商業(yè)地產(chǎn)招商管理要-閱讀頁
2024-09-27 13:08本頁面
【正文】 的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長(zhǎng)購(gòu)物者的興趣。百貨商店往往成為大型商業(yè)房地產(chǎn)的核心，但是常常只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。它有很好的信譽(yù)，能夠繳納足夠的租金。因此，對(duì)于大型商業(yè)房地產(chǎn)而言，超級(jí)市場(chǎng)是必不可少的。 綜合商店可以占到整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)面積的 4～ 9％。他們常常是全國(guó)性的連鎖店，具有良好信譽(yù)。大的女裝店和男裝店是重要成員。 家具店對(duì)位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下室，在主要營(yíng)業(yè)層只需要小面積展示空間?？觳蜑閱T工和購(gòu)物者提供餐飲。 禮品店、珠寶店、收藏品商店、運(yùn)動(dòng)用品商店、箱包店、音響制品店和照相機(jī)商店通常只能由地方經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)，也可能包括一些信譽(yù)好的全國(guó)性珠寶連鎖店。 服務(wù)設(shè)施包括理發(fā)店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中占的比例很小，不超過 2％。 租金制定 在確定了微觀經(jīng)營(yíng)主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各個(gè)微觀經(jīng)營(yíng)主體的租金。按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、C 類，用以區(qū)別不同情況下對(duì)分類項(xiàng)目的招租。此外，店面租金與商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模和檔次有關(guān)，大型或高檔次的商業(yè)房地產(chǎn)租金高，小型商業(yè)房地產(chǎn)租金相對(duì)較低。 由于微觀經(jīng)營(yíng)主體經(jīng)營(yíng)商品的 種類和利潤(rùn)不同，并非都能構(gòu)承受同樣的租金。 左下表是 50 年代美國(guó)一些商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體和租金的關(guān)系。商業(yè)房地產(chǎn)微觀商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的選擇要保證租金的來源。但是，很多情況下，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體和短期高回報(bào)是有矛盾的，在某些 情況下難以兩全其美。 選擇策略 商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該盡量選擇國(guó)內(nèi)外某些領(lǐng)域知名企業(yè)、知名品牌。 項(xiàng)目推廣策劃的程序發(fā)達(dá)地區(qū)一般要由內(nèi)而外，即先做好本地區(qū)推介工作，再進(jìn)一步吸引外地合作項(xiàng)目；如東部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區(qū)；其他地區(qū)可以先外后內(nèi)，即首先去吸引在國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)上領(lǐng)先的企業(yè)和品牌，再選擇當(dāng)?shù)赜刑厣纳唐泛头?wù)項(xiàng)目。 在微觀經(jīng)營(yíng)主體選擇上應(yīng)該遵循如下策略：核心主 力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生
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