【正文】 無大型商業(yè)配套，只有由個人經(jīng)營的獨(dú)立門面?？蛻糁恍桎佋O(shè)地板即可入住，樣板房現(xiàn)場裝修效果很好，開發(fā)商也承諾交房標(biāo)準(zhǔn)與樣板房 一致。 b) 開盤起價較低，價格為 2080 元／ M2 起價，有較大號召力。備有看房班車來回穿梭于售樓處及現(xiàn)場之間，以解決客戶看房交通不便的問題。其中 90～ 130 M2 為主力戶型，是市場的熱銷戶型，面積控制合理，戶戶有陽臺，各層次戶型 品種全。 欣歆園項目位于貴陽市城郊的蠻坡，鹿沖關(guān)路的延長向上，產(chǎn)品以多層為主，小高層為輔。 2021 年 市弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 4 頁 區(qū)內(nèi)不少項目 已經(jīng)開始銷售，現(xiàn)就將新開重點(diǎn)個案逐一分析如下： １、 欣歆園 ： 云南官房集團(tuán)作為外省大型集團(tuán)第一次進(jìn)入貴陽開發(fā)的項目 —— 欣歆園。到 3 月以后房地產(chǎn)交易量回落； 進(jìn)入第二季度，隨著五一假期的到來，在數(shù)個標(biāo)榜精品、地段或低價樓盤公開問世的推波助瀾下，勢必將在貴陽樓市掀起另一波銷售的小高潮，然而貴陽的消費(fèi)市場是否足以支撐，高潮情況究竟能持續(xù)多久，未來樓市的主力產(chǎn)品定位將會怎樣發(fā)展，目前臆測尚言之過 早，還有待進(jìn)一步觀察。）預(yù)計房地產(chǎn)竣工面積 330 萬平方米，可銷售面積預(yù)計 250 萬平方米。弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 1 頁 世紀(jì)新城法蘭西別墅下階段整體推廣方案 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 2 頁 目 錄 市場篇 一、 貴陽市 2021年市場狀況及分析 二、 別墅及高檔樓盤市場調(diào)研及分析 三、 項目現(xiàn)狀 1. 工地現(xiàn)狀 2. 市政環(huán)境現(xiàn)狀 3. 前期銷售狀況統(tǒng)計及分析 策劃篇 一、 項目企劃定位 二、 環(huán)境現(xiàn)況、項目現(xiàn)況的對策及包裝 現(xiàn)場外環(huán)境整治 工地現(xiàn)場包裝 產(chǎn)品修正 正式開盤前所需準(zhǔn)備工作 三、 廣告媒體策劃 6 月份企劃建議 廣告媒體調(diào)整及安排 四、 項目銷售策略 1. 價格策略 2. SP 活動和開盤動作建議 3. 銷售進(jìn)度計劃 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 3 頁 市場篇 一 、 貴陽市 2021 年市場狀況及分析 根據(jù)貴州省的建設(shè)計劃， 2021 年全省房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)計投資 65 億元，新開工面積 400 萬平方米，其中住宅 300萬平米。（包含全省今年計劃興建經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房 120 萬平方米，其中貴陽市 25 萬平方米。 根據(jù)本公司市場調(diào)研資料及市場信息資料分析： 春節(jié)期間 除部分價位較低的商品房銷售出現(xiàn)短暫的旺銷狀況，如小河區(qū)域的榕筑鮮花廣場、香江花園等樓盤，價位在１４００～１６００元／Ｍ ２ 之間，興隆城市花園價格在 １８００～2021元／Ｍ ２ 之間，這些樓盤利用春節(jié)搞讓利促銷活動，以吸引部分客戶購買，其中有的客戶是以前就看過這些項目的，利用春節(jié)放假來辦理購房手續(xù)；市區(qū)內(nèi)如萬東城市花園以２１８０～２３８０元／Ｍ ２ 的起價，均價在２５８０元／Ｍ ２ 左右，也售出部分房屋。 今年， 房地產(chǎn)市場交易日趨成熟，客戶對產(chǎn)品規(guī)劃及施工品質(zhì)的要求與日俱增，也因而導(dǎo)致市場出現(xiàn)了一批無論在社區(qū)環(huán)境 、房型設(shè)計、配套設(shè)施、物業(yè)管理等諸多方面較人性化的理想居住 社 區(qū)，品質(zhì)的大幅度提高，其所包含的價值越來越得到消費(fèi)者肯定。項目動工后一直只作宣傳，不進(jìn)行銷售，同時不斷告知施工進(jìn)度，倡導(dǎo)購買準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，顯示開發(fā)商實(shí)力，積極塑造房開公司的 品牌。戶型以三居、四居為主，面積為 80— 94 M2113— 127 M 178— 215 M2（躍式）三個區(qū)段。 5 月 18 日開盤，目前個案的樣板房已經(jīng)開放，起價 2080 元／ M2，開盤當(dāng)日有較大優(yōu)惠，另送開盤現(xiàn)場看房優(yōu)惠卡。 項目優(yōu)勢 ： a) 小區(qū)容積率較低綠化率較高，樓間距基本達(dá)到１：１的比率，采光、通風(fēng)、視線較好，環(huán)境綠化總面積較大。 內(nèi)容 規(guī)劃用地 建筑面積 住宅面積 公共用地 綠化 率 容積 率 戶型 交樓標(biāo)準(zhǔn) 入住時 間 數(shù)據(jù) 萬 M2 萬 M2 6000 M2 45% 89— 215 M2 櫥衛(wèi)精裝修 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 5 頁 c) 每套房內(nèi)有初裝修，包含廚衛(wèi)有墻地磚、灶具、衛(wèi)生潔具、電熱水器、各房間實(shí)木門。 項目劣勢 ： ? 有部分戶型的廚房設(shè)計開間較小，只有 米寬； ? 90～ 100M2 的戶型只設(shè)計成二房戶型，利用率不高； ? 小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足，生活便利性較差，沒有小區(qū)中心廣場和金融配套設(shè)施，雖然有會所、幼稚園等，由于受狹長地形限制，布置不夠合理，使用不方便。 ? 小區(qū)的教育配套設(shè)施明顯不足 ,距離政府的教育配套較遠(yuǎn)； ? 小區(qū)內(nèi)地形高差大，坡度較大； ? 小區(qū)延鹿沖關(guān)路而建，靠道路的住宅今后噪音會較大； ? 銷售方面會與世紀(jì)園小區(qū)爭奪客戶，競爭將會比較激烈； ? 目前由于道路未通車 ，交通極為不便，直接影響客戶看房。整個社區(qū)依山而建，由 陽光島、湖畔居、森林灣三大生活區(qū)組成，分三弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 6 頁 階段開發(fā)。以蘇州現(xiàn)代園林藝術(shù)和現(xiàn)代建筑風(fēng)格融合 ， 環(huán)境上規(guī)劃了十大景觀 。 目前松山路已全面貫通，該項目正在建設(shè)陽光會所作為銷售部，一期處于做基礎(chǔ)階段，樣板房在2021年１０月建成。（估計可能性不大，目前還在修建會所和拆遷一期的舊房。 項目優(yōu)勢 ： ? 開發(fā)商自行投資擴(kuò)建松山路，先期建設(shè)陽光會所作為銷售部，投入大量資金做項目形象包裝。 “ 在水一方 ” 二 、三 期 ： 在水一方位于南明區(qū)市南路，南明河邊，一期的中庭花園已經(jīng)建成，引種許多大型的喬木植物，設(shè)計和規(guī)劃較好，對消費(fèi)者的感覺沖內(nèi)容 規(guī)劃用地 建筑面積 住宅面積 公共用地 綠化 率 容積 率 戶型 交樓標(biāo)準(zhǔn) 入住時間 數(shù)據(jù) 萬 M2 55 萬M2 萬 M2 41% 89— 215 M2（ 16 種） 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 7 頁 擊力很強(qiáng)。 二、三期項目現(xiàn)在已經(jīng)開始動工，調(diào)整了戶型結(jié)構(gòu)，以三居室平層、錯層為主，項目定位上以中天花園、藍(lán)波灣、智慧龍城、興隆花園等中 高檔物業(yè)為競爭對手，預(yù)計二、三期將會在今年的 5 月開盤，價格未向社會公開，在去年的房交會上曾經(jīng)以 3150 元／ M2 起價對市場進(jìn)行過試探，估計開盤時與之相差不大。 項目優(yōu)勢 ： ? 開發(fā)商大力投資環(huán)境景觀建設(shè)，塑造市心生態(tài)社區(qū)，環(huán)境景觀突出，中庭花園已經(jīng)建成，引種多種大型喬木植物。 ? 物業(yè)管理到位，形象較好。 項目劣勢 ： ? 工期較長，對銷售有一定影響。 產(chǎn)品訴求點(diǎn) ：地段與綜合質(zhì)素，貴陽首席法國皇家風(fēng)情社區(qū)，正對未來城市中央公園，享受市中心別墅級生態(tài)環(huán)境；景觀住宅立體綠化，專業(yè)化物業(yè)管理，高標(biāo)準(zhǔn)會所。 項目優(yōu)勢 ： ? 所處位置在市中心區(qū)，位于南明河畔，面對未來的城市中央公園； ? 項目與 市政建設(shè)緊密配合，周邊的環(huán)境工程沿河部分已竣工，工地形象整潔有序，有別于貴陽房 地 產(chǎn) 施工工地 開發(fā)雜亂無序的普遍現(xiàn)象 ； ? 樓盤 立面效果很有視覺沖擊力。售樓處現(xiàn)弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 9 頁 場的布置也較好，銷售人員素質(zhì)不錯，綜合起來就在消費(fèi)者心目中形成樓盤也是精品的印象， 符合其精品房的市場定位。 項目劣勢 ： ? 地塊與周邊項目很近，今后建成的樓盤與旁邊的安廈、千千代公寓間距很小。 2350 元／ M2 起價，最高價不超過 2780 元／ M2。 促銷活動從 3 月 31 日就已開始在各大商場進(jìn)行巡回展覽， 5 月 1日開盤，開盤當(dāng)天 有客戶購房摸獎活動 ,送音響器材。 興隆城市花園： 興隆城市花園位于貴陽市小河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)漓江路，由中鐵五局投資，鐵五建房開公司開發(fā)的項目。配有商業(yè)中心、學(xué)校、休閑公園、運(yùn)動場、游泳池等設(shè)施，外部有 600 米長的延河休閑公園。別墅區(qū)處于小區(qū)內(nèi)較高位置，相對其他組團(tuán)獨(dú)立，有雙出口。目前處于內(nèi)部認(rèn)購期，預(yù)計在 2021 年 12月交付。施工期一次性付款打 折，按揭付款打 折。目前認(rèn)購預(yù)交至少 20 萬元認(rèn)購金， 物業(yè)管理： 由開發(fā)商自己組建物管公司管理，智能化物業(yè)管理水平較內(nèi)容 規(guī)劃用地 建筑面積 會所面積 廣場 綠化 率 容積 率 戶型 交樓標(biāo)準(zhǔn) 入住時 間 數(shù)據(jù) 19 萬M2 32 萬M2 3000 M2 30000 M2 49% 80－282 M2 毛坯 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 11 頁 高，收費(fèi)：多層為０ .５元／ M2，小高層為１ .０元／ M2，別墅 元／ M2， 戶型情況 ：目前推出的戶型中戶型配比如下： ? 二房：８０～９０ M2，有２種 ； ? 三房：１１０～１２８ M2，有４種 ? 四房：１３５～２０４ M2，有８種； ? 五房：１７５ M2，有１種 ? 躍層：１５８～２８２ M2，有９種； ? 別墅：共有 25 棟 49 套，總建筑面積 1 萬平米，占地面積 3 萬平米，其中 : 單