【正文】 衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。 ：休閑式購物商業(yè)。 ：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。 ：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市 場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。 表 83商業(yè)城的可銷售面積說明表 商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表 84 所示。 表 85 營(yíng)銷各階段工作任務(wù)一覽表 五、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格 為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格。 2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開創(chuàng)全新休 閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。 2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 3580 元 /平方米，其中起價(jià)為 3328元 /平方米，最高價(jià)為 4000 元 /平方米。 六、宣傳策略及媒介組合 （一）宣傳策略主題 1．個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè) 開發(fā)從 “建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。 3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。 2．開 盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式?，F(xiàn)代工業(yè)廠房的開發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開發(fā)的大熱門。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過百億元的行業(yè)有 5 個(gè)，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)。利潤(rùn)總額超過 5 億元的行業(yè)有 6 個(gè)，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，皮革、毛皮、羽毛（絨）及制品業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)等行業(yè)。 2021 年末，我市共有工業(yè)企業(yè)法人單位 19641 個(gè)，就業(yè)人員 1481791 人；工業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 50687 戶，就業(yè)人員 536762 人。三者所占比重分別比全省高出 、 和 個(gè)百分點(diǎn)；港澳臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)占比分別高出全國 和 個(gè)百分點(diǎn)。 制造業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于全國水平 2021 年末，工業(yè)企業(yè)法人單位資產(chǎn)合計(jì) 15230365 萬元，負(fù)債合計(jì) 5475452 萬元，所有者權(quán)益合計(jì) 9754913 萬元，資產(chǎn)負(fù)債率 ％。這表明我市工業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，具有遠(yuǎn)大的開拓發(fā)展前景，特別是制造業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 ％，值得金融企業(yè)大力扶持。目前惠安、泉港、石獅、永春、德化等各縣市區(qū)已陸續(xù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房。有關(guān)人士認(rèn)為，某某工業(yè)正進(jìn)入“標(biāo)準(zhǔn)化廠房”時(shí)代。 根據(jù)目前的土地供應(yīng)政策，標(biāo)準(zhǔn)化廠 房的供地方式可直接采取協(xié)議出讓方式供地，條件成熟的，也可以采取招拍掛方式供地。 為鼓勵(lì)和規(guī)范建設(shè)、使用標(biāo)準(zhǔn)化廠房，促進(jìn)工業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)土地資源集約利用，某某市今后對(duì)投資規(guī)模小的一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目原則上不再單獨(dú)選址、供地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)其進(jìn)入工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房。鼓勵(lì)大企業(yè)、大集團(tuán)、房屋開發(fā)公司及各類資本參與標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)，實(shí)行投資主體多元化 ，并采用建、租、售相結(jié)合的運(yùn)作模式，標(biāo)準(zhǔn)化廠房區(qū)內(nèi)力求實(shí)行物業(yè)化管理。工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)不得低于規(guī)定的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地最低投資強(qiáng)度指標(biāo)和容積率標(biāo)準(zhǔn)，容積率一般在 以上。對(duì)取得土地使用權(quán)滿半年仍未開工或者未能在取得土地使用權(quán)后兩年內(nèi)完成廠房建設(shè)的，不得再享受土地使用權(quán)出讓最低價(jià)，優(yōu)惠部分予以補(bǔ)繳；對(duì)取得土地使用權(quán)滿一年仍未開工的， 按取得劃撥土地使用權(quán)費(fèi)用或土地出讓金、土地租金的 20％以下收取土地閑置費(fèi)；對(duì)取得土地使用權(quán)滿兩年仍未開工的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效，土地使用權(quán)無償收回。 對(duì)于大批的工業(yè)廠房，有四個(gè)方面的潛在用途功能可供投資商投資規(guī)劃與開發(fā)：外口公寓。都市工業(yè)樓宇（園）。 產(chǎn)業(yè)集群對(duì)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輝煌前景 1）什么是產(chǎn)業(yè)集群？產(chǎn)業(yè)集群在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用？產(chǎn)業(yè)集群是某產(chǎn)業(yè)的相同、相近與相關(guān)企業(yè)聚集某地，進(jìn)而吸引一些相 關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐該地，從而形成的一個(gè)有效的經(jīng)濟(jì)群體。產(chǎn)業(yè)集群的形成一般有誘致性自發(fā)形成，強(qiáng)制性培育形成和引導(dǎo)性培育形成。 —— 其次，集群經(jīng)濟(jì)可以使同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工更為精細(xì)化，使一個(gè)企業(yè)可以集中于該產(chǎn)業(yè)的某一個(gè)工序或某一種中間產(chǎn)品的生產(chǎn)，從而可以節(jié)約成本，提高效率。 —— 第四，核心產(chǎn)業(yè)的集聚對(duì)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更為強(qiáng)烈的需求，從而推動(dòng)這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而在一個(gè)地方形成一種完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。 —— 第六，建立產(chǎn)業(yè)集群有利于集中治理污染，節(jié)約環(huán)保成本。 —— 其次，產(chǎn)業(yè)集群的形成將造成人口的大規(guī)模集中，而人口的大規(guī)模集中正是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。 —— 第四，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展推動(dòng)了企業(yè)家、管理者和勞動(dòng)者素質(zhì)的提高，擴(kuò)大了工人、管理人員、個(gè)體工商戶與企業(yè)家隊(duì)伍，從而有助于優(yōu)化各地的社會(huì)結(jié)構(gòu)。二是產(chǎn)業(yè)集群已形成較大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。四是一些產(chǎn)業(yè)集群中出現(xiàn)了規(guī)模較大的龍頭企業(yè)，吸引眾多中小企業(yè)加入其產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的技術(shù)創(chuàng)新。六是許多產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)品外向度不斷提高。第 二、推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要方式。 第四、促進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要途徑。在新一輪全球化競(jìng)爭(zhēng)中，產(chǎn)業(yè)集群將對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到重要的戰(zhàn)略作用。這意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的輝煌前景。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)是與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻，在符合區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體布局與規(guī)劃的前提下，進(jìn)行一種工業(yè)綜合開發(fā)。當(dāng)工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合而為一，便誕生了一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。 工業(yè)（或產(chǎn)業(yè)）地產(chǎn)實(shí)際上成為最復(fù)雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這將為房開企業(yè)及其企業(yè)領(lǐng)袖的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的博弈空間 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例上海國際包裝作為中國包裝印刷綜合產(chǎn)業(yè)基地、中國包裝印刷中央商務(wù)區(qū)上海國際包裝 三、某某工業(yè)地產(chǎn)成投資“新寵” 一提到某某，人們首先想到的是一片片占地廣闊的制造企業(yè)。 為了解決發(fā)展中的這一“瓶頸”問題，鼓勵(lì)“標(biāo)準(zhǔn)化廠房”的“工業(yè)地產(chǎn)”政策開始浮出水面。 2021 年 9 月，某某市政府出臺(tái)了關(guān)于《標(biāo)準(zhǔn)廠房》的正式文件，嚴(yán)格工業(yè)供 地條件，規(guī)定：除特殊行業(yè)外，中心城市八大組團(tuán) 450 平方公里范圍內(nèi)投資額低于 1200 萬元、新一輪城市總體規(guī)劃修編的 2770平方公里規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（不含中心城區(qū)）投資額低于 800 萬元、其他地方投資額低于 500 萬元的工業(yè)項(xiàng)目不再單獨(dú)供地。同時(shí)要求，某某市各縣（市、區(qū)）和某某開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)廠房園區(qū)總建筑面積原則上要達(dá) 5 萬平方米以上 1）“土地招商”變成“廠房招商” 某某早期的開發(fā)區(qū)如清濛、潯美、城東等，都是通過招商，供地給企業(yè)，讓企業(yè)自行建設(shè)，于是，當(dāng)一家工廠或一個(gè)新的工業(yè)區(qū)開始建設(shè)時(shí)，大片土地粗放經(jīng)營(yíng)，讓熱愛土地的農(nóng)民心疼不已。某某市政府發(fā)展研究中心的郭副主任認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)化廠房招商提供了化解當(dāng)前制約某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“用地難”瓶頸的嶄新思路。 惠安縣目前推出的 2 個(gè)通用廠房建設(shè)項(xiàng)目，其建筑容積率都達(dá)到。這片規(guī)劃有 6000畝、年產(chǎn)值近 60億元人民幣的中型現(xiàn)代臺(tái)商工業(yè)基地，目前已有 25 家企業(yè)簽約入駐， 10 家企業(yè)開工建設(shè)。 據(jù)了解，某某市目前的標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)進(jìn)行半年多來，推進(jìn)速度很快。目前某某標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)雖然仍以政府為主導(dǎo)，但在鯉城、石獅、晉江、南安等縣（市、區(qū)），政府與企業(yè)合資或與企業(yè)聯(lián)合投資開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化廠房也陸續(xù)拉開帷幕。 2）各方資本競(jìng)逐“標(biāo)準(zhǔn)廠房” 一石激起千層浪。這一商機(jī)，令人眼前一亮，吸引了一些境內(nèi)外資本力量進(jìn)入某某。 —— 聯(lián)泰（香港）投資有限公司與鯉城區(qū)政府簽約，合作建設(shè)60 畝標(biāo)準(zhǔn)化廠房，作為臺(tái)灣學(xué)者（某某）創(chuàng)業(yè)園一期項(xiàng)目。 —— 石獅鴻山鎮(zhèn)，由當(dāng)?shù)卣c企業(yè)共同合作開發(fā)建設(shè)的通用標(biāo)準(zhǔn)廠房，占地 180 畝，總建筑面積 18 萬平方米，計(jì)劃總投資 億元，現(xiàn)正在熱火朝天開工建設(shè)中。 —— 南安扶茂嶺項(xiàng)目區(qū)服裝加工標(biāo)準(zhǔn)廠房，項(xiàng)目總投資 5 億元，主要經(jīng)濟(jì)效益來源于開發(fā)后廠房的出租和出售。 據(jù)了解，去年香港的某某標(biāo)準(zhǔn)廠房招商，項(xiàng)目總用地面積 2300 多畝，均采用標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)招商和標(biāo)準(zhǔn)廠房招租形式，讓各類資本在“節(jié)約用地”中獲得豐厚回報(bào)。日本的工業(yè)地產(chǎn)占到全世界的 30%%，對(duì)日本 GDP 貢獻(xiàn)在 40%%以上。資 料表明，世界上的制造業(yè)重心已開始向中國轉(zhuǎn)移，我國的工業(yè)地產(chǎn)還有很大的成長(zhǎng)空間。上海 69 個(gè)工業(yè)開發(fā)區(qū)，一下涌出幾十家專門服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)廠房規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地、房產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)企業(yè)。連日來，越來越多的投資工業(yè)地產(chǎn)消息令人振奮：晉江好利來玩具電子有限公司宣稱已介入，投資資金至少數(shù)千萬元；香港榮豐國際集團(tuán)頻頻與某某市有關(guān)方面接觸，探討介入工業(yè)地產(chǎn)的合適選點(diǎn)和合作意向?? 工業(yè)地產(chǎn)，無疑將成為某某經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎！ 四、“三套車” —— 工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略合作模式 五、工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目贏利模式 前期：項(xiàng)目招商階段物業(yè)形態(tài) 贏利方式 利潤(rùn)水平 備注 純商務(wù)樓 售、租 高 以售為主。 公寓式辦公 售、租 中 同上 商鋪或展廳 售、租 高 同上 倉儲(chǔ) 售、租 中、低 直接銷售或出租給廠商 標(biāo)準(zhǔn)廠房 售、租 中、低 同上 后期：項(xiàng)目管理階段項(xiàng)目 贏利方式贏利水平 備注 信息服務(wù) 高 科技服務(wù) 高 產(chǎn)品代理 高 物流服務(wù) 中、低 物業(yè)服務(wù) 低 六、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式 前期：項(xiàng)目建設(shè)階段 后期：項(xiàng)目管理階段 七、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)簡(jiǎn)要流程 七、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商銷售模式 傳播招商基礎(chǔ) ●政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的重要性政府部門的政策支持，行業(yè)協(xié)會(huì)的專業(yè)指導(dǎo)及其在行業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)方面的權(quán)威地位，是工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商的重要前提。 開發(fā)商通過影響政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的決策，可以使自己在與政府、行業(yè)協(xié)會(huì)的博弈中占居主動(dòng)，從而極大地提升自己在社會(huì)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上地位。對(duì)產(chǎn)業(yè)集群理論的深入闡釋以及對(duì)特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻洞悉，是說服廠商的重要基礎(chǔ)。 工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播招商銷售手段（ 1）軟廣告。（ 3） DM直郵廣告。（ 6）關(guān)系營(yíng)銷：行業(yè)協(xié)會(huì)公關(guān)。 （ 8）示范營(yíng)銷：攻克行業(yè)領(lǐng)袖 企業(yè)。 （ 10）學(xué)術(shù)營(yíng)銷：產(chǎn)業(yè)集群和行業(yè)集聚論壇。 九、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目銷售策略招商與銷售同時(shí)進(jìn)行 以銷售帶動(dòng)招商、以招商促進(jìn)銷售 以專業(yè)的定位來尋找目標(biāo)客戶、以產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)來帶動(dòng)招商和銷售