【正文】 內(nèi)容， xxxx 在物業(yè)管理實踐中，十分注意這項工作，積累了較為豐 富的管理經(jīng)驗，既保障了廣大業(yè)戶的利益，也樹立了良好的企業(yè)信譽。實現(xiàn)業(yè)戶滿意，社會滿意。 1 公共設(shè)備、設(shè)施及場所的維修養(yǎng)護計劃 我們結(jié)合 xxxx 一期各種公用設(shè)施的使用年限，制訂了公用設(shè)施日常 維修方案和定期養(yǎng)護方案。每個方案，每一項內(nèi)容均從工作計 劃、實施方案、執(zhí)行標準、實施效果四個方面闡述，量化執(zhí)行標準， 實現(xiàn)科學(xué)性和實操性的高度統(tǒng)一。根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中 規(guī)定，共用部位 是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻 體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、 本體消防設(shè)施、防盜監(jiān)控設(shè)施等。 第二節(jié) 治安消防管理 1 治安隊伍建設(shè) 建立一支高素質(zhì)的治安隊伍 治安隊伍建設(shè)，按高標準，嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上 崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施 “準軍事化管理 ”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)。護衛(wèi)員管理引入 輪換制和淘汰制，在年終考評中，實行 10%淘汰制，保持護衛(wèi)員的高 素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。 2 入住期治安管理 確立治安重點 加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控 人流控制 對來訪人員須進行訪問登記和離去注銷手續(xù)（對辦公式 公寓要注重管理方式），對外來裝修、搬運人員采取辦理出入 證管理， 并交管理押金，對他們的活動范圍、活動時間進行一定限制，嚴禁互 相亂竄。對可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可 上前有禮貌地執(zhí)行驗證工作。尤其是 裝修物品的搬出須提出申報，護衛(wèi)員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行 禮貌盤查；所有的物資流動實行登記放行手續(xù)。運輸物 資進入小區(qū)的汽車要進行登記，記錄車主身份、車牌號、車型等信息 （因為有智能化系統(tǒng)，所以可以取代），針對實際情況，合理規(guī)劃行 車路線，防止對綠化等公共場所造成破壞。 治安防范 “三崗 ”結(jié)合。 盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。 3 常規(guī)治安管理 根據(jù)《 xxx 普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費等級收費暫行辦法》及我 司管理指標的承諾，治安管理須達到五級等級標準，為此，我們擬采 用封閉式管理。 重要設(shè)施采取加鎖防范措施，上屋面樓梯間的大門上鎖，防止 投毒及水源二次污染事件的發(fā)生。 護衛(wèi)值班人員要禁止小商小販進院，杜絕樓內(nèi)、院內(nèi)私設(shè)攤點、 廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。 流動崗與固定崗相結(jié)合，分別在上下班高峰期與平時正常期采 取不同的治安防范措施，確保地下停車場等重要部位的安全。根據(jù)物業(yè)、 業(yè)戶的實際情況，對可能 發(fā)生的突發(fā)事件做好預(yù)案，是物業(yè)管理護衛(wèi) 服務(wù)的一項重要工作。 我司已制定了詳盡的《小區(qū)突發(fā)火警火災(zāi)反應(yīng)預(yù)案》以及《刑事突發(fā) 事件反映預(yù)案》，在預(yù)案中要求管理處全體員工增強對火警、火災(zāi)、 刑事的反應(yīng)能力，做到遇突發(fā)事件不慌不忙，有步驟、有秩序地實施 各項緊急措施，以確保小區(qū)內(nèi)的財產(chǎn)及業(yè)戶的人身安全。 為嚴守承諾，特制定如下懲罰條款，以保證履行各項賠償承諾。 a) 經(jīng)公安機關(guān)鑒定屬于外來犯罪分子以非法手段進入小區(qū)進行盜竊 或搶劫的； b) 經(jīng)我司和有關(guān)職能部門鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理因 素造成小區(qū)被盜或搶劫。 第三節(jié) 環(huán)境清潔衛(wèi)生 我們將在 ISO90012020 的基礎(chǔ)上，進行 “高標準、嚴要求 ”的環(huán)境 衛(wèi)生管理和 “高質(zhì)量、高頻度 ”的環(huán)境衛(wèi)生維護，同時培養(yǎng)居民良好 的環(huán)境意識和衛(wèi)生習(xí)慣，創(chuàng)造一個優(yōu)雅、整潔、文明、靜謐的住宅環(huán) 境，讓廣大業(yè)戶能住的安心、放心、稱心和舒心。每層放置統(tǒng) 一的垃圾桶，居民的生活垃圾上門收集，日產(chǎn)日清，及時清運，決不 允許產(chǎn)生二次污染現(xiàn)象。 垃圾收集袋裝化：業(yè)戶生活垃圾的收集，統(tǒng)一采用標準的垃圾 袋進行袋裝清運（管理處可以成本 提供，必須以業(yè)戶自愿為前提）。 垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi) 部門集中處理，無害垃圾則委托環(huán)衛(wèi)部門運出小區(qū)。為此，對裝 修垃圾的管理我們將規(guī)定地點集中存放，并增設(shè)隔離措施，嚴禁亂堆 亂放，并委托環(huán)衛(wèi)所及時的 清運。 同時對貯水池、樓頂水箱采取加鎖等防范措施。 和當(dāng)?shù)亟值赖某枪芸疲?“四害 ”的職能部門），定期殺滅蚊、 蠅、鼠，做到無滋生源。 區(qū)內(nèi)噪音污染源控制：噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的 環(huán)保問題，我們控制區(qū)內(nèi)噪音污染源的具體措施主要包括以下幾個方 面的內(nèi)容： a) 進入小區(qū)車輛一律不能鳴放喇叭，并限速行使。 c) 在入住期裝修階段，要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)。 3 綠化 我們接手管理后，將安排專業(yè)的綠化工 進行養(yǎng)護和管理，做到花草樹 木長勢良好，無枯花、無破壞、無害蟲，修剪及時整齊美觀。 xxxx一期成為獨具特色的公園。 1 園區(qū)內(nèi)的交通秩序、交通管理， 由管理處負責(zé)，接受交管部門指 導(dǎo)，重大交通事故，車輛盜竊等移交管部門處理，管理處要積極配合。 3 小區(qū)設(shè)立門衛(wèi) 24 小時值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機動車輛，實行嚴格 出入登記手續(xù)。 5 進入停車場的機動車駕駛員，要服從車管員的指揮，按指定地點 停放，自覺維護車輛秩序，停車程序按 《停車場管理規(guī)定》 執(zhí)行。 第五節(jié) 住宅區(qū)檔案資料管理 1 檔案管理運作環(huán)節(jié) 資料的收集 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進手段，實 施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；?“六化 ”管 理，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案資料進行嚴格管理。 資料分類整理 資料歸檔管理 歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進行分類保存。采用多種形式的文檔 儲存方式，便于原始檔案的保存，如錄像帶、膠卷、照片等。 檔案的出、入室都有嚴格的規(guī)定：出室必須由具備資格的人員經(jīng)登記 后方可借出，入室時須由專人進行檢查，如有破損，立即修復(fù)，并追 究有關(guān)人員的責(zé)任。 檔案的管理環(huán)境必須做到 “三防 ”，即防火、防潮、防變質(zhì)。 外部網(wǎng)：與廣大業(yè)戶、主管部 門進行聯(lián)網(wǎng)，所有管理資料如 住戶資料、裝修資料、財務(wù)狀況等，隨時可以查閱調(diào)用，便于工作監(jiān) 督和檢查。 2 檔案資料的類別 檔案資料大體分為物業(yè)管理政策、法規(guī)資料，竣工驗收資料、房屋的 單體竣工圖、住戶檔案、裝修管理檔案、維修檔案、巡視記錄、運行 記錄、運行檔案、投訴與回訪記錄、其他管理服務(wù)活動記錄及檔案。這也是 我司實施形象戰(zhàn)略的重要組成部分，全面提高企業(yè)的美譽度。 3 維修基金由 xxxx 一期業(yè)主委員會管理，專戶存儲、?？顚Ｓ?，實 行收支兩條線，我司需要使用維修基金時，報請業(yè)主委員會審核，經(jīng) 批準后方可動用，同時使用情況及賬目要定期向業(yè)戶匯報。 5 按我司 ISO90012020 貫標要求，定期對住戶進行走回訪，同 時了 解業(yè)戶對服務(wù)的滿意率，建立信息反饋渠道，項目經(jīng)理既是指揮員， 又是督促檢查者，保證反饋渠道的通暢。 “業(yè)戶永遠是我們的上帝 ”這是我們 xxxx 人的宗旨，業(yè)戶的需要就 是我們工作的目標，為各位業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，是我們應(yīng)盡的 義務(wù)。 我們的服務(wù)效果就是要讓 xxxx 一期的業(yè)戶住的 “安心、放心、舒心、 稱心 ”。依據(jù)我們多年來所獲得裝 修管理的經(jīng)驗與教訓(xùn)，將在 xxxx 一期的裝修管理上實施 “一把手工 程 ”，由主任親自抓裝修管理，著重抓裝修宣傳培訓(xùn) 裝修審批 裝修跟蹤 違章裝修即時處理 裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力 爭服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線。 擬采取違章裝修控制措施： a) 業(yè)戶辦理入住手續(xù)； b) 對業(yè)戶、裝修施工隊伍進行裝修須知培訓(xùn)； c) 申報裝修，嚴格方案審核、簽訂裝修押金、辦理入場手續(xù)； d) 裝修監(jiān)督：環(huán)境、治安、消防； e) 發(fā)現(xiàn)違章，立即發(fā)出通知，上門工作，曉之以理、動之以情，說 服業(yè)戶整改，說服無效，配合有關(guān)部門，以經(jīng)濟、法律手段解決。 為做好業(yè)戶的裝修培訓(xùn)工作，我們將提前對每一個業(yè)戶進行培訓(xùn)，向 業(yè)戶和裝修隊發(fā)放《裝修管理規(guī)定》，明示裝修規(guī)定、違章裝修的危 害性和處理措施。裝修審批重點如 下： 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修材料符合防火規(guī)定。每天 巡視施工現(xiàn)場不少于 2 次，通過現(xiàn)場巡查及時與業(yè)戶溝通，了解施工 方案及裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。 經(jīng)濟手段 在業(yè)戶裝修申報時，詳細告知裝修注意事項和影響安全的禁止行為， 如出現(xiàn)違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對 違章情況，采取返還原狀和經(jīng)濟賠償?shù)冉?jīng)濟手段控制，從經(jīng)濟上控制 業(yè)戶的違章裝修。對違章裝修并 無視一切的業(yè)戶，我們將通過法律途徑予以解決。 xxxx 經(jīng)過 ISO90012020 貫標工作的實 踐，形成了一整套便民服務(wù)工作體系。圍繞業(yè)戶的切身需求，我們將秉持 “以業(yè)戶為中 心，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費 ”的經(jīng)營方針，在 xxxx 一期開展便民服務(wù) 項目中充分體現(xiàn)出這一點。 xxxx 管理所推行的是一種富有人情味的住宅文化，一種富有人文情 調(diào)的生活方式，從社區(qū)意識的角度上說，最終要轉(zhuǎn)化為社區(qū)居民的歸 宿感，這種歸屬感很大程度上源自 管理處與居民感情上聯(lián)系的投入。 1 xxxx 一期社區(qū)文化活動實施方案 訂立業(yè)戶精神文明公約，創(chuàng)造文明的生活風(fēng)氣 xxxx一期精神文明公約： 愛黨愛國 熱愛公寓 遵守秩序 舉止文明 講究衛(wèi)生 保持清潔 愛惜公物 保護環(huán)境 上孝父母 下愛子女 夫妻和諧 相敬如賓 求同存異 胸懷開闊 與人為善 和睦鄰里 熱心公益 關(guān)心他人 見義勇為 維護安定 ※愛黨愛國 熱愛公寓 遵守秩序 舉止文明 熱愛祖國，擁護共產(chǎn)黨，熱愛自己的家園，熱愛 xxxx 一期，遵守各 項規(guī)章制度，舉止端莊，守時正點，待人和氣。 ※上孝父母 下愛子女 夫妻和諧 相敬如賓 孝敬雙方父母，尊重長輩，撫育子女，不溺愛、不打罵，鼓勵子女全 面發(fā)展，夫妻平等，彼此尊重，重事業(yè)，重家庭；計劃生育。 ※熱心公益 關(guān)心他人 見義勇為 維護安定 熱愛集體，積極參與社區(qū)公益活動，擁軍愛民，濟困扶貧，主持公道， 伸張正義，不打架斗毆、不吸毒、不賭博、不搞色情活動，見危相救， 遇難相幫，挺身而出，制止犯罪。因此，我們將成立小區(qū)文化活動小組，進行組織管理，使得居 民能在小區(qū)公共空地上唱歌、跳舞、打拳、練功、做晨練，各得其所。 2 xxxx一期環(huán)境文化建設(shè)實施方案 加強綠化和管理，進一步改善業(yè)戶的生活環(huán)境 我們接手管理以后，會大力改善綠化環(huán)境，進行花草、樹木的養(yǎng)護， 使之達到綠草如茵。今后我們還將逐步增加綠化造型，做到 顏色搭配合理，綠化造型錯落有致。 實施小區(qū)環(huán)境形象戰(zhàn)略，如小區(qū)內(nèi)設(shè)置公共信息顯示屏，顯示