【正文】 另外在辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同公證時(shí)，購(gòu)房一方應(yīng)注意以下一些問(wèn)題：首先房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)交易所核定；其次商品房開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售手續(xù)不健全的房屋，一般不予公證；辦理合同公證應(yīng)盡量委托自己的律師代為辦理，這樣無(wú)論從專(zhuān)業(yè)的角度，還是從操作便利的角度看，對(duì)購(gòu)房人都會(huì)更加 有利。 在提交了所需材料之后，公證機(jī)關(guān)除去要對(duì)所提交材料是否齊備、屬實(shí)進(jìn)行審核之外，主要對(duì)合同的下述內(nèi)容進(jìn)行審核：當(dāng)事人雙方的基本情況；合同中買(mǎi)賣(mài)房屋的坐落位置、數(shù)量、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量及附屬設(shè)施情況和使用面積；房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)款數(shù)額、付款日期、付 款方式；被買(mǎi)賣(mài)房屋交付使用時(shí)間；辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)及有關(guān)手續(xù)的約定；雙方違約責(zé)任；雙方當(dāng)事人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其它內(nèi)容；合同雙方當(dāng)事人簽字、蓋章及簽約時(shí)間等。購(gòu)買(mǎi)方：居民身份證、戶(hù)口簿或法人資格證書(shū)。 第 26 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（八）怎么辦合同公證？ 目前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)交易糾紛也逐漸成為投訴熱點(diǎn)，消費(fèi)者需要尋求法律保護(hù)，因而商品房買(mǎi)賣(mài)合同公證成為一個(gè)有效手段。 10 周歲以上的未成年人和不能完全辯認(rèn)自己行為的精神病人和無(wú)民事行為能力的人不滿(mǎn)十周歲以下的未成年人和不能辨認(rèn)自發(fā)行為的精神病人，可由他們的法定代理人即監(jiān)護(hù)人代理登記，代理人應(yīng)出具代理人證明。 三、辦理房地產(chǎn)權(quán)利登記的權(quán)利人應(yīng)具備哪些條件 ? ，必須具有完全民事行為能力。萬(wàn)一不能親自到場(chǎng)，代為辦理的人要出具當(dāng)事人有效的委托書(shū)，如果不能出具有效的委托書(shū)，任何代辦人員都會(huì)遭到交易部門(mén)的拒絕，即受它當(dāng)事人的親屬也不能例外。 在辦理手續(xù)的過(guò)程中，有一項(xiàng)規(guī)定常被人忽略。 房地產(chǎn)其他權(quán)利登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)提交房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)及有關(guān)的申請(qǐng)登記文件。 雙方登記之后，交易部門(mén)將依據(jù)有關(guān)的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為進(jìn)行審核（二手房召價(jià)格評(píng)估報(bào)告），并向主管部門(mén)報(bào)批，待批準(zhǔn)后再通知買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。 也就是說(shuō)：假如一個(gè)購(gòu)房者簽定購(gòu)房預(yù)售合同后，未辦理登記備案手續(xù)，房地產(chǎn)公司將該套房屋 再次預(yù)售給第二個(gè)購(gòu)房者，而第二次預(yù)售辦理登記備案手續(xù)的話(huà)，那么，根據(jù)上述規(guī)定，盡管可追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，但第二個(gè)購(gòu)房者將取得該套房屋的所有權(quán)。 一、為什么要辦理登記？ 根據(jù)有關(guān)規(guī)定規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人法人或自然人通過(guò)各種方式合法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，在經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證后，才算真正擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。國(guó)家規(guī)定： 120 平方米以下為總房?jī)r(jià)的 2%， 120 平方米以上為總房?jī)r(jià)的 4%， 1998 年 6 月以前竣工的空置房免契費(fèi)。 契稅： 購(gòu)買(mǎi)房屋金額的 24%。 第 24 頁(yè) 共 44 頁(yè) 購(gòu)房程序（六）稅費(fèi)清單 目前在房地產(chǎn)交易中需購(gòu)房人交納的稅費(fèi)主要有： 1．簽訂預(yù)售合同時(shí)需交納的稅費(fèi)： 稅費(fèi)種類(lèi) 稅率 計(jì)稅前提 計(jì)算標(biāo)的 納稅人 印花稅 1‰ 簽署房屋預(yù)售合同 購(gòu)房金額 買(mǎi)賣(mài)雙方各 ? *公證費(fèi) 3‰ 合同公證 購(gòu)房金額 買(mǎi)受人 *律師費(fèi) ‰ 簽署房屋預(yù)售合同 購(gòu)房金額 買(mǎi)受人 *此兩項(xiàng)費(fèi)用不是必須交納的費(fèi)用，購(gòu)房人如不委托律師或不辦理公證 手續(xù)則不需交納。 四、公積金購(gòu)房貸款計(jì)算法 可貸額度 =每月家庭公積金總和247。 三、需要提供的資料和證明 借款人和配偶及參與計(jì)算貸款額度的直系親屬的戶(hù)口簿、身份證的原件和復(fù)印件。由市公積金管理中心每年年初公布?，F(xiàn)將向銀行申請(qǐng)個(gè)人公積金貸款的手續(xù)介紹如下： 一、貸款條件 必須是參加并繳付住房公積金單位的職工； 是本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房的； 有購(gòu)買(mǎi)住房總價(jià) 20%自籌資金的； 有穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入和有償還本息能力的證明； 必須購(gòu)買(mǎi)具有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的商品房（安居房、平價(jià)房、解困房），或購(gòu)買(mǎi)按規(guī)定可出售的公房及具有產(chǎn)權(quán)的二手住房； 同意辦理所購(gòu)房屋作貸款抵押和保險(xiǎn)； 必須提供有關(guān)材料和證明。屬于政策補(bǔ)貼性質(zhì)，貸款利率低，并且在辦理抵押和保險(xiǎn)等相關(guān)手續(xù)時(shí)收費(fèi)減半。李先生首先要與房地產(chǎn)商正式簽訂一式四份的商品房預(yù)售合同，扣掉首付款后，剩下 42 萬(wàn)元準(zhǔn)備申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，貸款期限為 15 年。 ■抵押登記費(fèi) 一般借款人在申請(qǐng)辦理貸款手續(xù)時(shí)，均沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，暫不能辦理抵押登記手續(xù)；能夠辦理抵押登記手續(xù)的，抵押登記部門(mén)（各區(qū)、縣房屋土地管理部門(mén)的權(quán)屬科） 將收取抵押登記費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般在 0． 30 元／平方米（建筑面積）。 當(dāng)屬于組合貸款且采用抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)擔(dān)保方式時(shí)，其保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算目前分為兩部分：（ 1）房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)按商業(yè)性貸款方式，全程全額購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)到期后，借款人仍未辦理完成抵押登記手續(xù)，須繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，剩余貸款期限低于 5 年的，按實(shí)際剩余年限購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)；高于 5 年（含）的，按 5 年期限購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。 ②人身險(xiǎn)部分保險(xiǎn)費(fèi)：（ 1）凡貸款期限為 1— 4 年（含）且未辦理完成抵押登記手續(xù)的借款人，按個(gè)人貸款期限為 3 年的保險(xiǎn)費(fèi)（ 1— 3 年費(fèi)率相同）檔次購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。此種方式僅是公積金政策性貸款所提供的一種擔(dān)保方式。 計(jì)算公式為：房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)＝保險(xiǎn)金額年保險(xiǎn)費(fèi)率換算現(xiàn)值系數(shù) （二）采用抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)擔(dān)保，是借款人提供抵押擔(dān)保的同時(shí)購(gòu)買(mǎi)購(gòu)房綜合險(xiǎn)。連帶責(zé)任保證的保證期限從貸款發(fā)放日至抵押登記辦理完畢之日止。借款人可以用所購(gòu)住房作為抵押，并自愿為抵押房屋購(gòu)買(mǎi)太平洋保險(xiǎn)公司北 京分公司的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。在四種擔(dān)保方式中，連帶責(zé)任擔(dān)保和財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保這兩種方式不需要購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)，而財(cái)產(chǎn)抵押加購(gòu)房綜合險(xiǎn)必須購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。 ■保險(xiǎn) 費(fèi) 由于我國(guó)目前尚未成立個(gè)人信用制度，個(gè)人資信難以調(diào)查，為了保證貸款的安全償還，借款人必須提供擔(dān)保。 經(jīng)濟(jì)適用房、安居房和按房改政策出售的房屋不需支付評(píng)估費(fèi)，如果按要求必須評(píng)估，則其費(fèi)用按500 元計(jì)收?，F(xiàn)就上述各項(xiàng)費(fèi)用做一具體說(shuō)明，以供參考。 即：個(gè)人住房貸款涉及的費(fèi)用＝評(píng)估費(fèi)＋律師費(fèi)＋保險(xiǎn)費(fèi)＋抵押登記費(fèi)。 五 .貸款期限在一年以?xún)?nèi) (含 1 年 )，到期一次還本付息； 貸款期限在一年以上的，實(shí)行按月還本付息。 三 .貸款的期限一般不超過(guò) 10 年。 建設(shè)銀行對(duì)這種貸款的基本規(guī)定友誼下幾點(diǎn)： 一 .貸款的額度不能超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值或擬購(gòu)房?jī)r(jià)值的 70%，就底部就高。 如果您已經(jīng)擁有一套住房，但您對(duì)現(xiàn)有這套住房不滿(mǎn)意，可能它的面積太小，可能它的位置太偏或配套 不太好，而您目前又暫時(shí)不想出售這套住房，那么在這種情況下，有什么辦法能解決這一矛盾呢？下面我將給 您推薦一種即不用出售現(xiàn)有住房又能及時(shí)改善目前居住狀況的好辦法 參加個(gè)人住房抵押貸款。 在支付預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮以上五個(gè)關(guān)鍵階段，結(jié)合自己手頭兌現(xiàn)能力，分期分批地支付購(gòu)房款，做到“貨到”付款，以保障購(gòu)房款的安全性。 5．辦第 21 頁(yè) 共 44 頁(yè) 理“小產(chǎn)證”之日。 如何既買(mǎi)到稱(chēng)心的房屋又能減少預(yù)售款風(fēng)險(xiǎn)呢？購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)好好把握住預(yù)售合同的約定，以減少預(yù)售帶來(lái)的資金流失的風(fēng)險(xiǎn)。 購(gòu)房者對(duì)尚未完工的房屋支付全額預(yù)售款，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 ②保險(xiǎn)費(fèi)率根據(jù)貸款項(xiàng)目而定，一般為 %。 如果是分期付款的話(huà)，購(gòu)房人在入住前開(kāi)發(fā)商要統(tǒng)一審查其付款情況，律師協(xié)助審查，每期付款的底單復(fù)印件都要給銷(xiāo)售商的律師樓存檔，以備入住時(shí)供審查。一般十年至十五按揭年限為最佳選擇。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄙI(mǎi)賣(mài)）： 1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的； 2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的； 3)依法收回土地使用權(quán)的； 4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的； 5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的； 7)法律、 行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。但如果出賣(mài)人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人可要求同出賣(mài)人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 買(mǎi)賣(mài)城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。凡享受?chē)?guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價(jià)購(gòu)買(mǎi)或建造的城市私有房屋，需要出賣(mài)時(shí)，只準(zhǔn)賣(mài)給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無(wú)效。單位違反規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)私房的，該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系無(wú)效。 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買(mǎi)或變相購(gòu)買(mǎi)城市私有房屋。房屋所有人出賣(mài)房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。所 ?quot。 房屋所有 人出賣(mài)共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的，其買(mǎi)賣(mài)行為也無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣(mài)。 出賣(mài)房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶(hù)手續(xù)，即使賣(mài)方已收取了房?jī)r(jià)款，并將房屋交付買(mǎi)方使用，當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管部門(mén)登記過(guò)戶(hù)為標(biāo)志，否則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能生效，也就 不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。如果賣(mài)方將房產(chǎn)和土地分別賣(mài)于不同的買(mǎi)方，或者出賣(mài)房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買(mǎi)方可以提出這種買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。那么，究竟哪些房 屋買(mǎi)賣(mài)合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下七種： 1 房地產(chǎn)分離出賣(mài)，合同無(wú)效。 實(shí)踐中房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)有發(fā)生。買(mǎi)賣(mài)房屋必須簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并必須由買(mǎi)賣(mài)雙方到房屋所在地的房管機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。一般承擔(dān)違約責(zé)任的違約事項(xiàng)包括： （ 1） 簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，購(gòu)房者不買(mǎi)房或要求換房，開(kāi)發(fā)商不賣(mài)房或要求換房； （ 2） 購(gòu)房者不按期付款； （ 3） 開(kāi)發(fā)商不按期交房； （ 4） 面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度； （ 5） 房屋裝 修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位； （ 6） 產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)不全或不能按期辦理。同時(shí)合同中一定要確定物業(yè)管理單位的產(chǎn)生辦法或具體的物業(yè)管理單位以及物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)房屋整體結(jié)構(gòu)、各部位配套設(shè)施及其部件的保修期給予明確規(guī)定。水、暖、電、通訊等設(shè)施要說(shuō) 明安裝到什么程度。 房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般采用附件形式附在購(gòu)房合同之后，這一內(nèi)容的表述一定要詳細(xì)、具體。標(biāo)明項(xiàng)目位置時(shí)，一定第 18 頁(yè) 共 44 頁(yè) 要具體、明確，如市區(qū)街號(hào)花園號(hào)樓層房。 在簽訂上述各項(xiàng)條款時(shí)，購(gòu)房者尤其需要關(guān)注以下幾項(xiàng)基本問(wèn)題： 購(gòu)房合同的各項(xiàng)內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)、各項(xiàng)規(guī)定之間要避免相互沖突，尤其是不能與國(guó)家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清晰、準(zhǔn)確；簽訂合同的買(mǎi)賣(mài)雙方身份、責(zé)任要明確，如合同中的甲方（賣(mài)方）不能是代理商或律師樓，而應(yīng)是項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)文件的投資建設(shè)單位，也不能以上級(jí)主管單位或下屬機(jī)構(gòu)的名義簽訂合同，簽字人應(yīng)是法人代 表本人，或公司章程上授權(quán)的主要負(fù)責(zé)人。 如果預(yù)售合同是在 1997 年 5 月 31 日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時(shí)簽訂出售合同，方能辦理證戶(hù)手續(xù)。 商品房出售合同適用于商品房現(xiàn)居 (竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷(xiāo)售。 預(yù)售合同（期房）和出售合同（現(xiàn)房） 區(qū)別： 購(gòu)房合同一般包括 商品房預(yù)售契約 （期房）和 商品房買(mǎi)賣(mài)契約 （現(xiàn)房）兩種。 1小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說(shuō)明。 住宅公用面積使用規(guī)定說(shuō)明。 裝飾、裝修注意事項(xiàng)。 門(mén)、窗類(lèi)型，使用注意事項(xiàng)。 自來(lái)水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施容量、配置 、管線(xiàn)走向說(shuō)明。 《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》的基本內(nèi)容： 開(kāi)發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位的名稱(chēng)。 C 《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》基本內(nèi)容 第 17 頁(yè) 共 44 頁(yè) 《新建住宅使用說(shuō)明書(shū)》應(yīng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和各種設(shè)施容量、配置、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出使用說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)。 ａ、墻面、樓面、管道發(fā)生滲漏； ｂ、雨水管、污水管發(fā)生堵塞、冒溢； ｃ、門(mén)、窗安裝不密閉，出現(xiàn)翹裂； ｄ、墻面、頂棚抹灰層脫落； ｅ、照明線(xiàn)路發(fā)生故障； 屋面防水保修３年，其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與用戶(hù)自行約 定。 已通過(guò)市、區(qū)縣質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的驗(yàn)收，并有書(shū)面的合格證明?！缎陆ㄗ≌|(zhì)量保證書(shū)》由房地產(chǎn)公司按規(guī)定的內(nèi) 容，要求印制。 B 《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》基本內(nèi)容： 《新建住宅質(zhì)量保證書(shū)》對(duì)銷(xiāo)售房屋的結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面向購(gòu)房者作出質(zhì)量保證和承諾。 只有房屋土地管理局印制的統(tǒng)一的內(nèi)、外銷(xiāo)商品房預(yù)售 /出售示范合同文本才是唯一合法的合同文本。 一證兩書(shū)：《商品房預(yù)售 /銷(xiāo)售許可證》、 《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己制定的售房合同文本的使用是有條件的， 但是該售房合同文本應(yīng)經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén)審定后方能使用。其實(shí)第 15 頁(yè) 共 44 頁(yè) 營(yíng)銷(xiāo)人員是利用人們的心理特點(diǎn)：大家都想買(mǎi)的東西一定是好東西，而如果一件商品有幾個(gè)投標(biāo)者