【正文】 糾偏措施，確保進度偏差在下一個進度計劃周期內(nèi)糾正。延誤 7 天以上（藍色示警）或不執(zhí)行進度指令，由項目公司總經(jīng)理約談施工單位項目 經(jīng)理，責令施工單位項目公司報送整改措施；滯后 14 天以上（黃色示警），需報公司分管領(lǐng)導進行處理，由分管領(lǐng)導約談施工單位分管領(lǐng)導，責令施工單位分管領(lǐng)導主持制定整改措施；滯后 30 天以上（紅色示警），需報告公司總經(jīng)理處理，由公司總經(jīng)理約談施工單位總經(jīng)理，責令施工單位公司報送整改措施。并按季度對項目進度完成情況進行考核。 29 2． 項目公司開工前必須做好以下安全管理工作： 審查 基坑支護 與 降水工程 方案，超高、超重、超大模板支撐方案 ，大型構(gòu)件起重吊裝方案，懸挑 腳手架 設計方案，拆除、爆破工程方案以及國務院建設行政主管部門或者其他有關(guān)部門規(guī)定的其他危險性較大的工程方案。 審查施 工單位專職安全員人數(shù)及特殊崗位持證上崗情況。公司安全監(jiān)察部每年組織一次安全生產(chǎn)大檢查。檢查的主要內(nèi)容及對有關(guān)責任人的處罰詳見《安全責任事故追究辦法》附件二。 30 6． 安全文明檢查流程 安全檢查程序 施工準備階段 審查承包人的安全資質(zhì) 營業(yè)執(zhí)照 安全資質(zhì)證書 安全生產(chǎn)管理機構(gòu)的設置，安全專業(yè)人員的配備 安全生產(chǎn)責任制，安全生產(chǎn)規(guī)章制度，安全生產(chǎn)操作 特種作業(yè)人員的管理情況 主要的施工機械、設備等的技術(shù)性能及安全條件 建筑安全監(jiān)督機構(gòu)對企業(yè)的安全業(yè)績考評情況 審查安全技術(shù)措施 掌握新技術(shù)、新材料的工藝和標準 對各工序制定安全監(jiān)理細則 調(diào)查可能導致意外傷害的其它原因 審查承包人的安全自檢系統(tǒng) 承包人的安全設施和設備進場前的檢驗 施工階段 審查進入施工現(xiàn)場的各分包人的安全資質(zhì)和證明文件 審查承包人提交的施工方案和施工組織設計中的安全 審查有關(guān)安全生產(chǎn)的文件 施工現(xiàn)場的安全組織體系和安全人員的配備 審查新工藝、新技術(shù)、新材料、新結(jié)構(gòu)的使用安全技術(shù) 審查承包人提交的關(guān)于工序交接檢查，分部分項工程 審查并簽署現(xiàn)場安全技術(shù)簽證文件 現(xiàn)場監(jiān)督與檢查，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時發(fā)出整改指令 31 第三十七條 工程驗收管理 1．竣工驗收單位的劃分 竣工驗收原則上以和我司簽訂的施工合同來劃分，每個施工合同均須進行專項竣工驗收。 （ 1）檢驗批驗收流程 檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求 施工單位檢驗批報驗 檢驗批工程質(zhì)量自評合格，評定完成 質(zhì)量保證資料齊全、合格 監(jiān)理工程師 不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量 /安全整改通知書，重新報驗 施工單位填“工程報驗單”報項目監(jiān)理部 檢查檢驗批工程是否合格 合格：簽認檢驗批驗收認可書交回施工單位可進行下一工序工作 合格與否 是 否 32 流程要點： 檢驗批驗收合格后，資料須在三天內(nèi)簽認、存檔。 （ 2）分部分項工程驗收流程圖 流程要點： 驗收合格后，資料須在三天內(nèi)存檔。 檢查質(zhì)量保證資料是否符合要求 施工單位報驗 分部、分項工程質(zhì)量自評合格，評定完成 質(zhì)量保證資料齊全、合格 隱蔽驗收記錄簽認完成 監(jiān)理工程師、項目專業(yè)工程師 檢查隱蔽工程是否完成有關(guān)簽證手續(xù) 不合格：簽發(fā)工程質(zhì)量 /安全整改通知書，重新報驗 施工單位填“工程報驗單”報項目監(jiān)理部 檢查分部、分項工程是否合格 合格：簽認分部分項工程檢驗認可書 項目工程部部長驗收后簽認 合格與否 是 否 樁基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程，售樓部裝飾工程，工程技術(shù)部共同參加驗收 33 否 是 是 否 是 （ 3）工程竣工驗收流程圖 會簽工程竣工驗收表 副總工程師參加驗收 工程 計量資料 質(zhì)量 簽證文件 接受施工單位提交申請 工程竣工資料 （含竣工圖） 施工單位 工程確實建成，檢驗合格現(xiàn)場清理完畢 項目公司會同監(jiān)理對工程實體及工程資料進行預驗收 合格與否 施工單位整改 合格與否 施工單位整改 驗收面積是否超過 5 萬方 工程技術(shù)部、產(chǎn)品設計部、造價合約部、分包單位、政府相關(guān)部門參加驗收 34 是 第三十八條 工程維修管理 、物業(yè)公司及施工單位進行分戶驗收并整改完畢。 裝修注意事項、不允許業(yè)主改動的受力結(jié)構(gòu)、水電設備等技術(shù)交底。維修小組下設土建分隊、水電分隊、裝修分隊，按照已售戶數(shù)每 50 戶不少于 1 人的標準配備維修人員。在工程質(zhì)保期內(nèi)，具體維修工作由施工單位組織實施。 35 若采取營銷代理模式，營銷策劃代理公司負責組建項目營銷團隊，項目公司審核后報經(jīng)營開發(fā)部備案。 第四十條 項目總體營銷方案 1． 項目公司在開盤前 6 個月組織編寫《項目總體營銷方案》，上報經(jīng)營開發(fā)部審核，公司總經(jīng)理辦公會評審確定。 產(chǎn)品分析 規(guī)劃方案優(yōu)劣分析、戶型優(yōu)劣分析。 項目分析 項目價值剖析、競爭項目類比優(yōu)劣勢、項目 SOWT。 營銷計劃與活動 基于策略的執(zhí)行計劃與活動思路。 第四十一條 營銷節(jié)點管理 根據(jù)公司三次開發(fā)規(guī)定，公司對項目關(guān)鍵營銷節(jié)點進行管控。 表 5 重大營銷節(jié)點工作計劃執(zhí)行標準表 營銷節(jié)點 序號 工作計劃內(nèi)容 完成時間標準 責任部門 協(xié)助（監(jiān)督）部 門 售樓部開放 1 售樓部選址建議報告 規(guī)劃方案確定后 15 日內(nèi) 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 2 項目開盤前營銷策略報告 售樓部開放前 3 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 3 營銷推廣計劃與費用預算報告 售樓部開放前 3 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 4 售樓部功能布局方案 售樓部開放前 4 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 5 售樓部裝修設計方案 售樓部開放前 4 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 6 售樓部開放活動方案 售樓部開放前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 售樓部開放 樣板間開放 7 樣板間選擇與裝修建議方案 售樓部開放前 4 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 8 樣板間開放活動方案 售樓部開放前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 樣板間開放 認籌 9 項目認籌方案 認籌前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 認籌 開盤 10 認籌活動總結(jié)報告 認籌活動后 3 日內(nèi) 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 11 認籌客戶分析報告 開盤前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 12 開盤活動方案 開盤前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 開盤 持續(xù)銷售 13 下階段營銷策略報告 每季度末月 5 號前 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 14 下階段推廣計劃與媒體排期 每季度末月 5 號前 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 15 銷售策略和銷售目標調(diào)整 開盤后 10 日內(nèi) 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 37 加推（再開盤） 16 營銷策略與推廣計劃報告 加推前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 17 加推活動方案 加推前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 加推（再開盤） 交房 18 交房活動方案 當期交房前 1 個月 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 尾盤銷售 19 尾盤銷售策略與執(zhí)行方案 去化達 90% 項目公司 經(jīng)營開發(fā)部 后評估 20 項目終結(jié)評估報告 項目售罄 經(jīng)營開發(fā) 部 — 第四十二條 營銷費用預算管理 1． 營銷費用整體控制標準 公司各項目整盤營銷費用標準不超過當期銷售額的 3%，新開盤項目首次營銷費用標準不超過當期當期銷售額的 4%，續(xù)銷盤項目營銷費用標準不超過當期銷售額的 %。 3． 營銷費用審批 按照公司“三次開發(fā)”規(guī)定，以下營銷費用需報公司審批： 營銷中心包裝方案及費用預算； 關(guān)鍵營銷節(jié)點（如產(chǎn)品發(fā)布會、新聞發(fā)布會等）或者費用超過 10 萬的營銷活動 單項費用超過 20 萬元的廣告發(fā)布。包括項目營銷中心開放、認籌、開盤、加推、新聞發(fā)布會等重大營銷或社會活 38 動。 2． 項目公司根據(jù)《項目總體營銷策劃報告》或《階段性營銷策略報告》中制定的活動節(jié)點，于相關(guān)節(jié)點前 一個月編寫具體的活動執(zhí)行方案，上報公司經(jīng)營開發(fā)部審核，報總經(jīng)理辦公會評審確定?；顒咏Y(jié)束后及時進行活動總結(jié)和效果評估，上報經(jīng)營開發(fā)部。 2． 項目公司根據(jù)市場調(diào)查情況，依據(jù)產(chǎn)品價值和開發(fā)成本以及客戶積累和意向情況，制定項目當期產(chǎn)品價格策略、銷售價格 和優(yōu)惠方式等方案。 3． 公司經(jīng)營開發(fā)部審核后，上報總經(jīng)理辦公會評審確定價格策略和定價原則。 第四十五條 案場監(jiān)督與考核管理 1． 公司經(jīng)營開發(fā)部制定銷售案場管理標準，對項目公司案場營銷工作進行監(jiān)督并定期考核，考核結(jié)果納入項目公司及各基層員工績效考核范疇。 3． 項目公司按照《公司銷售系統(tǒng)管理辦法》規(guī)定，每日完成銷售系統(tǒng)數(shù)據(jù)錄入工作，確保信息錄入及時性和準確性，加強數(shù)據(jù)分析和流程管理，提高銷售系統(tǒng)應用水平。 第九章 成本管理 第四十六條 成本管理要素 項目的成本要素主要包括：項目投資的土地成本、產(chǎn)品的建造成本、財務成本、期間費用、以及政府收費和稅費。 第四十七條 成本管理體系分工 造價合約部是成本管理的主責部門，負責研究制定公司成本管理制度，構(gòu)建成本管理體系，建設成本管理信息平臺，建立公司產(chǎn)品成本標準體系和市場價格體系，對項目目標成本實行動態(tài)管理，指導、監(jiān)督、考核項目公司成本管理工作。 第四十八條 建立公司成本標準體系 1． 公司成本標準體系用于：項目前期可行性研究階段的投資估算；項目建設過程的施工圖設計指標的控制、項目目標成本的制定、建安合同招標標底的編制核對等。項目公司提供 成本數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，造價合約部負責成本數(shù)據(jù)的收集、整理、錄入、分析、更新，報公司評審后發(fā)布。 第四十九條 項目可行性研究階段的投資估算 投資估算編制依據(jù)為：項目主要設計經(jīng)濟指標、公司成本標準體系、現(xiàn)行定額、當前市場的材料價格水平。 第五十條 項目實施過程中目標成本管理責任分工 造價合約部制定項目目標成本，經(jīng)公司評審后進行分解。負責對項目工程責任成本進行動態(tài)管控，并參加項目責任成本管理情況的考核工作。 第五十一條 項目目標成本編制 1． 項目可研階段 編制原則：根據(jù)概念設計多方案組合進行目標成本匡算，通過對各類型產(chǎn)品的成本配置模塊進行經(jīng)濟性測算和 41 比選 ，找出盈得最大化的產(chǎn)品組合，形成目標成本啟動版。 2． 規(guī)劃方案及擴初設計階段 編制原則：依據(jù)規(guī)劃經(jīng)濟指標及建筑設計方案對目標成本啟動版進行優(yōu)化，形成目標成本標準版。 3． 施工圖階段 施工圖完成后，在不突破目標成本標準版總金額原則下，根據(jù)施工圖預算對目標成本進行分解以及科目之間的調(diào)劑，形成目標成本完整版。 2． 各成本管理要素動態(tài)核算的內(nèi)容包括（但不限于）： 42 合同的招標簽署金額、合同暫定金額的確認、合同變更簽證、階段結(jié)算、決算等數(shù)據(jù)；已發(fā)生的費用；銷售回款或開發(fā)周期調(diào)整引起的資本化利息、管理費用的變動；政府收費或稅費標準的變動等。 4． 項目公司對未發(fā)生的合同、費用，每季度進行合理預測，上報公司造價合約部。 第五十三條 項目責任成本管控及預警 2． 各管理科目的細項動態(tài)成本，超出其責任成本時，在本科目動態(tài)總成本未超責任成本的情況下，由項目公司報公司審批后可以調(diào)整該細項責任成本。 4． 各管理科目動態(tài)總成本超出責任成本 3%及以上時，項目公司須及時上報超出原因分析報告，并申請調(diào)整本科目責任成本。 5． 對于項目實施組織不力、管理不善等原因造成項目動態(tài)總成本超出目標成本 ， 公司造價合約部將對項目公司發(fā)出預警通告，并督促項目查找原因，提交分析報告及整改措施，必要時可提請專題會議來審批、評估、審計 。 第五十四條 簽證管 理 1． 為加強現(xiàn)場簽證管理，規(guī)范工作流程，明確審批權(quán)限，確保有效地控制成本和規(guī)避風險。 2． 項目公司負責工程造價≤ 5 萬元簽證的工程量以及工程計價的確認；負責工程造價＞ 5 萬元簽證的工程量實際測量；負責簽證造價預計超過 5 萬元的項目按照統(tǒng)一表格向公司申報；負責簽證單編號下發(fā)、登記臺帳。 4．簽證管理報表的具體格式要求按 公司下發(fā)的《項目三次開發(fā)中工程管理有關(guān)規(guī)定》中的《現(xiàn)場簽證申請單》、《現(xiàn)場簽證登記臺帳》、《變更簽證確認單》、《項目 年 月現(xiàn)場簽證匯總表》等相關(guān)表格辦理。 第五十五條 驗工計價 1． 驗工計價嚴格執(zhí)行合同的規(guī)定，包括合同單價、付款節(jié)點等。 3． 對于分部分項工程完工后，在驗工計價時，可將該分部分項工程的工程量由甲方、乙方和監(jiān)理（如有）共同實測或計算簽定，便于后期結(jié)算辦理