【正文】 各點： １、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍 —— 包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。 ３、護衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 ７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。 ９、基本的救傷常識。所以護衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。九四安全部被市公安局、人事局評為先進集體。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設(shè)備進行自查、抽查、維 修，定期進行保養(yǎng)，保證設(shè)備運轉(zhuǎn)合格率達到百分之百。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執(zhí)行。像《購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。 我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理 模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革，從而適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)管理的。 是香港新繼發(fā)展公司陶哲甫先生投資2021萬美元建造的高級豪華建筑群，占地１３萬多平方米，建筑面積１０萬平方米，其中包括６幢１８層高級公寓，８８幢獨立豪華型花園別墅以及其它配套的商業(yè)購物康樂中心。 物業(yè)管理作為高級房產(chǎn)投入使用后的綜合管理方式，近年來在國內(nèi)已逐漸開始興起。物業(yè)管理公司就其性質(zhì)而言，應(yīng)該是一個獨立核算的經(jīng)濟實體，其經(jīng)營方式是“自負盈虧”。它的管理職能應(yīng)該社會化，將來勢必走向市場參與 競爭，從而代替僅管收費而不管服務(wù)的“房管所”的管理模式。針對這一新課題，我進行實踐和研究，并赴新加坡和香港實地考察物業(yè)管理方面的經(jīng)驗，目的是在結(jié)合國內(nèi)的情況，探索一條行之有效的物業(yè)管理之路。我們有針對性地對中層管理干部進行業(yè)務(wù)方面的培訓(xùn)，提高人們對物業(yè)管理的認識。因此，必須使管理 干部認識到，只有運用科學(xué)的管理手段和先進的維修保養(yǎng)技術(shù)來管理物業(yè)，使環(huán)境、治安及房屋道路維修等服務(wù)性項目的功能都能滿足客戶的需求，使客戶有一個舒適安全便捷的入住環(huán)境，才稱得上是成功的物業(yè)管理。管理方面的三大部側(cè)重解決公寓別墅的治安管理、日常清潔及所有房產(chǎn)的維修保養(yǎng)等事宜；商業(yè)中心則側(cè)重為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級市場、商店等配套設(shè)施，包括一些委托、代辦服務(wù)等。 二是抓好公司質(zhì)量管理的基礎(chǔ)工作，包括健全制度，劃分職能，建立臺帳，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，安全控制，加強檢查等等。袋裝垃圾、封閉垃圾箱，由新區(qū)環(huán)衛(wèi)服務(wù)公司代清代運，做到箱滿即清。 三是抓好全面質(zhì)量管理的教育培訓(xùn)工作。公司以崗位培訓(xùn)為重點，開展多層次、多形式的職工培訓(xùn)。護衛(wèi)人員應(yīng)該明白他所管轄范圍內(nèi)的保安措施全操縱在他手里，他必須時常加倍留神，熟知下列各點： １、他所保衛(wèi)的準(zhǔn)確范圍 —— 包括公寓住宅之認識、入口、別墅、梯間、出口。 ３、護衛(wèi)人員所擁有的法定權(quán)力和限制。 ５、所有警鈴系統(tǒng)及電話的正確位置和使用方法。 ７、留意危險性物品及施工單位“動火”所有地點。 ９、基本的救傷常識。所以護衛(wèi)人員的素質(zhì)是至關(guān)重要的。九四安全部被市公安局、人事局評為先進集體。我們物業(yè)部專設(shè)幾名工程人員負責(zé)公寓、別墅房屋的維修管理。新建的房地產(chǎn)，較易發(fā)生的問題是管道漏水，水池水箱漏水等問題。工程人員制訂了保質(zhì)量工作規(guī)劃，對范圍內(nèi)的所有設(shè)備進行自查、抽查、維修，定期進行保養(yǎng)，保證設(shè)備運轉(zhuǎn)合格 率達到百分之百。如垃圾的處理、噪音的干擾、寵物與停車的管理、建筑物修理維護、搬家規(guī)定、保安與公寓內(nèi)工程及工人的管理等等，要求住戶均按照簽訂的公約嚴格執(zhí)行。像《購房須知》條例規(guī)定的內(nèi)容，都是從維護全體業(yè)主及住戶的共同利益出發(fā)，去加強內(nèi)部的綜合管理，處理好業(yè)主（住戶）的關(guān)系。 我相信國外的現(xiàn)代化的物業(yè)管理模式將推動我國房產(chǎn)管理模式的改革， 從而適應(yīng)市場經(jīng)濟條件下房產(chǎn)管理的。根據(jù)區(qū)政府的安排，我們對全區(qū) 56 個小區(qū)， 18 家物業(yè)公司的基礎(chǔ)情況進行了詳細的調(diào)查，調(diào)查情況如下： 一、基本情況 我區(qū)共有物業(yè)公司 18 家，其中具有一級資質(zhì)的物業(yè)公司 1 家；二級資質(zhì)的 3 家；三級以下的 14 家。 我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)小區(qū) 56 個，樓房 937 棟樓，住戶 70479 戶。其中省級示范小區(qū) 15 個；市級示范小區(qū) 18 個；其它小區(qū) 19個。 政府行業(yè)主管部門的職能、權(quán)利、義務(wù)不明晰，權(quán)利過于集中在上邊，形成了區(qū)級政府物業(yè)管理部門有人力開展管理工作、事實上卻無力去管，而市物業(yè)管理部門有權(quán)管、卻無人管的局面，人為地設(shè)置了管理障礙，增加了管理難度。因此其主要職能也應(yīng)該體現(xiàn)在基層，事實上《物業(yè)法》也是這樣規(guī)定的。但區(qū)物業(yè)辦成立后，市里下放給區(qū)物業(yè)辦的職能中，不具有對物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)初審（物業(yè)公司準(zhǔn)入和退出初步審查審驗權(quán)）和對物業(yè)企業(yè)違規(guī)處罰的職能。同時，區(qū)政府雖然成立了物業(yè)辦，但沒有相應(yīng)的辦公經(jīng)費、沒有公務(wù)車輛，無法實現(xiàn)有效的、經(jīng)常性的管理。 物業(yè)行業(yè)系統(tǒng)（包括政府行業(yè)主管部門、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會）制度不健 全，法規(guī)不完善，就不能依法實施有效管理和服務(wù)。這些問題說明，在物業(yè)管理實踐中，法規(guī)建設(shè)遠遠落后于住宅建設(shè)速度 ，制度和法規(guī)不健全，上述問題就會長期存在下去，物業(yè)管理和服務(wù)工作就無法實現(xiàn)依法有序開展。 物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理不規(guī)范，整體服務(wù)水平較低，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重，互不理解，導(dǎo)致了物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)費成了難題，而物業(yè)費收不上來，服務(wù)就更上不去，長此以往，惡性循環(huán)。到現(xiàn)在，幾乎全部業(yè)主對物業(yè)公司應(yīng)該收取那些費，收費標(biāo)準(zhǔn)是多少，開展了那些項目的服務(wù)，收取的費用是如何使用的 不清楚。由于缺乏這樣的理念，物業(yè)公司的服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不主動繳費、不愿意繳費的問題就成了制約物業(yè)管理水平提高的老大難問題。尤其是老舊小區(qū)，問題更為突出，有的物業(yè)公司干脆關(guān)門走人。 （四）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件差，管理上不去。在我區(qū)，根據(jù)基礎(chǔ)條件可把小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅區(qū)面積 67%；二是實行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的 23%；三是配套設(shè)施完善、實行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的 10%。 （五）物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入不規(guī)范，缺乏相應(yīng)的退出機制。這些物業(yè)公司幾乎全部是過去開發(fā)公司派生出來的子公司，大多沒有通過正規(guī)的渠道進入物業(yè)管理行業(yè)，公司管理不規(guī)范，服務(wù)不到位 的問題成了普遍性的問題。在我區(qū)，甚至有兩家物業(yè)公司管一個樓、一個小區(qū)的現(xiàn)象。 由于物業(yè)管理在我市和我區(qū)還處于發(fā)展時期，參與物業(yè)管理的業(yè)主委員會更是新生事物。有的小區(qū)即使勉強成立了業(yè)主委員會，但由于缺少敬業(yè)、富有號召力的業(yè)主委員會組成人員，平時疏于活動，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮其應(yīng)有的作用，更無法實現(xiàn)真正意義上的自治管理。 三、解決物業(yè)管理問題的幾點建議 : （一）進一步理順體制，增強管理效力。為此，政府必須下決心把物業(yè)管理的職能下放到便于實施管理、能夠形成管理效力的基層政府物業(yè)管理部門；必須使基層政府在管理物業(yè)行業(yè)的過程中，具有有效的、科學(xué)的、合理的、可行的管理手段，只有這樣，才能從根本上解決體制不順、管理不暢、效果不好的局面。 （二）建立健全制度，完善配套法規(guī)。一是要在政府物業(yè)管理部門建立健全對物業(yè)企業(yè)檢 查、考核、年審、獎懲等必要的工作制度，通過健全的制度保證，促進物業(yè)企業(yè)管理和服務(wù)的規(guī)范化。只有這樣，物業(yè)公司和業(yè)主之間才能建立相互信任、互相理解的平等關(guān)系。 政府作為物業(yè)市場的管理和協(xié)調(diào)主體，必須對確保物業(yè)市場的健康發(fā)展肩負起必要責(zé)任。如果政府不下大決心、加大投入，這些問題就會長期困擾我市物業(yè)市場的健康發(fā)展，我市建設(shè)宜居城市的目標(biāo)就不會順利實現(xiàn)。 （四）規(guī)范物業(yè)市場，建立競爭機制。因此，政府有責(zé)任通過制定政策、完善法規(guī)、加強監(jiān)管、改進服務(wù)等途徑，積極營造規(guī)范的物業(yè)管理市場氛圍和經(jīng)營環(huán)境。要在物業(yè)企業(yè)之間建立必要的競爭機制，建立嚴格科學(xué)的退出機制，讓物業(yè)企業(yè)之間感受到競爭的壓力，逐步提高物業(yè)企業(yè)的管理水平和服務(wù)水平。 全社會（包括政府各 部門）必須進一步提高對物業(yè)工作重要性的認識，增強關(guān)心物業(yè)、支持物業(yè)的責(zé)任感。對政府來說，物業(yè)是新時期構(gòu)建和諧社會的重要因素，物業(yè)企業(yè)客觀上承擔(dān)了不少基層政府的職能，是城市管理的重要組成部分，是部分政府職能市場化的表現(xiàn)形式；對市民而言，物業(yè)維護了家園的舒適安寧、潔凈美麗和整潔有序，有效地提升了居住環(huán)境的生活品位。因此要在全社會中廣泛宣傳物業(yè)管理在現(xiàn)代生活中的重要作用，特別要提高各級領(lǐng)導(dǎo)干部的認識，努力營造有利于物業(yè)發(fā)展的良好氛圍。 （六）依法成立業(yè)委會，逐步理順供需關(guān)系。 社區(qū)居委會和業(yè)主委員會都是小區(qū)居民的自治組織，這兩個組織是街道社區(qū)和小 區(qū)業(yè)主利益的維護者和實踐者，而物業(yè)企業(yè)是在社區(qū)居委會和小區(qū)業(yè)主委員會監(jiān)督下提供物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)。