【正文】 綜上所述，本項目在財務(wù)上是可行的。計算期內(nèi)項目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為 ％，并逐年下降。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目47敏感性分析表明產(chǎn)品價格是最敏感的因素，當(dāng)售價降低 ％時，項目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。15%時對項目財務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表 122。（二）敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價格。五、財務(wù)生存能力分析根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－4）可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加。所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬元，凈利潤為 944 萬元。因此，本項目的財務(wù)盈利能力可滿足要求。（三）財務(wù)費用財務(wù)費用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。建筑工程折舊年限為 40 年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計算。其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。燃料及動力費項目的燃料及動力為水、電和燃?xì)?，燃料及動力的消耗量根?jù)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費費率為 7%，教育費附加費率為 3%。項目融資前稅前財務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項目資本金財務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。項目投資使用計劃與資金籌措詳見財務(wù)分析輔助報表－3。（五）有關(guān)問題說明其它費用參照國家和湖南省有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金） ，項目鋪底流動資金為 31 萬元。建設(shè)投資估算詳見財務(wù)分析輔助報表－1。（2）設(shè)備運雜費、安裝費由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測算。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目35三、計算期計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為 12 個月（2022 年 7 月至 2022 年 6 月） ，運營期確定為 15 年，則項目計算期為 2022 年至 2024 年。 （3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。2022 年 6 月進(jìn)行竣工驗收。具體安排如下：2022 年 7 月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。因此，本項目不但無污染，而且通過發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當(dāng)?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。二、環(huán)境保護(hù)本項目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會產(chǎn)生有毒物質(zhì)。休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目29三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土?；ɑ苤饕屑t掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。（二）建設(shè)內(nèi)容生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植50 畝。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。根據(jù)項目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺。（二）供電設(shè)計設(shè)計依據(jù)、規(guī)范 （1） 《民用照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) 》 （GB5003492） ；（2） 《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范 》 （GB5005894） ；（3） 《低壓配電設(shè)計規(guī)范 》 （GB5005495） ；（4）其它有關(guān)資料。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。室內(nèi)管道：DN50 毫米，采用 PPR 管，熱熔焊接。日計算公建—— 按居民用水量 15%計算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見水量—— 上述水量 20%計算用水要求○2水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)水溫：≤20℃水壓：≥（3）管網(wǎng)設(shè)計管網(wǎng)布置○1本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以團(tuán)隊協(xié)作訓(xùn)練、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。（二）宏觀與微觀有機(jī)結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護(hù)，重點突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實性基礎(chǔ)上，提供興趣點和創(chuàng)新點，處理好全局和局部的聯(lián)系。這三支山脈經(jīng)過市轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒并自然消失。這樣的氣候，不僅適合動物的繁衍與植物的生長，更適合觀光旅游。全市有四個街道辦事處，2 個城關(guān)鎮(zhèn)，18 個農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個鄉(xiāng)，1650 個村（居）委會，15377個村民小組。40′至 111176。二、自然條件（一）地理位置及概況沁陽市，位于湖南西北部，距省會長沙 398 公里（以市政府所在地永定區(qū)計算） 。并廣泛舉辦糧、菜、蔬、果生產(chǎn)競賽活動、賽畜活動及農(nóng)產(chǎn)品交易活動，吸納周邊村、鎮(zhèn)、縣農(nóng)戶參與，打造農(nóng)事活動節(jié)令盛會。品嘗。采摘。二是物候觀。原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地：修建原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 180 畝。二、項目建設(shè)內(nèi)容本項目擬租賃土地 600 畝，其建設(shè)主要內(nèi)容為生態(tài)農(nóng)業(yè)園、四大懷藥研究所、接待配套用房及原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地的建設(shè)。目前我國城鄉(xiāng)居民旅游休閑的需求已大大增加，而且呈多元化的趨式，這就為本項目的建設(shè)帶來無限的發(fā)展機(jī)遇和廣闊的發(fā)展空間。四、威脅（Threat）其發(fā)展威脅有：（1）它距離武陵源風(fēng)景名勝區(qū)天子山門票站2 公里，故屬于生態(tài)敏感區(qū)。國家西部開發(fā)的戰(zhàn)略，使沁陽面臨歷史性的發(fā)展機(jī)遇，加快加大旅游資源的開發(fā)和旅游業(yè)的發(fā)展有可能走出一條打破傳統(tǒng)工業(yè)化思路、克服生產(chǎn)性資源的約束而發(fā)揮比較優(yōu)勢的發(fā)展新路，為中西部經(jīng)濟(jì)振興發(fā)揮示范作用。（6）地方政府積極支持。沁陽自然風(fēng)景資源得天獨厚，具有山、水、峰、洞、林等多種類型。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目11第四章 項目的可行性為了對該項目進(jìn)行全面分析，本報告中采用 SWOTs 法，即S－Superiority（優(yōu)勢）， W－Weakness（劣勢），O－Opportunity （機(jī)遇）， T－Threat（威脅）。三、提高科技對農(nóng)業(yè)的貢獻(xiàn)率沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目10本項目是以新技術(shù)為支撐，以現(xiàn)代先進(jìn)設(shè)備來武裝的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)，新技術(shù)含量較高。一、滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活的需要隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，科技的不斷進(jìn)步，生活水平的不斷提高，人民群眾對物質(zhì)與文化的需求也相應(yīng)的與自俱增，城鎮(zhèn)居民已不滿足于逛大街游公園的形式。本項目試圖建設(shè)一個原生態(tài)的觀光農(nóng)莊，結(jié)合湘西的特點，開展觀光旅游、休閑度假的服務(wù)，一方面為游客提供幽雅的休閑場地、另一方面也為這些人員提供健康的、無公害的農(nóng)產(chǎn)品，更能為人們提供從事農(nóng)事作業(yè)、收獲的樂趣，提供體驗土家風(fēng)情的場地，在滿沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目8足消費者的觀光旅游、休閑度假需求的同時，也兼顧有利于精神健康和身體健康的療養(yǎng)。發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)投入少、收益高。近年隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起，城市居民旅游人次和旅游費用的逐年遞增，因此，未來對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個旺盛的趨勢。在北京、上海、江蘇和廣東等地近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。二、國內(nèi)觀光農(nóng)業(yè)現(xiàn)狀20 世紀(jì) 90 年代，我國觀光旅游農(nóng)業(yè)在大中城市迅速興起。最著名是 20 英畝的“莊稼畫”— 向日葵。近年來，國外觀光農(nóng)業(yè)又向深層次發(fā)展，旅游者不僅“看”而且“干” ，由過去欣賞結(jié)果，變?yōu)閰⑴c過程。隨著收入的增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)家環(huán)境中放松自己。五、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表 11。（五）測算項目財務(wù)效益和社會效益。三、報告研究內(nèi)容（一）研究范圍涉及項目建設(shè)背景和原生態(tài)觀光農(nóng)莊的建設(shè)。（六）項目工期：項目建設(shè)期擬定為 1 年，即 2022 年 7 月至 2022 年 6 月。主要建設(shè)規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。四大懷藥研究所：修建民俗風(fēng)情園 100 畝。（七）項目總投資及資金籌措項目總投資為 8000 萬元，其中一期投入 4550 萬元。（二）論證原生態(tài)觀光農(nóng)莊在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)的必要性和可行性。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目3（六）分析項目的風(fēng)險因素及規(guī)避風(fēng)險的措施。表 11 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表1 總用地 畝 6002 總建筑面積 m2 38003 容積率 4 項目總投資 萬元 4550 　 其中：建設(shè)投資 萬元 4519 　 建設(shè)期利息 萬元 0 　 鋪底流動資金 萬元 31 　5 資金籌措 萬元 4550 　 其中：企業(yè)自籌 萬元 4550 企業(yè)自有資金 銀行借款 萬元 0 　6 年銷售收入 萬元 1927 正常年份沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目47 總成本費用 萬元 563 正常年份8 所得稅 萬元 315 正常年份9 年凈利潤 萬元 944 正常年份10 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 % 　11 所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3597 　12 所得稅前投資回收期 年 含建設(shè)期13 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 % 　14 所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 2054 　15 所得稅后投資回收期 年 含建設(shè)期16 總投資收益率 % 正常年份17 項目資本金凈利潤率 % 正常年份18 盈虧平衡點(BEP) % % 　沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目5第二章 項目背景觀光農(nóng)業(yè)是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的一種新型農(nóng)業(yè)。于是，農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)— —旅游觀光農(nóng)業(yè)應(yīng)運而生。法國的農(nóng)莊旅游源于二十世紀(jì)七十年代，目前，法國有 萬戶農(nóng)家建立起了家庭旅館，3000 多家農(nóng)戶還成立了聯(lián)合經(jīng)營組織。韓國大城市周邊有許多“觀光農(nóng)園”和“周末農(nóng)場” ，這種農(nóng)園集休閑、體驗、收獲為一體，吸引了大批游客，韓國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究院提供的資料表明，2022 年， “農(nóng)村觀光”帶來的收入約為 萬億韓元。據(jù)統(tǒng)計，早在 1996—1997 年期間已動工投資 1 億元以上的觀光農(nóng)業(yè)項目就有 7 個以上。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目7錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園、蘇州的大地園、無錫的大浮觀光農(nóng)業(yè)園和珠海農(nóng)業(yè)科技基地。旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目9第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，科技的日新月異，經(jīng)濟(jì)的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學(xué)習(xí)新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為沁陽市農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動桂北經(jīng)濟(jì)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。這種分析方法最初主要應(yīng)用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應(yīng)用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。（4 ）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。市委、市政府對此進(jìn)行重點規(guī)劃、重點投入、重點推銷、重點管理，以期帶動該區(qū)盡快脫貧致富。（2 ）交通運輸條件。根據(jù)以上分析，規(guī)劃采用的基本對策是以“發(fā)揮優(yōu)勢，克服劣勢，利用機(jī)會，化解威脅”為原則，在 SWOT 分析的基礎(chǔ)上，對整個園區(qū)進(jìn)行科學(xué)的策劃。本項目選址在沁陽市近郊區(qū)，其定位必須立足于湘西沁陽這一地域特征基礎(chǔ)上。主要建設(shè)規(guī)模如下：生態(tài)農(nóng)業(yè)園：種植果林 170 畝，景觀灌木及花卉 100 畝，天然綠色蔬菜種植 50 畝。三、經(jīng)營理念觀光。早觀日出、晚觀霞。根據(jù)不同收獲季節(jié)，指導(dǎo)、組織游客直接進(jìn)入田間地頭、大棚、園子里用農(nóng)民特制的筐、籃、簍進(jìn)行有償采摘新鮮水果、時令蔬菜、瓜果，讓游客即體驗收獲的喜悅，又觀賞田園風(fēng)光，即增長見識，又感受勞作。在采摘品嘗、入住品嘗的同時，按照農(nóng)歷 12 個月每月一節(jié)的習(xí)沁陽市白松齡自然保護(hù)區(qū)原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項目18俗，推出農(nóng)村節(jié)令大薈萃，讓游客真切感受湘西飲食文化。