【正文】 ，素質(zhì)良參差不齊，為防止出現(xiàn)盜竊、破壞等問(wèn)題，我們將充分利用 街 內(nèi)的閉路監(jiān)控系統(tǒng)，密切注意營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的異常情況，對(duì) 可疑人員進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)視。 消防管理 消防工作是各項(xiàng)管理工作重中之重，一旦發(fā)生火災(zāi)，其損失將是無(wú)法估量的。冬春兩季氣候干燥，是火災(zāi)高發(fā)期，需特別注意防火，我們將制定嚴(yán)格的消防管理制度，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的具體情況制定切實(shí)可行的滅火方案，在出入口處及醒目位置處設(shè)置“嚴(yán)禁火種入內(nèi)”、“嚴(yán)禁吸煙”、“嚴(yán)禁煙火”等標(biāo)示牌，禁止租戶和外來(lái)人員攜帶易燃、易爆物品進(jìn)入樓內(nèi)，在入口處設(shè)置存物柜，大件物品、提包等在入口處存放。經(jīng)常舉辦消防知識(shí)和意識(shí)的講座，加強(qiáng)消防意識(shí)培訓(xùn)和技能培訓(xùn)，在宣傳欄加強(qiáng)消防知識(shí)宣傳，建立義務(wù)消防隊(duì)，消防系統(tǒng)的設(shè)備lixuefeng 第 35 頁(yè) 20201018 發(fā)現(xiàn)火災(zāi) 判斷性質(zhì) 匯報(bào)中心 案件發(fā)現(xiàn) 匯報(bào)中心 報(bào) 110 現(xiàn)場(chǎng)秩序 協(xié)助查案 備案材料 邪教發(fā)現(xiàn) 匯報(bào)中心 報(bào) 110 跟蹤匯報(bào) 監(jiān)視控制 協(xié)查抓獲 備案材料 設(shè)施每月聯(lián)動(dòng)測(cè)試一次，每年至少進(jìn)行兩次消防演習(xí)，提高員工防火、滅火技能。 只有 發(fā)現(xiàn)及時(shí)、妥善 處置，才能有效地保護(hù)守護(hù)目標(biāo)的安全。 第一節(jié) 管理 要求 清潔管理無(wú)盲點(diǎn)； 管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清； 合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn) 2次； 保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊； 為業(yè)戶、 市民 提供一個(gè)清潔、舒適的 買賣購(gòu)物休閑 環(huán)境； 操作規(guī)范化、管理科學(xué)化； 適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)，包括蟲(chóng)害滅殺； 愛(ài)護(hù)物 業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物； 及時(shí)處理垃圾、廢棄物分類按指定地點(diǎn)安放； 節(jié)約用電、用水； lixuefeng 第 38 頁(yè) 20201018 第二節(jié) 管理標(biāo)準(zhǔn) 一、道路保潔（省三級(jí)） 每日清掃 1 次，保潔時(shí)間不少于 4 小時(shí)，目視道路基本干凈、整潔，無(wú)垃圾，雜物，浮塵，無(wú)污水積雪，每 100M178。 路燈每月清潔 1 次，目視燈具無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。 每 周 擦拭 1次 客戶 （使用人）信報(bào)箱，擦拭后信報(bào)箱內(nèi)干凈無(wú)塵，無(wú)污跡。 四、休閑、娛樂(lè)、健身設(shè)施保潔（省標(biāo)三級(jí)） 每周清潔 3 次（擦試表面灰塵，用清潔劑擦拭污漬，用清水沖冼干凈，抹布擦干，清掃垃圾，擦拭座椅）。 lixuefeng 第 39 頁(yè) 20201018 五、門衛(wèi)、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控探頭保潔（省標(biāo)三級(jí)） 門衛(wèi)、崗?fù)っ咳涨鍧?1 次，內(nèi)外、地面拖洗干凈，擦洗干凈內(nèi)外門窗玻璃、窗臺(tái)及其他臺(tái)面，室內(nèi)外墻面每月清潔 1 次，發(fā)現(xiàn)不衛(wèi)生隨時(shí)處理，保持墻、地面干凈、光亮、整潔，工具擺放整齊有序。 六、垃圾桶、果皮箱（省標(biāo)三級(jí)） 垃圾箱、果皮箱每日清運(yùn) 2 次，每周抹布抹 1 次；垃圾桶 、果皮箱周圍地面無(wú)散落垃圾、無(wú)污水、無(wú)明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無(wú)明顯污跡、油污。檢查倉(cāng)庫(kù)、地下室，目視無(wú)明顯蚊蟲(chóng)在飛；檢查辦公室、食堂，目視無(wú)明顯蒼蠅在飛；抽 查業(yè)戶住所 無(wú)明顯鼠跡，用布粉法檢查老鼠密度，不超過(guò) 5%。 二、易耗品領(lǐng)用及使用管理規(guī)定 領(lǐng)用規(guī)定 （ 1）根據(jù)實(shí)際需要，實(shí)事求是的上報(bào)每季度物品采購(gòu)計(jì)劃，每季度最后一個(gè)月的 25日上午將采購(gòu)計(jì)劃報(bào)管理處。 （ 3）原則上每季度使用的物品，在當(dāng)季度采購(gòu)表中應(yīng)反映出來(lái)，遇到臨時(shí)采購(gòu)需另行申請(qǐng)。 （ 5）建立部門員工物品領(lǐng)用登記卡，員工根據(jù)自身需要，經(jīng)主管批準(zhǔn)方可領(lǐng)用，并做好登記。 對(duì)有毒物質(zhì)分離并做特殊處理。 廢棄涂料、油漆等流質(zhì)性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)注意容器的封閉，防止溢流污染路面。 在物業(yè)管理實(shí)施中，我們對(duì)垃圾進(jìn)行分類處理。 （ 3）易燃易爆、腐蝕性的垃圾：對(duì)于以上帶有危險(xiǎn)性的垃圾，我們將采取集中回收，按政府相關(guān)部門的規(guī)定處理， 避免意外 。 lixuefeng 第 41 頁(yè) 20201018 具體操作步驟與目標(biāo)管理 項(xiàng)目 保潔效果 保潔要求 電梯廳 地面干凈無(wú)污漬、灰塵、痰跡。 每天 1次保潔 金屬件 干凈、光亮無(wú)污跡，不變色。 每天巡回保潔 客梯 轎廂干凈無(wú)垃圾雜物，鏡面（不銹鋼面）無(wú)手印跡，門表面光亮。 每天 1次保潔 轎廂內(nèi)壁、門槽、頂部無(wú)積灰。 每天 3次保潔 墻面干凈無(wú)臟污，天頂無(wú)積灰、蜘蛛網(wǎng)。 每天 1次保潔 目視燈具、燈管無(wú)灰 塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈罩、燈蓋無(wú)積灰。 每周 1次保潔 牛奶箱表面無(wú)積灰。 每天 1次保潔 玻璃、鏡面光亮無(wú)水跡、手印跡。 每月 1次保潔 金屬件光亮、無(wú)臟污。 每周 1次保潔 地下室、地下車庫(kù) 目視標(biāo)識(shí)、指示牌無(wú)灰塵。 每月 2次保潔 下水道暢通無(wú)堵塞。 每天巡回保潔 人行路面無(wú)雜物、煙蒂、垃圾和痰跡。 每天巡回保潔 垃圾桶 垃圾房 地面干凈、干燥無(wú)異味。 每天 2次保潔 垃圾桶表面無(wú)積灰、污跡，沖洗空桶內(nèi)壁無(wú)異味。 換水時(shí)保潔 池邊地面無(wú)垃圾、雜物、積水。 每周 1次保潔 照明設(shè)施 綠地矮燈干凈無(wú)積灰。 每天 1次保潔 墻面四周無(wú)污跡，頂部無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 每周 1次保潔 宣傳欄 報(bào)欄 布告欄 玻璃干凈無(wú)灰塵，框架干凈無(wú)污跡。 每天 1次保潔 墻面、隔屏無(wú)污漬，天頂無(wú)蜘蛛網(wǎng)。 每天 1次保潔 空氣清新無(wú)異味 每天 1次保潔 洗手盆無(wú)污跡。 每周 1次保潔 排水暢通無(wú)堵塞、積水、異味。 每天 1次保潔 建筑物外立面按委托 合同要求清洗。 領(lǐng)班巡查：領(lǐng)班應(yīng)把巡回檢查作為自己的主要工作，對(duì)管理區(qū)域內(nèi)所有保潔部位、項(xiàng)目進(jìn)行巡回檢查，每天不得少于二次，并做好紀(jì)錄。 lixuefeng 第 43 頁(yè) 20201018 第八 章 國(guó)際商務(wù)中心 綠化管理 【 綠化管理 目標(biāo) 】 綠地更新及時(shí)率 98％； 綠化存活率達(dá)到 98%以上； 有專業(yè) 人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理； 及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物；花卉、綠籬、樹(shù)木根據(jù)品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀賞效果； 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作。 無(wú)明顯病蟲(chóng)危害，無(wú)藥害。 【景觀要求】 根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長(zhǎng)的各個(gè)階段，對(duì)植物群落合理養(yǎng)護(hù)，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長(zhǎng)茂盛，營(yíng)造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果。 b. 樹(shù)木生長(zhǎng)：?jiǎn)坦嗄局鞲赏α?，?shù)形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì)，整形樹(shù)木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無(wú)空檔、無(wú)死樹(shù)枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種。 d. 草坪鋪植：草種純，生長(zhǎng)茂盛，無(wú)空禿。 f. 設(shè)備設(shè)施： 建筑小品、輔助設(shè)施完好無(wú)損。 【病蟲(chóng)害防治控制】 應(yīng)采取病蟲(chóng)害綜合防治措施，病蟲(chóng)害對(duì)植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標(biāo)之內(nèi)。 ：＜ 5%。 d. 蛀干性害蟲(chóng)為害率：＜ 3%。盤花內(nèi)無(wú)雜草，干凈光潔 整形、修 剪 喬木樹(shù)冠整齊，無(wú)枯枝、斷枝、陡長(zhǎng)枝，根據(jù)具體情況進(jìn)行整形修剪。花帶修建平整、造型突出，及時(shí)剪除陡長(zhǎng)枝、萌蘗枝。盆花及時(shí)修剪枯枝黃。 施肥 草地生長(zhǎng)視季節(jié)施肥，喬灌木春、秋季施一次有機(jī)肥，盆花每月施一次化肥。 防病蟲(chóng) 花灌木、草坪視情況進(jìn)行打藥，主要以預(yù)防為主，發(fā)現(xiàn)病蟲(chóng)害及時(shí)處理。 綠化設(shè)施、工具 維護(hù)好噴泉設(shè)施、花池、圍欄、綠化牌、水龍頭、園燈、園路、園凳，有損壞現(xiàn)象及時(shí)處理。各種工具按操作規(guī)范操作，用后要及時(shí)保養(yǎng)。 二、巡檢 每年對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查一次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)。 在冬、雨和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差、易出問(wèn)題的部 位重點(diǎn)檢查；每半年檢查清除 1 次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹(shù)葉等疏通雨水口、落水管等。 巡查要有記錄，并根據(jù)檢查情況，編制維修計(jì)劃及需大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào) 業(yè)戶 委員會(huì)。 四、建筑物外立面 建筑物外立面為瓷磚、仿石、大理石的至少每年清洗 1 次，外立面為水刷石、干粘石和噴涂材料的原則上每 5 年粉飾 1 次，外立面為其他材質(zhì)的視 材質(zhì)情況定期清洗，因施工等原因使建筑外立面有明顯污跡的，要及時(shí)進(jìn)行清洗粉飾，委托合同另有約定按合同約定執(zhí)行。 樓面落水管、落水口等保持完好，開(kāi)裂、破損等及時(shí)更換，定期檢查，每半年對(duì)地下水井清理一次，撈起井內(nèi)泥沙和懸浮物；每年對(duì)地下管井徹底疏通一次，清理結(jié)束地面沖洗干凈，清理時(shí)地面設(shè)警示牌，必要時(shí)加護(hù)欄，清理后達(dá)到水流暢通，井底無(wú)沉積物，井蓋上無(wú)污跡、污物。 七、道路、停車場(chǎng)及配套設(shè)施 保持居住區(qū)道路暢通，路面平坦，整齊，排水暢通。設(shè)立報(bào)修渠道，并有巡查制度，專人負(fù)責(zé)，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)補(bǔ)修。 lixuefeng 第 48 頁(yè) 20201018 第二節(jié) 管理 修繕 商務(wù)中心 修繕管理采取是“一個(gè)方針，兩個(gè)原則”，即“管養(yǎng)合一”的方針，“計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)、適用”、“應(yīng)修盡修、全面保養(yǎng)”的原則，制定合理科學(xué)的修繕計(jì)劃，規(guī)范修繕工程施 工程序，最大限度地節(jié)省人、財(cái)、物，并不斷地更新修繕技術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低修繕成本，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。 將建筑及配套設(shè)施定期巡查，定期檢查，日常檢查，維護(hù)保養(yǎng)的任務(wù)量化分解到人，實(shí)行專人、專職控制。 （二）零修、急修及時(shí)率 以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，實(shí)行 24 小時(shí)維修值班 制度。 （三）維修工程質(zhì)量合格率 維修人員嚴(yán)格實(shí)行持證上崗制度 維修用材料實(shí)行驗(yàn)收檢驗(yàn)制度，保持維修材料符合質(zhì)量要求 業(yè)戶 提供的維修產(chǎn)品材質(zhì)，必須進(jìn)行安裝前的質(zhì)量檢驗(yàn)。 維修安裝過(guò)程中因操作不當(dāng)造成的質(zhì)量不合格，必須向 業(yè)戶 采取積極的補(bǔ)救措施，滿足 業(yè)戶 的要求。 （四）維修項(xiàng)目回訪率 嚴(yán)格維修回訪制 度。 及時(shí)對(duì)回訪記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)整改。 （一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)基金的建立和使用 根據(jù)相關(guān) 規(guī)定，物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)基金按總投資一定比例提取，由市房管局統(tǒng)一管理。 （二）物業(yè) 維修養(yǎng)護(hù)的管理措施 根據(jù) 商務(wù)中心 的特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的零修、中修、大修翻新、綜合維修的管理制度，保證維修質(zhì)量。 施工盡量不影響 業(yè)戶 生活秩序，如涉及正常的工作秩序時(shí)提前書面通知 業(yè)戶 。 維修工程完工后，組織人員對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行檢查。 lixuefeng 第 50 頁(yè) 20201018 建筑本體日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃幾實(shí)施方案 序號(hào) 類別 項(xiàng)目 計(jì)劃 情況 實(shí)施 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施 效 果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu) 局部受損； 施工質(zhì)量原因造成的結(jié) 構(gòu) 問(wèn)題； 房屋設(shè)備 每周巡查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決 2 在冬雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差、易出問(wèn)題的部位重點(diǎn)檢查 由于使用不當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由維修部按修繕規(guī)定實(shí)施維修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家會(huì)診提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施 如因工程質(zhì)量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)商處理 1 、房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 符合有關(guān)工程質(zhì)量要求 安全、正常使用； 功能完好 2 樓頂 防水破損造成屋面滲漏；避雷裝置脫焊、間 斷 雨后檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修。 2避雷裝置無(wú)間斷 3 公共照明 線路的檢修維護(hù)燈具的維修及更新 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由維修部按照應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 照明維修保養(yǎng)規(guī)程 線路無(wú)亂搭接；照明燈具正常有效工作 4 消防設(shè)備 疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)；室內(nèi)消栓（箱）的有效維護(hù) 及 檢修； 煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排除和維護(hù) 滅火器狀況 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及 時(shí)維修 由維修部按照應(yīng)作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修 1 、標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)程；2 、消火栓維修操作規(guī)程；消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 設(shè)施有效、標(biāo)志清楚，完好無(wú)損 5 通道 樓梯間 每天檢查一次， 由維修部按照應(yīng)作業(yè)規(guī) 1 、相 整潔、無(wú)缺損、無(wú)lixuefeng 第 51 頁(yè) 20201018 門廳樓梯間 通道部位共用部位 的 門窗、玻璃等 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 程實(shí)施維修 應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程。 房屋主體結(jié)構(gòu) 每年對(duì)房屋基礎(chǔ)進(jìn)行一次檢查 及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，做到早發(fā)現(xiàn)、早處理。 結(jié)構(gòu)安全，正常使用。 2 外墻面 外墻面局部滲漏 外墻面大面積滲漏 外墻面的更新 每 2年對(duì)于較大面積滲漏外墻久修無(wú)效的，應(yīng)局部更新防止?jié)B水面積繼