【正文】 5分休閑旅游 %，整個(gè)接受本項(xiàng)目的客戶人群可以達(dá)到旅游人群的 40%。目前我國(guó)城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項(xiàng)目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間?；诖?，“沁陽生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園”的戰(zhàn)略定位之一是：依托武陵源，吸納全中國(guó)、輻射東南亞、影響五大洲，凸現(xiàn)民族生態(tài)園區(qū)特色，與沁陽市周邊其它旅游區(qū)形成有機(jī)整體，互為補(bǔ)充，走錯(cuò)位發(fā)展之路。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目擬租賃土地 600 畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、四大懷藥研究所、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。四大懷藥研究所：修建民俗風(fēng)情園 100 畝。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝。一是風(fēng)貌觀。二是物候觀。休閑。采摘。購物。品嘗。農(nóng)事活動(dòng)。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競(jìng)賽活動(dòng)、賽畜活動(dòng)及農(nóng)產(chǎn)品交易活動(dòng)，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動(dòng)節(jié)令盛會(huì)。挖掘當(dāng)?shù)孛褡逦幕Y源，大力開展民族文化展示，讓游客參與其中，體驗(yàn)少數(shù)民族文化。二、自然條件（一）地理位置及概況沁陽市，位于湖南西北部，距省會(huì)長(zhǎng)沙 398 公里（以市政府所在地永定區(qū)計(jì)算） 。52′至 29176。40′至 111176。東與常德市的石門縣與桃源縣交界，南與沅陵縣毗連，西與永順縣、龍山縣接壤，北與湖北省的鶴峰縣與宣恩縣為鄰，總面積 9563 平方公里，東西最長(zhǎng) 167 公里，南北最寬 96 公里，總?cè)丝谶_(dá) 150 萬人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近 60 萬人） 。全市有四個(gè)街道辦事處，2 個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)，18 個(gè)農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個(gè)鄉(xiāng)，1650 個(gè)村（居）委會(huì)，15377個(gè)村民小組。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為 1400 毫米） ，陽光充足，無霜期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，年平均氣溫 16℃ 左右。這樣的氣候，不僅適合動(dòng)物的繁衍與植物的生長(zhǎng)，更適合觀光旅游。全國(guó)著名的自然保護(hù)區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。這三支山脈經(jīng)過市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。（四）地震災(zāi)害根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖譜（1990） 》 ，該場(chǎng)址地震基本烈度為六度。（二）宏觀與微觀有機(jī)結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護(hù)，重點(diǎn)突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實(shí)性基礎(chǔ)上，提供興趣點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)，處理好全局和局部的聯(lián)系。（四）市場(chǎng)需求原則規(guī)劃時(shí)要實(shí)行準(zhǔn)確而細(xì)化的客源市場(chǎng)定位，以客源市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實(shí)現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵(lì)體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個(gè)區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、四大懷藥研究所、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地、接待區(qū)。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目23蔬菜種植園分布在農(nóng)莊北面，以現(xiàn)有坡地為主，進(jìn)行平場(chǎng)培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗(yàn)區(qū)。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目24第九章 工程方案一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）給排水工程設(shè)計(jì)范圍與依據(jù)（1）設(shè)計(jì)范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。用水量○1考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下：沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目25游客—— 按 40 升/人日計(jì)算公建—— 按居民用水量 15%計(jì)算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量—— 上述水量 20%計(jì)算用水要求○2水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：≤20℃水壓：≥（3）管網(wǎng)設(shè)計(jì)管網(wǎng)布置○1本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。室內(nèi)管道：DN50 毫米，采用 PPR 管，熱熔焊接。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目26管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。（3）管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時(shí)，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。（二）供電設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （1） 《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB5003492） ；（2） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （GB5005894） ；（3） 《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 》 （GB5005495） ；（4）其它有關(guān)資料。供電要求及負(fù)荷等級(jí)除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺(tái)。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZVV經(jīng)穿線管暗敷。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于 10 歐。（二）建設(shè)內(nèi)容生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植50 畝。（2）品種選擇果林主要有獼猴桃樹、蜜桔樹、金香柚樹、板栗樹等?；ɑ苤饕屑t掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土” 。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目29三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。（3）蓄水池蓄水池：共計(jì) 10 口，長(zhǎng) 10 米，寬 8 米，深 米，墻體采用M5 砂漿砌 紅磚，池底 5 厘米厚 100砂漿。休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。一、項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件項(xiàng)目位于湖南省沁陽市武陵源區(qū)天子山鎮(zhèn)泗南峪村，所選地址地形開闊整齊，背風(fēng)向陽。二、環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。經(jīng)過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。因此，本項(xiàng)目不但無污染，而且通過發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。但在建設(shè)過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土?xí)r考慮沉沙凼、截洪溝，既增強(qiáng)防洪排澇能力，又提高抗旱能力。具體安排如下：2022 年 7 月開始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。2022 年 11 月開始主體工程建設(shè)。2022 年 6 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。（二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案招標(biāo)形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目33施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。 （3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目34第十二章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設(shè)備及器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目35三、計(jì)算期計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為 12 個(gè)月（2022 年 7 月至 2022 年 6 月） ，運(yùn)營(yíng)期確定為 15 年，則項(xiàng)目計(jì)算期為 2022 年至 2024 年。工程費(fèi)用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。（2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。 （包含 30 年的土地租賃費(fèi)）預(yù)備費(fèi) 沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目36⑴基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的 5％計(jì)取。建設(shè)投資估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－1。（三）流動(dòng)資金流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金） ，項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 31 萬元。（四）項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動(dòng)資金構(gòu)成。（五）有關(guān)問題說明其它費(fèi)用參照國(guó)家和湖南省有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。五、資金籌措本項(xiàng)目投資全部由業(yè)主自籌。項(xiàng)目投資使用計(jì)劃與資金籌措詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－3。（二） 依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部 2022 年 7 月頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ；國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)；建設(shè)方案；業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。根據(jù)目前市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)及植物生長(zhǎng)特性，本項(xiàng)目 2022 年收入為385 萬元，2022 年收入為 1156 萬元，2022 年收入為 1542 萬元。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%。項(xiàng)目各年?duì)I業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－４。燃料及動(dòng)力費(fèi)項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)?，燃料及?dòng)力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。年估算。其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。通過上述計(jì)算，滿負(fù)荷生產(chǎn)年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為 398 萬元，經(jīng)營(yíng)成本估算見表 121。建筑工程折舊年限為 40 年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 160 萬元，年攤銷費(fèi)為 0 萬元。（三）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算詳見財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－５。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬元，凈利潤(rùn)為 944 萬元。利潤(rùn)估算及分配詳見財(cái)務(wù)分析報(bào)表－3。五、財(cái)務(wù)生存能力分析根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（財(cái)務(wù)分析報(bào)表－4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項(xiàng)目計(jì)算期 2022 年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，該年總成本費(fèi)用為 263 萬元，可變成本為 202 萬元，固定成本為 61 萬元，年銷售收入為 300 萬元，年稅金及附加為 萬元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下：BEP（利用率）= 年固定總成本 /（年銷售收入年可變成本銷售稅金及附加 ）100%= %根據(jù)計(jì)算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖 121。（二）敏感性分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本、產(chǎn)品價(jià)格。5%、177。15%時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表 122。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目46財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率 (%)051015202530354015 10 5 0 5 10 15不 確 定 因 素 變 化 (%)基 本 方 案 建 設(shè) 投 資經(jīng) 營(yíng) 收 入 經(jīng) 營(yíng) 成 本基 準(zhǔn) 收 益 率 線圖 122 財(cái)務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營(yíng)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目47敏感性分析表明產(chǎn)品價(jià)格是最敏感的因素，當(dāng)售價(jià)降低 ％時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為 ％，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為 ％，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，滿足投資者的要求。計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為 ％，并逐年下降。計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。綜上所述，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可