【正文】 或 邊 緣 的 城 區(qū) ( 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合 部 ) 的 房 價(jià) / 收入=80*2400/20200=；小河片區(qū)的房?jī)r(jià) /收入 =80*1300/20200=；花溪片區(qū)的房?jī)r(jià) /收入=80*1400/20200=。而離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū) (城鄉(xiāng)結(jié)合部 )的房?jī)r(jià)平均水平偏高，主要因?yàn)檫@部分樓盤的消費(fèi)群容量應(yīng)該略大，另一個(gè)原因 是貴陽(yáng)市民的城內(nèi)居家理念和心理虛榮心；而當(dāng)前花溪和小河的市場(chǎng)實(shí)際房?jī)r(jià)應(yīng)該是大多數(shù)人能承受的。 （ 2）、從在售樓盤的主力戶型、暢銷戶型、銷售進(jìn)度、價(jià)格、置業(yè)者特征等方面來分析市場(chǎng)結(jié)果如下： a、在城市邊緣與結(jié)合部的樓盤中，除中天星園 外，其他的樓盤價(jià)格均在 2300 元 /平方米左右起價(jià)，且以 2 房 2 廳 — 3 房 1（ 2）廳的小戶型，面積在 80120 平方米左右，銷售速度較快； 120— 150平方米不帶花園的大戶型銷售速度較慢，像中天星園這樣的高檔代表性樓盤銷售周期依然用了兩年多。 中天星園 三房?jī)蓮d的小錯(cuò)層 158m2 的中空復(fù)式， 129 m2 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的小錯(cuò)層； 銷售近兩年，目前銷售不到80%， 樓盤均價(jià) 3700 元 /平方 米 其中一棟是省委買下來的專家博士樓，部分為職業(yè)經(jīng)理人，部分為省委的官員；均為二次以上置業(yè)者； 常青藤花園 130 m2~153 m2 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 2020． 8． 11 開始銷售，目前 87m2的兩房?jī)蓮d以為比較好賣； 開盤 樓盤起價(jià) 2278 元 /平方米 ,30元 /平方米的層差 。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 萬(wàn)東花園 46 m2~88 m2 的兩房?jī)蓮d一衛(wèi) ,120 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 從 46 m2~88 m2的一房一廳、兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 今年才開始正式銷售 ,推出的小戶型全部售完 ,春晨閣的大戶型銷 售近50%。 錦繡家園 112 m2， 118 m2 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的小錯(cuò)層 112 m2， 118 m2的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的小錯(cuò)層 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)的錯(cuò)層已售完 ,大戶型銷售緩慢 , 起價(jià) 2280 元 /平方米 , 樓層價(jià)差 30 元 /平方米 已居住在這個(gè)區(qū)域或工作單位在這 個(gè)區(qū)域的客戶多一些 。 樓層價(jià)差 30 元 /平方米 主要有公司經(jīng)理，在貴陽(yáng)做生意、開公司的外地老板，政府官員及外縣有錢的人； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 天華大廈 135 m2~186 m2 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 銷售速度 緩慢，110 m2 的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷得好一些； 銷售已近兩年 ,目前銷售了近60%,一些大戶型不是很好銷 , 樓盤起價(jià) 2980 元 /平方米 , 樓層價(jià)差 30 元 /平方米 在這里買房的一部分為離休的老干部，買來一家人住，另一部分為社會(huì)地位較高的成功人士。 全林國(guó)際廣場(chǎng) 110m2~130 m2 三房 兩 廳 兩 衛(wèi) , 130m2~160 m2 四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 銷售速度緩慢，111 m2 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)銷得快一些； 銷售了兩年多 ,目前銷售了60%左右 起價(jià) 3580 元 /平方米 ,樓層價(jià)差 50 元 /平方米 . 多為二次以上置業(yè)者，貴陽(yáng)市的高級(jí)白領(lǐng)和有錢、有權(quán)的人，中年人居多。 銷售了兩年多 ,現(xiàn)在銷售 60%左右 , 均價(jià) 3420 元 /平方米 , 買者多為中高收入的中老年人，部分為天恒公司的管理層及關(guān)系客戶，一般為二次以上置業(yè)者； 嘉信華庭 145 m2~180 m2 的三室兩廳兩衛(wèi) m2, m2 的朝向貴師大的戶型 。 銷售近 80%,二期都被預(yù)定 ,(包括集團(tuán)購(gòu)買 ) 起價(jià) 1580 元 /平方米 ,層差 40元 /平方米 , 集團(tuán)購(gòu)買占一定的比例，其中有鐵五局內(nèi)部員工炒盤的現(xiàn)象，購(gòu)買者多為二次置業(yè)，中青年人占的比例較大。 一次置業(yè)、企業(yè)白領(lǐng)及周遍客戶 奧運(yùn)花園 64m2~81m2 的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、 90 m2~81m2 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 64m2~81m2 的兩房?jī)蓮d一衛(wèi)、 90 m2~81m2 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 開盤處銷售勢(shì)頭較旺，目前銷售尾盤存量較多。也有周邊來買房的中年人 (高校教師 ),還有一小部分外地人士 。 （ 2）、離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)分析： ◆離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)的優(yōu)勢(shì)： a、城區(qū)的邊緣地帶在貴陽(yáng)市的規(guī)劃中屬 于居住區(qū)域，所以這里的小區(qū)都有一定的規(guī)模，小區(qū)內(nèi)也會(huì)有相應(yīng)的配套設(shè)施； b、自然環(huán)境好、空氣質(zhì)素較高； c、住房?jī)r(jià)格相對(duì)城區(qū)便宜近 1000 元 /m2； d、政府正在加強(qiáng)配套設(shè)施的建設(shè)； ◆離市中心較遠(yuǎn)或邊緣的城區(qū)的劣勢(shì)： a、城市邊遠(yuǎn)地區(qū)享有的城市公共資源較少（如有名的學(xué)校、醫(yī)院、文化宮、購(gòu)物） b、周邊的基本生活配套設(shè)施比較缺乏，社區(qū)外圍環(huán)境較差； c、交通不方便； （ 3）、小河片區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)分析： ◆小河片區(qū)的優(yōu)勢(shì)： a、小河片區(qū)經(jīng)過前兩年的開發(fā)熱潮，建設(shè)了一些優(yōu)秀的住宅小區(qū)（如興隆 花園、在水一方、榕筑鮮 花廣場(chǎng)等）形成了一定的居住氛圍； b、香江路一帶有山有水，景關(guān)優(yōu)勢(shì)明顯； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 c、小河片區(qū)的住房?jī)r(jià)格相對(duì)城區(qū)有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； d、小河片區(qū)屬于貴陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，小區(qū)的配套設(shè)施將在近期得到改善； e、小河片區(qū)相對(duì)來說離市區(qū)較近，交通耗時(shí)短、費(fèi)用不大； ◆小河片區(qū)的劣勢(shì)： a、從整體來說，小河片區(qū)的配套設(shè)施比較缺乏；如沒有大型超市、商場(chǎng)等； b、可供享用的公共資源缺乏； c、小河片區(qū)雖然有山有水，但山水與其它區(qū)域山水相比優(yōu)勢(shì)??； d、社區(qū)環(huán)境較差，周遍農(nóng)民居住較多； （ 4）、花溪片區(qū)的優(yōu)劣勢(shì)分析： ◆花溪片區(qū)的 優(yōu)勢(shì)： a、花溪在總體規(guī)劃上屬于旅游風(fēng)景社區(qū)，自然景觀資源豐富。以此為標(biāo)準(zhǔn)各片區(qū)的得分分別為 : 貴陽(yáng)市中心區(qū)及附近區(qū)域 : 分 城區(qū)邊緣地帶 :3 分 小河片區(qū) : 分 花溪片區(qū) : 分 ◆置業(yè)者以居住為目的：則地理位置、自然景觀、周邊環(huán)境、交通、配套設(shè)施的權(quán)重之比為：::::。 由于市中心區(qū)及附近以后不再新批住宅用地，而其他幾個(gè)住宅片區(qū)素質(zhì)相差不大，所以競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)比較激烈。 2020 年年末總?cè)丝? 萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人；少數(shù)民族人口 萬(wàn)人， 占總?cè)丝诘?%。 2020 年，全區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比 1999 年增長(zhǎng) %，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng)%，第二產(chǎn)業(yè)為 億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)為 億元，增長(zhǎng)工 %。其中工業(yè)總產(chǎn)值 億元， 比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %；糧食連續(xù)六年獲得豐收，總產(chǎn)量達(dá) 萬(wàn)噸，增長(zhǎng) %。農(nóng)民人均純收入 1975 元，地方財(cái)政克服了磊莊機(jī)場(chǎng)搬遷、烤煙生產(chǎn)調(diào)減帶來稅源減少的困難，通過加大招商引資力度，開辟新財(cái)源，強(qiáng)化財(cái)稅征管，有力促進(jìn)了財(cái)政收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)。 2020 年，落實(shí)招商引資項(xiàng) 目 172 項(xiàng)，到位資金 億元，比上年增長(zhǎng) %。全年旅游接待中、外游客 萬(wàn)人次，旅游創(chuàng)產(chǎn)值 萬(wàn)元。全區(qū)個(gè)體工商戶從 1997 年的 6407 戶發(fā)展到 2020 年的 9636 戶。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá) 億元，增長(zhǎng) %。 1998 年，先后完成了平橋、董家堰橋改造工程，210 國(guó)道延伸拓寬改造工程， 3000立方米自來水清 水池建設(shè)工程，清溪路、貴筑路不銹鋼護(hù)欄的安裝，煤氣輸配設(shè)施的安裝等，使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到了提高、完善。一年來，共投資 萬(wàn)元，新建、拓寬、改造國(guó)道和區(qū)、鄉(xiāng)公路 12 條共 千米。加大了城管工作力度，提高了城鎮(zhèn)總體管理水平，“臟、亂、差”現(xiàn)象房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 得到了整治，為迎接全國(guó)城市衛(wèi)生檢查奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一年來，共投入教育經(jīng)費(fèi) 23901萬(wàn)元，修建校舍 13 萬(wàn)平方米，教師住房 4764 平方米，消除學(xué)校危房 1000 平方米。完成了朝暉機(jī)械廠子校、電線廠子校 2 所市屬企業(yè)自辦中、小學(xué)校的分離與接收工作。 2020 年，全區(qū)人口出生率為 1461?。 精神文明建設(shè)狠抓了“基礎(chǔ)工作”，充分發(fā)揮青巖趙以炯故居、黔陶桐野書屋等愛國(guó)主義教育基地的作用，深入開展了愛國(guó)主義教育。繼續(xù)在機(jī)關(guān)、農(nóng)村、企業(yè)、學(xué)校廣泛開展創(chuàng)文明單位、文明村寨、文明院落、文明窗口、文明個(gè)體工商戶、文明家庭等活動(dòng)，提高了城鄉(xiāng)文明程度。全區(qū) 51 個(gè)單位分別榮獲 1995 年至 1998 年度省級(jí)精神文明建設(shè)先進(jìn)單位稱號(hào)。 花溪區(qū)在售樓盤一覽表： 物業(yè)名稱 位置 類型 價(jià)格 云鼎居 磊花路 普通住宅 3000 元 / 平方米 清華山莊 王家坡 普通住宅 1380 元 / 平方房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 米 將軍路商住樓 將軍路 商住樓 不詳 永恒商住樓 ABC 棟 將軍路中段 商住樓 1560 元 / 平方米 徐家沖（松濤路）商住樓 徐家沖（松濤路） 商住樓 780 元 /平方米 茗桂花園（朝陽(yáng)村二期） 朝陽(yáng)村園亭路 3 號(hào) 商住樓 1358 元 / 平方米 金榕商住 樓 花閣路 商住樓 830 元 /平方米 花閣路商住樓 花閣路 商住樓 888 元 /平方米 九龍花園 清溪大道旁 普通住宅 不詳 華宇世紀(jì)花園 清溪路 普通住宅 1450 元 / 平方米 四、貴陽(yáng)市在售樓盤分析： 貴陽(yáng)市在售樓盤調(diào)研 貴陽(yáng)市在售樓盤調(diào)研根據(jù)項(xiàng)目的大小、檔次、品質(zhì)定位等特點(diǎn)不同利用表格形式加以表現(xiàn)（調(diào)研資料為 2020 年 9 月前）： ★ 天華大廈： 樓盤名稱 天華大廈 電話 6830188 發(fā)展商 中鐵五局貴州省房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 代理商 物業(yè)管理公司 中鐵五局 物管費(fèi) / m2 發(fā)售時(shí)間 2020． 5 入伙時(shí)間 2020． 9 地理位置 貴陽(yáng)市北京路 96號(hào)黔靈公園旁 車位數(shù)（租 /售） 車位 82個(gè)買斷 6萬(wàn)元 占地面積 建筑面積 容積率 總戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 實(shí)用率 8088m2 22888 m2 2． 83 120戶 一棟 25層 80% 建筑規(guī)劃 \園林主要特征 建筑為仿現(xiàn)代風(fēng)格的塔樓， 1~4層為商場(chǎng)， 5層為會(huì)所（天花園高級(jí)會(huì)所），園林為簡(jiǎn)單的綠化加休憩場(chǎng)所。 樓盤均價(jià) ３２８０元／ m2 付款方式折扣及價(jià)格策略 因?yàn)楝F(xiàn)在差不多是現(xiàn)房，所以按揭不打折，一次性付款可以達(dá)到９５折； 銷售情況 m2的還剩一套， m2還剩７、８套，其他的剩得稍多一些； 項(xiàng)目主要宣傳方式及 賣點(diǎn) 項(xiàng)目目前沒有進(jìn)行宣傳，只做了一個(gè)售樓部； 其最大的是賣點(diǎn)是緊鄰黔靈公園，而且又處在市中心的一級(jí)輻射地帶，交通便利，且可以享有很多的公共配套設(shè)施。 ３、可以享有盡可能多的城市公共配套； 劣勢(shì) １、戶型設(shè)計(jì)的比價(jià)差，房間的使用率不高，過道及玄關(guān)所占的面積較大。 ★ 常青藤花園 項(xiàng)目名稱 常青藤花園 位置 貴陽(yáng)市蟠桃宮路29 號(hào) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 環(huán) 境 評(píng) 估 樓盤周邊 常青藤花園依山而建，背后是仙人洞； 常青藤花園附近小的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較多，但大一點(diǎn)的商場(chǎng)、超市只有達(dá)盛超市； 醫(yī)院有貴陽(yáng)市中醫(yī)學(xué)院、省人民醫(yī)院。 配 套 區(qū)內(nèi)將自建超市，雙語(yǔ)幼兒園 小區(qū)周邊配套： 學(xué)校：貴陽(yáng)十八中 (但距離較遠(yuǎn) ) 醫(yī)院：省人民醫(yī)院 銀行：中國(guó)銀行 商場(chǎng)或超市：達(dá)盛超市 文化：南明電影院 樓盤距重要地點(diǎn)的時(shí)間及距離 距市中心腹地 5 分鐘車程 距火車站 10 分鐘車程 距機(jī)場(chǎng) 15~20 分鐘 公 司 名 稱 發(fā)展商 貴陽(yáng)太立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 貴州同致地產(chǎn)顧問有限公司 物業(yè)管理 深圳市金地物業(yè)管理有限公司 層數(shù) 18 層 車位數(shù) 現(xiàn)在暫時(shí)沒有確定 總體規(guī)劃 房屋依山勢(shì)而建，分為 8 個(gè)組團(tuán)，共 16 棟，每個(gè)組團(tuán)前都有園林和建筑小品 認(rèn)購(gòu)時(shí)間 發(fā)售時(shí)間 2020． 8． 11 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 深圳金地置業(yè)顧問有限公司 入伙時(shí)間 2020 年年底 戶數(shù) 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 公共部分 外觀 外墻面商場(chǎng)會(huì)所架空層部分為花崗巖，白色面磚貼面，標(biāo)準(zhǔn)層為白色，彩色磚貼面，層面上衣彩色磚及涂料外窗為無(wú)框白玻及白鋁綠玻璃。 總的來說：園林以山水為主題，以廣場(chǎng)為中心，集欣賞和娛樂為一體