【正文】 群的形成將造成人口的大規(guī)模集中，而人口的大規(guī)模集中正是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)。 —— 第三，人口的集中及其就業(yè)問題的解決，加上城鎮(zhèn)化的推進，再輔之以適當?shù)霓r(nóng)地制度創(chuàng)新，將增加繼續(xù)主要經(jīng)營農(nóng)業(yè)的農(nóng)民的農(nóng)業(yè)用地規(guī)模，實現(xiàn)適度規(guī)模經(jīng)營。 —— 第四，產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展推動了企業(yè)家、管理者和勞動者素質(zhì)的提高，擴大了工人、管理人員、個體工商戶與企業(yè)家隊伍，從而有助于優(yōu)化各地的社會結(jié)構(gòu)。 4）產(chǎn)業(yè)集群的的六個特點 —— 一是產(chǎn)業(yè)集群覆蓋到大部分的傳統(tǒng)行業(yè)。二是產(chǎn)業(yè)集群已形成較大的經(jīng)濟規(guī)模。 三是一些產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)形成特色產(chǎn)業(yè)和品牌。四是一些產(chǎn)業(yè)集群中出現(xiàn)了規(guī)模較大的龍頭企業(yè)，吸引眾多中小企業(yè)加入其產(chǎn)業(yè)鏈，帶動了相關(guān)產(chǎn)品的技術(shù)創(chuàng)新。 五是一些產(chǎn)業(yè)集群已經(jīng)成長為相關(guān)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)基地。六是許多產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)品外向度不斷提高。 5）產(chǎn)業(yè)集群對中國經(jīng)濟的戰(zhàn)略作用及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輝煌前景第 一、 培育與提升產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢的重要途徑。第 二、推動地方經(jīng)濟增長的重要方式。第 三、促進中小企業(yè)發(fā)展的重要方式。 第四、促進農(nóng)村工業(yè)化與城鎮(zhèn)化進程的重要途徑。第五，國家與區(qū)域創(chuàng)新系統(tǒng)的一種重要實現(xiàn)方式。在新一輪全球化競爭中，產(chǎn)業(yè)集群將對中國經(jīng)濟的發(fā)展起到重要的戰(zhàn)略作用。由于自發(fā)形成的產(chǎn)業(yè)集群存在著各種缺陷，今后中國將興起更多以政府引導(dǎo)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)集群。這意味著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的輝煌前景。 二、中國工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀及趨勢 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及趨勢 中國目前的工業(yè) 地產(chǎn)開發(fā)，大多還停留在工業(yè)廠房、商鋪等物業(yè)形態(tài)的單一開發(fā)層面。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢是與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聯(lián)姻，在符合區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展總體布局與規(guī)劃的前提下，進行一種工業(yè)綜合開發(fā)。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨勢 下一輪科技園區(qū)或產(chǎn)業(yè)基地的開發(fā)，將由房地產(chǎn)開發(fā)商唱主角。當工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)合而為一，便誕生了一種綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。在一個產(chǎn)業(yè)集群或產(chǎn)業(yè)基地中，將囊括各種類型的房產(chǎn)形態(tài)：商鋪、辦公樓、標準廠房、倉儲、展覽館以及配套住宅等。 工業(yè)（或產(chǎn)業(yè)）地產(chǎn)實際上成為最復(fù)雜、最具挑戰(zhàn)性的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。對于開發(fā)商而言，工業(yè)（或產(chǎn)業(yè)）地產(chǎn)則不僅蘊藏著新的利潤空間，也將使其在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展乃至在宏觀經(jīng)濟舞臺上，發(fā)揮前所未有的重要作用。這將為房開企業(yè)及其企業(yè)領(lǐng)袖的可持續(xù)發(fā)展，贏得更大更廣闊的博弈空間 中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)案例上海國際包裝印刷城堪稱中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的先行者與代表性案例。作為中國包裝印刷綜合產(chǎn)業(yè)基地、中國包裝印刷中央商務(wù)區(qū)行 CBD、中國包裝印刷“一站式”采購中心與貿(mào)易港，其成功開發(fā)已引起國內(nèi)、國際包裝印刷業(yè)界的普遍關(guān)注 。上海國際包裝印刷城的開發(fā)模式，為中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)積累了大量可資借鑒的豐富經(jīng)驗。 三、某某工業(yè)地產(chǎn)成投資“新寵” 一提到某某，人們首先想到的是一片片占地廣闊的制造企業(yè)。由于制造業(yè)發(fā)達，某某經(jīng)濟總量連年穩(wěn)居“全省狀元”，但稀缺的土地資源問題也日漸突出。 為了解決發(fā)展中的這一“瓶頸”問題，鼓勵“標準化廠房”的“工業(yè)地產(chǎn)”政策開始浮出水面。 2021 年 8 月，某某制定一系列相關(guān)規(guī)定，大力推進“標準化廠房”建設(shè)。 2021 年 9 月，某某市政府出臺了關(guān)于《標準廠房》的正式文件，嚴格工業(yè)供 地條件，規(guī)定：除特殊行業(yè)外，中心城市八大組團 450 平方公里范圍內(nèi)投資額低于 1200 萬元、新一輪城市總體規(guī)劃修編的 2770平方公里規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)（不含中心城區(qū)）投資額低于 800 萬元、其他地方投資額低于 500 萬元的工業(yè)項目不再單獨供地。對不單獨供地的工業(yè)項目原則上要求統(tǒng)一進入標準廠房園區(qū)，通過租賃或購買標準廠房發(fā)展生產(chǎn)。同時要求，某某市各縣（市、區(qū)）和某某開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)的標準廠房園區(qū)總建筑面積原則上要達 5 萬平方米以上 1）“土地招商”變成“廠房招商” 某某早期的開發(fā)區(qū)如清濛、潯美、城東等，都是通過招商，供地給企業(yè)，讓企業(yè)自行建設(shè)，于是，當一家工廠或一個新的工業(yè)區(qū)開始建設(shè)時，大片土地粗放經(jīng)營，讓熱愛土地的農(nóng)民心疼不已。 據(jù)測算，目前某某工業(yè)用地的建筑容積率大多不到 ；即便是某某目前管理相對規(guī)范的 21個園區(qū)的平均容積率僅在 ，容積率水平低于江浙一帶 至 水平。某某市政府發(fā)展研究中心的郭副主任認為，標準化廠房招商提供了化解當前制約某某經(jīng)濟發(fā)展的“用地難”瓶頸的嶄新思路。據(jù)他出示的一份某某市政府文件，記者看到某某市已規(guī)定，新建標準廠房單體建筑面積一般不小于 4000 平方米，容積率要達 到 。 惠安縣目前推出的 2 個通用廠房建設(shè)項目，其建筑容積率都達到。記者來到位于黃塘鎮(zhèn)的某某市第一個專屬臺資企業(yè)的投資區(qū)。這片規(guī)劃有 6000畝、年產(chǎn)值近 60億元人民幣的中型現(xiàn)代臺商工業(yè)基地，目前已有 25 家企業(yè)簽約入駐， 10 家企業(yè)開工建設(shè)。入駐企業(yè)均為年產(chǎn)值在 5000 萬元規(guī)模的臺資企業(yè)，主要為輕工、電子、機械、高科技企業(yè)。 據(jù)了解，某某市目前的標準化廠房建設(shè)進行半年多來，推進速度很快。這個市由于實行“多元化投入、多樣化運作、專業(yè)化招商”的市場化運作方式，大力吸引各類投資開發(fā)主體參與標準 廠房建設(shè)，采取建、售、租相結(jié)合的運作模式，推行邊建設(shè)、邊招商。目前某某標準化廠房建設(shè)雖然仍以政府為主導(dǎo)，但在鯉城、石獅、晉江、南安等縣（市、區(qū)），政府與企業(yè)合資或與企業(yè)聯(lián)合投資開發(fā)的標準化廠房也陸續(xù)拉開帷幕。于是，繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后，在某某，以標準廠房為代表的工業(yè)地產(chǎn)已成為各方資本競逐的新熱點。 2）各方資本競逐“標準廠房” 一石激起千層浪。 2021 年 8 月，某某赴港招商團首次推出大規(guī)模標準廠房開發(fā)招商項目，并宣布可將統(tǒng)一規(guī)劃的標準廠房園區(qū)整體交由政府控股公司或有資質(zhì)、有實力的其他投資業(yè)主開發(fā) 建設(shè)，也可切塊出讓給各開發(fā)業(yè)主投資建設(shè)，建設(shè)的標準廠房可自用或出售、出租，實行物業(yè)化管理。這一商機，令人眼前一亮，吸引了一些境內(nèi)外資本力量進入某某。記者在此間采訪時看到，目前這些境內(nèi)外資本工業(yè)地產(chǎn)項目正紛紛在某某落地： ——— 由聯(lián)泰集團與某某另一家知名企業(yè)“七匹狼”合資投建的新絲路服裝城位于晉江市五里工業(yè)區(qū)，規(guī)劃占地 1500 畝，首期用地 546 畝，將打造世界級紡織服裝研發(fā)和生產(chǎn)制造基地。 —— 聯(lián)泰（香港）投資有限公司與鯉城區(qū)政府簽約，合作建設(shè)60 畝標準化廠房，作為臺灣學(xué)者（某某）創(chuàng)業(yè)園一期項目。 —— 南益 集團剛剛與南安市政府簽約，合作投資開發(fā)位于石井與水頭兩鎮(zhèn)的約 6000 畝的工業(yè)城。 —— 石獅鴻山鎮(zhèn)，由當?shù)卣c企業(yè)共同合作開發(fā)建設(shè)的通用標準廠房，占地 180 畝，總建筑面積 18 萬平方米，計劃總投資 億元，現(xiàn)正在熱火朝天開工建設(shè)中。 —— 江南高新技術(shù)電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)標準化廠房，建設(shè)規(guī)模為 28 萬平方米，項目總投資 億元，可通過合資、合作或公開競價方式取得相關(guān)地塊土地使用權(quán)。 —— 南安扶茂嶺項目區(qū)服裝加工標準廠房，項目總投資 5 億元，主要經(jīng)濟效益來源于開發(fā)后廠房的出租和出售。 —— 晉江五里工業(yè)區(qū)標準化廠房，項目投資約 億元，可分塊或分期進行開發(fā)，以出售或出租廠房等方式取得回報。 據(jù)了解，去年香港的某某標準廠房招商，項目總用地面積 2300 多畝，均采用標準廠房建設(shè)招商和標準廠房招租形式，讓各類資本在“節(jié)約用地”中獲得豐厚回報。 3）“工業(yè)地產(chǎn)”投資潛力無限據(jù)某某市政策研究室人員介紹，工業(yè)地產(chǎn)在國外往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占到全世界的 30%%，對日本 GDP 貢獻在 40%%以上。美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的 27%%，對本國的 GDP 貢獻也超過 30%%。資 料表明，世界上的制造業(yè)重心已開始向中國轉(zhuǎn)移，我國的工業(yè)地產(chǎn)還有很大的成長空間。 2021 年以來，上海乃至全國主要城市的工業(yè)地產(chǎn)，一直保持著穩(wěn)健的上升勢頭。上海 69 個工業(yè)開發(fā)區(qū)，一下涌出幾十家專門服務(wù)標準廠房規(guī)劃、設(shè)計、土地、房產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)企業(yè)。事實證明，節(jié)約集約用地的時代訴求，相對便宜的土地價格，日益增長的強勁需求，清晰可見的高回報率，都吸引著越來越多的投資者進入這一領(lǐng)域。連日來，越來越多的投資工業(yè)地產(chǎn)消息令人振奮：晉江好利來玩具電子有限公司宣稱已介入，投資資金至少數(shù)千萬元；香港榮豐國際集團頻頻與某某市有關(guān)方面接觸，探討介入工業(yè)地產(chǎn)的合適選點和合作意向?? 工業(yè)地產(chǎn)，無疑將成為某某經(jīng)濟發(fā)展的新引擎！ 四、“三套車” —— 工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略合作模式 五、工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目贏利模式 前期：項目招商階段物業(yè)形態(tài) 贏利方式 利潤水平 備注 純商務(wù)樓 售、租 高 以售為主。銷售對象為廠商或投資者。 公寓式辦公 售、租 中 同上 商鋪或展廳 售、租 高 同上 倉儲 售、租 中、低 直接銷售或出租給廠商 標準廠房 售、租 中、低 同上 后期：項目管理階段項目 贏利方式贏利水平 備注 信息服務(wù) 高 科技服務(wù) 高 產(chǎn)品代理 高 物流服務(wù) 中、低 物業(yè)服務(wù) 低 六、項目運營模式 前期：項目建設(shè)階段 后期：項目管理階段 七、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)簡要流程 七、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商銷售模式 傳播招商基礎(chǔ) ●政府、行業(yè)協(xié)會的重要性政府部門的政策支持，行業(yè)協(xié)會的專業(yè)指導(dǎo)及其在行業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)方面的權(quán)威地位，是工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商的重要前提。 成功的工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商并不被動地等待政府和行業(yè)協(xié)會的既有政策支持，而是通過自己的實力和雄心以及對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻把握，來促使政府、行業(yè)協(xié)會改變原政策或針對項目出臺新的政策。 開發(fā)商通過影響政府和行業(yè)協(xié)會的決策，可以使自己在與政府、行業(yè)協(xié)會的博弈中占居主動，從而極大地提升自己在社會經(jīng)濟舞臺上地位?！癞a(chǎn)業(yè)集聚理論的闡釋與發(fā)揮 理論營銷是工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播與招商的另一法寶。對產(chǎn)業(yè)集群理論的深入闡釋以及對特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深刻洞悉，是說服廠商的重要基礎(chǔ)。在此前提之下，通常意義上的傳播和廣告技術(shù)才有發(fā)揮作用的可能。 工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)傳播招商銷售手段（ 1）軟廣告。（ 2）報刊廣告。（ 3） DM直郵廣告。 （ 5）招商會：國際；全國；區(qū)域。（ 6）關(guān)系營銷：行業(yè)協(xié)會公關(guān)。（ 7）關(guān)系營銷：客戶介紹。 （ 8）示范營銷：攻克行業(yè)領(lǐng)袖 企業(yè)。（ 9）特定社會群體：投資階層營銷。 （ 10）學(xué)術(shù)營銷：產(chǎn)業(yè)集群和行業(yè)集聚論壇。（ 11）人員促銷：專業(yè)銷售隊伍。 九、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目銷售策略招商與銷售同時進行 以銷售帶動招商、以招商促進銷售 以專業(yè)的定位來尋找目標客戶、以產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)來帶動招商和銷售