【正文】 % 考慮房屋面積是 150 M2以下 13 5% 房屋面積偏小 5 2% 對本項目所處地理位置不能接受，太偏 48 18% 對小區(qū)配套設施不滿，無游泳池、網(wǎng)球場 125 47% 對周邊環(huán)境臟亂不滿，交通狀況不滿，并對道路及河流治理持懷疑態(tài)度 197 74% 現(xiàn)場只是一片空地，沒有任 何規(guī)模出來，待初具規(guī)模后再考慮 128 48% 花園面積不夠大（特別是前花園面積） 29 11% 對部分建筑形態(tài)不滿意（吊腳樓、雙拼側開門等） 37 14% 同行業(yè)人員來進行市調 51 19% 1房屋的密度大 11 4% 1對物業(yè)管理費 元 /m 較難 接受，并對物管方面是否完善持懷疑態(tài)度 24 9% 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 18 頁 1總數(shù) 266 100％ （表中每組客戶不止一項未購原因） 由上表可以看出：由于外環(huán)境臟亂、交通不便以及項目的進度慢、工地形象差等上表中所列主要原因，刺激不了客戶的購買 欲望 , 甚至于客戶因周邊環(huán)境惡劣質疑高檔社區(qū)的立地條件，從而打消購買欲望。 銷售現(xiàn)況統(tǒng)計及分析 在前階段的銷售過程中，銷售狀況統(tǒng)計如下 :現(xiàn)有 78 套簽訂認購書 ,其中：炒家占 62套，自用客 19套；簽訂認購書補足認購款的有７ 2 套，未補足認購款的有 6 套；目前為止，已辦理退房的有 9 套，其中，炒家有５套，自用客４套，其退房原因有環(huán)境、施工進度、周弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 17 頁 邊有墳地、對個案的信心程度、自有資金短缺、原認購的其他項目不能 退款等因素。 部分戶型不合理影響成屋銷售。 目前尚處于做基礎階段，對逐漸趨向理性消費的購房者吸引力不足。但是外環(huán)境、工地現(xiàn)狀以及部分產(chǎn)品本身的缺陷對本案去化構成極大影弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 16 頁 響。 由上述分析可以看出，目前市場上具備與世紀新城一期別墅比拼實力的同類型、同價位的產(chǎn)品不多，這與該類產(chǎn)品的品質高、房屋總價高、客層面窄的情況相一致，總體上基本沒有同質化現(xiàn)象存在，但是由于貴陽市場對高尚物業(yè)購買力有限，為數(shù)不多的高檔精品樓盤就可構成對本案的極大威脅。其優(yōu)勢在于項目位置都在市區(qū)內(nèi)，交通方便，雖然在景觀方面不錯，但是環(huán)境與別墅有很大差別，在居住品質和居住檔次上還是與別墅有很大區(qū) 別 ，由于其位置的優(yōu)越性使其成為別墅房的有力競爭產(chǎn)品。 其它高價位房屋的調查 序號 項目名稱 位置 面積 (㎡ ) 價格 (元 /㎡ ) 銷售情況 1 在水一方 市南路 240～ 270 4800 部分售出 300～ 390 5800 2 鉆石廣場 大南門 160～ 260 4800 10 套剩 4 套 3 眾廈家園 中華北路 216～ 280 4640 6 套剩 4 套 4 創(chuàng)世紀新城 陜西路 200(復式 ) 4300 10 套剩 6 套 5 恒生大廈 富水路 320～ 340 4500 6 套剩 4 套 6 千禧苑 中華北路 230 4380 6 套售完 7 全林廣場 大南門 120～ 160 4780 剩余 6 套 8 東方大廈 神奇路 189～ 230 5500 2 套剩 1 套 9 鴻基花園 棗山路 300 4600 6 套售完 10 時代廣場 中華中路 300 4800 4 套售完 11 金輝大廈 中華北路 330 4000 2 套剩 1 套 12 振華科技大廈 噴水池 430 3700 未售出 13 萬東花園 大營坡路口 152～ 210 2750 售出部分 14 貴山城市花園 富水路 193～ 240 4780 銷售一般 根據(jù)市場調查得出，貴陽市高層住宅頂層的房屋定價都比較高，產(chǎn)品定位在市心高檔房，一 般都帶有屋頂花園，面積兩極分化 ,大戶型與別墅樓盤面積相當 ,小戶型部分靠近市場主流戶型面積 ,結構方弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 15 頁 面有錯層、躍層和平層幾種戶型結構，以三房、四房為主，價位多在4300～ 4800 元／ M2，最高的達到 5300 元／ M2以上，除個別樓盤已售完外其它的銷售率均在 50％左右。這與產(chǎn)品的品質、位置以及物業(yè)管理有很大關系?，F(xiàn)有 7 個項目中，市區(qū) 1 個，小河 1 個，其余都在郊區(qū)，距市區(qū)較遠，并且這些項目除去興隆花園和高爾夫項目以外，基本上不具備規(guī)模，項目很小，物業(yè)管理較差。更多的開發(fā)商已經(jīng)認識到產(chǎn)品必須適應市場需求，同時根據(jù)生活水平的不斷提高，產(chǎn)品開發(fā) 還必須具有市場前瞻性與精美的包裝，并積極在工程品質與營建速度上加強，才能獲得消費者的青睞搶先一步占領市場。 眾多項目銷售紛紛采取低價開盤，或者房價明高暗低，實行加大優(yōu)惠折扣政策以爭搶客源 。 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 13 頁 由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的增多，大多數(shù)房地產(chǎn)項目銷售的目標群體必然要由收入“金字塔”頂?shù)母辉Ｈ后w向“金字塔”中下層的工薪階層轉化 ， 貴陽房產(chǎn)消費者將面對一個空前膨脹的供給市場。 綜述： 以上這些項目的發(fā)展商多具備很強實力，項目建設量體大，設計規(guī)劃新穎適用，戶型基本涵蓋市場需求主流；在房開商的大力配合下，銷售策劃包裝手段已走出低水平的貴陽傳統(tǒng)地產(chǎn)項目營銷手法，逐步進入規(guī)范、專業(yè)、高水平的包裝層次。 項目優(yōu)勢 ： ? 別墅的私家花園面積較大，每戶有室內(nèi)、外停車場； ? 整個小區(qū)配套設施齊全，每一戶的采光、取景、綠化在設計弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 12 頁 中有較好考慮，除去小區(qū)大的環(huán)境綠化外，每個小組團內(nèi)都有綠地，給人比較精致的感覺，園林景觀設計新穎，富有立體感； ? 大型購物中心、康體運動設施、雙語幼稚園、小學都在規(guī)劃中有考慮作為配套； ? 住宅套內(nèi)有直接飲用供水設施，遠程抄表系統(tǒng)，套內(nèi)安防報警系統(tǒng)； ? 戶型設計適合市場 需求，價格方面平易，吸引不少市區(qū)內(nèi)的購房客戶； ? 售樓部采用今后的小區(qū)會所，面積較大，裝修標準較高。 銷售狀況 ：一期銷售率在９０％左右，三房、四房戶型基本售完，所余的為躍層大面積戶型，二期銷售率在４０％ 以上，別墅認購情況不詳。別墅區(qū)一房一價， 52～ 182 萬／套（估計價格在 3500～ 4880 元／ M2）。 車位 ：車位部分有 500000 M2，保證一戶一車位，真正的人車 分流； 房價 ：推盤時起價 1580 元 / M2，現(xiàn)為 1800 元 / M2 起價，均價約 2021元 / M2，比同區(qū)域項目房價高出 300500 元 / M2。組團內(nèi)無會所，私家花園較大，最小的有70 M2。目前一期已經(jīng)交付使用，二期已經(jīng)封頂，正在銷售。 項目由 60 多棟多層、小高層和 49 套別墅共五個組團構成，采用全框架結構，得房率較高。 項目優(yōu)勢 ： ? 房開商投入大量資金包裝布置銷售現(xiàn)場周邊環(huán)境，加強客戶對今后小區(qū)環(huán)境的認同； ? 房開商重視小區(qū)環(huán)境的園林設計； ? 戶型面積適應市場需求，主力戶型在 80～ 115 M2 項目劣勢 ： ? 建筑密度較大， 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 10 頁 ? 距離貴陽鋼廠較近， ? 小區(qū)內(nèi)生活配套不足。由中海物業(yè)公司管理。 經(jīng)典時代 地處寶山南路，占地 65000 M2，中心庭院 10500 M2，以多層和小高層為主，一期組團有 300 多戶，接近封頂，戶型面積在 80 M2～150 M2 之間。 ? 銷售廣告面較廣，除在《貴州都市報》外，在省內(nèi)其它主要地、州、市當?shù)孛襟w上也打廣告。 ? 該項目由 “ 貴州龍 ” 開發(fā)，利用其酒店經(jīng)營的品牌優(yōu)勢， 精心 打造一個精品房地產(chǎn)項目 ； ? 樓盤景觀較好， 戶型 品種 較多 ；（按照套內(nèi)景觀的好壞將房屋分為 A、 B 兩類，其差價達到 1000 元／ M2） ? 售樓處 采用星級酒店標準，高檔次精心裝修的售樓處給人的感覺很好，讓消費者會去聯(lián)想到今后的生活品質。 現(xiàn)場銷售中，在房源銷售控制方面采用一次只開放 30 戶以供客戶選擇，運用假客戶制造現(xiàn)場人氣，人為制造房源緊張的局面。 ? 項 目距離貴鋼較近 ,空氣污染狀況明顯； ? 調整后的戶型結構過于單調 ,會影響今后銷售去化； 蘭波灣： 弘展房地產(chǎn)策劃有限公司 第 8 頁 由貴州龍潤德房開公司開發(fā)的藍波灣項目在位于一中橋旁， 5 月1 日已經(jīng)開盤。 ? 二期戶型面積開始減小以適應市場變化，樣板房已經(jīng)開放。 ? 延河道路已經(jīng)建好，進出小區(qū)會比較方便，開發(fā)商投巨資對延河道路進行了景觀改造。目前已經(jīng)開始在媒體上做項目形象廣告。一期現(xiàn)房售價為 3780 元／ M2 全部為錯層和復式房，戶型配比方面不太理想，多為大面積復式和錯層結構，銷售接近尾盤。 項目劣勢： ? 項目位于 狹長的山間谷地， 社區(qū)兩側 地形 高差變化較大 ； ? 工期具有不確定性； ? 項目所處位置居住環(huán)境檔次較低，沿路而建，無法形成封閉式社區(qū)管理，社區(qū)整體性較差。）估計開盤起價為2021元／ M2 左右。開發(fā)商預計在今年６月開盤。 整合智城名店的“高尚精品”資源，力圖塑造高貴不貴的地產(chǎn)形象，組團以多層住宅為主。設置了商業(yè)街、學校、醫(yī)療、會所、運動 等配套設施 。（預計在 2021年 12月通車） ２、 智慧龍城 ： 智慧龍城是由香港智聯(lián)投資有限公司和智誠物業(yè)共同開發(fā)，總投資 8 億元 的大型項目，地處于貴陽市頭橋松山路，開發(fā)量體較大。小區(qū)內(nèi)