【正文】 座面板）。按每對電話主線服務(wù)5080m2建筑面積算，需安裝電話約1000門。6. 每房房間均留電話線盒。每層設(shè)一電視分線箱，并在各住戶單元中的主臥室、臥室、起居室、書房處設(shè)置電視插座。電視終端電平控制在70177。2. 每單元設(shè)一進線點，每一弱電豎井設(shè)一上升點，每層設(shè)一只電視分支器盒。 安全技術(shù)防范系統(tǒng)1．樓宇訪客對講系統(tǒng)包括住宅可視對講管理主機、每一單元出入口門口可視對講主機及每戶戶內(nèi)可視對講分機。2．安全防范系統(tǒng)包括在底層、二層設(shè)置門磁、窗磁及紅外幕簾探測器，起居室、主臥室設(shè)置緊急報警按鈕，其余各層設(shè)置門磁及緊急報警按鈕。本系統(tǒng)的所有器材由承包廠商成套供貨、并負(fù)責(zé)安裝，調(diào)試。 消防報警系統(tǒng)1．本工程汽車庫部分設(shè)置火災(zāi)自動消防報警系統(tǒng)。3．火災(zāi)探測器類型的選擇原則如下：樓梯間、電梯機房、設(shè)備機房等場所選用感煙探測器；廚房，車庫等不宜采用感煙探測器的場所選用感溫探測器；每個防火分區(qū)應(yīng)至少設(shè)置一個手動報警按鈕，并且盡量設(shè)置在公共活動場所的出入口。公共區(qū)域設(shè)置應(yīng)急廣播，每層或每一防火分區(qū)一路。 設(shè)計依據(jù)1.《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》（GB50019—2003）；2.《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB5004595 2005年版）；3.《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（GB50016 2006年版）；4.《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189—2005）；5.《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》（GB50067—97）；6．《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施—暖通空調(diào) 設(shè)計范圍、通風(fēng)系統(tǒng)及防、排煙系統(tǒng)；。2．商業(yè)的各功能單元采用分體式空調(diào)或商用空調(diào)，由業(yè)主自行解決，設(shè)計預(yù)留電量、插座，建筑統(tǒng)一設(shè)計室外機空調(diào)板和冷凝水排水立管。通風(fēng)換氣次數(shù)平時為 4次/h，汽車出入頻率高時為6次/h。、人員不經(jīng)常逗留的地方，并保持與住宅的距離大于10米。3．水泵房采用機械通風(fēng)，換氣次數(shù)為5次/h。%的要求。、儲油間、變配電房、水泵房、排風(fēng)機房、消防控制室。丙級防火門用于管井檢修門。，采用自然排煙。 結(jié)構(gòu)消防設(shè)計采用剪力墻結(jié)構(gòu)，現(xiàn)澆樓板及屋面板，填充墻體、梁柱均為現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 給排水消防設(shè)計本工程設(shè)有消火栓系統(tǒng)、水噴淋與水噴霧系統(tǒng)。按中危險級Ⅱ級，設(shè)計噴水強度：8L/，作用面積：160m2 。根據(jù)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，配電間、電梯機房、住宅樓等公共場所配若干手提式3Kg磷酸銨鹽干粉滅火器。2. 水源：室內(nèi)消防、噴淋及水噴霧用水由地下消防水池及泵房供給。3. 系統(tǒng)：室內(nèi)消防同消防水池、水泵、屋頂水箱、水泵結(jié)合器及消火栓組成。水池、水箱及加壓泵與噴淋系統(tǒng)共用 電氣消防設(shè)計，以雙回路電源互為備用。消防用電設(shè)備的配電線路全部采用耐火型低煙無鹵電纜或電線。(1)疏散樓梯（包括防煙樓梯間前室）、消防電梯及前室設(shè)應(yīng)急照明。(3)部分應(yīng)急照明、疏散指示燈等配備蓄電池，保證不少于30min的連續(xù)應(yīng)急供電時間。 第九章 環(huán)境保護及節(jié)能 環(huán)境保護 項目執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和污染物排放標(biāo)準(zhǔn)要求(一)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．環(huán)境空氣質(zhì)量：執(zhí)行《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3095—1996)修改單中一級標(biāo)準(zhǔn)．2．聲環(huán)境質(zhì)量：執(zhí)行《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096—2008中2類標(biāo)準(zhǔn)。2．建設(shè)施工期噪聲執(zhí)行《建筑施工場界噪聲限值》(GBl2 523—1990)標(biāo)準(zhǔn)；運營期噪聲執(zhí)行《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》(B22337—2008)2類標(biāo)準(zhǔn)。 項目建設(shè)與運營期對環(huán)境的影響因素 建設(shè)期污水：施工廢水及施工營地產(chǎn)生的少量生活污水。揚塵：施工工地內(nèi)及施工場地的進出口路段，在自然風(fēng)力及運輸車輛行使所產(chǎn)生的風(fēng)力作用下所產(chǎn)生的揚塵；建筑材料在搬運和使用過程中產(chǎn)生的揚塵。固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營地產(chǎn)生的少量生活垃圾。 營運期項目在營運期所產(chǎn)生的污染主要是住戶日常生活產(chǎn)生的生活污染。項目在營運期產(chǎn)生的大氣污染物主要是住戶廚房燃料燃燒產(chǎn)生的煙氣及烹飪過程中產(chǎn)生的油煙、來往項目所在地的機動車排放的尾氣。（3）項目噪聲污染情況項目在營運期的噪聲源主要是來往小區(qū)的機動車輛產(chǎn)生的交通噪聲、小區(qū)居民產(chǎn)生的生活噪聲，以及垃圾中轉(zhuǎn)站裝載垃圾時產(chǎn)生的機械噪聲。（4）固體廢棄物排放情況項目建設(shè)與運營期對環(huán)境的主要不利影響為：生活污水、廚房油煙廢氣、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉塵污染、永久設(shè)備和施工機械所產(chǎn)生的噪音等。建筑棄土可用于回填和小區(qū)綠化，建筑垃圾運往規(guī)定的建筑垃圾處置場，生活垃圾集中收集，統(tǒng)一由縣環(huán)衛(wèi)部門運往垃圾焚燒廠處理?！肮?jié)能、降耗、減排”的要求，積極推廣使用天然氣和太陽能等清潔能源，推行使用環(huán)保型建筑裝飾材料。 能源消耗種類在能源消耗方面，以空調(diào)、通風(fēng)用電、照明用電、水泵用電消耗電能，其次為各住戶用的天燃?xì)狻?節(jié)能措施能源節(jié)約是我國經(jīng)濟和社會發(fā)展的一項長遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，遵循合理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，擬定節(jié)能措施如下：，可選用變頻節(jié)能式空調(diào)等。，以減少空調(diào)使用率。，選擇新型的材料，以利節(jié)能。；用水點設(shè)置水表進行計量，并實行用水定額管理。第十章 項目組織及勞動定員 項目組織公司對擬建的小區(qū)進行建設(shè)與營銷，為了加強項目建設(shè)管理，依據(jù)項目建設(shè)規(guī)模、設(shè)施功能，本著精簡、高效的原則，設(shè)置相應(yīng)的組織機構(gòu)，組織機構(gòu)如下：總經(jīng)理副總經(jīng)理營銷部財務(wù)部辦公室工程部 勞動定員項目人員按其運行機構(gòu)進行合理的配備，盡可能地節(jié)約人力資源，并以保證項目正常運行為原則，配以高效、優(yōu)質(zhì)的各級管理、技術(shù)及服務(wù)人員。第十一章 項目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)為防止在投資建設(shè)項目中出現(xiàn)漏洞，從幾個主要的方面加強項目建設(shè)管理。實施全面“監(jiān)理”，即：質(zhì)量監(jiān)理、進度監(jiān)理、投資監(jiān)理；建設(shè)資金要嚴(yán)加管理，嚴(yán)禁挪用資金，切實做到?？顚Ｓ?；加強項目檔案工作，嚴(yán)格按規(guī)定收集、整理、歸檔，建立健全項目檔案。在公司相關(guān)職能部門的配合下，由相關(guān)具備資質(zhì)的專業(yè)招標(biāo)公司負(fù)責(zé)招標(biāo)、合同管理和預(yù)決算管理工作；招標(biāo)以公平、公正為原則，實行公開招標(biāo)；從勘察、設(shè)計、施工、設(shè)備材料的采購以及監(jiān)理隊伍的選定，均通過招投標(biāo)方式進行。項目實施進度計劃表 時 間 (月)項 目20132014年20153456789101112123456789101112123456789101112編制項目可研報告資金落實勘探、施工圖設(shè)計土建工程施工水電安裝室外道路、綠化工程竣工驗收 第十三章 投資估算與資金籌措本投資估算內(nèi)容包括鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目建設(shè)建筑工程費、裝修工程費、電氣工程費、給排水工程費、消防工程費、通風(fēng)工程費、室外及附屬設(shè)施費；設(shè)備及工器具購置費、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費等。建設(shè)期貸款利息；固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（因為該費用目前暫停征收）；鋪底流動資金。工程勘察費、設(shè)計費依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（2002）修訂本》計取。工程招標(biāo)代理費依據(jù)國家發(fā)計委《招標(biāo)代理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》計價格[2002]1980號文件計取。工程監(jiān)理費依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《施工監(jiān)理服務(wù)收費基價表》發(fā)改價格[2007]670號文件計取。有關(guān)設(shè)備及材料價格主要依據(jù)云南省工程價格信息和地區(qū)價格，并參照類似工程價格。其他有關(guān)費用按現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定和實際發(fā)生計取。（2）云南省建設(shè)工程造價管理協(xié)會《云南省建設(shè)工程材料及設(shè)備價格信息》2013年第10期；（3）云南價協(xié)建設(shè)信息發(fā)展有限公司《云南省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場信息》2013年第10期；（4）云南省建設(shè)工程造價信息網(wǎng)及市場詢價；（5）《昭通市建設(shè)工程材料設(shè)備價格信息》2013年第10期及地區(qū)價格；（6）人工費按照“云建標(biāo)[2011]452號”《云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于調(diào)整2003版建設(shè)工程造價計價依據(jù)人工綜合工日單價的通知》，2011年9月1日起實施。本估算為鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目的投資估算。，本項目建設(shè)資金為自籌。 第十四章 財務(wù)評價建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的有機組成部分和重要內(nèi)容，是項目決策科學(xué)化的重要手段。項目財務(wù)評價是在國家現(xiàn)行財務(wù)制度和價格體系基礎(chǔ)上，考察項目的盈利能力財務(wù)狀況。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)財務(wù)評價的范圍鎮(zhèn)雄縣城上城舊城改造項目計算期財務(wù)評價年限為10年。（2）教育費附加：稅率為3%，應(yīng)納稅額=營業(yè)稅稅率。 投資利潤率投資利潤率是指項目達(dá)到設(shè)計生產(chǎn)能力后的正常生產(chǎn)年份的凈利潤總額與項目總投資的比率。投資利潤率=凈利潤/項目總投資100%=%。具備投資收益高、周期短等諸多有利因素。 靜態(tài)投資回收期：靜態(tài)投資回收期：。全部投資財務(wù)現(xiàn)金流量分析以全部投資作為計算基礎(chǔ)，用以考察項目全部投資的盈利能力。凈現(xiàn)值是考察項目在其計算期內(nèi)盈利能力的主要動態(tài)指標(biāo)。FNPV0，這種情況說明投資項目時候的投資收益水平不僅能夠達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率的水平，而且還會有盈余，也說明項目的盈余能力超過投資收益期期望水平，說明項目可行。內(nèi)部收益率反映的是項目全部投資所能獲得的實際最大收益率，或項目的實際盈利能力，是項目就資金利率的臨界值，也就是項目所能承受的最高利率。FIRRi，這種情況說明項目會盈利，項目是十分可行的。這些因素受當(dāng)?shù)厝丝谒劳雎?、政治、?jīng)濟、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項目的經(jīng)濟收益。盈虧平衡分析就是要找出工程項目的盈虧平衡點（BEP），在這一點上，銷售收入等于生產(chǎn)成本，項目剛好盈虧平衡，盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性越大，造成虧損的可能性越小。年固定總成本按計算期內(nèi)平均固定總成本計算，盈虧平衡點計算如下：盈虧平衡點=年固定總成本/(年收入－營業(yè)稅金及附加－年可變總成本)%，本項目就不會虧損，%以上，就會盈利,說明本項目有很強抗風(fēng)險能力。從以上分析可以看出，需要加強對于對項目的營業(yè)的價格、數(shù)量和經(jīng)營成本的控制，并通過加強造價控制，嚴(yán)格控制建設(shè)成本。項目綜合指標(biāo)表序號項目單位指標(biāo)備注序號項目單位指標(biāo)備注1主要指標(biāo)2靜態(tài)指標(biāo)總建筑面積平米 稅后利潤萬元 建筑占地面積畝 投資利潤率%%土地成本萬元 投資回收期年 含建設(shè)期建設(shè)期總投資萬元 3動態(tài)指標(biāo)　平均單位投資元/平米 內(nèi)部收益率%%平均單位建安工程投資元/平米 凈現(xiàn)值ic=10%(稅后)萬元 綜合以上的分析，項目的各項財務(wù)指標(biāo)較好，有較好的經(jīng)濟效益。第十五章 風(fēng)險性分析 內(nèi)部風(fēng)險及對策本項目可能會因內(nèi)部管理不善，成本費用控制不嚴(yán)，造成成本費用增加或工期延長，導(dǎo)致利潤減少甚至虧損。 外部風(fēng)險及對策 市場風(fēng)險目前隨著物價指數(shù)上漲，建材、人工價格不斷走高，項目建設(shè)期內(nèi)不排除繼續(xù)上漲的可能。 政策風(fēng)險項目開發(fā)期內(nèi)政府可能會繼續(xù)實施適度從緊的貨幣政策，并對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控，從而影響房地產(chǎn)市場的貨幣供給，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的下滑。附表：1：財務(wù)分析表2：營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算表3：經(jīng)營收入、成本、費用估算表4：利潤表5：資金來源及運用表6：現(xiàn)金流量表7：項目綜合指標(biāo)表8：敏感性分析表9：現(xiàn)金流量表10：現(xiàn)金流量表11：現(xiàn)金流量表12：現(xiàn)金流量表13：現(xiàn)金流量表14：現(xiàn)金流量表附錄：1：項目選址意見書附圖：1：總平面布置圖2：各單體平面圖69