【正文】 流 部分客戶群 ? 目前客戶對于帶租約銷售的模式存在一定的質(zhì)疑，后期銷售將面對考驗(yàn) 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的源動力 ”。 而對于該定位的支撐理由是： 第一，項目最 初 的開發(fā)產(chǎn)業(yè)定位就是以小商品為主 ,同時開發(fā)商專業(yè)的市場經(jīng)營運(yùn)作背景 ； 第二，目前通州的小商品經(jīng)營比較松散， 缺乏專業(yè)化的管理和經(jīng)營； 第三，項目所在區(qū)域未來將會有大批的住宅小區(qū)落成，消費(fèi)潛力巨大； 第四，項目便利的交通優(yōu)勢，是小商品市場經(jīng)營流通 的重要因素。針對 目前的市場以及項目目前推進(jìn)的情況，建議，在價格策略上不應(yīng)以低價作為入市 的 先導(dǎo)， “ 合理控制 鋪位 總價 ”“完善銷售策略” 才是理性的價格定位 。 4. 客群定位 （ 1）、目標(biāo)客群分析 ? 基礎(chǔ)客群： 通州 市中 、高等收入人群，主要分布于 周邊地區(qū)的大 、 中企業(yè) 、公政府機(jī)關(guān)等 。另外，對于前期客戶的有效鎖定，是項目后續(xù)銷售的保障，因此，前期的宣傳推廣和客戶引導(dǎo)是非中重要。而對于本項目而言，在形象 的調(diào)性上應(yīng)該有所差異性，通過自身的優(yōu)勢和特點(diǎn)來增加項目的說服力。 2. 定位發(fā)力點(diǎn)分析 ? 成功在上海、成都等地打造并經(jīng)營多個 專業(yè) 市場； ? 城市規(guī)劃和市場現(xiàn)狀決定了通州需要一個專業(yè)的小商品市場； ? 項目周邊 未來升值潛力巨大，生活居住空間將進(jìn)一步提升； ? 項目地處于城 際 交通要道， 未來將會對南通、海門、如皋等地區(qū)的商業(yè)市場形成有利的互補(bǔ)性； 二 、營銷推廣策略 營銷推廣的主要發(fā)力點(diǎn) 整個營銷推廣過程中，建議始終以 “ 城市新中心 商品大世界 ” 的形象貫穿 始終 ， 通過 整合 營銷推廣、專業(yè)的銷售管理、 富有創(chuàng)意 的廣告 表現(xiàn) 等要素，來增強(qiáng)項目在客群中的認(rèn)同感。 營銷推廣組合 （ 1） 市場環(huán)境帶來針對性策略 關(guān)鍵詞：侵略性 /瞬間強(qiáng)度 /創(chuàng)新性 /時間節(jié)點(diǎn) 一個商業(yè)項目的營銷傳播方案，就應(yīng)該具有“侵略性”通過高強(qiáng)度的節(jié)奏 安排，讓客戶產(chǎn)生購買的沖動，通過創(chuàng)新和時間節(jié)點(diǎn)的把控來聚焦市場的“目光” （ 2）項目包裝策略 —— 產(chǎn)品吸引力的有效整合 不管什么產(chǎn)品都需要包裝，而 包裝是整個營銷推廣的基礎(chǔ)和始發(fā)點(diǎn)。因此，形象包裝不僅是項目核 心理念的具象表現(xiàn)，更是產(chǎn)品與客戶之間情感溝通的橋梁。 （ 2）銷售執(zhí)行策略 針對南通及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等地進(jìn)行有效行銷。在制定較優(yōu)惠的 價格和強(qiáng)勢推廣策略的基礎(chǔ)上積累一定數(shù)量目標(biāo)客戶，集中放量，完成項目銷售 目標(biāo) ； ? 銷售模式： （待定） ① 返租年限： 10 年返租，以 3+2+5 模式進(jìn)行包租； ② 返租收益：前 3 年業(yè)主以購鋪總價的 7%/年，合計 21%一次性返還并沖抵總價，第 5 年以購鋪總價的 8%/年逐年返還，自第6— 10 年，業(yè)主可自行出租或委托南通國盛義烏城所委托的市場經(jīng)營管理公司出租，市場經(jīng)營管理公司將以不低于購鋪總款 8%的年租金出租，具體租金以實(shí)際簽署《租賃合同》約定為準(zhǔn)；如經(jīng)營管理公司所招商商戶年租金低于購鋪總款 8%，須經(jīng)業(yè)主書面同意后 方可出租。 ? 分段推案，化整為零 項目總體分為兩批推出： 第一批：南北主干道以東鋪面（約 3 萬平方米） 銷售周期： 2020 年 12 月 2020 年 1 月 第二批：南北主干道以西鋪面（約 3 萬平方米） 銷售周期： 2020 年 2 月 4 月 （附圖） 一期 批推出 （ 3） 銷售周期估算 階 段 時 間 起 止 主 要 任 務(wù) 籌備期 2 個月 工地圍墻設(shè)計，規(guī)劃定案 ,售樓中心建造 ,形象廣告發(fā)布 蓄水期 4— 5 個月 — 2 客戶積累 ， 工程啟動，戶外廣告及 DM 啟動 ， 推介會活動 ， 內(nèi)部認(rèn)購 、 招商啟動 開盤 待定（以客戶積累 情況來定） / / 開盤銷售、全面廣告造勢（報紙、電視、 DM、戶外、 SP 等） 強(qiáng)銷期 3 個月 報紙、電視、 DM 尾盤 期 2 個月 持續(xù)銷售、策略調(diào)整、針對性廣告推廣、工程形象加快 二期 批推出 合計 12 個月 / / 完成 80%銷售率 注： 必須積累 600 組客戶以上才能開盤銷售 （ 4） 現(xiàn)場氣氛控制 ① 實(shí)行強(qiáng)力銷售，制造現(xiàn)場熱烈、愉快的購買氣氛，加速客戶成交。 ③ 限期限量推行優(yōu)惠政策，向客戶發(fā)布此信息，并通過媒體向社會發(fā)布此信息，以制造搶購氣氛。 ⑤ 通過有效積累，重點(diǎn)階段實(shí)行限時銷售，制造緊張 氣氛，促使客戶下定。 ⑦ 現(xiàn)場精美小禮品發(fā)放，吸引人流，制造現(xiàn)場氣氛。 媒介組合策略 基本原則：合理控制推廣費(fèi)用，選擇針對性較強(qiáng)的媒體，進(jìn)行有效的傳播。 活動對象：意向性較強(qiáng)的客戶 活動內(nèi)容：以 冷餐 會的形式，邀請 國盛以前的老客戶來現(xiàn)身說法，通過實(shí)際的例子來增強(qiáng)客戶的投資信心。 活動三： 活動主題： 購鋪贏大獎 活動時間：項目一期銷售期間 —— 二期開盤前 活動目的： 進(jìn)一步 增強(qiáng) 客戶 的購買的信心 活動對象：項目 簽約客戶 活動內(nèi)容：凡在規(guī)定時間內(nèi)已簽約的客戶均可參加 抽獎活動。 （備注：具體活動方案將在后期提供） 第 四 部分 產(chǎn)品建議 一、 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 1. 業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 ? 為項目提供合理的商業(yè)組合方案，奠定持久經(jīng)營的基石 。 ? 為銷售部門提供可以向投資者解釋描繪的商業(yè)前景，支撐銷售工作。 ? 人氣貢獻(xiàn)率原則 入選的商業(yè)業(yè)態(tài)能夠?yàn)轫椖课欢ǖ目驮慈后w，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)者支撐和共享，進(jìn)而為可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。 ? 配套原則 完善的配套設(shè)施，能夠保證良好的商業(yè)氛圍，滿足經(jīng)營者和消費(fèi)者的需要，為項目提供良好的軟硬件支持。 我們 的思路 主要是從以下幾個角度來思考的： ? 家居 紡織 ： ① 從我們對于市場的了解，將 該 業(yè)態(tài) 分布與 項目兩側(cè) 沿街鋪位 ， 是 考慮 該業(yè)態(tài)對于商鋪面積和總價方面有一定的承受能力 。 ③ 該業(yè)態(tài)可以依托周邊家紡、紡織等優(yōu)越的市場環(huán)境，充分挖掘周邊區(qū)域的客戶 。 ② 該區(qū)域的劃分可以同主入口的沿街商鋪 內(nèi)外 相呼應(yīng)，聚集人氣 ，為后期市場經(jīng)營提供良好的商業(yè)氛圍 。 ④ 因?yàn)殇佄晃恢幂^好 ，因此在后期的銷售和招商過程中可以靈活的對其進(jìn)行 調(diào)整和掌控 ，從而保證銷售和招商的彈性 。 ② 食品禮品是日常消費(fèi)必需品，其 客群及流量相對 比較密集 ，因此可以帶動?xùn)|面文體用品區(qū)域的人氣 。 另外 從消費(fèi)習(xí)慣性動線的角度考慮，可以較好的將人群往市場內(nèi)部延續(xù) 。 ② 由于該業(yè)態(tài)的在銷售招商過程中，所占比例可能較小，因此將該業(yè)態(tài)分布與此。 附件： 通州市各路業(yè)態(tài)及租金 類別 交通路 人民路 建設(shè)路 新金路 通掘路 翠園路 通海路 碧華路 大慶路 橫河路 銀河路 虹西路 南山路 文體用品 4 18 2 1 5 0 1 0 0 3 0 0 婚慶禮儀 6 10 4 3 4 1 1 0 3 3 3 2 機(jī)電五金 2 5 4 4 40 1 4 11 2 6 4 2 婦幼用品 1 12 4 4 3 2 0 0 0 1 0 1 家具建材 55 20 2 9 63 5 44 6 8 17 6 0 廣告用品 8 7 2 3 14 3 6 1 2 14 1 2 酒店用品 0 3 4 0 8 0 0 0 0 4 0 0 服飾鞋帽 24 28 38 23 0 0 0 1 2 5 5 7 汽摩修配 1 2 0 1 51 3 12 7 4 21 1 1 摩托車電動車銷售 3 1 6 9 17 0 0 0 0 3 0 0 餐飲 49 40 3 7 16 4 9 5 7 13 14 3 娛樂 10 3 3 5 9 0 2 2 4 10 11 8 其他 51 55 28 47 70 13 20 9 15 54 21 12 匯總 214 204 100 116 300 32 99 42 47 154 66 38 租金 /天 元 /天 元 /天 4 元 /天 元 /天 元 /天 元 /天 元 /天 元 /天 元 /天 元 /天 元 /天 結(jié)束語： 非常希望貴司能通過此份《 國盛義烏城 營銷策劃報告》閱讀到我方工作人員對于項目的一些理解與營銷設(shè)想，也希望通過近階段已實(shí)際展開的各項工作，滿意我們的營銷服務(wù)。本著誠信、務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，在此我司就對本項目的一系列營銷推廣工作的想法及安排以此報告形式，供參閱。并能對于報告中涉及到了幾大重要問題，比如廣告投放、價格制定、 銷售 方案等盡快給予我方答復(fù)，以便于把握最佳的推廣時機(jī)。在合作期間內(nèi)，我司定會進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，集多方力量在各環(huán)節(jié)中全力以赴。 國盛義烏 城 項目 組共同完成 精彩呈現(xiàn) ！ 2020 年 9 月 9 日