【正文】 南明河一支流，北依市青少年宮，南傍都司路。由三個(gè)組團(tuán) 六幢高層從西向東排列而成，其氣勢(shì)軒昂，規(guī)模宏大。因此，中天廣場(chǎng)可以說(shuō)是貴陽(yáng)新一代建筑設(shè)計(jì)精品樓盤(pán)。 為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，中天廣場(chǎng)通過(guò)幾個(gè)方面做了充分的準(zhǔn)備工作：①1① 建筑設(shè)計(jì)a①建筑風(fēng)格中天廣場(chǎng)主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之經(jīng)典。從而打破了筑城高層建筑中只見(jiàn)高樓不見(jiàn)環(huán)境的格局。廣場(chǎng)四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂 3000M2的休閑花園，塔樓頂 2022M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場(chǎng)獨(dú)特的立體綠化空間。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營(yíng)造良好人文環(huán)境——孩子的健康成長(zhǎng)。c①休閑配套12022 平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院漫步，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫(xiě)意。①3① 康體會(huì)所27 / 92中天廣場(chǎng) 20220M2的大型康體會(huì)所內(nèi)有：58M 2的室內(nèi)恒溫游泳池，18 道保齡球場(chǎng)、高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)、壁球、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂(lè)設(shè)施、老年活動(dòng)中心等一系列配套設(shè)施。b①物業(yè)管理模式中天廣場(chǎng)將由西南首家獲得 ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證 的中天物業(yè)公司按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施 24 小時(shí)全方位的物業(yè)管理。3. 推廣策略①1① 產(chǎn)品策略采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從 67M2271M2的開(kāi)間，而且大戶型采用一種比較流行的躍式概念設(shè)計(jì)，充分顯示生活對(duì)目標(biāo)客戶群的細(xì)分程度的同時(shí)，又充分體現(xiàn)其大氣風(fēng)范的優(yōu)越的生活方式。①3① 推廣手法a①借中天集團(tuán)的企業(yè)品牌去塑造樓盤(pán)的形象；b①以電視、報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提高樓 盤(pán)知名度；29 / 92c①聘請(qǐng)全國(guó)唯一獲“魯班獎(jiǎng)” 之北京六建作為承建商，塑造樓盤(pán)高質(zhì)量的形象。e①?gòu)?qiáng)勢(shì)推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“ 歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的定位相配合。其成功之處歸結(jié)為：①1① 項(xiàng)目在定位上具獨(dú)特性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來(lái)支 持該定位；①2① 發(fā)掘項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，并對(duì)其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上被接受程度加強(qiáng)，吸引買(mǎi)家視線，極大地調(diào)動(dòng)了市場(chǎng)人氣；①3① 價(jià)格策略的相對(duì)合理原因；使項(xiàng)目的價(jià)位與買(mǎi)家的心理價(jià)位相接近，形成巨大的銷售能力。二 鉆石廣場(chǎng)案例： 該項(xiàng)目地處貴陽(yáng)市繁華中心華南路大南廣場(chǎng)位置，六條道路在此交匯，交通便利。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。鉆石場(chǎng)總建筑面積 6 萬(wàn)平方米，總投資近 2 億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，國(guó)內(nèi)外名師攜手設(shè)計(jì)，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精致實(shí)用。同進(jìn) ，鉆石廣場(chǎng) 也是貴陽(yáng)市臨街面最寬之商場(chǎng)，地處市商業(yè)中心南延的交接點(diǎn)，極具升值潛力。31 / 921．鉆石廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象 南明河畔，貴陽(yáng)外灘。 2①小區(qū)功能配套 在裙樓上方設(shè)計(jì)了三層的多功能會(huì)所。2. 目標(biāo)客戶群1①商界中的成功人士；2①金融界中的高層管理人士；32 / 923①追求一種身份象征的人士。在 1 月 14 日分別在《商報(bào)》、《晚報(bào)》上做了半版彩色版的宣 傳廣告，以“鉆 石廣 場(chǎng)，甲秀天下”為廣告主題，同時(shí) 宣傳其七大優(yōu)勢(shì)：(1) 地段顯赫，地氣充盈；(2) 自在悠游，怡然自我；(3) 輕松生活，自由主宰；(4) 舉步天下，往來(lái)無(wú)阻；(5) 星級(jí)居所，左右逢源；(6) 時(shí)尚選擇，享受生活；(7) 強(qiáng)勢(shì)后盾，厚積 薄發(fā)。而且它的后33 / 92繼廣告沒(méi)有形成一定的連續(xù)性，也就很難塑造“貴陽(yáng)外灘” 的品牌。整體由 14 幢小高層組成，為純住宅小區(qū)，它的樓盤(pán)素質(zhì)做得比較高，因此在同等地段中它的價(jià)格定位相當(dāng)高，幾乎高出一倍，可以說(shuō)該項(xiàng)目創(chuàng)下貴陽(yáng)房地產(chǎn)界的一個(gè)奇跡。有安全感，采景效果好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺(jué)好。舒適、便捷、有美感、實(shí)用率高。增強(qiáng)室內(nèi)室外的美感，層次感有別墅之感，適應(yīng) 21 世紀(jì)家庭生活方式，文化性趣。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒適。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會(huì)超值的享受。有信賴感、舒適、方便、安全、尊貴。經(jīng)過(guò)十多年專業(yè)經(jīng)營(yíng)，今天，中天以自己的市場(chǎng)份額，物業(yè)品質(zhì)，服 務(wù)質(zhì)量和社會(huì)信譽(yù)，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭地位。3 設(shè)計(jì)在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)控制整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個(gè)勻質(zhì)空間，引動(dòng)空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個(gè)窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。一梯二戶，無(wú)梁無(wú)柱，實(shí)用率高。36 / 924 管理由貴州省通過(guò) ISO9000 質(zhì)量認(rèn)證中天物業(yè)管理公司提供酒店管家服務(wù)。文化廳做為書(shū)吧、琴吧、做 為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。6 配套營(yíng)造“別墅式 ”的房子，營(yíng)造“ 公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。7 環(huán)境37 / 92開(kāi)創(chuàng)貴陽(yáng)住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計(jì)之先河，在“日月星辰” 作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計(jì) 4000M2主題庭院——太陽(yáng)廣場(chǎng)。5. 推廣策略中天星園于 1999 年 9 月 19 日正式開(kāi)盤(pán)，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場(chǎng) ，價(jià)位遠(yuǎn)超出地段支撐的價(jià)位，而且 業(yè)績(jī)非常理想，它成功的原因：1 小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)概念在貴陽(yáng)市場(chǎng)比較超前；38 / 922 導(dǎo)入智能化的概念符合高消費(fèi)的生活品味；3 中秋之夜， “中天星園星光溢彩音樂(lè)晚會(huì)”以及中國(guó)科學(xué)院副院長(zhǎng)、院士陳 宜瑜考察等公關(guān)活動(dòng)，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；4 以中天集團(tuán)的企業(yè)品牌并在廣告上強(qiáng)勢(shì)推廣，塑造高檔物 業(yè)形象并使買(mǎi)家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。四 新大陸廣場(chǎng) 新大陸廣場(chǎng)位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場(chǎng)，新老百貨等大廈相領(lǐng)。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便捷。39 / 92 該項(xiàng)目以新大陸廣場(chǎng)命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新” 字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。b. 裙樓 15 層設(shè)商業(yè)空間，營(yíng)造了更為濃郁的商 業(yè)氛圍。2) 全新健康舒暢居住空間a. 米層高。c. 觀景陽(yáng)臺(tái)與生活隔合。3) 全新演繹歐陸建筑風(fēng)格a. 三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。c. 全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。5) 全新智能人生化物管模式41 / 92a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的 ISO9000 國(guó)際物業(yè) 管理體系；b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心；c. 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。 本大廈高 140 多米，共 35 層，凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上，集住宅、寫(xiě)字樓、停車場(chǎng)、會(huì)所于一體，總面積 2 萬(wàn)多平方米。1. 時(shí)代名仕樓在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情1①總體規(guī)劃 規(guī)劃設(shè)計(jì)首先體現(xiàn)于樓層高度，共 35 層，建筑雄偉，巍峨聳立，42 / 92豪氣凌云。2①小區(qū)功能配套a. 康體中心；b. 兒童游樂(lè)園；c. 1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所；d. 24 小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；e. 4000 多 M2大型地下停車場(chǎng)。b. 商務(wù)服務(wù) 郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。2. 目標(biāo)客戶群1)在中華路做生意的大商家；2)追捧在鬧市中生活的高級(jí)人仕；3)用于辦公的企業(yè)或單位；4)事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3. 推廣策略 項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它不斷宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。相對(duì)來(lái)說(shuō)它的推廣比較成功的。距火車站、第二客運(yùn)站 1200 米，距龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅十二分鐘車程，交通便捷。45 / 923. 周邊配套： 一中、三中、九中、 十 六 中、十八中、二十七中、南明中學(xué)、新華中學(xué)、甲秀中學(xué)、達(dá)德小學(xué)、富水小學(xué)； 郵電大樓、貴陽(yáng)眼科醫(yī)院、大南門(mén)飯店。8. 總體規(guī)劃1)1 5 層商場(chǎng)，三幢裙樓，其中 A 座：29 層 B 座：15 層 C 座：27 層 2)總戶數(shù)：316 套戶型面積(m2) 戶數(shù)比例( %)% % % % % % % % % % % % %47 / 92(二) 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1. 市場(chǎng)有空間 在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素質(zhì)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。2. 區(qū)域有優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目位于貴陽(yáng)中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便捷，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。48 / 923. 發(fā)展商有實(shí)力貴司有很強(qiáng)的資本實(shí)力，且與南明區(qū)改府合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目信譽(yù)度和買(mǎi)家的信心。4. 自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前1)西南地區(qū)單體報(bào)建量最大。3)貴州最高大廈（樓高 151 米）。5)貴陽(yáng)第一家以樓盤(pán)名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。49 / 925. 有策劃前置觀念 項(xiàng)目處于銷售的初始階段，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，可以起到取長(zhǎng)補(bǔ)短的借鑒作用，對(duì)樓盤(pán)的資源整合及推廣有很大的積極作用。(三) 項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn)1. 發(fā)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段，而貴司的全林物業(yè)是首個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)界的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此在房地產(chǎn)界尚不具備較高知名度。50 / 922. 項(xiàng)目前期形象口碑不好由于項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)階段項(xiàng)目品牌的樹(shù)立，同時(shí)給市民帶來(lái)置業(yè)的心理障礙。 （要具連帶性和配合項(xiàng)目推廣來(lái)做）3. 項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對(duì)的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。2）將項(xiàng)目形象和檔次提升到另一高層次，增強(qiáng)自身素質(zhì)從而提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。依據(jù)：1)該項(xiàng)目為貴州最高的大廈，高度為 151 米。2) 該項(xiàng)目有貴州最大的空中花園，6000 平方米，這是塑造其成為地標(biāo)性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點(diǎn)，即獨(dú)特性。即權(quán)威性。豪宅市場(chǎng)處于供過(guò)于求的狀態(tài)，在這種競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國(guó)際廣場(chǎng)必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見(jiàn)有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。市中心首個(gè) CEO 尊貴府邸注：CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：，所以項(xiàng)目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營(yíng)造一個(gè)符合這一群體需求的概念化社區(qū)，這樣方能被他們所認(rèn)同。與其它樓盤(pán)所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤(pán)最基本元素（或者可以說(shuō)一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場(chǎng)上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。(三) 目標(biāo)客戶群定位1. CEO（老板階層或首席執(zhí)行官）1) 40 歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；2) 社會(huì)圈子十分廣泛；3) 有孩子的家庭，太太在家全職照顧孩子；4) 注重品牌，講究生活品質(zhì)，懂得享受生活；5) 對(duì)于 CEO 來(lái)說(shuō)，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義已經(jīng)不大；6) 經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、夜總會(huì)等）；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住所。需求：選擇具有升值潛力，二手租售非?；钴S，回報(bào)率高的高質(zhì)素物業(yè)。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境優(yōu)雅的社區(qū)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。7. 在中華路一帶的中小型公司單位 目前不少公司的生意面臨越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力，為了節(jié)省開(kāi)支，許多中小型公司從高級(jí)寫(xiě)字樓搬往一般的寫(xiě)字樓；然后又從一般寫(xiě)字樓搬進(jìn)地點(diǎn)好，交通方便的高尚住宅樓。而且這類買(mǎi)家的需求較大，往往一購(gòu)買(mǎi)就是幾套，所以在市場(chǎng)推廣時(shí)，如何吸引這部分公司的注意力，是一個(gè)重點(diǎn)。58 / 922 思路根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目形象以及市場(chǎng)需求，直接面對(duì)消費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過(guò)具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來(lái)。3 策略作為項(xiàng)目包裝，應(yīng)遵循市場(chǎng)的需求和消費(fèi)者心理，策略上應(yīng)循序漸進(jìn)，具系統(tǒng)性， 專業(yè)性和可操作性。2. 項(xiàng)目包裝系列凡是構(gòu)成項(xiàng)目的要素,都屬于項(xiàng)目包裝的范疇。59 / 921) 項(xiàng) 目整體形象包裝通過(guò)新聞媒介、樓書(shū)、戶外廣告、地 盤(pán)工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計(jì)一流、園林設(shè)計(jì)一流、管理服務(wù)一流、發(fā)展商實(shí)力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識(shí)的項(xiàng)目整體形象。賓士閣b．能直接鎖定不同類型的目標(biāo)客戶群,同時(shí)也可以使目標(biāo)客戶群按號(hào)就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。考慮到貴項(xiàng)目的具體情況,就此提出地盤(pán)包裝建議如下：a①在樓盤(pán)上方掛一巨幅廣告牌( 晚上要有燈光照射), 廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種尊貴的生活方式,直接打動(dòng)目標(biāo)客戶群心。C．項(xiàng) 目工地的包裝在整個(gè)項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營(yíng)造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開(kāi)。同時(shí),于工程施工單位隨時(shí)保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無(wú)積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語(yǔ),入夜亮燈( 亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和計(jì)劃執(zhí)行。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照射。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫