【正文】 新加坡） （多為境外發(fā)展商項目， DTZ可通過網(wǎng)絡(luò)平臺進行全球推廣） 1520% SP 高質(zhì)量 \高頻率活動造勢 2040% 戶 外 高炮 看板 引導(dǎo)旗 1530% 報 刊 東方早報 新聞晨報 新民晚報 2535% 雜 志 專業(yè)類：上海樓市、租售情報 高端類；望、藝術(shù)家、東方航空 （品牌營造為主，促進銷售效果甚微） 其他類： DM社區(qū)投遞、 境外報刊境內(nèi)夾報 本 項 目 媒 體 投 放 分 布 推廣通路 比例 戶外廣告 38% SP活動 1620% 媒體 35% 銷售道具 10% 分配理由： ?戶外重點 —— 由于項目位臵展示面不理想，需優(yōu)勢戶外媒體配合 ?SP活動 —— 借鑒類似個案經(jīng)驗，有效的 SP能最快最直接刺激客戶成交 ?主力媒體投放 —— 選擇針對性媒體逐步有效推廣。 外省市客戶 與上海有一定的生活工作關(guān)系，認(rèn)可城市價值，而外灘作為上海的標(biāo)志，更受其追捧，他們非常注重身份的顯貴和地段含金量。 結(jié) 論 本案潛在消費群體 以上海本地高端客戶為主 同時兼有部分與上海的經(jīng)濟生活密切相關(guān)的外省市客戶和境外客戶 重點關(guān)注 —— ?投資價值：外灘、世博區(qū)域 ?項目品質(zhì)：精裝修、高檔次 重點關(guān)注 —— ?中心地段：外灘區(qū)域 ?市場口碑：曝光率、宣傳率 重點關(guān)注 —— ?升值潛力：外灘區(qū)域、世博 ?綜合品質(zhì)：居住性、品質(zhì)性 Page 33 針對客戶的媒體選擇 根據(jù)我行操作多年的高端項目經(jīng)驗結(jié)合本項目的產(chǎn)品特征，我行認(rèn)為本項目客戶分類如圖示： ?境外客源（約占 30%）以東南亞區(qū)域客為主 ?上海本地（約占 40%）中心城區(qū)區(qū)域客為主 （具有老上海情結(jié)的企業(yè)金領(lǐng)、私營業(yè)主為主力） ?外省市（約占 30%）以工作、居住在上海的新上海人為主 雖然境內(nèi)外客戶三分天下，但都以上海本地為傳播介質(zhì)的客戶群體。 上海本地客戶 ?DTZ客戶平臺 ?戶外廣告 ?大眾媒體 ?高端小眾媒體 ?高品質(zhì) SP活動 《 上海樓市 》 《 新聞晨報 》 《 東方早報 》 短信平臺 高檔物業(yè) DM 投遞 外省市客戶 ?DTZ客戶平臺 ?戶外廣告 ?大眾媒體 ?高端小眾媒體 ?高品質(zhì) SP活動 《 上海樓市 》 《 新聞晨報 》 《 東方早報 》 《 浙商 》 《 蘇商 》 客戶群媒體鎖定 Page 35 目 錄 1. 項目定位 2. 營銷策略 3. 銷售定價 4. 推廣個案參考 5. 客戶鎖定 6. 媒體通路 7. 附件 ? 各階段執(zhí)行 ? 媒體計劃表 Page 36 ? 階段性：根據(jù)不同銷售周期，配合不同力度的廣告投放，主要以針對性媒體廣告為主。 ? 靈活性：根據(jù)市場情況，結(jié)合自身銷售進度，調(diào)整投放力度，順勢時盡量縮減投放量。因此我司建議戶外高炮選擇有利的位臵，為銷售打下良好基礎(chǔ)。每日平均車流量25萬輛以上，廣告效果極佳。該媒體位于延安西路江蘇路，地理位臵優(yōu)越。 延安路高架 近江蘇路 效果圖 Page 46 建議投放頻率及形式 版面 數(shù)量 刊例價 折后價 A版封底整版硬廣 6 180000 111600 頭版 1/3 2 202200 124000 八聯(lián)版特刊 2 1088000 288000 跨版特刊 1 277000 141000 贈送部分 版面 數(shù)量 刊例價 折后價 異形半版新聞 1 64000 贈送 1/3版新聞 3 58000 贈送 1/4版新聞 5 32022 贈送 600字新聞 6 32022 贈送 合計： 3,933,000元 1,630,000元 媒體通路 —— 平面媒體（東方早報： 163萬， 08年 412月） 針對高品質(zhì)人群的大眾主流媒體，成功案例：翠湖天地、王子晶品 Page 47 建議投放頻率及形式 序號 出版日期 頻率 版面形式 刊列價 (元 /次 ) 折后價 (元 /次 ) 1 4月 25日 1次 封面 138,000 110,400 2 5月 10日 1次 封二 88,000 70,400 3 5月 25日 1次 內(nèi)頁整版 50,000 40,000 4 6月 10日 1次 海上名家 86,000 0（贈送） 5 7月 10日 1次 內(nèi)頁整版 50,000 40,000 6 8月 10日 1次 內(nèi)頁整版 50,000 40,000 7 9月 10日 1次 封底 88,000 70,400 8 10月 10日 1次 目錄 70,000 56,000 9 11月 10日 1次 內(nèi)頁整版 50,000 40,000 10 12月 10日 1次 封二 88,000 70,400 11 12月 25日 1次 地產(chǎn)之星 86,000 0（贈送） 合計 894,000元 537,600元 媒體通路 —— 平面媒體（上海樓市） 最具權(quán)威性的專業(yè)房產(chǎn)雜志媒體，傳播面、針對面極其廣泛。具體投放計劃如下： 投放主題： 1）外灘：通過介紹 外灘的井字型交通道路規(guī)劃 、南外灘 濱江 帶及游艇碼頭的規(guī)劃、外灘作為 時尚 標(biāo)地的定位，來烘托整個外灘板塊在上海的重要位臵及巨大的升值潛力。 合作媒體 : ? 平面類： 《 上海樓市 》《 東方早報 》《 新聞晨報 》《 第一財經(jīng)日報 》《 新聞晚報 》《 中國房地產(chǎn)報 》《 每日經(jīng)濟新聞 》《 國際金融報 》《 上海商報 》 ? 電視類：今日房產(chǎn) 擬定投放頻率 ： 1）投放周期： 2022年 4月 1日 —— 2022年 4月 30日 2）具體投放的時間：具體時間需要與各媒體深入溝通，我行建議以 《 上海樓市 》 、 《 東方早報 》 、《 今日房產(chǎn) 》 為主。 ?口碑傳播，有利于奠定市場品牌，更利于后續(xù)銷售進行。 特別對于高端樓盤，成功的 SP活動已經(jīng)成為銷售利器。 客戶平臺拓展 媒介平臺拓展 媒體通路 —— SP活動建議 備注：按購買意向，我們將客戶分為三個級別。 ? 內(nèi)容：對媒體進行外灘規(guī)劃、板塊未來潛力、項目設(shè)計理念的介紹 ? 邀請對象：前期積累 B\C類客戶 、主流媒體 、建筑設(shè)計師、景觀設(shè)計師等專家 ? 媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布 ?大眾媒體將配合活動，結(jié)合開盤時間，在前后集中投放廣告。 ?時間： 08年 10月中旬 ?地點：南京西路梅龍鎮(zhèn)廣場 1樓中庭 ? 巡展周期： 1周 ?媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布 ?大眾媒體將配合活動，結(jié)合 1號樓推案 時間，在前后集中投放廣告。 媒體通路 —— SP活動建議 C類客戶 B類 /A類客戶 Page 53 建議活動： 投資峰會 （合計約 10萬 /次） ?地點：現(xiàn)場售樓處或樣板房 ?目的：通過與銀行聯(lián)誼，邀請投資專家進行講座，積累意向客戶。 ? 邀請對象：老客戶、 DTZ的高端客人、意向客戶 ?媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布 ?大眾媒體將配合活動，結(jié)合 1號樓推案 時間，在前后集中投放廣告。 ? 邀請對象：香港、歐美商會會員、 DTZ的高端客人、意向客戶 ?媒體支持：以硬廣告、廣告聯(lián)版、軟新聞的形式發(fā)布 ?大眾媒體將配合活動，結(jié)合 1號樓推案時間，在前后集中投放廣告。 媒體通路 —— SP活動建議 B類客戶 A類客戶 Page 55 建議活動： 浙商、蘇商會聯(lián)誼 （合計約： 25萬 /次） ?地點：五星酒店會議廳 ?目的：擴大項目影響，發(fā)掘潛在客戶，促進銷售成交。 ?SP活動聯(lián)動高端奢侈品客戶平臺 ,拓展目標(biāo)客戶渠道 通過借助商會高端客戶，擴大目標(biāo)客戶群，大量積累有效意向客戶，成功銷售。 ： 1） DTZ渠道推廣： ① 數(shù)據(jù)庫資源： 〃 內(nèi)部季刊 〃 高端客戶數(shù)據(jù)庫投放（ 800010000個） ② 媒體發(fā)布：媒體發(fā)布： 專業(yè)論壇、媒體采訪等形式，借助 DTZ的專業(yè)口徑、借助上海灘花園已經(jīng)建立的市場形象提高板塊知曉度。 現(xiàn)場租賃前景及投資回報看板展示。 2） 戶外廣告 : 樓幅、戶外看板更換畫面 3） SP活動 —— 長三角商會聯(lián)誼 9月下旬各一次 （費用：約 25萬 /次，活動內(nèi)容見 SP建議篇） Page 65 媒體 投放版面 時間 刊列價 折扣價 東方早報 跨版特刊 277,000元 (5折 )141,000元 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 異型版新聞軟文 64,000元 贈送 東方早報 A整版封底彩色硬廣 180,000元 ( )111,600元 東方早報 1/3版新聞軟文 58,000元 贈送 上海樓市 封底整版彩色 88,000元 (8折 ) 70,400元 上海樓市 目錄整版彩色 70,000元 (8折 ) 56,000元 浙商、蘇商媒體廣告 目錄整版彩色 結(jié)合 SP 費用統(tǒng)一計入 SP活動 合計 917,000元 499,9400元 3） 平面廣告 ： 第二強銷期： 2022年 8月 18日 — 2022年 10月 17日 Page 66 持續(xù)期： 2022年 10月 18日 — 2022年 11月 30日 重點：樹立產(chǎn)品稀缺性，利潤最大化 ：第四批房源推出， 1及其他樓宇頂層復(fù)式 1） DTZ渠道推廣： ① DTZ在自身的客戶渠道中推廣、帶看 ② DTZ內(nèi)部季刊推廣 DTZ利用多年豪宅項目成功運作所積累的大量有效客戶資源，有針對性地進行項目推廣，