【正文】 術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修 等服務(wù)性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。 二是抓 好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。公司以崗位培訓(xùn)為重點，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點： １、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍 —— 包括公寓住宅之認(rèn)識、入口、別墅、梯間、出口。 ３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 ７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。 ９、基本的救傷常識。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。九四安全部被市公安局、人事局評為先進(jìn)集體。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維修，定期進(jìn)行保 養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格 率達(dá)到百分之百。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。像《購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。 我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革， 從而適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的。 是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2021萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個獨立核算的經(jīng)濟(jì)實體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。針對這一新課題，我進(jìn)行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的 是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦 服務(wù)等。 二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強(qiáng)檢查等等。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運(yùn)，做到箱滿即清。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。公司以崗位培訓(xùn)為重點，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。護(hù)衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點： １、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍 —— 包括公寓住宅之認(rèn)識、入口、別墅、梯間、出口。 ３、護(hù)衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 ７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。 ９、基本的救傷常識。所以護(hù)衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。九四安全部被市公安局、人事局評為先進(jìn)集體。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工 程人員負(fù)責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行自查、抽查、維 修，定期進(jìn)行保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)合格率達(dá)到百分之百。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護(hù)、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴(yán)格執(zhí)行。像《購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護(hù)全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強(qiáng)內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。 我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理 模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)條件下房產(chǎn)管理的。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存 在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機(jī)調(diào)查詢問的方式，向 12 名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管 理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。 2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管 理費(fèi)中無此項目。 5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂 丟，引起食源，是造成有老鼠的原因 6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好 的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車 亂放，給小偷以可乘之機(jī)。 合理化建議： 1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定 費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。 3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個車輛 固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。 5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時 進(jìn)行處理。 6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放， 也可以減少丟自行車現(xiàn)象。