【正文】 （四） 怎樣簽合同 在與房產(chǎn)商簽合同時(shí) ，請(qǐng)千萬(wàn)注意你用的是哪個(gè)版本的合同，這對(duì)保障你的權(quán)益至關(guān)重要 . 售房合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人在平等、自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上依法訂立的，所以任何一方均有權(quán)選擇、決定合同條款的內(nèi)容，同樣也有權(quán)選擇使用哪一種售房合同文本。 A 在簽合同時(shí)提醒你一定要牢記： 開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。 交房一定要有《新建住宅交付使用許可證》。通常還可通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議對(duì)正式合同內(nèi)容加以修改、補(bǔ)充。《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有相等法律效力。 《質(zhì)量保證書(shū)》的基本內(nèi)容： 符合上海市現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 住宅自簽約后交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下，有工程質(zhì)量問(wèn)題的，由公司單位免費(fèi)承擔(dān)維修責(zé)任。 因住戶使用、裝修不當(dāng)或擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、管線走向而造成的質(zhì)量問(wèn)題不在本公司維修范圍之內(nèi)。《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》，由房地產(chǎn)公司按規(guī)定的內(nèi)容、要求印制。 建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型，承重墻體平面布置說(shuō)明。 有關(guān)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意事項(xiàng)。 配電負(fù)荷說(shuō)明。 其他需說(shuō)明的問(wèn)題。 住宅外立面使用、底層天井使用、封陽(yáng)臺(tái)的說(shuō)明。 簽完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，接下來(lái)就是簽定正式的購(gòu)房合同，在擬定的時(shí)間地點(diǎn)，購(gòu)房者備齊所有憑證，與開(kāi)發(fā)商或代理商正式簽定購(gòu)房合同。 二者區(qū)別在于： 預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用，買(mǎi)受方付清全部房?jī)r(jià)款后，可直接辦理過(guò)戶手續(xù)。 因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時(shí)不再簽出售合同，可以直接辦理過(guò)戶手續(xù)。 購(gòu)房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 1． 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷(xiāo)房、外銷(xiāo)房等； 2． 房?jī)r(jià)，包括稅費(fèi)、面積差異的處理、價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定等； 3． 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時(shí)間、付款額、違約責(zé)任等； 4． 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計(jì)變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等； 5． 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭(zhēng)議的處理等； 6． 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定； 7． 保修責(zé)任； 8． 乙方使用權(quán) 限； 9． 雙方認(rèn)定的爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)； 10． 違約賠償責(zé)任； 11． 其他相關(guān)事項(xiàng)及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)等。 合同上的項(xiàng)目名稱，一定要與項(xiàng)目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分?jǐn)傇瓌t等要明確說(shuō)明，如以建筑面積計(jì)價(jià)還要標(biāo)明使用率。如技術(shù)的等級(jí)、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類(lèi)、負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)能力等一一予以說(shuō)明。 其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細(xì)、具體的加以說(shuō)明。 違約責(zé)任的約定一定要對(duì)等，否則最終吃虧的是消費(fèi)者。 房屋買(mǎi)賣(mài)，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買(mǎi)受人，而買(mǎi)受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。這既是確立房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的重要依據(jù)。房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買(mǎi)賣(mài)合同的有效性問(wèn)題。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買(mǎi)賣(mài)而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。 2 產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，合同無(wú)效。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。 3 產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題，合同無(wú)效。非所有權(quán)人出賣(mài)他人房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。出賣(mài)共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。 4 侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，合同無(wú)效。房屋所有人出賣(mài)已租出房屋時(shí)，須提前三個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。同等條件 ，主要是指房?jī)r(jià)同等，還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。 5 單位違反規(guī)定購(gòu)房，合同無(wú)效。如因特殊需要必須購(gòu)買(mǎi)，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。有的單 位以個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下，但實(shí)際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體第 19 頁(yè) 共 44 頁(yè) 宿舍等，這種情況屬于單位變相購(gòu)買(mǎi)私房，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。 6 價(jià)格欺詐，顯失公平，合同無(wú)效。買(mǎi)賣(mài)合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故翻悔，應(yīng)按合同 議定的價(jià)款、期限和方式交付。 7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。 第 20 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（五） 選擇付款方式 “零碎錢(qián)” 如果開(kāi)發(fā)商允許的付款方式靈活、多樣，購(gòu)房者亦可選擇適宜自己經(jīng)濟(jì)能力的付款方式。 目前幾種付款方式： 、匯票一次付清； ； 1~20 年還清； 1~20 年還清。 購(gòu)內(nèi)銷(xiāo)房付清購(gòu)房款或申辦按揭貸款，購(gòu)房合同正式成立 . 個(gè)人在購(gòu)房中除應(yīng)付的房款外 ,還需承擔(dān)如下費(fèi)用 : （ 1）預(yù)售合同登記備案費(fèi)： （ 2）出售合同交易手續(xù)費(fèi)： （ 3）他項(xiàng)權(quán)證抵押登記費(fèi)： （ 4）房屋保險(xiǎn)費(fèi)： 房?jī)r(jià)貸款年限保險(xiǎn)費(fèi)率 （ 5）權(quán)證登記費(fèi)： 說(shuō)明： ① 4 二項(xiàng)費(fèi)用由需向銀行借款的購(gòu)房者承擔(dān)。 注意在房款付清后必須向房產(chǎn)商索要正式購(gòu)房發(fā)票，不能用收據(jù)代替發(fā)票。這些風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)在，房產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況是否良好，是否能如期竣工？樓商能否順利拿到產(chǎn)證？配套是否能跟上？等等。那么，如何在預(yù)售合同中對(duì)預(yù)售款支付 進(jìn)行約定呢？ 關(guān)鍵是要把握房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的幾個(gè)階段： 1．預(yù)售合同的簽訂之日； 2．房產(chǎn)商取得新建商品房竣工驗(yàn)收合格證書(shū)之日； 3．房產(chǎn)商取得新建商品房的“大產(chǎn)證”之日； 4．新建商品房取得《住宅交付使用許可證》之日，房產(chǎn)商將房屋可以交付購(gòu)房者使用。至此，新建商品房的買(mǎi)賣(mài)終告段落。 分期分批的付款額如何確定呢？一般來(lái) 說(shuō)，款額的大小應(yīng)與階段的重要性相當(dāng)，重要的階段，可以付款比例高些， 30％、 40％都可以，其余的階段，可以少付些， 5％、 10％即可。 建設(shè)銀行開(kāi)辦的個(gè)人住房抵押貸款是指以自己或他人 所有的房產(chǎn)作為抵押物而申請(qǐng)的一種個(gè)人住房貸款。 二 .以住房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過(guò) 15 年；以門(mén)頭房作抵押的，抵押物的已使用年限不能超過(guò) 20 年。 四 .貸款利率按照人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房貸款利率執(zhí)行，即期限在 5 年以內(nèi) (含 5 年 )，年利率%；期限在五年以上，年利率 %。 “零碎錢(qián)” 從市商業(yè)銀行目前提供的個(gè)人住房擔(dān)保貸款（又稱商業(yè)性貸款）、個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（又稱政策性貸款）、個(gè)人住房組合貸款這三種方式來(lái)看，辦理個(gè)人住房貸款可能發(fā)生的費(fèi)用可以用一個(gè)簡(jiǎn)單的公式來(lái)表示。 上面列出的公式嚴(yán)格來(lái)說(shuō)并不準(zhǔn)確（因具體情況不同，辦理個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用也不盡相同）。 ■評(píng)估費(fèi) 建設(shè)銀行個(gè)人住房貸款中規(guī)定：新建商品房的個(gè)人住房貸款不需支付評(píng)估費(fèi)；利用公積金政策性貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的申請(qǐng)人簽訂購(gòu)房合同后，需要支付評(píng)估費(fèi)用。 ■律師費(fèi) 辦理商業(yè)性貸款時(shí)，銀行委托律師事務(wù)所或公證部門(mén)對(duì)借款人進(jìn)行資格認(rèn)證，律師事務(wù)所按申請(qǐng)貸款額的 3?向借款人一次性收取法律服務(wù)費(fèi)，每單最低額度為 100 元；辦理政策性貸款時(shí)不需支付律師費(fèi)；如果屬組合貸款的，商業(yè)資金部分按商業(yè)性貸款辦法收取。公積金個(gè)人住房貸款的擔(dān)保方式目前有四種：①財(cái)產(chǎn)抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保；②財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)；③財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保；④連帶責(zé)任擔(dān)保。 （一）采用抵押加連帶責(zé)任保證擔(dān)保，是借款人或者第三人提供住房作為抵押，同時(shí)提供第三人連帶責(zé)任保證擔(dān)保。連帶責(zé)任保證的保證人一般為借款人所在單位，也可以是愿意為借款人擔(dān)保且有代為償還能力的單位。 商業(yè)性第 22 頁(yè) 共 44 頁(yè) 個(gè)人住房貸款和組合貸款需全額全程購(gòu)買(mǎi)房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)；政策性貸款保險(xiǎn)費(fèi)用的規(guī)定如下：凡貸款期限為1－ 5 年（含）的個(gè)人貸款借款人，按相應(yīng)個(gè)人貸款期限的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)；凡貸款期限為 5 年以上的借款人，可先按個(gè)人貸款期限為 5 年的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)；高于 5 年（含）的可繼續(xù)按 5 年期購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，直至貸款還清（注：政策性貸款自今年 5 月 1 日起，財(cái) 產(chǎn)保險(xiǎn)可自愿購(gòu)買(mǎi)）。擔(dān)保抵押物的規(guī)定同上，購(gòu)房綜合險(xiǎn)是向太平洋保險(xiǎn)公司北京分公司購(gòu)買(mǎi)的一種綜合險(xiǎn)種，包括兩部分：（ 1）房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；（ 2）人身險(xiǎn)；須按照兩部分的費(fèi)率計(jì)算所需交納的保險(xiǎn)費(fèi)。 ①房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)＝貸款金額年保險(xiǎn)費(fèi)率換算現(xiàn)值系數(shù)人身險(xiǎn)貸款金額（主險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率＋附加失業(yè)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)率） 房屋財(cái) 險(xiǎn)部分中，凡貸款期限為 1— 5 年（含）的個(gè)人貸款借款人，按相應(yīng)個(gè)人貸款期限的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。（ 2）凡貸款期限為 5 年（含）以上，且未辦理完成抵押登記的借款人，可先按貸款期限 5 年的保險(xiǎn)費(fèi)檔次購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。以此類(lèi)推，直 到貸款還清或抵押登記完成。（ 2）人身險(xiǎn)部分：按政策性貸款方式繳納保費(fèi)。 假設(shè)貸款申請(qǐng)人李先生今年 32 歲，欲購(gòu)買(mǎi)的商品房擬成交價(jià)格 為 60 萬(wàn)元，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、建筑面積 100 平方米的一套房屋。 個(gè)人住房公積金貸款是為支持一般收入的職工家庭購(gòu)房而設(shè)立的一種低息長(zhǎng)期貸款。所以，在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，應(yīng)盡量申請(qǐng)最大額度、最長(zhǎng)期限的公積金貸款。 二、貸款額度和年限 貸款額度 =借款人和配偶及其參與計(jì)算額度人員的住房公積金月工資基數(shù)之和 35% 12 個(gè)月第 23 頁(yè) 共 44 頁(yè) 貸款年數(shù)； 貸款 限度。現(xiàn)定為 10 萬(wàn)元，同時(shí)不得超過(guò)購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建、大修一套住房的 80%的費(fèi)用； 貸款年限期 130 年。借款人與配偶不在同一戶口簿的還要提供婚姻證明； 借款人與售房單位簽訂的《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售合同》（期房）或《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房出售合同》（現(xiàn)房）； 20%自籌購(gòu)房資金交存貸款銀行的收據(jù)； 借款人和參與人的單位和個(gè)人住房公積金帳號(hào)或經(jīng)確 認(rèn)的《職工公積金繳存情況證明》資料； 凡建造、翻建、大修自住住房的，提供城建規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)文件、估價(jià)書(shū)或預(yù)算表； 購(gòu)買(mǎi)自住住房的，提供售房單位結(jié)算房款的劃款帳號(hào)； 提供《上海市內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證》（期房）或《上海市商品房注冊(cè)登記證》（現(xiàn)房）的復(fù)印件；售房單位的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；售房單位向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)的房屋所有權(quán)初始登記復(fù)印件。 12% 35% 12 個(gè)月貸款年數(shù)； 公積金貸款最高限額為 10 萬(wàn)元，同 時(shí)不得超過(guò)所購(gòu)房產(chǎn)合同價(jià)格的 80%； 購(gòu)買(mǎi)二手房，貸款總額不超過(guò)總房?jī)r(jià)的 50%，最長(zhǎng)期限為 10 年。 2．簽訂購(gòu)房合同時(shí)需交納的稅費(fèi) : 房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)： 120 平方米以下 1000 元， 120 平方米以上 3000 元 ，買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一半。 買(mǎi)受人個(gè)人負(fù)擔(dān)。 3．在申辦產(chǎn)權(quán)證過(guò)程中需交納的稅費(fèi) 房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) ： 元／平米（建筑面積） 土地使用權(quán)登記費(fèi) ： 至 元／平米 （占地面積） 房屋所有權(quán)證： 4 元／件 房屋所有權(quán)證印花稅 ： 5 元／件 國(guó)有土地所有證 ： 20 元／件 第 25 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（七）辦理登記 進(jìn)行房屋交易之后，買(mǎi)賣(mài)雙方要在自交易之日起三個(gè)月內(nèi)到市房地產(chǎn)交易部門(mén)進(jìn)行登記。否則，取得的產(chǎn)權(quán)不能受到法律的保護(hù)。 二、手續(xù) 買(mǎi)賣(mài)雙方需要攜帶：持身份證原件和復(fù)印件或委托書(shū)、戶口本、買(mǎi)賣(mài)協(xié)議 2 份（二手房的賣(mài)方還需持《房屋所有權(quán)證》）、購(gòu)房付款發(fā)票原件和復(fù)印件、手續(xù)費(fèi)。 房地產(chǎn)變更登記的申請(qǐng)經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng) 自變更登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。市房地局應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起十日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記或者不予登記的決定，準(zhǔn)予登記的，出具登記證明；不予登記的，書(shū)面通知申請(qǐng)人。那就是買(mǎi)賣(mài)雙方必須親自到場(chǎng)。賣(mài)買(mǎi)雙方要委托他人代辦手 續(xù)，應(yīng)到房地產(chǎn)交易部門(mén)填寫(xiě)統(tǒng)一印制的委托書(shū)；也可以辦理公證委托。即十八周歲以上公民，或十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，可自辦房地產(chǎn)登記。 務(wù)的法人組織，任何機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體申請(qǐng)登記若委托他人代理登記，應(yīng)出具委托書(shū)。 在辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同公證時(shí)，申請(qǐng)公證雙方需要向公證機(jī)關(guān)提交相關(guān)的資料，這些資料包括，出售方：企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（居民身份證）、房屋所有權(quán)證或土地使用證、商品 房銷(xiāo)售許可證及買(mǎi)賣(mài)房屋合同文本。 房屋買(mǎi)賣(mài)雙方在辦理合同公證時(shí)，公證機(jī)關(guān)一般要向雙方當(dāng)事人了解以下情況：（ 1）買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人基本情況；（ 2）房屋產(chǎn)權(quán)狀況；（ 3）雙方當(dāng)事人對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同內(nèi)容是否認(rèn)同，是否協(xié)商一致以及法律后果是否明確。 公證機(jī)關(guān)工作人員對(duì)審查內(nèi)容審核之后，將符合公證條件的公證事項(xiàng)填寫(xiě)審批表，正式辦理合同公證手續(xù)。