【正文】 AD或SITY PASSAGE） 本名充分體現(xiàn)了項(xiàng)目地塊形狀特征，并加以綜合和概念化。 本名的英文及標(biāo)識(shí)比較好策劃、設(shè)計(jì)，而且形象推廣較容易。 第五章 項(xiàng)目總體定位策劃 一、項(xiàng)目周邊部分項(xiàng)目的定位與形象調(diào)查表(因特殊原因略) 二、本項(xiàng)目差異化提示與個(gè)性分析 如前面對(duì)項(xiàng)目SWOT研究時(shí)從比較粗略的幾大方面歸納了項(xiàng)目的個(gè)性，下面就一些方面具體談一談我們的分析和個(gè)性化綜合，并用廣告性和藝術(shù)化的語(yǔ)言表達(dá)： 位于兩縱兩橫城市主干之核心，（芙蓉中路、韶山路路、勞動(dòng)西路、雨花路） 背靠?jī)纱髽O旺的商業(yè)中心，相距不過(guò)兩站路程（東塘商圈、侯家塘商圈） 市中心高級(jí)酒店最集中區(qū)域 最動(dòng)感的星城之心、最感動(dòng)的城市畫卷 （說(shuō)明離體育休閑中心很近） XXX畝XXX年生的綠色森林，帶你走進(jìn)都市里的村莊 都市中心18（待定）萬(wàn)平米的大規(guī)模社區(qū) 五十年專業(yè)訓(xùn)練，人性化呵護(hù)專家 （政院學(xué)員長(zhǎng)期長(zhǎng)風(fēng)和保安、物業(yè)管理） 與將軍元帥為鄰，走過(guò)激情燃燒的歲月 （有待證實(shí)，可能不妥） 每天我們都要散步去逛超市 站在樓上就可以看真實(shí)的球賽 1不需走路也無(wú)需仰望亞洲第一摩天輪 1朋友來(lái)了，前面四五星級(jí)酒店任他挑選 1晚上，從芙蓉路走到韶山路，卻一點(diǎn)不擔(dān)心有車擦身而過(guò) 1自然的，才是最美的 1在這里，人人都將是生活的藝術(shù)家 1xx品牌，家園專家 1生態(tài)環(huán)保只是這兒的一部分 1這個(gè)家園有來(lái)自全國(guó)的精英（軍人） 1升值還不等你一句話 xx風(fēng)景，一生緣份 （特注：隨著項(xiàng)目定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)的完成，本身的個(gè)性會(huì)更多、更加完善） 三、本項(xiàng)目總體定位表達(dá)及理由 定位方案一：中高收階層完全的家園 理由： 中高收階層的消費(fèi)力和觀念是這個(gè)社會(huì)最強(qiáng)大的推動(dòng)力，為他們打造一個(gè)完全的家園，就是要考慮他們?cè)谏罘矫娴亩嘀匦枨螅▽?duì)住宅自住和投資，商務(wù)交流與享受，商業(yè)和事業(yè)機(jī)會(huì)與發(fā)展，對(duì)家對(duì)社會(huì)的關(guān)注……而本項(xiàng)目及所處的區(qū)域環(huán)境應(yīng)該能夠滿足中高收階層及其全家絕大部分甚至所有的需求，這是一個(gè)開發(fā)商把握客戶和以人為本最終的體現(xiàn)，是理念、也是服務(wù)。 因而，這個(gè)簡(jiǎn)潔的定位，卻有著清晰而豐富的內(nèi)涵。是目前最流行的一個(gè)對(duì)CBD發(fā)展的全新的概念選擇。 關(guān)于“新態(tài)CBD”及本策劃公司對(duì)長(zhǎng)沙CBD的分析研究還請(qǐng)參閱前面樓盤調(diào)查及后面市場(chǎng)業(yè)界最新動(dòng)向。而且EBD概念不再過(guò)份強(qiáng)調(diào)“中心”，這也是對(duì)原來(lái)CBD過(guò)分核聚化造成的種種社會(huì)問(wèn)題的有效解決。因而我們提出并實(shí)踐EBD最大的好處就是引起人們?cè)陉P(guān)注EBD的同時(shí)自然而然的關(guān)注了本項(xiàng)目，并對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生了購(gòu)買的行動(dòng)。 本定位主要從區(qū)域的最明顯的商務(wù)特征、生態(tài)環(huán)境特征進(jìn)行了概念整合，并以社區(qū)的概念表明項(xiàng)目較大的規(guī)模。 本定位概念提出了“長(zhǎng)沙首個(gè)”，具有吸引力和排它性。這也是本項(xiàng)目用這個(gè)概念定位的風(fēng)險(xiǎn)性。 第六章 項(xiàng)目主打廣告與形象 主打廣告語(yǔ)往往是根據(jù)項(xiàng)目定位和名稱而制定的，根據(jù)本策劃方案前述幾個(gè)名稱和兩種定位方案，我們初步提供以下多條主打廣告語(yǔ)和形象概念，不再作具體分析，僅供初步參考： ★★財(cái)富階層，完全生活 ★都心●細(xì)膩●情懷居所 ★★ EBD首席社區(qū) ★★xx風(fēng)景，一生家園 第七章 項(xiàng)目前景分析 業(yè)界新動(dòng)向 a、長(zhǎng)沙“生態(tài)CBD”概念 這是去年底業(yè)界前衛(wèi)人士提出的新觀點(diǎn)，認(rèn)為從神農(nóng)大酒店商務(wù)圈至省政府新址尚芙蓉路區(qū)域?yàn)榻窈箝L(zhǎng)沙新CBD區(qū)域，也叫“生態(tài)CBD”（生態(tài)中央商務(wù)區(qū)）。建筑形態(tài)以高層和超高層為主，產(chǎn)業(yè)特征主要為辦公、商務(wù)、金融、信息、酒店等，物業(yè)功能基本上以寫字辦公為主的綜合性物業(yè)。 可見(jiàn)“CBD效應(yīng)”的無(wú)窮魅力！ 我們研究分析認(rèn)為，長(zhǎng)沙CBD擴(kuò)大化已經(jīng)推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與繁榮，也正在被廣大市民接受，相信也將被政府規(guī)劃和城市建筑部門理解認(rèn)同的。我們認(rèn)為，新CBD將對(duì)原CBD應(yīng)該是一種有益的充實(shí)和擴(kuò)展。 如果用現(xiàn)代的和發(fā)展的思維來(lái)分析，我們認(rèn)為今后的長(zhǎng)沙CBD應(yīng)該說(shuō)是一個(gè)主要向南發(fā)展的趨勢(shì)，當(dāng)然北面最多也只能發(fā)展到伍家?guī)X（即波隆立交橋處），而南面可能會(huì)沿芙蓉南路延伸到省政府新治處，東、西的不會(huì)有什么新的擴(kuò)展變化；那么完整的全新的長(zhǎng)沙CBD面積至少應(yīng)該在6至8平方公里。 b、北京某類似地塊項(xiàng)目（2002—2004）借鑒： 275畝原生態(tài)林地，百米縱深城市綠帶，國(guó)家定點(diǎn)保護(hù)古木，貝爾高傾情規(guī)劃。 京城罕有光蔭綠界，18萬(wàn)平方米高品質(zhì)低密度社區(qū)。 定位性主打廣告語(yǔ)：新光學(xué)住宅 時(shí)尚前沿表現(xiàn)（以及“北京之夢(mèng)”的名稱后綴）。） 項(xiàng)目前景預(yù)測(cè) 通過(guò)以上市場(chǎng)研究和對(duì)項(xiàng)目的分析與策劃，我們對(duì)項(xiàng)目前景比較看好。 第八章 項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)建議 對(duì)于本項(xiàng)目的建議，我們也只是在市場(chǎng)調(diào)查和對(duì)項(xiàng)目周邊以及項(xiàng)目初步了解的基礎(chǔ)上，再聯(lián)系開發(fā)商“xx”的精神理念，而提出些初步的意見(jiàn)和建議，可能不太成熟，但僅作為參考。在具體對(duì)酒店功能、布局和產(chǎn)面考慮時(shí)，一定既不要雷同于目前和即將出現(xiàn)的長(zhǎng)沙的四五星級(jí)酒店，也不要完全照搬國(guó)外的酒店。 對(duì)于住宅和戶型設(shè)計(jì)：建議多研究目前在生態(tài)和節(jié)能方面有突出表現(xiàn)的北京和沿海的一些功能齊全的住宅，比方說(shuō)小面積的復(fù)式和錯(cuò)層，全面觸光和充分利用自然光的“光學(xué)住宅”。等等。建議在園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)方面另請(qǐng)專門的大師來(lái)做，盡量不交給某一家建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院做。（在為遠(yuǎn)看往往看到的是建筑的頂，如果通過(guò)這個(gè)頂就知道它是什么項(xiàng)目，那么它就是個(gè)性化的了。還有它一般是單面商鋪，因而所有路過(guò)的行人都往這一邊看、逛和購(gòu)物消息。 節(jié)能：節(jié)能既是生態(tài)發(fā)展的要求，也是節(jié)約成本的需要，更是塑造項(xiàng)目賣點(diǎn)的一個(gè)方面。 生態(tài)環(huán)保：這主要體現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑時(shí)的用材方面。場(chǎng)所感必須服從整體的定位，并且要充分從購(gòu)買群的心理特征和人文角度去把握。建議在五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)建設(shè)為目前最先進(jìn)的立體車庫(kù)，既可以節(jié)約占地面積，又可以增加車位數(shù)量（保證多年后都不會(huì)出現(xiàn)停車難問(wèn)題），也是項(xiàng)目的一大形象和賣點(diǎn)。但從觀念上，必須是物業(yè)服務(wù)，而不是管理，即使是管理也只是管理物業(yè)，而不能對(duì)業(yè)主有管理的、命令的方式，這樣可能免去許多不應(yīng)該出現(xiàn)的糾紛。 結(jié) 束 語(yǔ) 本策劃方案，初稿開始撰寫于2003年2月16日，二稿完成于2月25日，此前和初稿后進(jìn)行了調(diào)查研究。同時(shí)，對(duì)其它參與本次方案的市場(chǎng)調(diào)查和研究人員表示感謝，不一一署名。 五洲半島（長(zhǎng)沙）地產(chǎn)策劃?rùn)C(jī)構(gòu) 2004年2月 ［兩派觀點(diǎn)］： 觀點(diǎn)A：方案太空，對(duì)所做的項(xiàng)目沒(méi)有用。 （2）開發(fā)商已經(jīng)在做規(guī)劃設(shè)計(jì)了，而且做了幾回稿，但這個(gè)方案對(duì)所要做的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒(méi)有具體的參考意見(jiàn)，比如說(shuō)第五立面，那么如何做第五立面呢？又比如說(shuō)提出搞立體車庫(kù)，但立體車庫(kù)只在大城市中采用，長(zhǎng)沙極少而且成功相當(dāng)高，也不方便（這是開發(fā)商的觀點(diǎn)）……只提出了問(wèn)題，沒(méi)有說(shuō)如何解決問(wèn)題。 （4）還說(shuō)方案提出的總體定位一和二都是沒(méi)有創(chuàng)新的，早已炒爛了，而且不適合本項(xiàng)目。長(zhǎng)沙是一個(gè)城市、都市，怎么能說(shuō)成是“鎮(zhèn)”呢？而且名稱要與項(xiàng)目、開發(fā)商及老板各方面的因素進(jìn)行合否的測(cè)定。 觀點(diǎn)B：作為交給開發(fā)商的前期策劃方案，這很具體、很有針對(duì)性，而且參考、決策價(jià)值較大，是一份比較優(yōu)秀的戰(zhàn)略性策劃方案。做得這么詳細(xì)，其中的項(xiàng)目定位和特性甚至周邊條件都是直接可以用了的，在樓書中均可采用了。 （3）策劃方案存在創(chuàng)新，至少在長(zhǎng)沙、在湖南是非常獨(dú)特的，有些還可能參考和超越了北京的一些項(xiàng)目，如項(xiàng)目總體定位一，比北京那個(gè)獲得了最新創(chuàng)新獎(jiǎng)的還表達(dá)得好些，名稱的策劃肯定也花了大量的心血，因?yàn)轶w現(xiàn)了項(xiàng)目的內(nèi)涵，尤其是文化品味和開發(fā)背景。 18 / 18