【合同無效情形】國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效情形及規(guī)制建議-閱讀頁
2025-06-03 21:21本頁面
【正文】 居民的私人建房用地。一方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須經(jīng)其他共有人的書面同意，其 他共有人有優(yōu)先購買權(quán)，否則，轉(zhuǎn)讓行為構(gòu)成對(duì)他人權(quán)利的侵害。?” 故未經(jīng)其他共有人書面同意的，所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同亦應(yīng)屬于無效合同。但合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)合同履行過程中，可能涉及共有土地使用 文章來源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬名律師幫您解答法律問題 8 權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題。此意見較最高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》有關(guān) “ 未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無效 ” 的規(guī)定更為合適。筆者建議，合作開發(fā)及聯(lián)建項(xiàng)目一經(jīng)審批與備案，即使尚未辦理土地使用權(quán)變更登記，以土地使用權(quán)作為投資的一方再與第三方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，也應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為無效。 土地使用權(quán)作為具有重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，經(jīng)常因與使用權(quán)人有關(guān)的經(jīng)濟(jì)糾紛而被債權(quán)人申請(qǐng)司法機(jī)關(guān)裁決采取查封等強(qiáng)制措施，用以擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。司法、行政機(jī)關(guān)做出裁決、決定后，通知土地管理部門協(xié)助執(zhí)行，該宗土地的抵押、轉(zhuǎn)讓行為即被依法禁止。 法律雖對(duì)司法、行政機(jī)關(guān)裁決或決 定采取限制措施的土地使用權(quán)作了禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，但規(guī)定十分原則，操作性不強(qiáng)。尤其是司法、行政機(jī)關(guān)作出限制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的裁決或決定后，未向政府土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的，土地使用權(quán) 文章來源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬名律師幫您解答法律問題 9 轉(zhuǎn)讓合同是否有效，受讓方因此而取得土地使用證的，是否必然無效或應(yīng)被依法撤消，爭(zhēng)議較大。 七、轉(zhuǎn)讓被政府部門依法收回的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《條例》的有關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)人一定期限內(nèi)未按出讓合同約定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的，人民政府或土地管理部門有權(quán)收回土地使用權(quán)。土地使用權(quán)人再與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，屬于違反法律的禁止性規(guī)定，轉(zhuǎn)讓合同無效。關(guān)于土地使用權(quán)的收回，國土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定了具體的條件與程序，即有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)、公告、下達(dá)決定書，注銷土地登記和土地證書。土地登記被注銷之前，土地權(quán)屬依然合法存在。 文章來源 ：中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)提供 免費(fèi)法律咨詢 請(qǐng)進(jìn)入 找律師 就到中顧法律網(wǎng) 中顧法律網(wǎng)攜萬名律師幫您解答法律問題 10 八、轉(zhuǎn)讓有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力問題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，有爭(zhēng)議的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 但實(shí)踐中，土地使用權(quán)爭(zhēng)議的類型很多，有一方持有土地使用證，另一方未持有土地使用證的 。有對(duì)一方持有的土地使用證合法性產(chǎn)生異議的 。若將所有發(fā)生爭(zhēng)議的土地使用權(quán)均禁止轉(zhuǎn)讓，既不符合交易規(guī)則、造成資源閑置浪費(fèi)，也會(huì)被別有用心之人利用而損害交易雙方利益。凡已進(jìn)入司法、行政處理程序的，待上述程序處理完畢后，再予以認(rèn)定與處理，不將土地權(quán)屬存在爭(zhēng)議作為否定合同效力的依據(jù)。 已抵押的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)未作具體規(guī)定，應(yīng)當(dāng)適用《擔(dān)保法》關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。因此，已抵押的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，未通知抵押權(quán)人和告知受讓人土地使用權(quán)已抵押的，轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng) 認(rèn)定為無效。根據(jù)《擔(dān)保法》第四十九條的規(guī)定，通知抵押權(quán)人的目的，是保障抵押權(quán)人依法行使低價(jià)轉(zhuǎn)讓擔(dān)保和就轉(zhuǎn)讓價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。至于告知受讓人，其時(shí)間應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前。故，轉(zhuǎn)讓已抵押的土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓合同的效力往往處于待定狀態(tài)，屬效力待定合同。同時(shí)，政府部門的土地監(jiān)管執(zhí)法力度不夠、兩級(jí)土地市場(chǎng)的規(guī)范程度不高，也必然造成此類爭(zhēng)議頻頻發(fā)生。
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