【正文】 出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)； D． 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。 （二）考試基本要求 掌握：（前期）物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。 了解：物業(yè)管理企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)履行物業(yè)服 務(wù)合同取得經(jīng)營(yíng)收益，業(yè)主通過(guò)履行付費(fèi)義務(wù)得到合同約定的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同屬于民事合同的范疇，是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體的關(guān)系，不存在領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者、管理者與被管理者的關(guān)系。 根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實(shí)存在兩種物業(yè)服務(wù)合同。《條例》對(duì)這兩種合同有明確規(guī)定，將業(yè)主或業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同稱為物業(yè)服務(wù)合同，將建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同，稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、 雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 2．物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 約定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量就是約定各項(xiàng)具體服務(wù)應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。 3．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 首先要明確物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)形式，實(shí)行包干制還是酬金制，或者是其他收費(fèi)形式。 4．雙方的權(quán)利義務(wù) 雙方的權(quán)利義務(wù)是泛指法定義務(wù)之外的其他需要約定的權(quán)利義務(wù)。 6．物業(yè)管理用房 必要的物業(yè)管理用房是物業(yè) 管理企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提條件。當(dāng)事人需要在合同中就相關(guān)內(nèi)容予以細(xì)化。物業(yè)服務(wù)合同屬于在較長(zhǎng)期限內(nèi)履行的合同，因此當(dāng)事人需要對(duì)合同的期限進(jìn)行約定。 8．違約責(zé)任 違約責(zé)任對(duì)于合同的履行非常重要，因此合同法以及其他相關(guān)法律法規(guī)對(duì)違約責(zé)任的規(guī)定比較詳細(xì)。 物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外 ，還應(yīng)包括當(dāng)事人 雙方根據(jù)物業(yè)服務(wù)需要商定的其他條款 ，如 約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式 等等。 所以，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主應(yīng)就物業(yè)管理資料的移交內(nèi)容和程序規(guī)則在物業(yè)服務(wù)合同中約定明確。這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò) 渡時(shí)間內(nèi)。 (2)前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。 (3)前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。 (二 )前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效 （重點(diǎn)） 由建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選 聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權(quán)宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護(hù)業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權(quán)?！? (三 )前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容 為規(guī)范和指導(dǎo)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，建設(shè)部于2021年 9 月 制定并發(fā)布了 《前期物業(yè)服務(wù)合同 (示范文本 )》 ，根據(jù)該示范文本，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1．合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情 況 2．物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量 3．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式 4．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容 5．物業(yè)的承接查驗(yàn) 6．物業(yè)的使用與維護(hù) 7．專項(xiàng)維修資金 8．違約責(zé)任 三、 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù) 《條例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 (一 )物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序的義務(wù) 1． 業(yè)主違反物業(yè)管理區(qū)域秩序的主要表現(xiàn) 物業(yè)管理區(qū)域秩序需要全體業(yè)主共同遵守才能得到良好的維護(hù)，在物業(yè)管理活動(dòng)中，總有個(gè)別業(yè)主缺乏法制觀念，道德意識(shí)淡薄，為個(gè)人利益違反物業(yè)管理秩序，損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主對(duì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守哪些制度、如何進(jìn)行各項(xiàng)活動(dòng)享有知情權(quán)。業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 對(duì)已經(jīng)發(fā)生的業(yè)主違規(guī)行為，物業(yè)管理企業(yè)必須履行管理職責(zé)，通過(guò)勸告、批評(píng)教育等方式制止業(yè)主的違規(guī)行為。 (3)履行報(bào)告義務(wù) 。對(duì)一些違法違規(guī)行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業(yè)管理企業(yè)可能無(wú)法制止，因?yàn)闆](méi)有相應(yīng)手段。為了及時(shí)解決違法行為，防止有關(guān)行政主管部門的不作為，《條例》強(qiáng)調(diào)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告。 3． 業(yè)主違反物業(yè)管理秩序的法律責(zé)任 物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)真履行 告知、制止、報(bào)告三項(xiàng)義務(wù) 后，對(duì)于故意違規(guī)業(yè)主，并給其他業(yè)主造成損害后果的，依照《民法通則》關(guān)于相鄰權(quán)規(guī)定及相關(guān)法律規(guī)定，由違規(guī)業(yè)主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)物業(yè)服務(wù)合同的違約責(zé)任。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門 報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。其次，在發(fā)生安全事故時(shí)，要求物業(yè)管理企業(yè)履行三項(xiàng)義務(wù)： (1)發(fā)生安全事故時(shí)要立即采取應(yīng)急措施，避免擴(kuò)大損失。 (2)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告事故。 (3)協(xié)助做好救助工作 。 2．物業(yè)保安人員的職責(zé) 《條例》第四十七條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。 物業(yè)保安人員的主要職責(zé)是維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序，為業(yè)主提供良好的生活環(huán)境。保安人員在值勤巡邏中，遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，應(yīng)迅速制止；在門衛(wèi)勤務(wù)中，當(dāng)發(fā)生群體性事件，干擾、破壞客戶單位正常的生產(chǎn)、生活、工作秩序時(shí)，應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告客戶單位或當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)。 四、 物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任 《條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 物業(yè)管理企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，即物業(yè)管理企業(yè)存在違約行為。根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物 業(yè)服務(wù)合同的約定，則即使業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)也不一定因此承擔(dān)法律責(zé)任。 一、 公共建筑和共用設(shè)施規(guī)劃用途不得擅自改變 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生產(chǎn)、生活需求所必需的。但是，因原規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理或?qū)嶋H需要，存在確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的客觀 情況。 二、 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路場(chǎng)地不得擅自占用與挖掘 對(duì)于業(yè)主因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的情況，為加強(qiáng)管理和保護(hù)公共利益，當(dāng)事業(yè)主不得擅自實(shí)施占用、挖掘行為，只有在征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)同意的情況下才可實(shí)施。無(wú)論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地，均應(yīng)當(dāng)在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。 規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。在一個(gè)存在多業(yè)主的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。 《條例》規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)在知道業(yè)主裝修后應(yīng)當(dāng)將相關(guān)禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。 五、 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定 《條例》關(guān)于利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，主要作三方面的規(guī)定：一是原則規(guī)定了利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的辦 理程序，二是明確相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的事前否決權(quán)，三是確定業(yè)主由于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方向。利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)需要經(jīng)過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的同意是由物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)和服務(wù)內(nèi)容決定的。為尊重全體業(yè) 主的意愿和特殊使用需要，本條規(guī)定“業(yè)主所得收益也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用”。在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，還必須按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定辦理有關(guān)合法經(jīng)營(yíng)