【正文】 ——紅土高爾夫：2000畝世界罕有紅土高爾夫球場(chǎng) 養(yǎng)生——當(dāng)?shù)厝朔Q之“天然的療養(yǎng)中心”產(chǎn)品價(jià)格：30萬(wàn)/套精裝觀湖公寓，均價(jià)60萬(wàn)/套臨湖別墅（2）西海岸高爾夫溫泉?jiǎng)e墅項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于濱海大道假日海灘對(duì)面，占地2100畝，擁有18洞PGA國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)，其內(nèi)部設(shè)計(jì)由世界著名的擔(dān)綱過(guò)80%PGA球場(chǎng)設(shè)計(jì)的戴伊家族傾力設(shè)計(jì)，西海岸高爾夫球場(chǎng)是戴伊家族在中國(guó)區(qū)域的首部力作。在自然環(huán)境得天獨(dú)厚的?？谖骱０镀瑓^(qū)，它成就了一個(gè)高端物業(yè)的建造標(biāo)準(zhǔn)，大面積的高爾夫球場(chǎng)、連綿起伏的小區(qū)園林坡地，盡收眼底的廣袤濱海景觀，所有元素的疊加構(gòu)筑了豪華極致的新定義。第五部分：海南國(guó)際旅游島建設(shè)及對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的意義一、海南國(guó)際旅游島的基本涵義海南省建立國(guó)際旅游島，是指在島內(nèi)限定在旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域范圍中，對(duì)外實(shí)行以“免簽證零關(guān)稅”為主要特征的投資貿(mào)易自由化政策，有步驟地加快推進(jìn)旅游服務(wù)自由化進(jìn)程。二、海南旅游國(guó)際化情況近些年來(lái)，海南為推進(jìn)旅游國(guó)際化采取的主要措施有：采取切實(shí)有效措施促進(jìn)外國(guó)游客的持續(xù)增長(zhǎng)。尤其是接待俄羅斯游客大幅增長(zhǎng)，%，是2004年的14倍多。全力實(shí)施“大企業(yè)、大航線、大團(tuán)隊(duì)”進(jìn)入海南旅游戰(zhàn)略，引進(jìn)英國(guó)My Travel集團(tuán)等國(guó)外大旅行商進(jìn)入海南旅游，引進(jìn)喜來(lái)登、希爾頓等全球著名國(guó)際品牌酒店管理集團(tuán)進(jìn)入海南，旅游業(yè)對(duì)外開(kāi)放水平不斷拓寬。在已有的“落地簽證”政策、“免簽證”政策和航權(quán)開(kāi)放政策基礎(chǔ)上，向國(guó)家爭(zhēng)取了更加優(yōu)惠的旅游發(fā)展政策。建設(shè)國(guó)際旅游島對(duì)以發(fā)展旅游業(yè)為龍頭的服務(wù)業(yè)乃至海南整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要意義。今年3月5日，國(guó)務(wù)院辦公廳正式以《關(guān)于支持海南省發(fā)展旅游業(yè)有關(guān)問(wèn)題的函》（國(guó)辦函〔2008〕27號(hào)）函復(fù)海南省人民政府，為支持海南省大力發(fā)展旅游業(yè)，同意海南進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)優(yōu)勢(shì)，在旅游業(yè)對(duì)外開(kāi)放和體制機(jī)制改革等方面積極探索，先行試驗(yàn)；要求國(guó)務(wù)院各有關(guān)部門對(duì)海南發(fā)展旅游業(yè)給予大力支持和幫助；并同意在?？凇⑷齺?、瓊海、萬(wàn)寧四市各開(kāi)辦一家市內(nèi)免稅店，銷售提貨點(diǎn)設(shè)在口岸出境隔離區(qū)內(nèi)等等。進(jìn)一步開(kāi)辟國(guó)際國(guó)內(nèi)航線，增加航班，實(shí)行“一站式”通關(guān)服務(wù)，為游客創(chuàng)造更加便捷、高效的出入境條件。加快神州半島、海棠灣、香水灣、清水灣、石梅灣、銅鼓嶺、美麗沙、新埠島等度假休閑旅游區(qū)建設(shè)，適度開(kāi)發(fā)中部山區(qū)森林旅游、溫泉療養(yǎng)等特色產(chǎn)品，發(fā)展西部旅游。發(fā)展海洋旅游。加強(qiáng)旅游市場(chǎng)監(jiān)管，建立和完善旅游投訴及應(yīng)急處理機(jī)制，實(shí)行旅游聯(lián)合執(zhí)法。策劃引進(jìn)大型國(guó)際國(guó)內(nèi)會(huì)議、體育文化賽事和商品展銷會(huì)，推動(dòng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)專業(yè)化、品牌化。五、海南建設(shè)國(guó)際旅游島的預(yù)期效應(yīng)直接帶動(dòng)現(xiàn)代服務(wù)的發(fā)展，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。帶動(dòng)海南對(duì)外開(kāi)放，提升海南國(guó)際化程度。推進(jìn)政府管理創(chuàng)新，與國(guó)際對(duì)接。帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)文明程度的提高。六、海南國(guó)際旅游島的建設(shè)對(duì)本項(xiàng)目的意義海南國(guó)際旅游島的建設(shè)可以極大的促進(jìn)海南旅游業(yè)的發(fā)展，尤其是各種相關(guān)政策的出臺(tái)和實(shí)施（如實(shí)行入境免簽、實(shí)行旅游零關(guān)稅、擴(kuò)大航權(quán)開(kāi)放、實(shí)行更加開(kāi)放的海洋旅游政策等），也必將提升海南的國(guó)際化程度，同時(shí)將大大促進(jìn)海南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。海南將全面開(kāi)放旅游產(chǎn)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，海南在建設(shè)國(guó)際旅游島的同時(shí)，省政府對(duì)于建設(shè)海南高爾夫“球島”，在發(fā)展海南旅游地產(chǎn)及高爾夫等相關(guān)體育休閑產(chǎn)業(yè)的政策上也會(huì)給予很大的支持，相關(guān)的主要政府資源也會(huì)向這方面產(chǎn)業(yè)靠攏。國(guó)際旅游島的建設(shè)在大大促進(jìn)海南省旅游業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也為海南帶來(lái)了更多的中外游客。第六部分：項(xiàng)目投資收益分析一、主要技術(shù)指標(biāo)占地面積919377m2綜合容積率 建筑密度%總建筑面積735502 m2計(jì)算容積率面積735502 m2 住宅面積729302 m2 2674戶其中：獨(dú)立別墅291721 m2 3層（按400平方米/戶計(jì)算）Townhouse291721 m23層（按250平方米/戶計(jì)算）花庭美墅145860 m24+1層（按150平方米/戶計(jì)算）公建配套面積6200m2商場(chǎng)3000m2會(huì)所3000m2車位戶數(shù)比= 其他公建配套200m2不計(jì)入容積率面積0m2地下室面積0m2其中：地上車位24067m2 其中：可售地下室車位0m2可銷售面積732302 m2二、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目總投資（已含所得稅）212885 萬(wàn)元最大資金占用52674 萬(wàn)元資金占用期 年項(xiàng)目銷售凈收入632347 萬(wàn)元所得稅后利潤(rùn)419462 萬(wàn)元稅后總投資利潤(rùn)率%投資峰值回報(bào)率%年最大資金占用回報(bào)率%銷售利潤(rùn)率%可售單位成本2907 元/m2平均銷售單價(jià)9593 元/m2盈虧平衡點(diǎn)銷售率%三、投資估算匯總表（含所得稅）序號(hào)費(fèi) 用 名 稱計(jì)算公式現(xiàn)總金額可售單位成本 (元/m2)備注國(guó)有土地出讓金　22064301 土地出讓價(jià)格見(jiàn)報(bào)告征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)　346147 　配套建設(shè)費(fèi)　36168494 　建筑安裝工程費(fèi)　1138731555 　政府收費(fèi)　12965177 　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　188526 %考慮開(kāi)發(fā)管理費(fèi)　565677 %考慮銷售費(fèi)用　14051192 銷售收入的2%貸款利息　276338 按全部投資均為貸款計(jì)算　估算總投資　212885 2907 　四、銷售收入預(yù)測(cè)序號(hào)項(xiàng)目可售面積(m2)單價(jià)(元/m2)合價(jià)(萬(wàn)元)備注獨(dú)立別墅291721 11000 320893 不帶裝修Townhouse291721 9500 277135 不帶裝修花庭美墅145860 7000 102102 不帶裝修商業(yè)3000 8000 2400 不帶裝修　銷售總收入合計(jì)　　702530 9593 　銷售凈收入　　632347 8635投資測(cè)算分析結(jié)論：結(jié)合?？谑袨I海別墅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)情況考慮，在正常情況下，計(jì)劃該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為4年；銷售周期為4年，符合快速開(kāi)發(fā)與銷售預(yù)期，達(dá)到資金迅速回籠的良好效果，有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)良，%，投資收益非?？捎^。第七部分：綜合分析與結(jié)論建議一、項(xiàng)目SOWT分析優(yōu)勢(shì)分析：（1）項(xiàng)目擁有優(yōu)良環(huán)境和景觀資源，周邊生態(tài)自然資源豐富，加上海南的氣候環(huán)境方面的因素，非常適合開(kāi)發(fā)高爾夫中高檔住宅；（2）項(xiàng)目地理區(qū)位優(yōu)越，距離美蘭機(jī)場(chǎng)僅4分鐘車程，緊靠海文高速、繞城高速（可以直接通往東線高速）以及東線鐵路，交通非常發(fā)達(dá)方便，是海口市所有高爾夫球場(chǎng)中位置最為突出的一個(gè)球場(chǎng)，可以極大方便球員和顧客來(lái)本項(xiàng)目消費(fèi)；（3）項(xiàng)目擁有2100畝的球場(chǎng)用地、1379畝的住宅建設(shè)用地，并擁有384畝的儲(chǔ)備建設(shè)用地，可以建設(shè)大型的完善社區(qū)配套，大盤(pán)優(yōu)勢(shì)顯著；（4）高爾夫別墅升值潛力巨大。劣勢(shì)分析：（1）周邊社區(qū)配套非常缺乏，人氣不足；項(xiàng)目西面緊鄰為美蘭墟村落，在觀感上，與本項(xiàng)目高爾夫高尚住宅區(qū)形成很大落差；（2）項(xiàng)目處在美蘭機(jī)場(chǎng)的航道上，噪音較大，影響了本項(xiàng)目作為高檔高爾夫球場(chǎng)的定位；（3）球場(chǎng)的租地問(wèn)題有可能影響球場(chǎng)建設(shè)的進(jìn)度。（5）由于本項(xiàng)目定位非常高，消費(fèi)群體主要是島外高收入的成功人士，而且海南房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于候鳥(niǎo)型市場(chǎng)，有旺季淡季之分，顧客大多數(shù)來(lái)自全國(guó)各地，這樣的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)于營(yíng)銷目標(biāo)很難判斷和準(zhǔn)確定位，增加了銷售風(fēng)險(xiǎn)。機(jī)會(huì)分析：（1）憑借“球島”和“海南國(guó)際旅游島”的發(fā)展契機(jī)，本項(xiàng)目將有更大的開(kāi)發(fā)前景。海南作為一個(gè)高爾夫天堂，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)營(yíng)運(yùn)的已經(jīng)有20個(gè)球場(chǎng)，僅開(kāi)口市美蘭區(qū)就規(guī)劃了15個(gè)球場(chǎng)，而且都位于本項(xiàng)目的規(guī)劃區(qū)域，這對(duì)于本項(xiàng)目的球場(chǎng)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。二、結(jié)論和建議結(jié)論該項(xiàng)目在?？谑猩踔劣诤Ｄ鲜】梢詷?shù)立一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模高爾夫社區(qū)，也可以為我司在?？谑袠?shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。主要的關(guān)注點(diǎn)有以下幾個(gè)：●本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的高爾夫球場(chǎng)和住宅產(chǎn)品（主要為別墅）應(yīng)該以互為提升價(jià)值為最主要目標(biāo)?！裉岣咔驁?chǎng)的管理和球場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)水平?！褡龊梦宜酒髽I(yè)和項(xiàng)目的品牌建設(shè)、文化建設(shè)及物業(yè)管理等管理軟件建設(shè)工作。30