【正文】 交房前一個月起5建立業(yè)主檔案資料l 業(yè)主名錄（包括聯(lián)系地址、聯(lián)系電話等）l 售樓合同l 身份證明和委托書l 驗樓、收樓資料和入伙資料l 其他相關(guān)文件、資料等交房前一個月起6完善管理及辦公條件l 完善管理及辦公條件，安排管理用房、員工宿舍、管理用物質(zhì)裝備前期入伙前三個月7外部環(huán)境和內(nèi)部管理體系及硬件的導(dǎo)入l 與居委會、派出所、供水、供電、銀行、稅務(wù)、物業(yè)管理主管部門建立良好的關(guān)系，確保物業(yè)服務(wù)中心工作有一個較好的外部環(huán)境l 導(dǎo)入IS09001質(zhì)量管理系統(tǒng)及特色管理服務(wù)模式，導(dǎo)入物業(yè)管理應(yīng)用軟件前期入伙前三個月 售后階段序號項目內(nèi)容完成時間1保修期管理l 及時聯(lián)系開發(fā)公司、施工單位、業(yè)主，處理好保修期內(nèi)的有關(guān)問題交房之日起2二次裝修管理l 辦理二次裝修的審批手續(xù)：審核二次裝修圖紙，收取裝修保證金和裝修垃圾清運費，與業(yè)主或裝修單位簽署《裝修管理協(xié)議書》、《裝修安全責(zé)任書》，辦理《裝修許可證》。其他時間不得施工，避免影響業(yè)主的正常作息l 裝修情況巡查：每日巡查裝修情況，及時制止違規(guī)行為，對于違章裝修及時發(fā)放整改通知并向主管部門報告。物業(yè)秘書們雖然直接與業(yè)主和住戶溝通，但并不一定每件事都親歷親為，他們身后有一支超強陣容的后勤單位支援，包括工程、保潔、安全、綠化、特約服務(wù)等小組，所需資源不僅來自本服務(wù)中心，而且有公司總部予以強力技術(shù)和資源支持。：：l 能加強與業(yè)主的溝通，傾聽意見，建立良好關(guān)系，及時掌握動態(tài)信息；l 方便、快捷、減少溝通干擾，讓業(yè)主能隨時直接表達自己的看法，也減少業(yè)主對公司的負面干擾；l 充分發(fā)揮統(tǒng)籌功能，針對一些特殊的問題，有服務(wù)中心經(jīng)理直接安排相關(guān)部門、人員配合處理；l 有始有終，通過這個窗口跟進問題的整個處理過程，負責(zé)向提出問題的業(yè)主作回訪工作；l 向業(yè)主提供一些與生活相關(guān)的便民服務(wù)，以贏得業(yè)主的好感。服務(wù)項目服務(wù)內(nèi)容貼心家居服務(wù)l 家居清潔服務(wù)l 家居維修服務(wù)l 家居綠化顧問l 家居健康服務(wù)貼身秘書服務(wù)l 留言轉(zhuǎn)告服務(wù)l 暫時寄存物品（非貴重物品）l 代為接待訪客l 其他代辦服務(wù) 開荒清潔服務(wù)l 適用范圍：在二次裝修完成后，正式入住前進行一次全面細致的清潔，有利于住戶今后更方便地對各居室進行日常的保潔。 清除裝修遺留的全部污跡，如積塵、各種碎屑、水泥和油漆污跡；216。 石材質(zhì)面的晶面處理；216。 按照材質(zhì)清潔全屋潔具；216。 家居健康服務(wù)l 適用范圍： 健康是生活之本，服務(wù)中心將于各有關(guān)單位聯(lián)系，為某廣場的住戶提供各種形式的健康服務(wù)。 健康講座咨詢服務(wù)：定期邀請各個醫(yī)療機構(gòu)、單位的各科專家教搜進行各類健康講座并提供咨詢服務(wù)。 建立住戶健康檔案：在住戶愿意的情況下，為住戶建立健康檔案，了解住戶健康情況，如有特殊病人，在發(fā)生緊急情況時，服務(wù)中心將可以第一時間通知就近醫(yī)院，并將病人的病情簡單地向醫(yī)生闡述。 營養(yǎng)保健咨詢服務(wù)：新代人生活沒有規(guī)律，沒有足夠重視自己的日常飲食，服務(wù)中心將定期提供飲食營養(yǎng)方面的保健咨詢服務(wù)。 裝修污染質(zhì)量檢測與防治：家居裝修的有毒物質(zhì)是造成許多疾病的元兇，在住戶裝修完成后，服務(wù)中心可以協(xié)助聯(lián)系有資質(zhì)的裝修污染防治單位對家居進行裝修污染檢測和防治。l 服務(wù)內(nèi)容：216。以下價格不包括材料費，僅為人工服務(wù)費，所需材料由業(yè)主自購（備）或委托服務(wù)中心代購。 貼身秘書服務(wù) 某廣場竭力為住戶提供更多的商務(wù)服務(wù)和代辦服務(wù)，使住戶們可以坐享快捷、便利的服務(wù)，讓住戶們感受猶如貼身秘書相隨。 代辦有線電視臺開通216。 代辦電話開戶216。 代辦產(chǎn)權(quán)證216。 代購火車票、船票、飛機票等216。 代訂酒樓餐飲216。 代訂報刊雜志216。 代預(yù)約出租車 代送取服務(wù)216。 代寄、代領(lǐng)郵件、報刊雜志 代聯(lián)系服務(wù)216。 代聯(lián)系家教216。 代聯(lián)系乜白蟻 提醒、轉(zhuǎn)告、接待、寄存服務(wù)216。 代為接待訪客，留言轉(zhuǎn)告服務(wù)；216。 物業(yè)承接查驗是指物業(yè)公司在施工完畢后，施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職能部門驗收合格的基礎(chǔ)上，對物業(yè)設(shè)備運行安全、是否滿足使用功能和建筑設(shè)施外觀等為主要內(nèi)容進行的驗收，物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙、簽暑接收文件、物業(yè)管理人員上崗為標志。 承接查驗主要是觀感驗收和使用驗收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。 承接查驗是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。 確認通過政府綜合驗收，開發(fā)公司向物業(yè)公司出具政府各主管部門驗收和總體驗收通過證明文件復(fù)印件。 單項驗收全部合格；各種移交全部完成。 所有設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修問題得到確認，開發(fā)公司工程部將所有需要承擔(dān)維修保養(yǎng)義務(wù)的設(shè)備設(shè)施維保單位聯(lián)系方式和相關(guān)合同資料移交給物業(yè)公司。換句話說，物業(yè)驗收與接管的中心環(huán)節(jié)是質(zhì)量驗收。 施工質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收合格證；216。 物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各類管線竣工位置、走向、綜合平面圖；216。 房屋隱蔽結(jié)構(gòu)驗收記錄；216。 環(huán)衛(wèi)，煤氣，自來水、電力、電話，電梯、消防等專業(yè)公司或部門認可后接收的證明；216。 沉陷和變形位移觀測記錄；216。 落實維修基金、配套設(shè)施，空房看管費等及保修期內(nèi)的有關(guān)費用。 承接查驗要點（1）政府有關(guān)職能部門驗收政府有關(guān)職能部門對物業(yè)驗收主要由建筑質(zhì)檢站、消防局、規(guī)劃局、房管局等部門對物業(yè)進行驗收，具體的驗收程序為：施工單位備妥物業(yè)建筑及公用設(shè)備竣工圖紙、報告，并填寫驗收申請表交政府有關(guān)職能部門；政府有關(guān)職能部門安排驗收；政府有關(guān)職能部門初驗樓宇，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關(guān)政府部門再次驗收，并重復(fù)程序至有關(guān)政府驗收妥當(dāng)及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。（3）物業(yè)資料的驗收要通過物業(yè)驗收，需要開發(fā)商事先遞交以下資料：《政府職能部門驗收文件或證明》、《工程監(jiān)理驗收合格證明》、《物業(yè)設(shè)施的竣工圖》（若尚未完成竣工圖，應(yīng)提供最終的施工圖）、《設(shè)備或系統(tǒng)的操作說明》、《維護保養(yǎng)手冊》；提供與承包商、廠商和供應(yīng)商簽署承包或供應(yīng)合同中有關(guān)技術(shù)條款；提供承包商、供應(yīng)商和廠商的聯(lián)絡(luò)地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料及其它有關(guān)技術(shù)資料；提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。公共區(qū)域驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收 ，驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《公共區(qū)域驗收交接表》。（5）各種機房和設(shè)備的驗收及交接各種機房驗收應(yīng)由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同參與，交接以接收機房鑰匙、遞交技術(shù)資料和備品配件為標志。物業(yè)公司于初期后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗收通過。住宅單元驗收只集中在可見的損壞、缺陷和未完工程，對建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收。物業(yè)管理處于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改。驗收時需記錄水、電和煤氣表且讀數(shù)。（7）綠化的驗收及交接小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)公司、開發(fā)公司、監(jiān)理及園林施工單位的代表共同參與，在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。驗收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認《綠化驗收表》（表式將根據(jù)花木情況制定）。（8）關(guān)于物業(yè)設(shè)施的質(zhì)保期質(zhì)保期是施工承包商和供應(yīng)商對其施工和產(chǎn)品的質(zhì)量進行一定時間免費維修保養(yǎng)，質(zhì)保期限以發(fā)展商與承包商和供應(yīng)商簽署的合同和國家有關(guān)規(guī)定為準。 資料的驗收與移交接管開發(fā)商委托物業(yè)管理時需向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料。 國有土地使用證216。 建設(shè)開工許可證216。 工程竣工驗收合格證216。 商品房銷售許可證216。 二次給水合格證（供水系統(tǒng)）216。 電梯準運證216。 其它需移交的證件 綜合竣工驗收資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。 地質(zhì)報告書216。 圖紙會審記錄216。 工程預(yù)決算報告書216。 隱蔽工程驗收記錄216。 其他可能會影響將來管理的原始記錄 機電設(shè)備資料216。 機電設(shè)備使用說明書（要求中文）216。 設(shè)備保修卡、保修協(xié)議 業(yè)主資料216。 已購房業(yè)主的付款情況或付款方式 房屋主體的驗收標準與驗收方法驗收標準為建設(shè)部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。 樓宇主體硬件設(shè)施的具體驗收標準（1）主體結(jié)構(gòu)：a） 外墻不滲水；b） 房屋排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；b） 塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫砂漿飽滿，線條順直。（5）衛(wèi)生間、陽臺地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。（7）門、窗：a） 門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；b） 門鎖、窗鎖連接牢固，開啟靈活；c） 玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；d） 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；e） 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；f） 防盜門表面光亮，無刮花、變形；g） 高檔裝飾門裝飾完整。（9）木裝飾工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。（11）油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。（13）有線電視已開通，收視良好。（15）燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。（17）衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通常。（19）地漏、排水管道安裝牢固，配套齊全，接口密實，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。（21）防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。 公共配套設(shè)施接管驗收標準（1）天臺：a） 天溝、落水口暢通完好；b） 隔熱層、防水層完好。（3）屋面霹雷設(shè)施連接牢固。（5）綠化符合設(shè)計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。（7）室外消防栓：a） 消防箱標識清楚，玻璃完好；b） 消防設(shè)施配件齊全；c） 消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。（9）垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。（11）保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。（13）自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，按防護和排水設(shè)施良好。（15）雨水井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。（17）水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。 機電設(shè)備的接管驗收216。216。216。216。216。216。216。 遺留問題的處理 遺留問題的登記確認：216。 對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗收小組應(yīng)當(dāng)問題逐項記錄在《遺留問題登記表》中并請開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認。 對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗收小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個月內(nèi)解決。 對于長期解決不了，勢必會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽定保修協(xié)議。 承接查驗費用根據(jù)建設(shè)部《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定，在承接查驗前開發(fā)商和物業(yè)公司雙方簽訂《承接查驗協(xié)議》，承接查驗活動所產(chǎn)生的人工、材料等費用標準雙方協(xié)商確定，由開發(fā)商承擔(dān)。 管理目標216。216。216。 對任何可能危及業(yè)主安全處、有預(yù)見性地采取防范措施216。 主要管理措施——技防為主、人防為鋪216。 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機構(gòu)和各崗位職責(zé)216。 加強對維序員進行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)216。 加強對進出小區(qū)的機動車和非機動車道安全管理216。 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，做好群防群治工作216。 封閉管理模式 對某廣場的住宅實行封閉式管理，把好小區(qū)人行和車行動各個出入口，除小區(qū)各出入口崗?fù)ぶ登谕?，還進行小區(qū)內(nèi)庭和外圍的不間斷巡邏，均實實行24小時輪班制。 門崗管理l 人員出入管理216。 對來訪人員可用可視對講與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認同意后，方可進入。 盡可能判別并阻止尾隨人員進入小區(qū)。 對不肯合作強行闖入的人員，通過對講機報告班長或巡樓維序員，協(xié)助處理；對現(xiàn)場處置做簡要記錄。 對進入小區(qū)的施工人員和勞務(wù)人員進行臨時出入證辦理，出入小區(qū)時必須憑出入證核實身份，并在巡邏中進行隨機抽查有無證件。 實行人員分流、員工、施工人員、勞務(wù)人員均從非主入口進出小區(qū)。 大宗物品預(yù)約放行制度：搬出大件物品（400mm X 400mm 以上或需兩人以上才能搬動的物品或需要借助車輛搬運的物品），需預(yù)先向物業(yè)秘書或服務(wù)中心告知（未預(yù)約的必須經(jīng)業(yè)主確認），由服務(wù)中心經(jīng)理發(fā)放行條，憑放行條放行。 批量物品進入小區(qū)，查看是否夾帶有《管理規(guī)約》所禁止入內(nèi)的物品，對允許進入的物品給予放行。 對嚴格禁止入內(nèi)的物品（譬如有毒、量大的易燃、易爆等物品等）拒絕進入，必要時報警。 在固定崗?fù)?nèi)值勤，嚴禁脫崗；216。 出入口大門定時開啟、關(guān)閉；216。 禮儀規(guī)范，文明執(zhí)勤；216。 巡邏執(zhí)勤l 巡邏內(nèi)容216。 高層樓宇必須對消防設(shè)備設(shè)施、防火門關(guān)閉、機房門、電井門封閉情況重點檢查；216。 巡查中保證公共通道整潔、有序、暢通，無雜物堆放；216。l 巡邏作用標準216。 巡邏頻率和路線：結(jié)合小區(qū)實際情況，根據(jù)電子巡更打卡點設(shè)置的位置和時間間隔進行巡邏，確保巡遍全部公共區(qū)域，消除安全隱患；216。 上崗期間遇到業(yè)主/住戶需要幫助時，主動提供服務(wù)或立即通知相關(guān)人員到現(xiàn)場處理；216。 安全防范管理——“7重安防管理體系”基于某廣場完善的智能化安全管理系統(tǒng)，我們首次推出的“7重安防管理體系”，通過人防（訓(xùn)