【正文】 表演中。潔凈的石板路，淡淡的街景，以及東京最古老的寺廟觀音寺。夏季的晚上，游人如織，到處可見穿和服、蹋木屐的女孩在石板路上行走、在神殿前祈福。淺草的夜晚，東方的神韻和西洋風(fēng)情如此和諧。未來的豫園，傳統(tǒng)和現(xiàn)代、東方和西方的矛盾和統(tǒng)一是一個不容回避的問題，日本在這方面的成功經(jīng)驗(yàn)值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。有關(guān)調(diào)查顯示，外出休閑購物的人每次基本上會花1小時的時間在用餐上，而對旅游這來說，用餐更是旅游消費(fèi)的重要組成部分。（此處插入圖片）五、“大豫園”的業(yè)態(tài)組合及比例Merchant Category業(yè)態(tài)類型Proportion比例(5年內(nèi))Remarks補(bǔ)充說明Proportion比例(5年后)Remarks補(bǔ)充說明Category Examples推薦業(yè)態(tài)Tourist Attractions旅游景點(diǎn)5 10%5 – 10%Depends on individual cases根據(jù)項(xiàng)目的具體情況 Heritage傳統(tǒng)的保留景點(diǎn)Cheng Huang Temple/ Bridges / Yu Garden城隍廟 /九曲橋 / 豫園花園 Establishment富于創(chuàng)意和特色的人工景點(diǎn)To be confirmed待定Entertainment娛樂4 6 %6 – 8% Museum type體驗(yàn)式博物館類Discovery Channel / Was Museum 探索頻道/ 蠟像館 Collections type趣味性收藏館類Sexlife Collection / Watches Collection中國性文化博物館/ 鐘表收藏館 Performance types表演性Channel [v] Live DJ/ Theatre/ DancingChannel [V] 錄制現(xiàn)場/ 劇院 / 舞廳 Art / Culture Exhibits文化/藝術(shù)展示類Cartoon Promotion center / Crystal Exhibits卡通推廣展示中心 /琉璃展示Leisure amp。 Beverage (Thematic amp。 amp。 Spancer / 太平洋百貨 Mini scale department store主題百貨3%3%Simply Life / IT / Commse de Mode Professional consumer market主題/專業(yè)商業(yè)空間2%2%Cosmetic / Computer / Music/ Books化妝品 /計(jì)算機(jī) / 音樂 /書籍Retail (General Merchants)零售（傳統(tǒng)商戶）55 65%50 55% Custom amp。 Import)藝術(shù)類（本地/進(jìn)口）5 7%5 – 8%Improve Qlt提高質(zhì)量 Multiliving related生活類（各種功能的）8 10%10 – 12%Improve Qlt提高質(zhì)量Home/ Office accessories家居/辦公/生活用品Others其他低于 1%%Banks / Travel services / Facilities/ Welfares銀行/旅游服務(wù)/配套設(shè)施等Estimated Total預(yù)計(jì)總共100% + 10100% + 5第五章 “城隍廟廣場”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合方案一、“城隍廟廣場”的商業(yè)策劃范圍“城隍廟廣場”屬于豫園商圈的外圈南側(cè)，計(jì)劃2003年下半年動工，2004年投入使用。二、方案形成過程中的爭議性問題說明租/售——從長遠(yuǎn)角度看商業(yè)價(jià)值的提升本方案的前提是該項(xiàng)目建成后的商鋪全部采用租賃方式，擁有統(tǒng)一的業(yè)權(quán)，并由專業(yè)的運(yùn)營、管理和推廣隊(duì)伍具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目實(shí)施。周邊環(huán)境“城隍廟廣場”所在的地塊周邊環(huán)境較差，必將影響到該項(xiàng)目與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性。在目前的條件下，兩者之間矛盾的解決，超越了商業(yè)策劃的能力范疇。從建筑角度講，建筑師有義務(wù)對項(xiàng)目地塊與周邊情況作出分析與判斷，并通過各種可行的建筑手段，針對兩者之間的矛盾，給出合理的解決方案?！按笤@概念”先行的原則“城隍廟廣場”是“大豫園”發(fā)展戰(zhàn)略付諸實(shí)施的一個標(biāo)志性的前哨項(xiàng)目。因此，“城隍廟廣場”的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合建議是基于“大豫園概念”先行的原則，是實(shí)現(xiàn)“大豫園”戰(zhàn)略的第一步，并對“大豫園”的戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)功能做出修飾性的補(bǔ)充。上海豫園商城股份有限公司作為全國第一家實(shí)行股份制改革的商業(yè)企業(yè)，自1994年起，在全市商業(yè)零售企業(yè)中名列前茅。為了在激烈的市場競爭中永遠(yuǎn)能占得一席之地，豫園商圈在商業(yè)改造計(jì)劃中不僅要能跟上時代的步伐，還要在一定程度上具有超前性，為迎接2010年世博會作好準(zhǔn)備，以實(shí)現(xiàn)豫園的可持續(xù)性發(fā)展。對于一個商業(yè)項(xiàng)目而言，目標(biāo)消費(fèi)者和目標(biāo)商戶兩者互為因果，相輔相成。在確立“城隍廟廣場”的目標(biāo)定位、經(jīng)營主題、業(yè)態(tài)組合的過程中，必須從消費(fèi)者的需求和商家的接受度出發(fā)，考慮市場、租賃、運(yùn)營的可行性，既要給目標(biāo)消費(fèi)者一個充分的理由，使他們產(chǎn)生非來豫園不可的強(qiáng)烈欲望，又要考慮市場的承受能力，還要顧及招商的可行性。如“魅力主題”博物館雖然能承受的市場租金水平不高，但對本地年輕家庭和新生代消費(fèi)者極具吸引力和號召力，是改變和優(yōu)化現(xiàn)有人流組合的催化劑，與此同時?；凇按笤@概念”基礎(chǔ)上的投資平衡原則雖然，我們在策劃中充分考慮了“城隍廟廣場”的投資回報(bào)問題，但是作為整個“大豫園”商圈商業(yè)改造計(jì)劃的前哨性項(xiàng)目，“城隍廟廣場”項(xiàng)目不可避免地具有一定的實(shí)驗(yàn)性?！俺勤驈R廣場”在25年的時間里將經(jīng)歷一段痛苦的“市場培養(yǎng)期”，從而逐步走向成熟。從長遠(yuǎn)看，這些做法雖然有利于推動整個大豫園業(yè)態(tài)的調(diào)整和進(jìn)步，但在初期不可避免地會對經(jīng)濟(jì)收益造成一定的負(fù)面影響。然而，隨著“城隍廟廣場”的逐步成熟，豫園商圈人流組合的增加和優(yōu)化，投資者最終將獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會效益上的豐厚回報(bào)。針對一些具有特殊需求的業(yè)態(tài)類型以及區(qū)域的亮點(diǎn)，提出相應(yīng)的建筑規(guī)劃建議，使建成后的建筑空間能更好地為商業(yè)功能服務(wù)，有效提升建筑空間的商業(yè)價(jià)值，形成商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的良性循環(huán)。通過改變和優(yōu)化現(xiàn)有的人流組合，帶動未來整個“大豫園”的戰(zhàn)略性漸變，引導(dǎo)豫園商圈市場形象的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)“大豫園”旅游功能的優(yōu)化、強(qiáng)化、深化，逐步提升豫園作為國際性旅游景點(diǎn)的品位和地位。[“城隍廟廣場”的發(fā)展目標(biāo)——創(chuàng)造豫園新生活體驗(yàn)]豫園的新地標(biāo)性匯合點(diǎn)，一個令游客心動的地方未來時尚一族豐富課外知識，發(fā)現(xiàn)快樂的地方豐富的休閑體驗(yàn)，一個令中外游客流連忘返的地方上海的又一個值得驕傲和向世人推薦的休閑、娛樂、逗留的好地方“城隍廟廣場”的分階段目標(biāo)第一階段（2年間）——培養(yǎng)期，逐步改變年輕人對豫園的看法，使游客更愿意在豫園停留，使本地年輕人主動來豫園，使豫園成為一個人們津津樂道、喜聞樂見的好去處。消費(fèi)主體目標(biāo)l 以年輕家庭為核心消費(fèi)群父母和子女在這里分享快樂時光，增進(jìn)了解；培養(yǎng)下一代（即未來時尚消費(fèi)群）對豫園的感情，實(shí)現(xiàn)豫園的持續(xù)性發(fā)展。l 中外游客在滬的必到之地領(lǐng)悟傳統(tǒng)、感受時尚、欣賞藝術(shù)、開闊眼界、滿足好奇、發(fā)現(xiàn)快樂旅游者在這里獲得娛樂、教育、逃避、審美多層次的體驗(yàn)，使豫園成為游客了解上海的全息窗口。味Life of Original Simply[品生活館]品：品咖啡、品茗味：時尚的味道、傳統(tǒng)的味道、知識的趣味、美食的口味生活：品出知性和感性的生活真味策劃緣起l 生活格調(diào)：喜歡咖啡和喜歡茶的人各有自己的口味和生活方式，但是兩者都是生活格調(diào)的體現(xiàn)。l 文化融合問題：咖啡和茶分別代表了中、西方文化和生活方式，兩者并列，與豫園傳統(tǒng)與現(xiàn)代、東方與西方文化矛盾共存的狀態(tài)形成呼應(yīng)。l 現(xiàn)實(shí)可行性：咖啡、茶這兩種業(yè)態(tài)形式具有較大的包容性，適合豫園的旅游氛圍，加上其他博物館、美食城等特殊業(yè)態(tài)的配合，招商的成功機(jī)會大。在這里，你可以閑庭信步，也可以隨意推開一家店的門，或喝咖啡、或品茗、或閑坐、或讀書、或看窗外的風(fēng)景、或與情人偶偶情話……無論是陽光燦爛，還是細(xì)雨紛飛，在這里都可以找到契合心情的棲息之所。（此處插入圖片）l 亮點(diǎn)之三——上海最大的咖啡書店一杯咖啡，一本好書，對于愛書的人可謂人生的至樂境界。（此處插入圖片）l 亮點(diǎn)之四——大型自助餐廳在頂樓引入一個能同時容納600—700人用餐的旅游自助餐廳，以江南、廣東特色點(diǎn)心為主打產(chǎn)品，配合音樂、舞蹈等現(xiàn)場表演，可以通過長期簽約的方式與旅行社合作，為旅行團(tuán)提供就餐服務(wù)，以延長游客在此逗留的時間，有效帶動周邊的消費(fèi)，增加夜間的人流。（此處插入圖片）l 亮點(diǎn)之六——魅力主題博物館充分發(fā)揮豫園旅游景點(diǎn)人流集中的優(yōu)勢，引入具有獨(dú)特魅力的主題博物館，如金氏世界紀(jì)錄博物館、可口可樂博物館等，令人開闊視野， 增長知識，陶冶性情。 Museum B (博物館 B)1,000D E*Madame Tussaud’s Wax Museum/Coco cola Museum杜莎夫人蠟像館/可口可樂博物館Ground Level spacious entrance, large single floor plate, ceiling height 89m, with outdoor signage flexibility需要具備位于地面一層的寬闊入口，單層，層高67米,，外立面具有靈活性，便于創(chuàng)造標(biāo)志性醒目的外觀。 tea cultural museum面積包含在書店內(nèi)，引入主題性的咖啡/茶博物館，與書店的氛圍融為一體Attached with Bookstore operator隸屬于書店經(jīng)營者 Thematic Bar/ Lounge Street主題咖啡/茶吧、休閑街5,000A CMaoming South Road feels Street oriented and seems not too much control in customers’ entrance design “l(fā)imited control”類似茂名南路感覺的休閑步行街，通過具有藝術(shù)性的入口吸引訪客。半開放式的室內(nèi)空間為宜，或入口全開放式的通透空間Leisure amp。 Beverage餐飲32%8,000 Western Style (非中餐)800B CItalian minirestaurant amp。 Coffee la Tea Cultural Village咖啡/茶文化村3,000B CFocus on all kind of coffee and Chinese tea cultural background, create lots of minicaf233。 tea bars village, and cultural story to tell以咖啡/茶文化為主題，聚合不同風(fēng)格的小型咖啡/茶吧，形成具有文化底蘊(yùn)的咖啡/茶吧群落Ground floor level is preferred, street front feels and outdoor atmosphere, also fully opengate seethru operational concept is must最好設(shè)在地面一層，利用面街或戶外的空間，以全開放式的運(yùn)營方式，使室內(nèi)與戶外形成互動。Retail (Special Anchors)零售（重點(diǎn)商戶）8%2,000Professional consumer market專業(yè)/主題商場2,000CScholar coffee la tea cultural thematic Bookstore, light music performance stage, coffee amp。 Cultural related傳統(tǒng)/文化類1,500A – B(*preferred)Modern amp。緊臨咖啡/茶文化村，兩者互為補(bǔ)充，形成和諧的氛圍。 import) 藝術(shù)類（本地/進(jìn)口）1,500C – D(*preferred)Import and local artistic pieces, mainly tourism market and local young elites本地或海外藝術(shù)家的創(chuàng)作，主要針對旅游市場和本地的精英市場Two levels single unit is highly remended, both economic and practical reasons. Trying to get closer to coffee village or even bines into its entire atmosphere, one next into each other從經(jīng)濟(jì)實(shí)用的角度，最適合布局在兩層單元里。 Multiliving related 生活類（多功能的）4,500A – B(*preferred)“Living Grocery” bines。緊臨咖啡/茶文化村，兩者互為補(bǔ)充，形成和諧的氛圍