方米。9．3 敏感性分析本次分析以投資成本利潤率為分析對象，選取土地一級開發(fā)完成后的熟地單價和征地拆遷成本為敏感因素進行分析。（3）當項目的熟地單價以 7025 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時，%。以土地取得費為敏感因素（1）、當土地取得費以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)上漲 10%時，%。（3）、當土地取得費以 6652 元/建筑平方米為基數(shù)下降 10%時，本項目的投資成本利潤率為 %。 經(jīng)過上述分析，當項目竣工后的熟地單價發(fā)生變化時，本項目的投資成本利潤率變化相對較?。欢斖恋厝〉觅M發(fā)生變化時，本項目的投資成本利潤率變化明顯。9．4 投資環(huán)境風險近幾年北京市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的爭論一直繼續(xù)，北京房地產(chǎn)價格一路上升，市場前景仍然有很多不確定因素，一旦泡沫出現(xiàn)勢必對本項目房地產(chǎn)市場造成不利影響。9．5 資金風險本土地一級開發(fā)項目投資規(guī)模相對較大，且 65%資金為銀行貸款，風險較 大，周期越長， 財務成本越高，風險 越大。同時開發(fā)過程中應注意制定詳細的開發(fā)計劃，逐步實施，合理調配資金，將資金平衡問題落實到項目進展的每一步計劃中，避免資金風險。對于此，應該根據(jù)該工程質量總目標編制質量計劃，并制定質量控制點，招標相應資質的監(jiān)理公司進行監(jiān)理， 請專業(yè)設計院進行部位驗收、中途質量驗收、竣工驗收，從而規(guī)避這方面的風險。對此，應盡可能理順土地開發(fā)與管理、資 金管理等方面的主體關系，為項目實施奠定堅實的基礎，從而化解這方面的風險。首先，項目建成后的商業(yè)項目將形成新的消費和市場需求，會增加服務行業(yè)的就業(yè)崗位。土地一級開發(fā)后，二級開發(fā)的實施有助于第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，新興的服務業(yè)將提供更多的工作類型和就業(yè)機會。10．3 對政府財政的影響土地一級開發(fā)項目可以為政府帶來二級開發(fā)的稅收收入并相應帶來新的稅源，按開發(fā)后總價值 %估算，政府將有 約 萬元的稅收收入。符合海淀區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和整體規(guī)劃的要求，滿足政府的社會目標。項目區(qū)將形成以住宿、商務、會 議及文化為主體的現(xiàn)代化商業(yè)圈，良好的區(qū)域環(huán)境、快捷方便的交通、適度的商業(yè)規(guī)模、合理的規(guī)劃布局、新穎 的建筑形式以及健全的配套功能有助于提高區(qū)域成熟度，體現(xiàn)高品質的區(qū)域形象，為人們整體生活質量和生活品位的提高創(chuàng)造條件，提高人民物質文化生活水平及社會福利。第十一章 結論和建議一、結論本項目實施符合國家加快城市建設的精神，符合北京“ 十五”計劃和 2022 年遠景目標要求，對推動北京經(jīng)濟的快速發(fā)展具有重要意義， 項目 實施具有快速發(fā)展的基礎條件，對加快該地區(qū)的建設有很大的推動作用，開發(fā)建設是必要