【正文】 請辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)?，F(xiàn)場查驗(yàn)物業(yè)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）臨時(shí)管理規(guī)約；（二）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；（三）建設(shè)單位移交資料清單；（四）查驗(yàn)記錄；（五）交接記錄；（六）其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況及備案證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，在業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)移交。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決證明報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)均屬保安服務(wù)行為，相關(guān)保安人員及保安服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國家保安服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，依法接受公安機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。業(yè)主在約定相關(guān)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知物業(yè)使用人。物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)結(jié)算情況等。業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示，每年公示不少于一次。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)?。建設(shè)單位在新建住宅建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對幢、單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的計(jì)量器具，便于公共水電費(fèi)等費(fèi)用的計(jì)量與分?jǐn)?。最終用戶是指接受供水、供電、供氣等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。第六十二條 專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和涉及公共安全的服務(wù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。第六十四條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的，在未落實(shí)物業(yè)管理期間，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施臨時(shí)管理。第六十五條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實(shí)施自行管理。 電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車需求，按照規(guī)劃行政主管部門確定的車位、車庫指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期售租方案。第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。人防工程停車位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護(hù)管理責(zé)任。人民防空工程平時(shí)用作停車位的，其停放費(fèi)、租金的收取及支出、使用管理等相關(guān)規(guī)定，由民防行政主管部門會(huì)同價(jià)格、物業(yè)管理等行政主管部門另行制定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務(wù)單位。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修服務(wù)單位拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。第七十條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于國家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄?；其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專?xiàng)維修資金中列支。第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；（二）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品；（六）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng)；（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；（九）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；（十）無序停放車輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路；（十一）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。第七章 法律責(zé)任第七十三條 違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政管理部門實(shí)施行政處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。相關(guān)行政主管部門依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。（二）公安部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設(shè)施使用等行為依法處理；對小區(qū)內(nèi)承租人進(jìn)行登記管理。（四）價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r以及其他價(jià)格違法違規(guī)行為。（六）規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為。（八）工商行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告、無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營（辦公）場所等違法違規(guī)行為。第七十五條 各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）以及其他有關(guān)主管部門的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算；（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。第七十七條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)解釋。鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》（鎮(zhèn)政發(fā)〔2007〕50號）同時(shí)廢止。 鎮(zhèn)江市人民政府辦公室2017年1月17日印發(fā)29 / 2