房地產(chǎn)關(guān)于創(chuàng)建大型商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-閱讀頁(yè)
2025-05-08 03:11本頁(yè)面
【正文】 離雷崗公園山體直線距離約400米，離雷崗公園水體直線距離約650米，之間為西約村，基本為36層村屋，稍量8層建筑，高度約924米，基本對(duì)地塊項(xiàng)目塔樓住宅無(wú)遮擋。住宅部分定位于高端精品小戶型公寓。B）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)佛山工業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出適度重型化，已成為以工業(yè)為主導(dǎo)，三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的制造業(yè)名城。 C）人口規(guī)模根據(jù)佛山市相關(guān)部門(mén)發(fā)布的初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年末，十年共增加1856423人，%。D）經(jīng)濟(jì)發(fā)展 從2003年到2010年，佛山全年GDP均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，全國(guó)排名由18位升至10位，增長(zhǎng)14%。佛山市為廣東省第三大城市，從近年佛山市GDP占廣東省的比重上來(lái)開(kāi)，佛山市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全省占據(jù)越來(lái)越重要的位置。E）消費(fèi)數(shù)據(jù)及居民收支狀況居民消費(fèi)活躍，%。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入27245元，%，位居廣東省各市第4（前三分別為東莞、深圳、廣州），增幅收窄，但仍呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)?！?2 ＋ 5 組團(tuán)”中的“ 2 ”是指：中心組團(tuán)和大良容桂組團(tuán)；“ 5 ”是指獅山組團(tuán)、西南組團(tuán)、西江組團(tuán)、大瀝組團(tuán)和九江龍江組團(tuán)。(二)桂城區(qū)規(guī)劃在地理位置上，桂城毗鄰佛山市禪城區(qū)、順德區(qū)和廣州市荔灣區(qū)、番禺區(qū)，位于“廣佛經(jīng)濟(jì)圈中心軸線”的核心區(qū)域。桂城內(nèi)部交通發(fā)達(dá)，公交公司包括XX公交，佛山公交，佛山新福利公交外，還在2008年開(kāi)通了桂城城巴，達(dá)到村村通公交的目的。2010年10月，廣佛地鐵通車(chē)，桂城與廣州之間的交通變得更加便利?？偣苍敿?xì)調(diào)查了區(qū)域內(nèi)11家商業(yè)中心，初步統(tǒng)計(jì)集中式商業(yè)的總面積約80萬(wàn)㎡，加上若干沒(méi)有統(tǒng)計(jì)的裙樓商業(yè)，總商業(yè)零售面積預(yù)計(jì)超過(guò)100萬(wàn)㎡。佛山消費(fèi)呈現(xiàn)出商圈引導(dǎo)消費(fèi)的態(tài)勢(shì)，但是商圈具有規(guī)模偏小，分布較為分散的特點(diǎn)，難以形成強(qiáng)大的消費(fèi)引力，加上佛山毗鄰廣州、港澳，致使一部分消費(fèi)力，特別是高端消費(fèi)外流。%，而2010 年，對(duì)于二線城市的佛山來(lái)說(shuō)，廣佛同城及地鐵的開(kāi)通這兩個(gè)亮點(diǎn)，預(yù)示著城市價(jià)值實(shí)質(zhì)性飛躍的一年，也突顯出其房地產(chǎn)的價(jià)值，本年佛山商品住宅成交面積首次位列廣東省第一位，本文將著重以市場(chǎng)運(yùn)行及數(shù)據(jù)分析為據(jù)點(diǎn)，敘述本年佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策高壓中的突圍歷程。從各區(qū)成交量來(lái)看，順德區(qū)共成交255 萬(wàn)㎡，位居五區(qū)之首，占據(jù)佛山市成交比重近38%，而成交價(jià)格約有6245 元/㎡，低于全市價(jià)格近1000 元/㎡。另外，禪城區(qū)年度成交均價(jià)首次突破萬(wàn)元關(guān)口，成交價(jià)格居歷年最高位。金域藍(lán)灣佛山市XX區(qū)桂城半島路佛山市XX區(qū)萬(wàn)科金域藍(lán)灣房地產(chǎn)有限公司 1000012000元/㎡中海金沙灣佛山市XX大瀝鎮(zhèn)黃岐建設(shè)大道中海地產(chǎn)（佛山）有限公司130均價(jià)13500元/㎡禪城東建嶺南天地東華嘉苑 佛山市禪城區(qū)東瑞路瑞安房地產(chǎn) 均價(jià)20000元/㎡順德萬(wàn)科（二）零售商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析1. 佛山整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人均收入消費(fèi)能力穩(wěn)步上升，并在新一輪的城市規(guī)劃下城市未來(lái)發(fā)展能力得到提升，為城市商業(yè)的發(fā)展奠定了良好的宏觀市場(chǎng)背景；2. 近年來(lái)以家樂(lè)福、沃爾瑪、吉之島為代表的大賣(mài)場(chǎng)業(yè)態(tài)集中進(jìn)入，帶來(lái)了商業(yè)形式的變化，零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，但中端商業(yè)運(yùn)行狀況良好，說(shuō)明還具有一定市場(chǎng)容量。6. 沿街商鋪價(jià)值很高，樓層稍高的分割式獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)慘淡，應(yīng)考慮餐飲、娛樂(lè)等大型商業(yè)的招商；7. 政府規(guī)劃建設(shè)瀝桂中心商業(yè)區(qū)，以及對(duì)XX大道商圈的整合規(guī)劃，有利于本項(xiàng)目的招商和運(yùn)營(yíng)。上半年批出342萬(wàn)㎡，共成交398萬(wàn)㎡，%。三、銷(xiāo)售前景分析序號(hào)年份2011年2012年2013年2014年合計(jì)1住宅部分銷(xiāo)售面積(m2)004000022560625602住宅部分銷(xiāo)售價(jià)格(元/m2)0017000170003住宅部分銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)0068000383521063524商業(yè)部分銷(xiāo)售面積(m2)012000140004000300005商業(yè)部分銷(xiāo)售價(jià)格(元/m2)08000080000800006商業(yè)部分銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)096000112000320002400007車(chē)庫(kù)部分銷(xiāo)售面積（m2）0005005008車(chē)庫(kù)部分銷(xiāo)售價(jià)格(元/m2)0002000009車(chē)庫(kù)部分銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元)00010000住宅及商業(yè)銷(xiāo)售（20122014年合計(jì)銷(xiāo)售面積92,560平方米，銷(xiāo)售收入356,。（二）項(xiàng)目銀行貸款項(xiàng)目計(jì)劃于2011年12月獲貸款85,000萬(wàn)元，貸款期3年。二、社會(huì)效益（一）增加財(cái)政稅收本項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將為國(guó)家創(chuàng)造銷(xiāo)售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅費(fèi)近8億元。（三）優(yōu)化社區(qū)環(huán)境本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)能夠進(jìn)一步提高社區(qū)周邊居民的購(gòu)物及居住環(huán)境,項(xiàng)目建成后將對(duì)區(qū)域功能的完善和提高起到明顯作用。二、敏感性分析房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期、政策等諸多方面，我們?cè)诖朔謩e對(duì)銷(xiāo)售收入、總投資分別作了提高10%和降低10%及總投資增加10%與銷(xiāo)售收入下降10%的因素變化對(duì)內(nèi)部收益率等指標(biāo)影響的不確定性分析。第五章、總結(jié)論綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)合法合規(guī)，后續(xù)資金有保障，市場(chǎng)前景良好，升值潛力大，具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠取得預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，項(xiàng)目非常可行
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