【正文】 外幣、集郵等市場(chǎng)的投資十分活躍，強(qiáng)烈的個(gè)人資產(chǎn)增值意識(shí)已在相當(dāng)大的程度上對(duì)消費(fèi)品市場(chǎng)的購(gòu)買力產(chǎn)生了分流。近幾年城市大規(guī)模的市政改造，已使一些主要城市的形態(tài)發(fā)生了重大變化。城市形態(tài)的變化已使區(qū)域性商業(yè)，小區(qū)性商業(yè)以及樞紐性商業(yè)成為城市零售商業(yè)發(fā)展的重要方向。 ◆競(jìng)爭(zhēng)形態(tài)的變化：167。其次，開(kāi)始由實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)趨向于特色競(jìng)爭(zhēng)；167。復(fù)次，開(kāi)始由單體競(jìng)爭(zhēng)趨向于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)?！舯卷?xiàng)目的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向必須依托花橋國(guó)際商務(wù)城的現(xiàn)狀為依據(jù)和導(dǎo)向，徹底融合到區(qū)域環(huán)境當(dāng)中，尋求市場(chǎng)空白點(diǎn)和訴求點(diǎn)，避免與現(xiàn)存強(qiáng)勢(shì)業(yè)態(tài)的對(duì)抗與沖擊，走自身的特色化和個(gè)性化發(fā)展路線。第三章、項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（Strengths）◇地段:位于312國(guó)道與外青松公路交界處，花橋國(guó)際商務(wù)城核心區(qū)范圍內(nèi)；◇交通:312國(guó)道與A30高速公路近在咫尺；◇政策:花橋國(guó)際商務(wù)城受省級(jí)政府的支持，政策優(yōu)惠，給商業(yè)項(xiàng)目提供了廣闊發(fā)展空間。項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunities)◇經(jīng)營(yíng)模式:在區(qū)域市場(chǎng)中缺乏新型的主題特色商場(chǎng)。項(xiàng)目威脅(Threats)◇業(yè)種、業(yè)態(tài)的分布：經(jīng)營(yíng)商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。附：現(xiàn)存資源優(yōu)勢(shì)●投資優(yōu)勢(shì)昆山市花橋鎮(zhèn)在中國(guó)華東地區(qū)以其獨(dú)特的七大優(yōu)勢(shì)和日臻完善的投資環(huán)境，凸現(xiàn)其勃勃生機(jī)的發(fā)展空間?！駞^(qū)位優(yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)緊臨國(guó)際大都市上海，地處蘇滬交界處，位于上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi)，東靠上海國(guó)際汽車城和浦東新區(qū)，西鄰昆山國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園，可就近吸收他們成功的管理經(jīng)驗(yàn)，分享他們?nèi)找嫘纬傻膬?yōu)勢(shì)。距上海市中心34公里，距虹橋機(jī)場(chǎng)25公里，距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)65公里，距吳凇集裝箱碼頭30公里，距昆山市區(qū)16公里，距蘇州市50公里?！衽涮變?yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽(yáng)澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來(lái)水集團(tuán)公司組團(tuán)供水；自建35KV變電站二座、在建110KV變電站一座和籌建的220KV變電站一座；先進(jìn)的光纜、寬帶通信網(wǎng)絡(luò)；服務(wù)周全的中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)和海關(guān)、商檢機(jī)構(gòu)；技術(shù)一流的上海瑞金醫(yī)院專家治療中心；德國(guó)風(fēng)格的綠地國(guó)際生態(tài)居住區(qū)；現(xiàn)代物流承載平臺(tái)江蘇國(guó)際商務(wù)區(qū)。●政策優(yōu)勢(shì)前來(lái)花橋鎮(zhèn)投資的企業(yè)都可以享受到國(guó)家的各類優(yōu)惠政策和地方政府扶持企業(yè)發(fā)展的有關(guān)政策。其中經(jīng)營(yíng)期在10年（含10年）以上的，從獲利年度起，前兩年免征，后三年減半征收。先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長(zhǎng)3年減半期，減半后稅率按10%征收。（4）中外合資企業(yè)的外國(guó)投資者，從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出額的所得稅。（6）鼓勵(lì)類項(xiàng)目，其進(jìn)口設(shè)備免征關(guān)稅、增值稅；凡符合有關(guān)規(guī)定，在投資總額內(nèi)購(gòu)買國(guó)產(chǎn)設(shè)備的40%可從購(gòu)置設(shè)備當(dāng)年比前一年新增的所得稅中抵免，并按設(shè)備價(jià)值的40%在營(yíng)運(yùn)成本中列支。（7）同時(shí)根據(jù)外商企業(yè)的投資情況，可實(shí)現(xiàn)更靈活的政策。教育與人才優(yōu)勢(shì)花橋鎮(zhèn)設(shè)有較高水準(zhǔn)的硅湖學(xué)院（設(shè)有計(jì)算機(jī)、汽車制造。●環(huán)境優(yōu)勢(shì)昆山是國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家環(huán)保模范城市，花橋鎮(zhèn)是國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)和全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，環(huán)境優(yōu)美，景色怡人?；蚋黜?xiàng)生活設(shè)施一應(yīng)俱全，賓館、超市、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等形成的生活鏈將會(huì)帶給客商放飛心情、享受人生的全新體驗(yàn)?？? 結(jié)從外部環(huán)境到內(nèi)部規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，如何利用本項(xiàng)目獨(dú)特的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，制定出創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式及觀念，營(yíng)造出精品項(xiàng)目，充分運(yùn)用項(xiàng)目規(guī)劃特色，形成具競(jìng)爭(zhēng)力的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，給投資者充足的信心。二、對(duì)策：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的SWOT分析，我們得出項(xiàng)目的一些不利因素，有如下幾點(diǎn)：◇經(jīng)營(yíng)商品及品牌商戶在同一區(qū)域存在復(fù)疊經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。◇區(qū)域經(jīng)營(yíng)形象差:以中低檔產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)為主，產(chǎn)業(yè)形象較為混亂，對(duì)品牌商戶投資經(jīng)營(yíng)及外區(qū)消費(fèi)群體缺乏吸引力；◇人流:核心區(qū)域的形成，尚需一段時(shí)間，現(xiàn)在人氣不足；◇項(xiàng)目自身硬件：裙房部分無(wú)自動(dòng)扶梯，局限了經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇范圍，整個(gè)建筑主體僅有兩部電梯，影響了人流的通達(dá)性。第四章、招商方案的擬定一、招商策略制定總體招商策略確定一個(gè)明確的招商思路，貫穿始終，樹立長(zhǎng)期品牌，先形象后規(guī)劃。先著重主力，后入手散戶：首先將具號(hào)召力的品牌龍頭商戶引入給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶進(jìn)場(chǎng)。階段性策略：●廣告投放波次：各階段廣告投放；●信息傳遞途徑：折頁(yè)、DM等信息對(duì)有效客戶的準(zhǔn)確傳遞；●專業(yè)市場(chǎng)合作：與相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的合作，如聯(lián)合、掛牌等；●主力客商攻關(guān)：重要客戶的攻關(guān)?！裾猩讨行耐獠吭O(shè)置項(xiàng)目LOGO及大幅效果圖，起到提升知名度和客戶的認(rèn)知度的作用；設(shè)置橫幅，橫幅內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)宣傳、優(yōu)惠點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)理念等內(nèi)容。●招商流程的制定：明確招商節(jié)點(diǎn)及各節(jié)點(diǎn)內(nèi)容，便于招商節(jié)奏的控制與調(diào)整●招商現(xiàn)場(chǎng)管制單據(jù)的編制：招商總結(jié)與分析●租賃合同、補(bǔ)充條款等法律文件的起草：簽約●專項(xiàng)目標(biāo)客源網(wǎng)絡(luò)的建立。項(xiàng)目周邊現(xiàn)存業(yè)態(tài)租金價(jià)格水平表：業(yè) 態(tài)店 名營(yíng)業(yè)面積㎡位 置年租（萬(wàn)元）元/㎡/天 餐飲重慶雞公堡150三星路東陽(yáng)老鴨頭店130三星路2牛肉面館180曹新路2狗肉館180曹新路福建沙縣小吃160曹新路弟兄菜館540曹新路胖子菜館140曹新路2快客140曹新路2煙酒店煙酒行90三星路2啊芳煙酒商行自營(yíng)曹新路自營(yíng)自營(yíng)煙酒店160曹新路2業(yè) 態(tài)店 名營(yíng)業(yè)面積㎡位 置年租（萬(wàn)元）元/㎡/天鞋類服飾百大鞋業(yè)150三星路鞋店150三星路鞋店150三星路歐款鞋業(yè)90三星路2新潮流服飾160曹新路2現(xiàn)代通訊90三星路中國(guó)移動(dòng)通信60三星路2神州通信自營(yíng)三星路自營(yíng)自營(yíng)中國(guó)移動(dòng)130三星路2移動(dòng)通信130三星路2話吧180曹新路家電維修110三星路2東方摩托配件90三星路2輪胎200曹新路利華維修180曹新路3輪胎140曹新路電動(dòng)車自行車行150三星路2電動(dòng)車直銷160曹新路2化妝品美堂化妝品90三星路3雅芳180曹新路業(yè) 態(tài)店 名營(yíng)業(yè)面積㎡位 置年租（萬(wàn)元）元/㎡/天五金建材批發(fā)市場(chǎng)90三星路2五金建材90三星路3日豐管業(yè)90三星路2五金批發(fā)70三星路4五金裝潢店20三星路2五金店20三星路五金建材批發(fā)130三星路2仁力標(biāo)準(zhǔn)件180曹新路3日豐實(shí)業(yè)（管材）180曹新路3阿華五金建材180曹新路3百合門窗裝飾180曹新路通風(fēng)設(shè)備180曹新路窗簾布藝180曹新路皇冠窗簾160曹新路美涂士漆200曹新路3五金建材160曹新路2藝術(shù)裝潢店160曹新路2彩鋼160曹新路2美容美發(fā)夢(mèng)之花休閑中心90三星路3美發(fā)120三星路3美發(fā)90三星路3花之雨休閑中心160三星路炫彩造型吧130三星路2理發(fā)150三星路3享緣休閑中心130三星路2金達(dá)來(lái)休閑中心130三星路2青春年華美發(fā)180曹新路2點(diǎn)綴造型160曹新路業(yè) 態(tài)店 名營(yíng)業(yè)面積㎡位 置年租（萬(wàn)元）元/㎡/天雜貨便利煙花爆竹自營(yíng)三星路自營(yíng)自營(yíng)雜貨店150三星路3煙花爆竹專賣120三星路3煙花爆竹專賣80三星路曹安副食品批發(fā)160曹新路雜貨店自營(yíng)曹新路自營(yíng)自營(yíng)家具魚具店自營(yíng)曹新路自營(yíng)自營(yíng)櫥柜160曹新路家具160曹新路2家具160曹新路2藥店曹安藥房240三星路4九州通大藥房200曹新路4雙鶴堂180曹新路3數(shù)碼數(shù)碼照相80三星路明基電腦120三星路2書店大陸文教180曹新路4網(wǎng)吧陽(yáng)陽(yáng)休閑網(wǎng)吧300曹新路5網(wǎng)吧400曹新路6中介勞務(wù)公司80三星路好家宜房產(chǎn)160曹新路愛(ài)三博房產(chǎn)160曹新路2根據(jù)現(xiàn)有業(yè)態(tài)的租金價(jià)格水平，建議本項(xiàng)目的租金價(jià)格水平可作如下設(shè)置：樓層面積（m2）月租金回報(bào)（元/m2/天）月租金回報(bào)（萬(wàn)元/月）年租金回報(bào)（萬(wàn)元/年）F11634F21634F31634F41634F51634各樓層租金價(jià)格建議租價(jià)以建筑面積算地下一層:5元/車位/小時(shí)首 層:二 層:三 層:四 層:五 層：六－十層：十一－十九層：天面:待定三、招商條件●以純租金形式為主，風(fēng)險(xiǎn)較低；●合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對(duì)臨時(shí)商品展示推廣及開(kāi)業(yè)前部分商鋪招商等方面。寫字樓的需求模式，主要取決于以下一些變量： ：在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市，寫字樓物業(yè)價(jià)格和租金已經(jīng)不菲，月供及利息/租金已經(jīng)在企業(yè)的費(fèi)用中占有較大的比重，企業(yè)對(duì)寫字樓的購(gòu)買能力以及租賃能力很大程度上取決于行業(yè)的景氣程度，行業(yè)景氣程度分為兩個(gè)層次：第一，是不同行業(yè)之間的景氣程度。 ，一般來(lái)講景氣程度高的行業(yè)對(duì)寫字樓的需求會(huì)高于景氣程度低的行業(yè)；其次，對(duì)于同一行業(yè)而言，景氣的企業(yè)對(duì)寫字樓的需求高于不景氣的行業(yè)。不同行業(yè)、不同企業(yè)之所以對(duì)寫字樓的價(jià)格接受程度不同的關(guān)鍵原因在于，不同行業(yè)的行業(yè)利潤(rùn)率、同行業(yè)不同企業(yè)的利潤(rùn)率存在差異，利潤(rùn)率高的行業(yè)和企業(yè)對(duì)于寫字樓的售價(jià)/租金的接受能力明顯高于利潤(rùn)率低的行業(yè)和企業(yè)；另外租金/物業(yè)購(gòu)置成本在公司整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的比例，以及租金對(duì)公司整體運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的彈性系數(shù)也不一樣。 （對(duì)交通的要求）：任何企業(yè)都離不開(kāi)員工，所以任何有具體辦公地點(diǎn)的企業(yè)都必須考慮一個(gè)問(wèn)題： 形象要求：企業(yè)和結(jié)構(gòu)，我們可以將其擬人化看成一個(gè)人，一個(gè)城市、一個(gè)區(qū)域、一個(gè)寫字樓都有其自身獨(dú)特的形象，企業(yè)在選擇物業(yè)時(shí)，不會(huì)選擇和自身定位和形象相沖突或者不匹配的項(xiàng)目，這很好理解，中國(guó)有句古話“物以類聚，人以群分”，該法則已經(jīng)被住宅市場(chǎng)運(yùn)用得淋漓盡致，對(duì)于寫字樓市場(chǎng)，同樣適用。 寫字樓招租是對(duì)寫字樓進(jìn)行市場(chǎng)研究與定位、招商招租的全過(guò)程寫字樓出租能夠使寫字樓投資者擁有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流和長(zhǎng)久的收益。頂級(jí)寫字樓出租實(shí)施團(tuán)隊(duì)招租戰(zhàn)略。他們將這樣的寫字樓當(dāng)作王牌推出，只租不售，對(duì)客戶入住資格有嚴(yán)格的要求。寫字樓形象與客戶形象互為影響。招商招租對(duì)其團(tuán)隊(duì)的策劃能力和推廣能力有很高的要求。甲級(jí)寫字樓出租實(shí)施專業(yè)推廣招租戰(zhàn)略。甲級(jí)寫字樓樓盤應(yīng)當(dāng)在形成“商務(wù)生態(tài)圈”和客戶專業(yè)聚集群效應(yīng)上，要求主題明確，不以金貴著稱，而以商業(yè)扎堆效應(yīng)吸引客戶，實(shí)施專業(yè)推廣策略。負(fù)責(zé)招租的團(tuán)隊(duì)和代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在專業(yè)推廣方面具有很強(qiáng)的能力。其他寫字樓出租實(shí)施多路招租戰(zhàn)略。這些渠道可以是開(kāi)發(fā)商的銷售代表、契約式推銷員、銷售代理公司、老顧客等，突出單兵作戰(zhàn)。北京原動(dòng)藍(lán)海軟件有限公司的軟件支持開(kāi)發(fā)商采用前、中、后臺(tái)招租職能分離的招商招租流程，讓每一個(gè)分銷成員敢于對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行前期投入，提高招租成功率和避免分銷成員之間的“搶單”。對(duì)于本招商策劃報(bào)告中的不足之處，敬請(qǐng)貴司提出寶貴建議和意見(jiàn)，以便作進(jìn)一步調(diào)整和完善，以期能夠?qū)τ捞┐髲B的招商事宜成功運(yùn)作。是狼就要練好牙，是羊就要練好腿。不奮斗就是每天都很容易，可一年一年越來(lái)越難。拼一個(gè)春夏秋冬！贏一個(gè)無(wú)悔人生！早安！—————獻(xiàn)給所有努力的人.學(xué)習(xí)好幫手