【正文】 折扣。物業(yè)公司因物管費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用難以收繳，工作質(zhì)量更是得不到保證。 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對滯 后，規(guī)劃、建設(shè)、管理之間缺乏有效銜接。從規(guī)劃設(shè)計(jì)上看，住宅小區(qū)內(nèi)的整體規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)不高，物業(yè)服務(wù)用房、配套服務(wù)設(shè)施、環(huán)境資源配置等存在不少問題，為后期實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理埋下了隱患。在住宅小區(qū)建設(shè)過程中，由于缺乏有效監(jiān)管，隨意變更規(guī)劃、占用設(shè)施預(yù)留地、房屋建設(shè)質(zhì)量和地下管網(wǎng)低標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等問題較為嚴(yán)重，也給后期實(shí)施物業(yè)管理帶來諸多問題。 法規(guī)建設(shè)滯后，與當(dāng)前物業(yè)管理新形勢不相適應(yīng)。其他相關(guān)的物業(yè)管理配套政策也不完善，相關(guān)各方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系不明確，對住宅小區(qū)建設(shè)中應(yīng)有的配套服務(wù)設(shè)施不落實(shí)、質(zhì)量差或標(biāo)準(zhǔn)低 等問題缺乏有效的制約手段，無法根本保證物業(yè)管理主管部門依法指導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作。一方面設(shè)施老化不配套。另一方面亂搭亂建、亂停亂放、亂涂亂畫現(xiàn)象比較突出。 六、調(diào)查體會通過此次實(shí) 地調(diào)查走訪，我主要是了解本社區(qū)物業(yè)情況及物業(yè)行業(yè)的大體情況趨勢。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體物業(yè)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。每次和那些叔叔阿姨交流完，心里有流露出敬佩感，呵。不過這次調(diào)查，因?yàn)楣ぷ鲿r(shí)間的緣故，只和本社區(qū)物業(yè)工作人員及一部分業(yè)主做了交流以及大致了解社區(qū)附近的小區(qū)物業(yè)情況，沒有去物業(yè)公司更深入了解其具體的管理制度及其運(yùn)作狀 況。通過對望開物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)查，能更深刻認(rèn)識到物業(yè)內(nèi)容，管理，服務(wù)，及其專業(yè)知識的運(yùn)用。望開物業(yè)注冊資金 1000 余萬元，資質(zhì)為三級物業(yè)管理企業(yè)。雄厚的資金實(shí)力，規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形 成了強(qiáng)大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū) 3 萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊 14 萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施 平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負(fù)責(zé)管理開發(fā)區(qū) 平方公里的自來水管網(wǎng)。經(jīng)過七年的發(fā)展，望開物業(yè)已擁有員工 136 人，管理人員 32 人，專業(yè)技術(shù)執(zhí)證人員 36 人。望開物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠(yuǎn)”。具體表現(xiàn)在以下幾方面： 一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。表現(xiàn)為 :一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。 （二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來不盤查任何進(jìn)出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很）。 5 樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時(shí)已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費(fèi)收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停 100 臺次車計(jì)算收費(fèi)，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了 1000 元，一年就是好幾十萬?。? 門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復(fù)印、賣煙的商店，進(jìn)門以后是琳 瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電梯所到的每個(gè)樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會流于形式。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實(shí)行真 正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。對于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn) 定。通常大部分業(yè)主會主動繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費(fèi)用，要達(dá)到收費(fèi)率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質(zhì)也是有關(guān)系的。讓他們明白自己的責(zé)任，職責(zé)，在每天的工作中要認(rèn)真對待，應(yīng)遵循公司的各種相關(guān)的規(guī)定，條例，認(rèn)認(rèn)真真的做好自己的工作。對于小區(qū)的保潔，保衛(wèi)，環(huán)保，綠化等各項(xiàng)工作的展開，物業(yè)管理員，應(yīng)對各位工作人員進(jìn)行講解，對他們進(jìn)行培訓(xùn) . （ 2）重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作 —— 設(shè)備管理。對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片 。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn) 。消防泵每月點(diǎn)動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。 （ 3）搞好小區(qū)的清潔衛(wèi)生，為小區(qū)樹立了良好的形象。每天要對小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進(jìn)行不定期的檢查和巡視。 在重大節(jié)日，物業(yè)公司與其接管的小區(qū)可以舉行晚會，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。作為一名物業(yè)管理員，在小區(qū)內(nèi)，一定要做到認(rèn)知負(fù)責(zé)，為區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供一個(gè)安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè) 主身上想，做事應(yīng)實(shí)際，真實(shí)，不欺騙作假。 ，對管理處的設(shè)施管理設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識，使我們對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與 業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識，令每一位消費(fèi)者及社會各 方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點(diǎn)，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導(dǎo)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。 是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2021萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨(dú)立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個(gè)獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，其經(jīng)營方式是“自負(fù)盈虧”。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與競爭，從而代替僅管收費(fèi)而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。針對這一新課題，我進(jìn)行實(shí)踐和研究，并赴新加坡和香港實(shí)地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。我們有針對性地對中層管理干部進(jìn)行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認(rèn)識。因此，必須使管理干部認(rèn)識到，只有運(yùn)用科學(xué)的管理手段和先進(jìn)的維修保養(yǎng)技