【正文】 電梯年故障率低于 7%. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號 45 分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。電梯技術(shù)檔案資 料應(yīng)包括：《起重機械安全技術(shù)檔案（電梯類）》和《起重機械登記卡片（電梯類）》；產(chǎn)品質(zhì)量合格證明；大中修更新改造后的電梯應(yīng)有質(zhì)量驗收證明（或質(zhì)量驗收報告）；更改部分須有變更設(shè)計的證明文件；電梯安裝驗收證明和報告；運轉(zhuǎn)、保養(yǎng)、維修記錄；定期安全檢查和事故記錄；電梯隨機文件，至少包括：井道及機房土建圖、電氣控制原理圖、電氣敷設(shè)圖、電器元件代號說明書、安裝調(diào)試說明書、使用維護說明書、出廠明細表（裝箱單）等技術(shù)資料。 共用空調(diào)系統(tǒng) 物業(yè)管理 企業(yè)承擔小區(qū)共用空調(diào)系統(tǒng)及其配套設(shè)施的操作與維護的，應(yīng)保持設(shè)備完好，運轉(zhuǎn)正常； 保持主機房及主機清潔，至少每周清潔 1 次，要求主機和控制柜表面無污漬； 根據(jù)運行及設(shè)備狀況，對空調(diào)系統(tǒng)及其附屬設(shè)施進行清潔、保養(yǎng)和維護； 每年清潔 2 次出風口機，每年全面檢查 2 次主機房消防設(shè)備，保持消防設(shè)備完好，控制柜內(nèi)線路每年吸塵 2 次； 空調(diào)維護及運行時每日填寫運行記錄，建檔備查。保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦整齊 ，排水暢通； 設(shè)立報修渠道，并有巡查制度，專人負責，發(fā)現(xiàn)損壞及時修補； 按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物； 停車場、棚、房完好無損，有大、中、小修計劃； 停車場內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備，符合停車場規(guī)范要求，便于管理和車主停放車輛。 電梯及電梯廳保潔 每日清掃 2 次電梯轎箱內(nèi)垃圾，抹布擦拭 1 次電梯門壁；每月對電梯內(nèi)的墻面和地面進行全面的擦拭清洗 1 次；燈飾及轎箱頂部每月清潔 1 次。室內(nèi)無明顯異味、臭味；地面基本潔凈，每 10m2 煙頭、紙屑不超過 5 個；墻面無蜘蛛網(wǎng)和積灰，便器潔凈無黃漬。 道路保潔 每日清掃 2 次，清掃結(jié)束地面無垃圾、雜物，無衛(wèi)生死角，目視基本干凈，無垃圾、雜物、浮砂， 無污跡，無積水、積雪，無明顯痰跡、煙頭；每半年清潔 1 次，目視燈具、燈座、燈蓋、燈罩無厚積灰。清潔后檢查無污漬、無積灰，不損傷被清潔物；每半月擦拭 1 次業(yè)主（使用人）信報箱，擦拭后信報箱干凈無灰塵、無污跡。 休閑、娛樂、健身設(shè)施保潔 每周清潔 3 次（擦拭表面灰塵、用清潔劑擦拭污漬用清水沖洗干凈用抹布抹干、清掃垃圾、擦拭座椅）；設(shè)施表面基本干凈，無灰塵污漬、銹跡，目視游樂場內(nèi)及其周圍無果皮、紙屑等垃圾，及 21 時發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備脫焊、脫漆、斷裂及其他安全隱患并報告處理。 垃圾桶、果皮箱 垃圾桶、果皮箱：每日清運 2 次；每周抹布抹 1 次；垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污跡、油污。 衛(wèi)生消殺 針對滅蚊、蠅、蟑螂、滅鼠的實際需要和季節(jié)特點制定具體計劃；滅鼠：每年至少進行 2 次；標準：檢查倉庫、地下室，目視無明顯蚊蟲在飛；檢查辦公室、食堂，目視無明顯蒼蠅在飛；抽查樓道、業(yè)主（使用人）家無明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過 5％。 園林樹木 生長長勢一般，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當； 90％以上樹木樹 冠基本完整，有一定綠化效果，沒有死樹和明顯枯枝死杈；枝干無明顯的機械損傷，葉色基本正常，嚴重黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在 10％以下；喬木根部無 20cm 高以上蔭蘗枝，無過長雜草、雜物；缺株在 4％以下； 管理期間樹林基本未出現(xiàn)釘栓、捆綁現(xiàn)象； 綠籬生長造型基本正常，整形修剪表面和棱角基本劃齊，葉色基本正常，無明顯的死株，有蟲株率在 12%以下； 蛀干害蟲和介殼蟲危害株數(shù)在 6％以下，食葉害蟲咬食的葉片每株在 25％以下。葉色、大小一般，有黃葉、落葉的株數(shù)在 10％以下。 假山、亭、廊、雕塑等建筑小品 每半年清潔 1 次，細致、認真、全面的檢查 1 次，主要檢查山石之間是否牢固；需要刷白或刷油漆的部位每 3 年粉刷 1 次，大理石雕塑每 2 年擦洗 1 次。 門衛(wèi) 主出入口 24 小時有人值班看守，次出入口每日 6： 00～ 22： 00 有 1 人值守；按照委托合同要求進行進出車輛管理、訪客登記，謝絕業(yè)主拒絕訪問人員和未經(jīng)業(yè)主委員會批準的商販入內(nèi)，大件物品搬出實行登記，實施交通指揮與疏導等工作。 緊急事故反應(yīng) 制定緊急事故處理預案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散以及電梯應(yīng)急等； 有緊急事件救護組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；書面描述緊急事故救護組織職責，并讓每位成員了解，周期性地進行反應(yīng)訓練；高層住宅按消防要求組織進行疏散演習；對緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)；盡可能減少破壞和損失程度；按照業(yè)主或業(yè)主委員會的委托組織恢復生活秩序，如：幫助恢復電力供應(yīng)、搶救財產(chǎn)等。 23 交通、車輛管理 有較為完善的車輛管理制度；小區(qū)設(shè)置明顯的交通標志；維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛未上鎖及亂停亂放進行忠告或 糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時制止；設(shè)置露天停車場經(jīng)過業(yè)主委員會批準并經(jīng)過公安交管部門審批，符合規(guī)劃要求；封閉停車場由專人管理，車輛進場、離場有檢查、記錄；管理人員責任心強，認真負責；停車場具有交管部門核發(fā)的停車場使用證，按照物價部門核發(fā)的收費標準收費；按照合同特別約定履行車輛保管責任。 根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障；制定防火安全管理辦法，指定專人維護、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用；發(fā)現(xiàn)火警有義務(wù)迅速向消防隊報警，并馬上派人前往報警地點，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場總指揮員的統(tǒng)一指揮； 每月 1 次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時，必須及時修理或通知廠方處理， 保證設(shè)備 24 小時正常運轉(zhuǎn)；每日檢測 1 次噴淋管網(wǎng)水壓，發(fā)現(xiàn)壓力不夠，馬上檢修排除故障；每年模擬火災(zāi)操作 1 次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔 1 次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。 5 專項服務(wù) 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，根據(jù)全體業(yè)主的需要、小區(qū)條件及物業(yè)管理企業(yè)的能力，經(jīng)雙方協(xié)商，物業(yè)管理企業(yè)向全體業(yè)主提供娛 樂、健身、商業(yè)、代繳費等屬于上述公共服務(wù)內(nèi)容之外的服務(wù)。 6 特約服務(wù) 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理公共服務(wù)委托合同中未約定，物業(yè)管理企業(yè)為滿足部分業(yè)主（使用人）特別需要，經(jīng)雙方特別約定，有償提供相關(guān)服務(wù)的活動，如老年、傷殘病人的護理，接送子女上學等。 附錄 A（規(guī)范性附錄） 文明用語 A .1 因人稱呼（如老伯、大媽、同志、師傅、女士、小姐、小朋友） A .2 您好 A .3 請進、請坐、請講、請問 24 A .4 請稍等 A .5 謝謝 A .6 對不起 A .7 請原諒 A .8 很報歉 A .9 沒關(guān)系 A .10 不客氣 A .11 請您排隊等侯 A .12 請不要著急 A .13 很高興能為您服務(wù) A .14 請您先看一下須知 A .15 您有什么愿望，請告訴 我 A .16 對不起，請注意保持環(huán)境（室內(nèi)）衛(wèi)生（ 請您不要吸煙） A .17 請把您的需求告訴我 A .18 我能為您提供什么幫助嗎？ A .19 我理解您的心情 A .20 我會盡量幫助您 A .21 請您按規(guī)定填寫表格 A .22 有不懂的地方您盡管問 A .23 很抱歉，讓您久等了 A .24 不用謝 A .25 請放心 A .26 我們幫您辦 A .27 請留下保貴意見 A .28 您慢走 A .29 請走好，再見 A .30 為您服務(wù)是我應(yīng)該做的！ A .31 您的 需求就是我的職責 A .32 對待業(yè)主（業(yè)主（使用人））語言應(yīng)該表達恰當、聲調(diào)溫和、親切自然。 你這人是不是有毛??？ 你這人真啰嗦。 我就這態(tài)度。 我就這種態(tài)度，怎么啦？ 不是我管，我不曉得。 對待業(yè)主（業(yè)主（使用人））不應(yīng)用任何使其不知所措的語言。 2 適用范圍 各類建筑土建及基本裝飾的維修。 維修過程由工程部派技術(shù)人員監(jiān)督 ，維修完畢由工程部主管驗收。 4 維修原則 堅持經(jīng)濟、合理、安全、實用的原則，在保證使用功能和正常運作的前提下，注意節(jié)約維修材料。 符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評審標準》有關(guān)條款規(guī)定。 破損松散部位鑿除至結(jié)實層或?qū)τ陲L化、起殼、腐蝕、松酥的部分清除。 恢復勒腳飾面 如基礎(chǔ)墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降。 如有擴展趨勢，應(yīng)立即通知工程部，請開發(fā)單位派專業(yè)工程師一同檢查鑒定。 梁、柱、板主體 露筋 將露筋部位的松散層鑿除，并將鋼筋銹蝕層用砂紙打磨掉。 充分噴水濕潤后均勻地刷素水泥漿層。 有裂縫參考《室內(nèi)維修規(guī)程》中 “樓板裂縫 ”維修程序進行。 用鋼絲刷等有效工具徹底清除孔洞。 如系小孔、洞則先涂刷一道素水泥漿，然后用高標號水泥砂漿嵌填、壓平、抹光，如果孔、洞較大 ，則在涂完一道素水泥后用比原先（梁或柱或板）的砼標號高一等級的細砼填飽滿并養(yǎng)護好。 破壞情況較嚴重的（如變形、裂縫程度已超過規(guī)定范圍）應(yīng)立即通知工程部及開發(fā)單位，請專業(yè)技術(shù)人員到場檢查鑒定后，作出修繕或加固方案，再進行修復。 用鋼絲刷掃清槽內(nèi)雜物，然后充分噴水濕潤。 再用比砌筑砂漿高一個強度等級的 1:3 水泥砂漿填縫，抹平。 砌體嚴重酥堿及因掏洞等造成砌體局部結(jié)構(gòu)破損。 充分噴水濕潤破損面。 墻體室外飾面破損 將破損面及其周邊松散層一并鑿除。 充分噴水濕潤破損面。 用 1:3 的防水水泥砂漿填平，然后修復飾面。 外墻滲水 外裝修的分格縫未做二次處理面引起滲水的，應(yīng)先將縫清潔，然后用水泥 砂漿重新嵌補密實，并勾成向下卸水斜縫。 在外墻滲水部位采用 “一布四膠 ”噴漿或刷漿處理，具體做法為：在外墻滲水部位先用一層玻璃纖維網(wǎng)格布和四道氯丁建筑防水膠涂貼，再用機械噴涂（或人工涂刷） 1: 水泥砂漿面層。 墻、板接通處滲水，可用預制氯已烯膠泥嵌縫，先開鑿，然后清理板縫，用噴燈加熱板縫和膠泥條，邊嵌邊加熱，最后在在膠泥條外用水泥砂漿勾縫和封閉。 頂棚 參 照室內(nèi)維修規(guī)定中 “頂棚抹灰層（飾面）脫落 ”維修程序進行維修。 使欄板、梯 板、扶手連接牢固。 扶手 如不能修復，應(yīng)及時更換新配件。 修復飾面（如油漆、乳膠漆等） 門、窗 參照室內(nèi)維修規(guī)程中在關(guān) “門、窗 ”維修程序執(zhí)行。 如銹蝕特別嚴重，就部分更換，并用電焊連接，同時處理焊口刷涂防銹 漆及銀粉漆。 刷二道防銹漆和一道銀粉漆。 29 用膠泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板產(chǎn)生變形，裂縫原剛性防水層分倉縫處漏水，堵漏方法如圖。 出屋面管道處漏水，先將管道四周清洗干凈，再用密封材料嵌縫，密封 材料有：塑料油膏、氯丁橡膠、聚氨脂、 PVC 膠泥。 屋面水池（箱） 滲漏 先將水池（箱）四壁清洗干凈。 水池（箱）檢查口蓋缺損 應(yīng)立即維修并加鎖。 地下室堵漏 地下室堵漏難度較大，均委外交由專業(yè)防水公司處理。 2 適用范圍 管理處轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備 (設(shè)施 )的操作。 4 工作程序 給水設(shè)備 (水泵 )操作流程 排水設(shè)備 (潛水泵 )操作流程 開啟出水閥 按水泵控制柜上的“停止” 按鈕，水泵停止供水 按鈕，水泵停止供水 開啟進水閥 開關(guān)撥到 “手動 ”位置 水泵控制柜的轉(zhuǎn)換 30 排水及生活污水裝置保養(yǎng)規(guī)程 1 目的 確保設(shè) 備及裝置處于良好的運行和備用狀態(tài)。 3 職責 由給排水維修工負責設(shè)備的維修保養(yǎng)。 公司經(jīng)理、工程部主管負責委外修理合同的確定、安排。 風機的轉(zhuǎn)向不得搞反，空氣管閘門開啟應(yīng)符合要求，風機房的進出口必須保證暢通。 電磁閥的開啟關(guān)閉應(yīng)正常。 設(shè)備人孔必須蓋好，以防發(fā)生意外或掉入大塊固體物質(zhì)。 生活污水處理設(shè)備年保養(yǎng)要求 潛污泵內(nèi)部清潔、潤滑良好，各種間隙調(diào)整到正常范圍。 接觸池內(nèi)填料應(yīng)不松動、無脫落。 污泥池內(nèi)的污泥一年不少于抽吸一次。 維護項目及操作要點見表： 空調(diào)工交接班制度 1 目的 確保各班次之間的正常交接，保證空調(diào)設(shè)備安全、穩(wěn)定、連續(xù)運轉(zhuǎn)。交班人員應(yīng)做好交班準備，做好上下銜接。 排定上班人員、班次，未經(jīng)批準同意，不準私自調(diào)班，因故請假或調(diào)休，就事先按考勤制度辦理手續(xù)。 交接班時如發(fā)生故障或異常情況，應(yīng)終止交班，原則上由當班人員負責解決，處理完畢，接班人同時協(xié)助處理，待故障排除后恢復交接班。 巡視發(fā)現(xiàn)的缺陷及處理經(jīng)過 和