【正文】 的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)已 建設(shè) 物業(yè)進(jìn)行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，它是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的一個(gè)重要步驟。 二、接管驗(yàn)收要求 a．公司選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作； b．既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保 養(yǎng)管理的角度驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)戶的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，維護(hù)業(yè)戶 合法權(quán)益 也是維護(hù)公司利益 ； c．接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，要明確記錄在案，及時(shí)對(duì) 存在的問題加以解決，直到完全合格； d．落實(shí) 物業(yè)的保修事宜。 三、接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、 利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)戶的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。 第三節(jié) 國際商務(wù)中心 入伙 服務(wù) 入伙管理方案 lixuefeng 第 12 頁 20201018 確保 業(yè) 戶 在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。受 理代辦服務(wù)手續(xù)齊全、收費(fèi)合理、守時(shí)守約、保證質(zhì)量。 2）憑售房合同與入伙通知書到 我 處 辦理入伙手續(xù)。 6）若業(yè) 戶 驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)并提出質(zhì)量問題，經(jīng)確認(rèn)，填寫返修表送交公司工程 處 。 7） 裝修手續(xù)的辦理。如一次看中 商品房 的可直接簽署租賃合同。合同應(yīng)附有《管理公約》等有關(guān)附件。 4）整改后或驗(yàn)收房屋沒問題，物業(yè)管理 處 簽驗(yàn)收單， 業(yè)戶 從物業(yè)管理公司領(lǐng)取房屋鑰匙。 lixuefeng 第 13 頁 20201018 6）如需二次裝修的，需到 我 公司辦理裝修手續(xù)。 入伙各項(xiàng)資料齊全，記錄規(guī)范完整，按戶建立業(yè)戶檔案。 特約服務(wù)手續(xù)齊全，收費(fèi)合理，守時(shí)守約，保證質(zhì)量。 入伙按戶匯總，次月 5 日前全部歸檔。 1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題，分析原因予以解決。 2）正常情況入伙階段， 項(xiàng)目部 經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料，收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)以不合格項(xiàng) 發(fā)書面通知并整改。 業(yè)戶入伙前 對(duì)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘，力爭(zhēng)在 國際商務(wù)中心 工程建設(shè)收尾階段從物業(yè)管理的角度提出改進(jìn)或布置措施，配合準(zhǔn)備接管驗(yàn)收所需要準(zhǔn)備的資料及其他相關(guān)工作。對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)不合格情況由我公司提出整改單，在一定期限內(nèi)由開發(fā)施工單位整改修復(fù)，再由我公司驗(yàn)收合格后接受。另一方面，做好國際商務(wù)中心 的保潔工作，進(jìn)入日常 工作狀態(tài)；保安人員要熟悉 環(huán)境情況；設(shè)備維修人員做好檢查工作，保證 商務(wù)中心配套 設(shè)備設(shè)施的完好，以一個(gè)整潔、舒適的環(huán)境迎接 業(yè)戶 入戶。向 業(yè)戶 交付填寫的資料有：《業(yè)戶手冊(cè)》、《裝修管理辦法》、《入伙資料簽收表》、《 業(yè)戶 信息表》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收單》等，并及時(shí)向 業(yè)戶 介紹有關(guān)物業(yè)入伙后的管理規(guī)定。 業(yè)戶入伙后 進(jìn)入全面管理階段后， 物業(yè)管理處以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開展以下工作（ 不限于）： 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修； 設(shè)備設(shè)施管理；對(duì) 國際商務(wù)中心配 套 設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修； 清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù) 國際商務(wù)中心 范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； 綠化管理： 國際商務(wù)中心 內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)； 消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì) 國際商務(wù)中心 內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理； lixuefeng 第 16 頁 20201018 安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保 國際商務(wù)中心 內(nèi)安全、舒適； 車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩序； 產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符； 財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理； 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的 業(yè)戶 與發(fā)展商 之間的糾紛?？偟脑瓌t是，給 業(yè)戶 及租戶帶來方便，提高物業(yè)管理服務(wù)滿意率 。所以，我們始終高度重視入力資源的開發(fā)，尤其強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)員工的內(nèi)部潛能開發(fā) —— 即培訓(xùn)。我 相信，一個(gè)好的物業(yè)管理服務(wù)模式必定 包含一個(gè)良好的培訓(xùn)機(jī)制。 人員培訓(xùn)工作上擬采取如下措施： 結(jié)合安康物業(yè)管理公司多年來在住宅物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的經(jīng)驗(yàn)，并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化，隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的效果。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。 培訓(xùn)考核績效化。結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。采用先進(jìn)科學(xué)的方式（例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等），使培訓(xùn)形式多樣化，增加不斷培訓(xùn)的效果。具體方法如：講授法 、討論法、案例法、模擬角色法、對(duì)抗辯論法、專題討論會(huì)、參觀學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。通過分級(jí)考核及末位淘汰制度，制遣員工的緊迫感和壓力感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培l(xiāng)ixuefeng 第 22 頁 20201018 訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。主管級(jí)以上的管理人員根據(jù)管理處提出的培訓(xùn)計(jì)劃進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估，并及時(shí)將培訓(xùn)效果和情況反饋給公司服務(wù)中心培訓(xùn)人員。強(qiáng)調(diào)管理人員的一專多能和管理隊(duì)伍的年輕 化、知識(shí)化。不片面強(qiáng)調(diào)工作年限和學(xué)歷資格，以“適用”為原則，避免“大才小用”的現(xiàn)象。 二、默契合作，充分授權(quán) 強(qiáng)調(diào)分工合作的工作態(tài)度。同時(shí)我們倡導(dǎo)全員協(xié)調(diào)管理，員工應(yīng)以合作的姿態(tài)開展工作。學(xué)會(huì)授權(quán)是我們對(duì)管理人員的基本要求。各 主管通過授權(quán)從繁瑣的日常事務(wù)中脫離出來。同 時(shí)建立檢查齊□反饋制度，各級(jí)管理人員通過定期檢查，檢驗(yàn)授權(quán)效果， 對(duì)偏離服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的行為及時(shí)糾正，避免管理失控。我們強(qiáng)調(diào)一個(gè) 上級(jí)的原則，并在管理處內(nèi)部建立逐級(jí)向上負(fù)責(zé)的垂直指揮系統(tǒng)。無特殊情況下，管理人員不得隨意越級(jí)指揮，而作業(yè)員工遇到問題也必須逐級(jí)向上匯報(bào)，不得越級(jí)請(qǐng)示。其根本目的是營造“以效率為導(dǎo)向”的良好工作氣氛。通過公司品質(zhì)管理部等相關(guān)職能部門、管理處經(jīng)理、經(jīng)理助理的多種途 徑、多種方式對(duì)管理處管理人員進(jìn)行日常工作的績效考核。將以公司的《員工獎(jiǎng)懲條例》為依據(jù)，對(duì)管理人員進(jìn)行相應(yīng)的激勵(lì)和約束。對(duì)工作不負(fù)責(zé)任或違反紀(jì)律的管理人員，則給予一至三級(jí)的相應(yīng)處分。 同時(shí)我們倡導(dǎo)管理處所有員工積極參加物業(yè)管理公司的競(jìng)爭(zhēng)上崗及雙向選擇。每年底，對(duì)于個(gè)人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實(shí)施末位淘汰制，通過補(bǔ)充新的員工，增強(qiáng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力，從而保持整支隊(duì)伍的活力。 在安全管理方面，我們將充分 借鑒 各類物業(yè) 公司管理服務(wù) 的豐富經(jīng)驗(yàn)，利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水 準(zhǔn)、全方位的安全管理，確保 國際商務(wù)中心 的安全。 第一節(jié) 安全防范工作計(jì)劃 一 、預(yù)測(cè)安全狀況： 國際商務(wù)中心 是集經(jīng)營、辦公、商務(wù)為一體的綜合性智能 商圈 ，總建筑面積約 24000萬 余平方米， 人員量 流動(dòng)量 大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全 ；是一個(gè)廣泛對(duì)外開放的場(chǎng)所： 開放式 營運(yùn)，接待人員廣泛，而且又有大量的房屋對(duì)外出租，人員結(jié)構(gòu)也十分復(fù)雜。 車輛停放既有商場(chǎng)車輛，又有業(yè)戶辦公人員的車輛，還有外來人員車輛，并且人員 流動(dòng)頻繁，停車場(chǎng)車輛進(jìn)出頻繁，為此 做好 人員 車輛的管理工作也是安全管理中的重點(diǎn)。為此，在人員招聘時(shí)就要嚴(yán)格把關(guān) ， 要注意身體素質(zhì)、文化素質(zhì)，更要注意思想素質(zhì)、道德品質(zhì)，要抓好上崗前的物業(yè)管理基本知識(shí)技能培訓(xùn)、法制制度教育、 職業(yè)道德教育、文明執(zhí)勤教育，還要抓好平時(shí)業(yè)務(wù)技能的 訓(xùn)練、演習(xí)及嚴(yán)格管理，以保證有一支愛崗敬業(yè)、紀(jì)律嚴(yán)明、應(yīng)變能力強(qiáng)、行為文明規(guī)范的專業(yè)保安隊(duì)伍。健全的安全管 理制度是治安周密嚴(yán)謹(jǐn)持久的保證，為此，高層樓宇的治安管理應(yīng)建立《保安員上崗執(zhí)勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責(zé)》、《保安員應(yīng)付緊急事 件行動(dòng)方案》、《機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《摩托車、自行車保管規(guī)定》等規(guī)章制度，要求保安人員嚴(yán)格遵循執(zhí)行 這些制度規(guī)定。 健全技術(shù)防范設(shè)施 ： 技術(shù)防范設(shè)施是治安管理中的硬件，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)防范器具設(shè)施是提高安全管理水平、管理效率，切實(shí)保障 中心 安全必不可少的條件。在此基礎(chǔ)上， 做好對(duì)上述設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)、檢修、更新工作，使之能真正發(fā)揮效用。 五、安全管理內(nèi)容與方式 安全管理內(nèi)容 （ 1）治安管理：防盜、防聚眾鬧事、防各種破壞活動(dòng)，防止任何影響工作人員身心健康和工作、娛樂休閑環(huán)境的行為。 （ 2）消防管理：防火及防止各種自然災(zāi)害。 （ 4）公共衛(wèi)生安全管理：做好公共衛(wèi)生安全管理工作。商業(yè)休閑 樓安全崗位設(shè)置以填補(bǔ)技防“盲點(diǎn)”為準(zhǔn)lixuefeng 第 28 頁 20201018 則，根據(jù) 國際商務(wù)中心 實(shí)際情況，設(shè)置門崗、外圍巡邏崗、樓內(nèi)巡邏崗、地下層的巡邏崗以及定點(diǎn)伏擊崗等；流 動(dòng)崗按指定路線或非指定路線流動(dòng)巡查。 第二節(jié) 安全管理 要點(diǎn) 日常安全管理工作的內(nèi)容包括：安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視、 區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車輛疏導(dǎo) 檢查 等重點(diǎn) 等的安全管理 。 2)嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。 4)建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書面匯報(bào)。 （ 2）門崗控制工作要點(diǎn) lixuefeng 第 29 頁 20201018 1)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。 3)遇有運(yùn)輸車輛出入，詳細(xì)記錄車輛來源與事由。 4)引導(dǎo)前來學(xué)習(xí)、參觀的物業(yè)使 用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。 2)監(jiān)控值班崗實(shí)行 8 小時(shí)輪班制，以確保值班人員精力充沛。 4)監(jiān)控中心人員嚴(yán)守秘密，不得泄漏監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳細(xì)資料。 6)閉路監(jiān)控采取 24 小時(shí)錄像，錄像資料保存期限至少為 1 個(gè)月（具體與甲方商定）。 lixuefeng 第 30 頁 20201018 （ 4） 交通 疏導(dǎo)工作要點(diǎn) 1)維持 進(jìn) 口交通秩序，指揮和疏導(dǎo) 人員 進(jìn)出，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門簽證的放行條），同時(shí)無其它違規(guī)行為。 4)定時(shí)巡視車庫，防止用戶粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。 （ 5）巡視檢查工作要點(diǎn) 1)勤巡邏，細(xì)觀察，不放過任何一處非正常點(diǎn)。 3)按巡邏路線巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題告知主管及管 理處，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控、紅外監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。 6)接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。 lixuefeng 第 31 頁 20201018 （ 7）車輛管理工作要點(diǎn) 對(duì)地下停車場(chǎng)的管理，應(yīng)突出以下幾個(gè)方面： 1)制定切實(shí)可行的管理制度及運(yùn)行方案 我公司進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)后，首先進(jìn)行調(diào)查模底，合理規(guī)劃地下停車場(chǎng)的使用管理，防止亂停、亂放。 2)進(jìn)行安全有序的服務(wù) 對(duì)駛?cè)胲噲?chǎng)、車庫的車輛，均限速 5 公里以下，嚴(yán)防高速行駛，并有專人指引按規(guī)定存放到指定區(qū)域，做到車輛停放規(guī)范、整齊，分類科學(xué)合理、安全有序，以完善細(xì)致的管理，進(jìn)行安全有序的服務(wù)，防止亂停亂放現(xiàn)象發(fā)生。 4)實(shí)施科技型管理模式 完善的管理制度、智能化的管理系統(tǒng)、全方位的保安監(jiān)控緊密配合，保證無控制盲點(diǎn)。 6)規(guī)范化的人性 化 管理 在嚴(yán)格規(guī)范管理的同時(shí)，關(guān)注地下停車場(chǎng)的采光、衛(wèi)生、排氣、lixuefeng 第 32 頁 20201018 通風(fēng)等基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)地面停車場(chǎng)，配合做好車輛的 防護(hù)工作，盡量減少熱幅射對(duì)車輛使用人員的影響。 7)配合開展重大活動(dòng)及其它相關(guān)工作 遇有計(jì)劃性重大活動(dòng)安排時(shí)，制定活動(dòng)開展配合計(jì)劃，事先做好預(yù)留車位及場(chǎng)地檢查工作，擺放醒目標(biāo)志，并做好協(xié)調(diào)、勸說及解釋工作。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。 ①消防監(jiān)控中心值班員 24小時(shí)對(duì)大樓的消防系統(tǒng)進(jìn) 行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)報(bào)警立刻通知相關(guān)崗位到現(xiàn)場(chǎng)查看確認(rèn)，防止超長時(shí)間報(bào)警，確屬火警則按火警處理程序進(jìn)行處理，屬誤報(bào)警的，查明原因，消除故障，lixuefeng 第 33 頁 20201018 恢復(fù)系統(tǒng)。 ③定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 2)日航大酒店 ：是外來人員之場(chǎng)所，活動(dòng)時(shí)人流密度高，其設(shè)備功率大，局部發(fā)熱量較大，是重點(diǎn)的防火區(qū)域。防火區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，在醒目位置懸掛各類防火標(biāo)示牌。 3)機(jī)房：為消防重點(diǎn)防火區(qū)域，設(shè)置專門消防責(zé)任人，定時(shí)、定期檢查、保養(yǎng)消防設(shè)備設(shè)施和其他電氣設(shè)備，杜絕電器設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)行，避免電氣著火現(xiàn)象發(fā)生。 lixuefeng 第 34 頁 20201018 第三節(jié) 安全防范具體措施 日常管理 國際商務(wù)中心 每天的人流量大