【正文】 4+3+2： 、 價(jià)格定位 多層均價(jià) 2100 元 /平方米，三樓價(jià)格為 2349 元 /平米，起價(jià) 1760 元 / 平米；小高層（九層半）均價(jià) 2400 元 /平方米，起價(jià) 2255 元 /平米。 售樓部現(xiàn)場(chǎng)的氣氛，把握的很好，無(wú)論有無(wú)客戶，總感覺(jué)到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。 優(yōu)勢(shì)： 與英協(xié)相鄰，價(jià)格比英協(xié)低，有價(jià)格優(yōu)勢(shì) 位于鄭汴路東 段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來(lái)的發(fā)展方向。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧?kù)o。 第二，這里是鄭州未來(lái)發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改造已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工，隨著 鄭東新區(qū)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來(lái)無(wú)窮的升值空間。目前，均價(jià)執(zhí)行的是 2100 元，另有優(yōu)惠（一次性 7％，按揭 4％）、促銷（ 萬(wàn)元大禮包）。 ２００ 3 年 4 月 9 日（雨） 金 色 年 華 位置：金水路與 107 國(guó)道交叉口東南角，建業(yè)三期對(duì)面 面積：占地 115 畝，建筑面積： 11 萬(wàn)平方米，容積率 ；一期 12棟樓， 7 棟是多層， 5 棟是 4 層純復(fù)式 工期：純現(xiàn)房 價(jià)格：六樓頂層 1700 元／ 平方米，二樓 2055 元／平方米；天然氣：4000 元，智能化： 2020 元 按揭優(yōu)惠 3%，一次性付款優(yōu)惠 6% 戶型： 101 平米兩室兩廳－－ 220 平方米復(fù)式 銷售進(jìn)度： 100 平米左右的已經(jīng)基本售完， 130 平米的六樓還有；據(jù)銷售員說(shuō)已銷售 80%，可能性不大，估計(jì)在 50%左右；入住率極低，8%左右 交通： 10 10 50 215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用 20 分鐘 配套：網(wǎng)球場(chǎng)、足球場(chǎng)、籃球場(chǎng) 物業(yè)：萬(wàn)科進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管， 元每平米每月 近期規(guī)劃：在復(fù) 式東邊又征得 30 畝地，建 4 棟多層，有 2 棟是小戶型， 90 套，占開(kāi)發(fā)比例的 40%強(qiáng)，是主力戶型，配有 120 平方的三室和 150 平方的四室，頂層全為復(fù)式； 2020 年 3 月初開(kāi)始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)， 2020 年 4 月份交房；計(jì)劃從北邊又要征 200 畝地 售樓部氣氛：放有輕音樂(lè)，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯(cuò)；自 10:40—— 11： 23 沒(méi)有客戶，也無(wú)電話。 調(diào)查方法： 電話咨詢及深層訪談（實(shí)地考察、裝扮看房、套取價(jià)格） 調(diào)查樓盤： 多層：青年居易、青春 PARTY、七彩時(shí)光、戀日人家、格林假日 高層：錦江國(guó)際公寓小戶型的概念已從最初的 15 平米擴(kuò)大到 60 平米。 狹義的小戶型就是指一居室，或者是 15— 20 平方米的戶型，其實(shí)不僅僅是這些。比如，兩居的面積由原來(lái)的 90、 100 平米變成 60— 70 平米；三居由原來(lái)的 1 140 平米變成 100— 110平米 上下，其居住的經(jīng)濟(jì)性和舒適性并沒(méi)有降低。小戶型的熱銷表明需求市場(chǎng)的主體已發(fā)生了轉(zhuǎn)變，供給市場(chǎng)已經(jīng)從為“有錢人”服務(wù)轉(zhuǎn)向了普通工薪階層。早在 2020 年底規(guī)劃一期多層時(shí)，率先推出 40 平方左右的小房子，并取得良好的銷售業(yè)績(jī)。 自時(shí)尚 PARTY 面世以來(lái)，藍(lán)朝 e 時(shí)代、青春 PARTY、七 彩時(shí)光、戀日人家、青年居易、寶隆華庭、錦江國(guó)際花園 四、 調(diào)查樓盤概況 青年居易 a、 概況 1） 總建筑面積： 1910 戶 2） 開(kāi)發(fā)商：河南省教育系統(tǒng)房屋建筑開(kāi)發(fā)公司 3） 發(fā)展商：鄭州新世紀(jì)住宅建設(shè)有限公司 4） 銷售代理商：北京盛聯(lián)陽(yáng)商務(wù)咨詢有限公司 5） 物業(yè)形態(tài)：多層，頂層帶閣樓 6） 銷售情況：沒(méi)有銷售許可證，大定 30%左右。估計(jì) 4 月份中旬銷售許可證能辦理下來(lái)。 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：頂層有閣樓設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)有壁櫥 5） 戶型缺點(diǎn)： 廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿溃? 進(jìn)深較大，采光不好； c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1900 元 /平米 — 2500 元 /平米。 6 樓層差價(jià) 55 元。 2） 均價(jià)： 2260 元 /平米（精裝修） 3） 優(yōu)惠情況：一次性付款：優(yōu)惠 4%，按揭：優(yōu)惠 2% 實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠 7%，按揭：優(yōu)惠 3%。小區(qū)內(nèi)配套齊全，有大型購(gòu)物超市、車庫(kù)、中西餐廳、室內(nèi)恒溫游泳池等。交通便利 得房率低（ 81%）； 廚房無(wú)下水、無(wú)燃?xì)夤艿溃? 周邊陳寨、姜寨大型都市村莊，居住環(huán)境不好 青春 PARTY a、 概況 1） 占地面積： 15 畝 2） 總建筑面積： 500 戶， 3） 開(kāi)發(fā)商：河南新城置業(yè)有限公司 4） 銷售代理商：信證咨詢 5） 物業(yè)形態(tài)： 3 棟多層 6） 工程進(jìn)度 ：剛建地面 1 層， 4 月開(kāi)盤， 5 月封頂， 12月交房 7） 物業(yè)管理費(fèi)： 元 /月緊湊合理 復(fù)式送露臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： 東西朝向 （實(shí)際一次性付款可優(yōu)惠 5%） 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 3 號(hào)樓 3 單元 5 層 04 室 戶型：一室一廳 面積： 平方米 總價(jià)： 74948 元 單價(jià)： 2186 元 /平方米 按揭：優(yōu)惠 1%，即 74199 元 一次性付款： 72700元（優(yōu)惠 3%） 首付： 15199 元 貸款： 萬(wàn)元 貸款年限： 20 年 月供： 391 元 稅費(fèi)： 契稅：（ 2%） 1484 元 維修基金（ 35 元 /平方米） 1199 元 其他稅費(fèi)： 125 元 按揭費(fèi)用： 保險(xiǎn)費(fèi)： 653 元貸款公證費(fèi)： 59 元 抵押登記費(fèi)： 50 元抵押管理費(fèi)： 59 元 服務(wù)費(fèi)： 200 元 小 計(jì)： 1021 元 首付共： 17829 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉：周邊配套齊全，交通便利，盡享繁華 2） 劣勢(shì)分析：東西朝向， 車位少 七彩時(shí)光 a、 概況 1） 開(kāi)發(fā)商：河南省宏光天地實(shí)業(yè)有限公司 2） 銷售代理商：派普咨詢 3） 物業(yè)形態(tài)： 1 棟多層 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 66 平方米 2） 戶型種類：平層 3 種 3） 主力戶型及配比： 平方米（一室兩廳）共開(kāi)發(fā)48 套， 62 平米（一室兩廳）的開(kāi)發(fā) 48 套， 66 平米（兩室一廳）的開(kāi)發(fā) 18 套。 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1700 元 /平方米 — 2300 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2100 元 /平方米（簡(jiǎn)裝修） 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠 2%。位置不錯(cuò)，政七街將和東風(fēng)路打通； 丹尼斯、金博大、銀行近在咫尺，交通路線四通八達(dá) 2） 劣勢(shì)分析： 樓間距僅 15 米，戶型通風(fēng)不好； 賀封頂，見(jiàn)報(bào)一周內(nèi)三樓按四樓價(jià)銷售 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)：設(shè)計(jì)有陽(yáng)臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： 有天然氣，單非獨(dú)立廚房 采光很次，工 程粗糙； 上海年華 a、 概況 1） 占地面積： 100 畝 2） 總建筑面積： 160000 平方米（開(kāi)發(fā)總建），小戶型兩棟 28 高層，每一層 13 戶，共 500 多戶 3） 容積率： 4） 綠化率： 40% 5） 開(kāi)發(fā)商：河南天膺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 6） 銷售代理商：荒島房地產(chǎn)工作室 7） 物業(yè)形態(tài)： 2 棟 28 層高層 8） 銷售情況：其中 1 棟針對(duì)散客， 10 樓以下已全部售空；另 1 棟只針對(duì)團(tuán)購(gòu)（整層購(gòu)買），已經(jīng)售出 5 層 b、 戶型 1） 戶型范圍： 平方米 — 平方米 2） 戶型種類：平層 5 種 3） 主力戶型及配比： 平方米占 % 4） 戶型優(yōu)點(diǎn)： 配有弧形飄窗設(shè)計(jì) 5） 戶型缺點(diǎn)： 非獨(dú)立廚房 暗衛(wèi) c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 2953 元 /平方米（ 3 樓） — 4007 元 /平方米（ 26 樓） 2） 均價(jià)： 3100 元 /平方米，每層差價(jià) 30 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性付款優(yōu)惠 2% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 10 層 建筑面積： 平方米，單價(jià) 3178 元 /平方米，總價(jià) 元 契稅：（ 2%） 2438 元 維修基金（ 65 元 /平方米） 2493 元 印花稅（ %） 36 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)： 80 元 測(cè)繪費(fèi)：（ 元 /平方米） 13 元 首付款： 31876 元 貸款： 9 萬(wàn)，月供： 485 元（ 30年） 保險(xiǎn)費(fèi)： 1700 元抵押登記費(fèi)： 170 元中介費(fèi)： 200 元公證費(fèi)： 180 元 合計(jì)： 129186 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 三重會(huì)所， 4000 平米室內(nèi)海派休閑會(huì)所 +3000 平米奧林匹克中運(yùn)動(dòng)會(huì)所 +1000 平米私人沙龍 身份地位的象征 非獨(dú)立廚房 廚房相對(duì)獨(dú)立 5） 戶型缺點(diǎn)： 東西朝向（一部分） 公私不分明 c、 價(jià)格（ ） 1） 價(jià)格范圍： 1888 元 /平方米 — 頂層 2800 元 /平方米 2） 均價(jià)： 2500 元 /平方米 3） 優(yōu)惠情況：按揭無(wú)優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠 3% 4） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 面積； 平米 4 層 單價(jià)： 2673 元 總房款： 102670 元 首付： 20670 元 貸款： 萬(wàn) 契稅； 2054 元 維修基金： 2497 元 配套 5060元 工本費(fèi)： 10 元 測(cè)量費(fèi)： 52 元 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80 元 按揭保證金： 500 元 首付合計(jì)： 30923 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 沒(méi)有綠化可言 戶型不方正 5） 銷售情況：一期已售罄，二期僅剩 20 余套， 5 樓還剩 4 套。方正緊湊，南北通透， 部分戶型有落地陽(yáng)臺(tái) 5） 戶型缺點(diǎn)： 復(fù)式樓梯設(shè)計(jì)不合理，有面積浪費(fèi)現(xiàn)象 純小戶型時(shí)尚社區(qū) 地段較好，盡享繁華 酒店式物業(yè)管理，便利服務(wù)（商務(wù)服務(wù)、家政服務(wù)、交友服務(wù)、健康服務(wù)、娛樂(lè)休閑服務(wù)、特色服務(wù)） 2） 劣勢(shì)分析： 附近沒(méi)有公交站牌，出行不方便。周邊綠化較少 e、 促銷 時(shí)尚 party 免費(fèi)雙飛請(qǐng)你去海南 藍(lán)朝都市 e 時(shí)代 a、 概況 1） 總建筑面積：一期 196 套，二期， 224 套。南北朝向 相對(duì)緊湊，沒(méi)有面積浪費(fèi) 開(kāi)間小，進(jìn)深大，有個(gè)別戶型開(kāi)間甚至 米 有走廊，門對(duì)門，私密性不好 c、 價(jià)格（ ） 價(jià)格范圍： 1900 元 /平米 — 2720 元 /平米 1） 均價(jià)：均價(jià) :2100 元 /平方米 2） 優(yōu)惠情況：一次性付款優(yōu) 惠 3%，按揭無(wú)優(yōu)惠，實(shí)際按揭至少可優(yōu)惠 2%，有可能優(yōu)惠 5% 3） 實(shí)例報(bào)價(jià)： 樓層： 11 層 面積： 平方米 總價(jià)： 萬(wàn) 首付： 2 萬(wàn)元 30 年月供： 426 元 /元 物業(yè)管理費(fèi)： 29 元 /月 契稅： 1980 元 維修基金： 2554 元 保險(xiǎn)費(fèi)： 891 元 代理費(fèi)： 200 元 公證費(fèi)： 200 元 總首付： 25825 元 d、 綜合分析 1） 賣點(diǎn)提煉： 周邊配套齊全 現(xiàn)房 2） 劣勢(shì)分析： 戶型開(kāi)間小 綠化率低，車位嚴(yán)重缺乏，居住人群復(fù)雜。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生蛻變，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有高檔市場(chǎng)向大眾市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，小戶型應(yīng)運(yùn)而生。 推廣計(jì)劃及建議 1） 4P 和 4C 理論的應(yīng)用 所謂 4P 即指產(chǎn)品、價(jià)格、促銷及渠道，四者相輔相成，密不可分。 對(duì)于房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品本身指產(chǎn)品的位置、形態(tài)、戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等等；產(chǎn)品的軟包裝和產(chǎn)品的形象是指產(chǎn)品的外觀，產(chǎn)品的立面，產(chǎn)品的環(huán)境、產(chǎn)品的配套和由此產(chǎn)生出來(lái)的產(chǎn)品形象；產(chǎn)品的服務(wù)包括售前服務(wù)和售后服務(wù)，售前服務(wù)是營(yíng)銷推廣中 置業(yè)顧問(wèn)服務(wù)，售后服務(wù)是簽約后的按揭貸款的辦理及房產(chǎn)證的辦理和物業(yè)管理諸多方面。房地產(chǎn)價(jià)格的定位一定要?jiǎng)?wù)實(shí)，以產(chǎn)品為依托，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，注重高性價(jià)比，而非偷換概念或概念的炒作，不能追求表面上的風(fēng)光，避免“有價(jià)無(wú)市