【正文】 技術(shù)。采用大空間，便于分隔的結(jié)構(gòu)體系住宅采用異型柱框架結(jié)構(gòu)營(yíng)造住宅內(nèi)部的較大空間，同時(shí)在住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中柱、墻、梁的設(shè)置充分考慮住戶(hù)對(duì)空間的合理分隔，既保證結(jié)構(gòu)體系的安全可靠，又體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念和現(xiàn)代的舒適性、可改造性和可持續(xù)發(fā)展性，功能和環(huán)境有明顯的改善。采用局部坡屋面、加氣砼砌塊，塑鋼門(mén)窗雙層玻璃，外墻外保溫和結(jié)構(gòu)節(jié)能技術(shù)、材料；采用節(jié)能燈具，公共照明采用節(jié)能控制措施。根據(jù)“**綜合樓”主力戶(hù)型廚房間的平面尺寸配置整體廚房，按家電一體化，實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)存、保鮮、速解、烹飪、凈化、熱水供應(yīng)六大功能，分別以中低兩種檔次基本單元，按廚房間的平面尺寸進(jìn)行最優(yōu)組合。推動(dòng)廚房產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，配件的通用化，設(shè)備與管線的成套工業(yè)化生產(chǎn)和應(yīng)用。管線走向全部采用封閉式，無(wú)縫隙、死角、銳角等。每棟住宅樓的總電源進(jìn)線斷路器具有電源保護(hù)功能，連樓總開(kāi)關(guān)和支戶(hù)總開(kāi)關(guān)采用同時(shí)斷開(kāi)相線和中性線。每單個(gè)居住空間插座數(shù)不少于2組，起居室和臥室均有單組三極空調(diào)電源插座一只，位置恰當(dāng)，符合使用，電源插座均采用安全型，廚衛(wèi)間等潮濕場(chǎng)所采用防濺型，每套住宅設(shè)配電箱一只，空調(diào)電源插座，其它電源插座和照明均分路設(shè)置。電氣線路采用符合防火要求的暗敷配線。采用可靠的接地方式，并進(jìn)行總體等電位聯(lián)結(jié)，其安裝質(zhì)量經(jīng)有關(guān)單位驗(yàn)收合格，供電線路的施工質(zhì)量經(jīng)監(jiān)理單位，驗(yàn)收合格，驗(yàn)收資料齊全?；芈泛筒遄O(shè)置滿足A規(guī)定的要求，室內(nèi)管線布置集中隱蔽。電氣設(shè)備中，廚房、衛(wèi)生間，充分考慮到抽油煙機(jī)、冰箱、微波爐、洗衣機(jī)、電氣用途等的需要。管材無(wú)毒、衛(wèi)生、不結(jié)露、不銹蝕、不結(jié)垢、保溫抗凍、重量輕、安裝方便、抗老化、流阻小、壽命長(zhǎng)。平均噪聲≤45dB。采用隱蔽暗敷式管道井設(shè)計(jì)，可以增加室內(nèi)使用空間，避免在室內(nèi)過(guò)多穿孔開(kāi)鑿，有效防止?jié)B漏，便于檢修，由于隱蔽不外露，不破壞建筑外觀。保證室外工程質(zhì)量按控制造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)實(shí)施。**地區(qū)缺乏淡水資源，城**供水嚴(yán)重不足。生活污水經(jīng)處理后，達(dá)到規(guī)定的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，用于廁所沖洗，園林灌溉，道路保潔，汽車(chē)洗刷、噴水池、冷卻設(shè)備補(bǔ)充用水。小區(qū)的所有用水器具產(chǎn)生的生活污水收集處理后將作為小區(qū)所有公共建筑沖廁用水、綠化、景觀和洗車(chē)用水。地板采暖作為一種新型的采暖方式，其技術(shù)的先進(jìn)性，經(jīng)濟(jì)的可行性，質(zhì)量的可靠性，已在**建筑采暖得到廣泛認(rèn)同。地板采暖采用的是低溫輻射供暖方式，要求熱水溫度在60℃左右，可見(jiàn)地板采暖的熱效率比散熱器采暖要高，從而節(jié)約能源。地板采暖由于除掉了明管道，沒(méi)有了墻掛散熱器及暖氣罩等所占用的地面面積和空間面積，從而擴(kuò)大了室內(nèi)空間，方便室內(nèi)家具擺設(shè)。地板采暖可為用戶(hù)提供適宜的室內(nèi)溫度梯度。2℃，中層為22℃177。2℃，正好給人以腳暖頭涼的良好感覺(jué)，適宜人體生理需要，有利人體健康。年。采用熱管—真空管集熱技術(shù)，具有傳熱效率高、防凍、防結(jié)垢等優(yōu)點(diǎn)。太陽(yáng)能供熱系統(tǒng)采用智能控制技術(shù)：實(shí)現(xiàn)了對(duì)水位、水溫、水量、太陽(yáng)能集熱、電輔助加熱的智能化控制，無(wú)需專(zhuān)人職守。保護(hù)環(huán)境是我國(guó)的基本國(guó)策，在設(shè)計(jì)中力求優(yōu)美的環(huán)境，減少各方面的污染。小區(qū)綠地、屋頂種草綠化，選用抗病蟲(chóng)害的品種，以減少農(nóng)藥的使用量。垃圾運(yùn)轉(zhuǎn)由專(zhuān)業(yè)公司經(jīng)壓縮后進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，加氣砼砌塊做圍護(hù)結(jié)構(gòu)隔聲性能好，凡產(chǎn)生噪音的地方，如風(fēng)機(jī)房、水泵房等均做上密閉隔音門(mén)，以減少噪聲對(duì)周?chē)h(huán)境的污染。水質(zhì)保護(hù)技術(shù)生活用水采用城**管網(wǎng)供應(yīng)的自來(lái)水，高層建筑內(nèi)的生活水池內(nèi)附玻璃鋼，給水系統(tǒng)設(shè)紫外線消毒器。建筑施工中，采用了建設(shè)部提出的《建筑業(yè)十項(xiàng)新技術(shù)》中的多項(xiàng)技術(shù)，并根據(jù)自身情況及地方特點(diǎn)，進(jìn)行靈活運(yùn)用，達(dá)到提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低成本，縮短工期的目的。高效鋼筋應(yīng)用技術(shù)：采用冷軋扭鋼筋技術(shù)、新I I I級(jí)鋼、冷軋帶肋鋼筋應(yīng)用和鋼筋焊接網(wǎng)、低松弛高強(qiáng)度鋼絞線、高效預(yù)應(yīng)力砼技術(shù)。新型水泥彩色瓦材：強(qiáng)度高、美觀、有利于固定安裝、色澤穩(wěn)定、具有良好的防水構(gòu)造。復(fù)合模板實(shí)用技術(shù)：保證施工質(zhì)量，提高支模效率，節(jié)約材料，使用方便。通風(fēng)管安裝到位，管線密閉不外露；廚房洗、切、燒、炊事設(shè)備、吊柜和抽油煙機(jī)安裝到位。此外，住宅室內(nèi)裝修分步到位。工程采用智能系統(tǒng)設(shè)施，除了要達(dá)到商品住宅性能等級(jí)1A、2 A級(jí)要求，還要達(dá)到國(guó)家住宅小區(qū)智能化技術(shù)示范工程的標(biāo)準(zhǔn)。在小區(qū)物業(yè)管理中心設(shè)主計(jì)算機(jī)和自動(dòng)化管理中心。設(shè)立遠(yuǎn)紅外線及攝像機(jī)自動(dòng)監(jiān)控管理系統(tǒng)，設(shè)主單元安全門(mén)可視對(duì)講系統(tǒng)。對(duì)小區(qū)室外照明、公共設(shè)施、供水、供電、供氣等關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)現(xiàn)集中管理，并對(duì)運(yùn)行情況實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)視。住戶(hù)在家中通過(guò)網(wǎng)絡(luò)終端實(shí)現(xiàn)醫(yī)療、文娛、商業(yè)等公共服務(wù)和費(fèi)用自動(dòng)結(jié)算。小區(qū)的智能化管理系統(tǒng)按一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)申報(bào)，具有全國(guó)先進(jìn)水平。（2）智能卡車(chē)輛出入及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)：系統(tǒng)主要用于控制停車(chē)場(chǎng)的入口和出口。（4）IC卡管理系統(tǒng)系統(tǒng)以IC卡技術(shù)為核心，以計(jì)算機(jī)和通信技術(shù)為手段，將小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施連接成為一個(gè)有機(jī)的整體，用戶(hù)通過(guò)一張IC卡便可以完成某些控制操作和通常的資金結(jié)算。（6）物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)做到高度的集成，以高效、便捷的軟件體系來(lái)協(xié)調(diào)小區(qū)住戶(hù)、物業(yè)管理人員以及服務(wù)人員三者之間的關(guān)系。安全防范子系統(tǒng)（1）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)是采用先進(jìn)的電子技術(shù)和計(jì)算機(jī)技術(shù)，對(duì)遠(yuǎn)端場(chǎng)景進(jìn)行傳感成像、信號(hào)傳輸、集中監(jiān)視、圖象記錄以及聯(lián)動(dòng)控制的系統(tǒng)。（4）家庭三防（火、盜、煤氣泄漏）和緊急救助系統(tǒng)住戶(hù)可通過(guò)固定式緊急按紐和遙控器在有突發(fā)事件時(shí)（如住宅偷盜、火災(zāi)、有害氣體泄漏等）向管理中心進(jìn)行緊急求助，家庭報(bào)警主機(jī)將警情傳遞至小區(qū)管理中心的計(jì)算機(jī)。后備保護(hù)熔斷器是限流熔斷器，安裝在箱體內(nèi)部，只在箱變內(nèi)部發(fā)生故障時(shí)動(dòng)作，用于保護(hù)高壓線路。第六章 環(huán)境、勞動(dòng)保護(hù)、消防和節(jié)能本項(xiàng)目所選場(chǎng)址自然條件和環(huán)境狀況良好。交通運(yùn)輸方便，周?chē)鸁o(wú)污染源。生產(chǎn)全過(guò)程始終堅(jiān)持環(huán)保第一，綠色生產(chǎn)的原則，不接觸有毒物質(zhì)，也不產(chǎn)生有毒物質(zhì)，經(jīng)生產(chǎn)產(chǎn)生的“三廢”妥善處理，保證不對(duì)周邊環(huán)境造成任何污染和危害。（2）固體廢棄物：主要是生活垃圾。（3）噪聲：主要來(lái)源于廣告、中央空調(diào)及慣流式熱風(fēng)幕等設(shè)備，其污染度可控制在國(guó)家允許的范圍內(nèi)。（2）職業(yè)安全措施：各樓層采取自動(dòng)報(bào)警和事故處理等安全措施，貨物運(yùn)輸采用提升設(shè)備、叉車(chē)等。本消防為一類(lèi)建筑，消防控制室設(shè)在裙樓一層，并設(shè)有單獨(dú)直通室外的安全出口。裙房部分：地下分為六個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)防火分區(qū)面積不超過(guò)200平方米。高層主體部分內(nèi)各設(shè)一部消防電梯，裙房部分另設(shè)兩部電梯，消防電梯前室與防煙樓梯間前室合用，面積大于10平方米。（1）為了提高冬季暖熱效率，減少室內(nèi)熱量損失，本項(xiàng)目建筑外墻及外圍結(jié)構(gòu)要進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)，選用保溫性能好的建筑材料。（3）一切耗能設(shè)備，空調(diào)設(shè)備、發(fā)光燈具等均采用節(jié)能新產(chǎn)品。第七章 項(xiàng)目管理和勞動(dòng)組織項(xiàng)目業(yè)主已根據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，并承擔(dān)項(xiàng)目的資金投入、工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理和償還貸款的責(zé)任。開(kāi)展職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，凡是從事商業(yè)管理和相關(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員及員工均要進(jìn)行包括政治理論、專(zhuān)業(yè)技術(shù)、專(zhuān)業(yè)理論、崗位技能的定期學(xué)習(xí)培訓(xùn)。項(xiàng)目建設(shè)完成后，實(shí)行獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，并承擔(dān)項(xiàng)目資金投入、工程維修、經(jīng)營(yíng)管理和償還貸款等責(zé)任。按照精簡(jiǎn)、高效、優(yōu)質(zhì)的原則，公司設(shè)總經(jīng)理辦公室、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目管理部、銷(xiāo)售部、物業(yè)管理部、安保部等職能部門(mén)。總經(jīng)理副總經(jīng)理保安部 物業(yè)管理部 信息銷(xiāo)售部 項(xiàng)目管理部 財(cái)務(wù)部 總經(jīng)理辦公室第八章 項(xiàng)目招投標(biāo)根據(jù)國(guó)家計(jì)委[2004]9號(hào)文件，關(guān)于“工程建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定”和**建設(shè)廳[2004]7號(hào)文件：“全部和部分”使用國(guó)有資金投資、享受?chē)?guó)家減免稅政策、國(guó)家融資投資在100萬(wàn)元以上或建筑面積在1000平方米以上的建設(shè)工程的施工建設(shè)工程必須依法強(qiáng)制進(jìn)行招標(biāo)”的規(guī)定，本項(xiàng)目必須組織好招投標(biāo)工作。項(xiàng)目采用委托代理招標(biāo)方式。招標(biāo)方案需經(jīng)招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審批核準(zhǔn)后方可實(shí)施。本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容見(jiàn)下表：項(xiàng)目名稱(chēng)：**綜合樓工程建設(shè)項(xiàng)目方式內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)招標(biāo)估算額（萬(wàn)元）全招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)前期工作√基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)√√√建安工程√√√小計(jì)第八章 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃建設(shè)期為2年；銷(xiāo)售期：1年。出租和銷(xiāo)售時(shí)間：2008年10月－2010年12月。②銷(xiāo)售計(jì)劃：至2010年12月底，住宅樓全部銷(xiāo)售完。②2011年1月完成群房租賃全部?？傆玫孛娣e：11109m2；總建筑面積：。所有工程項(xiàng)目按工程類(lèi)別Ⅱ類(lèi)取費(fèi)（已按2004年調(diào)差文件計(jì)取材差）。（2）設(shè)備購(gòu)置主要設(shè)備的運(yùn)雜費(fèi)按設(shè)備購(gòu)置費(fèi)的8%計(jì)算，設(shè)備安裝費(fèi)率按20%計(jì)提。（3）預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)差預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的一定比例計(jì)算。（5）本項(xiàng)目遞延資產(chǎn)將建設(shè)單位管理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)全部列入前期費(fèi)用之中。項(xiàng)目總投資估算列入下表。（1）項(xiàng)目外部資金來(lái)源：2008年申請(qǐng)銀行貸款5000萬(wàn)元，%，期限為兩年。根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，資金使用計(jì)劃為：2008年1月2008年12月投入：825070%＝5775萬(wàn)元；2009年1月－2009年10月投入：825030%＝2475萬(wàn)元。置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的四種表現(xiàn)形式僅能說(shuō)明投資者可獲得的利益類(lèi)型，在沒(méi)有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無(wú)法定量描述或量測(cè)的。另一種是開(kāi)發(fā)投資，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入，其經(jīng)濟(jì)效果的大小是用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。故本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)，按開(kāi)發(fā)投資和職業(yè)投資相結(jié)合的表現(xiàn)形式進(jìn)行。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收，通常是用提取折舊的方式獲得。投資回報(bào)是指投資者所投入資本在使用過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)通?？己艘韵聝?nèi)容：（1）收益率（Yield Rates）：是一個(gè)投資回報(bào)率，表明投資項(xiàng)目在某一個(gè)計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力，即用公式表示為： 年平均收益（或收入）收益率= 100%（投資利潤(rùn)率） 總投資說(shuō)明，它是借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。本項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率按10%，計(jì)算年限t=15?？捎脕?lái)衡量任何資本投資的回報(bào)水平，包括所得稅前和所得稅后。包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)、建安費(fèi)、小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、銷(xiāo)售宣傳費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用（貸款利息）、預(yù)備費(fèi)等費(fèi)用。裙樓租賃為置業(yè)投資。①，扣去公用房（治安、物業(yè)管理、衛(wèi)生站、社區(qū)服務(wù)、換熱站、配電等）面積。合計(jì)：裙樓出租面積為： +＝。停車(chē)位共有：133位。詳見(jiàn)附表附表3。計(jì)算過(guò)程列入下表：層數(shù)日租賃費(fèi)（元/m2）年租賃費(fèi)（元/m2）租賃面積（m2）年租賃收入（萬(wàn)元/年）備注1 236532924292合計(jì)（2）銷(xiāo)售收入①住宅樓銷(xiāo)售價(jià)格確定住宅樓由第5層起始，至22層。②住宅樓銷(xiāo)售收入住宅樓全部銷(xiāo)售收入為： 萬(wàn)元。133個(gè)停車(chē)位全部出售的收入為：133萬(wàn)元。①管理人員工資、福利；②公司辦公用的水、電、暖費(fèi)等；③管理人員差旅費(fèi)、車(chē)輛養(yǎng)護(hù)費(fèi)等；④公司辦公管理費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)；⑤折舊等等為固定成本構(gòu)成元素。管理人員和臨時(shí)工的工資及福利員工年平均工資、福利表 單位：萬(wàn)元工作崗位總經(jīng)理副總經(jīng)理部門(mén)負(fù)責(zé)人職員臨時(shí)工合計(jì)年均工資（萬(wàn)元）人數(shù)（位）116181036年應(yīng)發(fā)工資（萬(wàn)元）12折舊本項(xiàng)目折舊采用平均年限（直線）折舊法計(jì)算，公司物業(yè)用房和出租房產(chǎn)的固定資產(chǎn)投資全作為土建投資，折舊年限為50年。平均每平方米投資為： 1270元/ m2（8250萬(wàn)元/65000 m2）。年折舊值為：（）/50＝60萬(wàn)元/年。水、電、暖等費(fèi)用①電費(fèi)：按每平方米年用電（含公用設(shè)施、照明等用電）平均為18KWH/ ；租賃出去的面積照明用電由租賃者負(fù)擔(dān)。②水費(fèi)：按每平方米年用水量為2立方米計(jì)算， 。③取暖費(fèi)：按每平方米面積收費(fèi)28元/ m2計(jì)算：，年需取暖費(fèi)為：。年計(jì)算，只算固定的長(zhǎng)期工作人員（36人）。年計(jì)算，只算固定的長(zhǎng)期工作人員（36人）。年計(jì)算為：18萬(wàn)元/年。只算固定的長(zhǎng)期工作人員（36人），合計(jì)為18萬(wàn)元/年。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要是通過(guò)計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）、投資回收期、成本利潤(rùn)率、成本收益率、投資收益率等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，對(duì)本項(xiàng)目的盈利能力進(jìn)行分析。 項(xiàng)目完成經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況指標(biāo)投資利潤(rùn)率（%）%投資利稅率（%）%計(jì)算指標(biāo)指標(biāo)名稱(chēng)所得稅后所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）%%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 靜態(tài)投資回收期（年） （1）項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：；。本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值較大，說(shuō)明本項(xiàng)目財(cái)務(wù)不但可行，同時(shí)顯示出有極大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。說(shuō)明項(xiàng)目的效益極好，財(cái)