【正文】 —— 零公攤，大花園，獨(dú)擁天地 市心別墅 —— 居山水，享自然，主宰城市心跳 賞星閱木 —— 典藏最純粹的天地自然 臻品建筑 — 水景花園別墅◎建筑已是風(fēng)景 培育自己的花園 濃情法蘭西 — 感受陽光攪拌9 月 5 日周四 貴陽晚報 彩整版 / 萬 9 月 11 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 9 月 13 日周五 貴陽晚報 彩整版 / 萬 9 月 18 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 9 月 20 日周五 貴陽晚報 彩整版 / 萬 9 月 25 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 9 月 27 日周五 貴陽晚報 彩整版 / 萬 10 月 2 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 10 月 4 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 10 月 9 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 10 月 11 日周五 貴陽晚報 彩整版 / 萬 10 月 16 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 10 月 18 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 10 月 23 日 周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 10 月 25 日周五 貴陽晚報 彩整版 / 萬 10 月 30 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 11 月 1 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 11 月 6 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 11 月 8 日周五 貴陽晚報 彩整版 / 萬 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 29 頁 11 月 13 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 在咖啡里的味道 國際物管 —— 英式管家服務(wù)，國宴標(biāo)準(zhǔn) 三層九重，安全第一 — 高科技家居防衛(wèi)領(lǐng)先 30 年 精品配精英 —— 點(diǎn)滴細(xì)節(jié)中見用心，滿足您對完美的渴望 5 分鐘，來去自如—— 社區(qū)巴士享受便利快捷 11 月 15 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 11 月 20 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 11 月 22 日周三 貴陽晚報 彩整版 / 萬 11 月 27 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 11 月 29 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 12 月 4 日周三 貴州都市報 彩整版 / 萬 12 月 6 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 12 月 11 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 12 月 13 日周五 貴陽晚報 彩整版 / 萬 12 月 18 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 12 月 20 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 12 月 25 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 12 月 27 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 平穩(wěn)銷售期廣告組合 主要應(yīng)用媒體 報紙、戶外據(jù)點(diǎn) 平穩(wěn)銷售期已積累部分客源，項目市場形象已經(jīng)建立，媒體廣告投入逐步削減，報紙仍為主力媒體，由于貴陽晚報廣告印刷質(zhì)量較貴州都市報好，因此主要投放于貴陽晚報，以免造成廣告資源的分散。 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 30 頁 廣告方向 視現(xiàn)場銷售狀況確定平銷期的廣告主題，根據(jù)公開強(qiáng)銷反應(yīng)的市場需求，有選擇的對部分廣告訴求再進(jìn)行強(qiáng)化，這個階段在著重產(chǎn)品品質(zhì)的介紹上，特別針對個別戶型的銷售難點(diǎn)重點(diǎn)投放廣告。 平銷期報紙廣告計劃（ 2021 年 1 月 —— 2021 年 4 月） 時間 媒體 形式 /預(yù)算 主題 1 月 8 日周三 貴州都市報 彩半版 / 萬 做飯的時候，順便看風(fēng)景 —— 浪漫觀景廚房 站在樓梯上，能看見璀璨的星光 —— 旋轉(zhuǎn)式透天樓梯 看面積，更要看體積 —— 主臥氣派挑高 5 米 2 四項全能 （主臥四件套配備） —— 豪華主臥尊享氣派 1 月 10 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 1 月 15 日周三 貴 州都市報 彩半版 / 萬 1 月 17 日周五 貴陽晚報 彩半版 / 萬 1 月 23 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 1 月 30 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 3 月 6 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 3 月 13 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 3 月 20 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 3 月 27 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 4 月 3 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 4 月 10 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 4 月 17 日周四 貴陽晚報 彩 半版 / 萬 4 月 24 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 31 頁 尾盤階段廣告組合 主要應(yīng)用媒體 報紙、介紹、戶外據(jù)點(diǎn) 尾盤階段以介紹客為主，報紙起到項目信息的提醒作用，同時配合相應(yīng) SP 活動發(fā)布消息。 尾盤階段廣告計劃（ 2021 年 5 月 —— 2021 年 8 月） 時間 媒體 形式 /預(yù)算 主題 5 月 8 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 精品保留房全面公開 ，連環(huán)大禮感謝厚愛！ “在大花園里，我們一家人都很開心！” “小孩每天都要去水邊玩，花花草5 月 15 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 5 月 22 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 5 月 30 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 6 月 5 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 6 月 12 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 6 月 19 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 6 月 26 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 7 月 3 日周四 貴州都市報 彩半版 / 萬 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 32 頁 7 月 10 日周四 貴陽晚報 彩半版 / 萬 草認(rèn)得比我多！” 三、項目銷售策略 價格策略： 根據(jù)前一階段銷控績效和市場反應(yīng)的情況顯示，我們前期制定的價格策略及價格執(zhí)行方式取得預(yù)期效果，并且基本為市場認(rèn)同。 正式公開強(qiáng)銷時，為使貴陽第 一高尚生活區(qū)的形象得到支撐，建立唯一精品形象，在價格上與其余樓盤個案拉開檔次差別，可對價格做小幅調(diào)升，結(jié)合現(xiàn)場 SP 活動進(jìn)行折扣促銷，壓低實(shí)際成交價格，對有強(qiáng)烈購房欲望的買家，可采取個別議價的方式進(jìn)行銷售?，F(xiàn)階段貴陽市場較具規(guī)模的 SP 活動有： a 在水一方 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 33 頁 新太乙房開開發(fā)的“在水 一方”項目原名“雅典娜”廣場 ,由于房開商原因開發(fā)延遲，為重新塑造項目形象，改名為“在水一方”。 在水一方一系列 SP 活動以塑造樓盤公眾形象提高美譽(yù)度以期達(dá)到提高項目知名度為首要考量目標(biāo)，因此與項目銷售結(jié)合的 SP 活動較少，在項目推廣初期因其廣告的大量投放曾帶來一定范圍的市場認(rèn)知，但與消費(fèi)者切 身利益距離遠(yuǎn)，對項目推售無顯著促進(jìn)。 由于對購車條件限制多，優(yōu)惠度較小，刺激不足， SP 活動推出后對車房同購的推動并不明顯，目前幾乎看不到印有興隆花園標(biāo)志的車在路面行駛。 c 經(jīng)典時代 2021 年 5 月 1 日開盤的“經(jīng)典時代”項目，開盤前在星力百貨弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 34 頁 和大昌隆進(jìn)行巡回路演，吸引目標(biāo)客源 關(guān)注，配合開盤動作舉行購房摸獎，與影音公司合辦 SP 活動，獎品設(shè)四個等級，分別為各檔次音響影音器材，現(xiàn)場反應(yīng)較為熱烈。 B 本案開盤 SP 活動建議 本案的位置處于城郊結(jié)合部，主要客源是市區(qū)內(nèi)的成功人士和周邊城郊縣的企業(yè)主人群，進(jìn)入 9 月公開強(qiáng)銷時，報紙媒體以項目賣點(diǎn)為訴求，爭搶市區(qū)高層住宅高價位戶型的客源，其間以各種方式的SP 活動炒作人氣，輔以各種折扣優(yōu) 惠，催促客戶落訂，以達(dá)到個案快速去化。公開強(qiáng)銷期每月推出一個主題的大型 SP 活動。會所陽光中庭舉行法式冷餐會，推出簽約下定客戶抽大獎活動，大獎為 20— 30 萬中高弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 35 頁 檔汽車一部，其余各等獎項為家用電器等，拉開獎品等級。 b、 9 月 13日開盤第二周周六 當(dāng)月以法式名牌女性用品展銷為主題，在陽光中庭會所舉行法國風(fēng)情主題化妝品展示特賣，以法國化妝品的展示與特價銷售吸引目標(biāo)客源中的女性客戶或家屬，制造社會話題。 c、 10 月 5 日開盤第二月第一周周六 當(dāng)月以法國紅酒展銷為法國活動月第二主題。當(dāng)月還可進(jìn)行皮帶、打火機(jī) 等男士名牌用品展銷。在會所中庭舉辦珠寶玉石展示，以高檔飾品的尊貴品味吸引目標(biāo)客源前往看房下定。 銷售進(jìn)度計劃 根據(jù)我們對市場的幾次接觸性試探，分析市場消化能力及廣告媒體強(qiáng) 度效應(yīng)，得到本項目的銷售計劃與各期廣告訴求和預(yù)算投放計劃（見附表）