【正文】 為貴了，豈有坐失良機之理，雖然貴點也認了。 第 16 頁 共 44 頁 購房程序（四） 怎樣簽合同 在與房產(chǎn)商簽合同時 ，請千萬注意你用的是哪個版本的合同，這對保障你的權(quán)益至關(guān)重要 . 售房合同是房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人在平等、自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上依法訂立的，所以任何一方均有權(quán)選擇、決定合同條款的內(nèi)容，同樣也有權(quán)選擇使用哪一種售房合同文本。 房地產(chǎn)開發(fā)商自己制定的售房合同文本的使用是有條件的， 但是該售房合同文本應(yīng)經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)管理部門審定后方能使用。 A 在簽合同時提醒你一定要牢記： 開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 一證兩書：《商品房預(yù)售 /銷售許可證》、 《商品住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。 交房一定要有《新建住宅交付使用許可證》。 只有房屋土地管理局印制的統(tǒng)一的內(nèi)、外銷商品房預(yù)售 /出售示范合同文本才是唯一合法的合同文本。通常還可通過補充協(xié)議對正式合同內(nèi)容加以修改、補充。 B 《新建住宅質(zhì)量保證書》基本內(nèi)容： 《新建住宅質(zhì)量保證書》對銷售房屋的結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面向購房者作出質(zhì)量保證和承諾?！缎陆ㄗ≌|(zhì)量保證書》必須作為購房合同的附件，與購房合同具有相等法律效力?！缎陆ㄗ≌|(zhì)量保證書》由房地產(chǎn)公司按規(guī)定的內(nèi) 容，要求印制。 《質(zhì)量保證書》的基本內(nèi)容： 符合上海市現(xiàn)行的住宅建筑設(shè)計標(biāo)準。 已通過市、區(qū)縣質(zhì)量監(jiān)督部門的驗收，并有書面的合格證明。 住宅自簽約后交付之日起，凡兩年內(nèi)在正常使用情況下，有工程質(zhì)量問題的，由公司單位免費承擔(dān)維修責(zé)任。 ａ、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏； ｂ、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢； ｃ、門、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂； ｄ、墻面、頂棚抹灰層脫落； ｅ、照明線路發(fā)生故障； 屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約 定。 因住戶使用、裝修不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)、管線走向而造成的質(zhì)量問題不在本公司維修范圍之內(nèi)。 C 《新建住宅使用說明書》基本內(nèi)容 第 17 頁 共 44 頁 《新建住宅使用說明書》應(yīng)對建筑結(jié)構(gòu)特點和各種設(shè)施容量、配置、性能、標(biāo)準等作出使用說明和提出注意事項?！缎陆ㄗ≌褂谜f明書》，由房地產(chǎn)公司按規(guī)定的內(nèi)容、要求印制。 《新建住宅使用說明書》的基本內(nèi)容： 開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位的名稱。 建筑結(jié)構(gòu)類型，承重墻體平面布置說明。 自來水、雨污水、強弱電、燃氣、熱力、通訊等設(shè)施容量、配置 、管線走向說明。 有關(guān)設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項。 門、窗類型，使用注意事項。 配電負荷說明。 裝飾、裝修注意事項。 其他需說明的問題。 住宅公用面積使用規(guī)定說明。 住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明。 1小區(qū)公用設(shè)施使用、維護說明。 簽完認購書后，接下來就是簽定正式的購房合同，在擬定的時間地點，購房者備齊所有憑證，與開發(fā)商或代理商正式簽定購房合同。 預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房） 區(qū)別： 購房合同一般包括 商品房預(yù)售契約 （期房）和 商品房買賣契約 （現(xiàn)房）兩種。 二者區(qū)別在于： 預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受方付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。 商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居 (竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。 因此，如果是現(xiàn)在簽的預(yù)售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續(xù)。 如果預(yù)售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續(xù)。 購房合同的主要內(nèi)容包括以下幾方面： 1． 甲方土地使用依據(jù)及商品房狀況，包括位置、面積、現(xiàn)房、期房、內(nèi)銷房、外銷房等； 2． 房價，包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調(diào)整的特殊約定等； 3． 付款約定，包括優(yōu)惠條件、付款時間、付款額、違約責(zé)任等； 4． 交付約定，包括期限、逾期違約責(zé)任、設(shè)計變更的約定、房屋交接與違約方責(zé)任等； 5． 質(zhì)量標(biāo)準，包括裝飾、設(shè)備的標(biāo)準、承諾及違約責(zé)任和基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運轉(zhuǎn)的承諾、質(zhì)量爭議的處理等； 6． 產(chǎn)權(quán)登記和物業(yè)管理的約定； 7． 保修責(zé)任； 8． 乙方使用權(quán) 限； 9． 雙方認定的爭議仲裁機構(gòu)； 10． 違約賠償責(zé)任； 11． 其他相關(guān)事項及附件，包括房屋平面圖、裝飾、設(shè)備標(biāo)準等。 在簽訂上述各項條款時，購房者尤其需要關(guān)注以下幾項基本問題： 購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細、各項規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項目立項批準文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級主管單位或下屬機構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負責(zé)人。 合同上的項目名稱，一定要與項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。標(biāo)明項目位置時，一定第 18 頁 共 44 頁 要具體、明確，如市區(qū)街號花園號樓層房。房屋的戶型、面積一定要標(biāo)示清楚，建筑面積、使用面積及公用面積分攤原則等要明確說明，如以建筑面積計價還要標(biāo)明使用率。 房屋的檔次和裝修標(biāo)準一般采用附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細、具體。如技術(shù)的等級、材料的品牌、內(nèi)部設(shè)施的種類、負荷標(biāo)準、供應(yīng)能力等一一予以說明。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說 明安裝到什么程度。 其他如付款方式、產(chǎn)權(quán)保證等都應(yīng)詳細、具體的加以說明。同時合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費標(biāo)準，并對房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。 違約責(zé)任的約定一定要對等，否則最終吃虧的是消費者。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項包括： （ 1） 簽訂認購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房； （ 2） 購房者不按期付款； （ 3） 開發(fā)商不按期交房； （ 4） 面積變動超過約定幅度； （ 5） 房屋裝 修標(biāo)準、質(zhì)量不合要求，保修不到位； （ 6） 產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理。 房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。 實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房 屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種： 1 房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。 2 產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。 房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就 不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。 3 產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。 4 侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。 房屋所有 人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所 ?quot。同等條件 ，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 5 單位違反規(guī)定購房，合同無效。 機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單 位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體第 19 頁 共 44 頁 宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。 6 價格欺詐，顯失公平，合同無效。 買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同 議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）： 1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的； 2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3)依法收回土地使用權(quán)的； 4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； 5)權(quán)屬有爭議的；6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的； 7)法律、 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 第 20 頁 共 44 頁 購房程序（五） 選擇付款方式 “零碎錢” 如果開發(fā)商允許的付款方式靈活、多樣，購房者亦可選擇適宜自己經(jīng)濟能力的付款方式。一般十年至十五按揭年限為最佳選擇。 目前幾種付款方式： 、匯票一次付清； ； 1~20 年還清； 1~20 年還清。 如果是分期付款的話，購房人在入住前開發(fā)商要統(tǒng)一審查其付款情況，律師協(xié)助審查，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷售商的律師樓存檔，以備入住時供審查。 購內(nèi)銷房付清購房款或申辦按揭貸款，購房合同正式成立 . 個人在購房中除應(yīng)付的房款外 ,還需承擔(dān)如下費用 : （ 1）預(yù)售合同登記備案費： （ 2）出售合同交易手續(xù)費： （ 3）他項權(quán)證抵押登記費： （ 4）房屋保險費： 房價貸款年限保險費率 （ 5）權(quán)證登記費： 說明： ① 4 二項費用由需向銀行借款的購房者承擔(dān)。 ②保險費率根據(jù)貸款項目而定，一般為 %。 注意在房款付清后必須向房產(chǎn)商索要正式購房發(fā)票，不能用收據(jù)代替發(fā)票。 購房者對尚未完工的房屋支付全額預(yù)售款，具有一定的風(fēng)險性。這些風(fēng)險表現(xiàn)在，房產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況是否良好，是否能如期竣工？樓商能否順利拿到產(chǎn)證？配套是否能跟上？等等。 如何既買到稱心的房屋又能減少預(yù)售款風(fēng)險呢？購房者應(yīng)當(dāng)好好把握住預(yù)售合同的約定，以減少預(yù)售帶來的資金流失的風(fēng)險。那么，如何在預(yù)售合同中對預(yù)售款支付 進行約定呢？ 關(guān)鍵是要把握房屋買賣過程中的幾個階段： 1．預(yù)售合同的簽訂之日； 2．房產(chǎn)商取得新建商品房竣工驗收合格證書之日； 3．房產(chǎn)商取得新建商品房的“大產(chǎn)證”之日； 4．新建商品房取得《住宅交付使用許可證》之日，房產(chǎn)商將房屋可以交付購房者使用。 5．辦第 21 頁 共 44 頁 理“小產(chǎn)證”之日。至此，新建商品房的買賣終告段落。 在支付預(yù)售款時，應(yīng)當(dāng)充分考慮以上五個關(guān)鍵階段，結(jié)合自己手頭兌現(xiàn)能力，分期分批地支付購房款，做到“貨到”付款，以保障購房款的安全性。 分期分批的付款額如何確定呢？一般來 說，款額的大小應(yīng)與階段的重要性相當(dāng)，重要的階段，可以付款比例高些， 30％、 40％都可以，其余的階段，可以少付些， 5％、 10％即可。 如果您已經(jīng)擁有一套住房，但您對現(xiàn)有這套住房不滿意，可能它的面積太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暫時不想出售這套住房，那么在這種情況下，有什么辦法能解決這一矛盾呢？下面我將給 您推薦一種即不用出售現(xiàn)有住房又能及時改善目前居住狀況的好辦法 參加個人住房抵押貸款。 建設(shè)銀行開辦的個人