【正文】 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。 商業(yè)城項(xiàng)目是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。 商業(yè)城座落于市城區(qū)北部的廣場(chǎng)旁，是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地 7000 平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案，項(xiàng)目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（ 分別高四層）組成，總建筑面積約為 15000 余平方米，地下車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為 1500 多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約 8500 平方米，塔樓建筑面積約 6500余平方米。項(xiàng)目總投資約 1800 萬(wàn)元。 經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購(gòu)物商城。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運(yùn)行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。 一、項(xiàng) 目營(yíng)銷(xiāo)總體策略 營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn)，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。 二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針 根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)方針如下，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。 ：休閑式購(gòu)物商業(yè)。 ：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物、穩(wěn)定性回報(bào)。 ：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。 ：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境， 購(gòu)物主題明確。 ：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，在一個(gè)全新市 場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。 三、銷(xiāo)售目標(biāo)及目標(biāo)分解 （招商）目標(biāo) 商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積如表 83 所示。 表 83商業(yè)城的可銷(xiāo)售面積說(shuō)明表 商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)如表 84 所示。 表 84商業(yè)城的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃 四、營(yíng)銷(xiāo)階段計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表 85 所示。 表 85 營(yíng)銷(xiāo)各階段工作任務(wù)一覽表 五、項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格 為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn)，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機(jī)及價(jià)格。 （一）項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài) 1．入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備，在 2021 年 5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(pán)（或 2021 年 9 月），可以抓住 2021 年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國(guó)慶節(jié)、 2021 年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。 2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng)全新休 閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。 （二）價(jià)格定位及價(jià)格策略 1．價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。 2．價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)為 3580 元 /平方米，其中起價(jià)為 3328元 /平方米，最高價(jià)為 4000 元 /平方米。 3．價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整（略升），均價(jià)為 3380 元 /m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。 六、宣傳策略及媒介組合 （一）宣傳策略主題 1．個(gè)性特色：“商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè) 開(kāi)發(fā)從 “建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。 2．區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。 3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。 （二）宣傳媒介組合 1．開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘，媒體主要以報(bào)紙為主，電視為輔。 2．開(kāi) 盤(pán)后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。 3．開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項(xiàng)目招 第五篇：工業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃方案 某某工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目行銷(xiāo)報(bào)告綱要 一、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：下一輪地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) “世界工廠”與某某工業(yè)地產(chǎn)輝煌前景隨著世界制造中心向中國(guó)轉(zhuǎn)移步伐的加快，“閩三角”將成為首先“接口”之一，下一輪某某周 邊的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房和現(xiàn)代物流用房，都將供不應(yīng)求?，F(xiàn)代工業(yè)廠房的開(kāi)發(fā)和租賃，將成為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大熱門(mén)。 —— 〈〈經(jīng)濟(jì)人〉〉 某某市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 2021 年 ,某某市工業(yè)企業(yè)法人單位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 18968611 萬(wàn)元，其中，制造業(yè)占據(jù)大部分為 ％，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)占 ％，采礦業(yè)占 ％。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入超過(guò)百億元的行業(yè)有 5 個(gè)，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，石油加工、煉焦及核燃料加工業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)。工業(yè)企業(yè)法人單位利潤(rùn)總額 1183823 萬(wàn)元 ，其中，采礦業(yè)占 ％，制造業(yè)占 ％，電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)占 ％。利潤(rùn)總額超過(guò) 5 億元的行業(yè)有 6 個(gè)，分布在紡織業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，皮革、毛皮、羽毛（絨）及制品業(yè)，造紙及紙制品業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)，工藝品及其他制造業(yè)等行業(yè)。工業(yè)企業(yè)容納 148 萬(wàn)名就業(yè)人員。 2021 年末，我市共有工業(yè)企業(yè)法人單位 19641 個(gè)，就業(yè)人員 1481791 人；工業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù) 50687 戶(hù)，就業(yè)人員 536762 人。在工業(yè)企業(yè)法人單位中，私營(yíng)企業(yè) 12672 個(gè)，占％；港澳臺(tái)商投資企業(yè) 2310 個(gè)，占 ％；外 商投資企業(yè) 1298個(gè)，占 ％。三者所占比重分別比全省高出 、 和 個(gè)百分點(diǎn)；港澳臺(tái)商投資企業(yè)和外商投資企業(yè)占比分別高出全國(guó) 和 個(gè)百分點(diǎn)。 從工業(yè)行業(yè)類(lèi)型劃分，皮革、毛皮、羽毛（絨）及其制品業(yè)，紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)，非金屬礦物制品業(yè)就業(yè)人員數(shù)居前三位，分別占 ％、 ％和 ％，分別高出全國(guó) 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 制造業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)低于全國(guó)水平 2021 年末，工業(yè)企業(yè)法人單位資產(chǎn)合計(jì) 15230365 萬(wàn)元，負(fù)債合計(jì) 5475452 萬(wàn)元，所有者權(quán)益合計(jì) 9754913 萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率 ％。比全國(guó)的 ％低了 個(gè)百分點(diǎn)。這表明我市工業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好，具有遠(yuǎn)大的開(kāi)拓發(fā)展前景，特別是制造業(yè)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為 ％，值得金融企業(yè)大力扶持。 某某工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r： 據(jù)了解，截至目前，全市標(biāo)準(zhǔn)化廠房用地規(guī)劃面積 6285 畝，已經(jīng)報(bào)省政府的有 1032 畝，其中 553 畝已經(jīng)省政府批準(zhǔn)，可實(shí)施供地。目前惠安、泉港、石獅、永春、德化等各縣市區(qū)已陸續(xù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房。為鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)駐標(biāo)準(zhǔn)化廠房，一些縣市還引入銀行按揭貸款，政府給予一定的貸款貼息支持等相關(guān)優(yōu)惠措施。有關(guān)人士認(rèn)為，某某工業(yè)正進(jìn)入“標(biāo)準(zhǔn)化廠房”時(shí)代。 2021 年 8 月，在某某市委、市政府召開(kāi)的某某市集約用地工業(yè)園區(qū)等專(zhuān)題會(huì)上，確定了一系列相關(guān)規(guī)定，大力推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)。 根據(jù)目前的土地供應(yīng)政策，標(biāo)準(zhǔn)化廠 房的供地方式可直接采取協(xié)議出讓方式供地，條件成熟的，也可以采取招拍掛方式供地。標(biāo)準(zhǔn)化廠房土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)原則上按照當(dāng)?shù)毓I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的低限執(zhí)行。 為鼓勵(lì)和規(guī)范建設(shè)、使用標(biāo)準(zhǔn)化廠房，促進(jìn)工業(yè)集中、產(chǎn)業(yè)集聚、企業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)土地資源集約利用，某某市今后對(duì)投資規(guī)模小的一般工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目原則上不再單獨(dú)選址、供地，鼓勵(lì)和引導(dǎo)其進(jìn)入工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房。對(duì)取得土地使用權(quán)后閑置兩年以上的工業(yè)用地，原則上依法收回；收回的用地可進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)。鼓勵(lì)大企業(yè)、大集團(tuán)、房屋開(kāi)發(fā)公司及各類(lèi)資本參與標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)，實(shí)行投資主體多元化 ，并采用建、租、售相結(jié)合的運(yùn)作模式，標(biāo)準(zhǔn)化廠房區(qū)內(nèi)力求實(shí)行物業(yè)化管理。 有關(guān)部門(mén)還規(guī)定了工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)的投資強(qiáng)度，容積率和開(kāi)發(fā)期限。工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)不得低于規(guī)定的工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地最低投資強(qiáng)度指標(biāo)和容積率標(biāo)準(zhǔn)，容積率一般在 以上。在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)約定建設(shè)者在取得土地使用權(quán)后半年內(nèi)開(kāi)工，兩年內(nèi)完成標(biāo)準(zhǔn)化廠房建設(shè)。對(duì)取得土地使用權(quán)滿(mǎn)半年仍未開(kāi)工或者未能在取得土地使用權(quán)后兩年內(nèi)完成廠房建設(shè)的，不得再享受土地使用權(quán)出讓最低價(jià)，優(yōu)惠部分予以補(bǔ)繳；對(duì)取得土地使用權(quán)滿(mǎn)一年仍未開(kāi)工的， 按取得劃撥土地使用權(quán)費(fèi)用或土地出讓金、土地租金的 20％以下收取土地閑置費(fèi)；對(duì)取得土地使用權(quán)滿(mǎn)兩年仍未開(kāi)工的，批準(zhǔn)文件自動(dòng)失效，土地使用權(quán)無(wú)償收回。廠房建設(shè)期間，開(kāi)發(fā)者不得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。 對(duì)于大批的工業(yè)廠房，有四個(gè)方面的潛在用途功能可供投資商投資規(guī)劃與開(kāi)發(fā)：外口公寓。商務(wù)辦公用房。都市工業(yè)樓宇（園）。制造業(yè)配套功能用房。 產(chǎn)業(yè)集群對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輝煌前景 1）什么是產(chǎn)業(yè)集群？產(chǎn)業(yè)集群在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用？產(chǎn)業(yè)集群是某產(chǎn)業(yè)的相同、相近與相關(guān)企業(yè)聚集某地，進(jìn)而吸引一些相 關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐該地，從而形成的一個(gè)有效的經(jīng)濟(jì)群體。產(chǎn)業(yè)集群在經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，其本質(zhì)是一種生產(chǎn)組織方式，通過(guò)對(duì)產(chǎn)業(yè)集群的有效培育與發(fā)展可以實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。產(chǎn)業(yè)集群的形成一般有誘致性自發(fā)形成，強(qiáng)制性培育形成和引導(dǎo)性培育形成。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心錢(qián)平凡 —— 產(chǎn)業(yè)集群是全球性的經(jīng)濟(jì)發(fā)展潮流產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展與工業(yè)化進(jìn)程相輔相成產(chǎn)業(yè)集群可作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略方式 2）產(chǎn)業(yè)集群的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)專(zhuān)業(yè)化集中化網(wǎng)絡(luò)化地域化 3）中國(guó)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的經(jīng)濟(jì)社會(huì)作用產(chǎn)業(yè)集群的經(jīng)濟(jì)效應(yīng) —— —— 首先，產(chǎn) 業(yè)集群的出現(xiàn)顯著推動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)尤其是地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 —— 其次，集群經(jīng)濟(jì)可以使同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的分工更為精細(xì)化，使一個(gè)企業(yè)可以集中于該產(chǎn)業(yè)的某一個(gè)工序或某一種中間產(chǎn)品的生產(chǎn)，從而可以節(jié)約成本，提高效率。 —— 第三，集聚將促使各企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，使先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)更為迅速地在區(qū)域內(nèi)傳遞，產(chǎn)生技術(shù)溢出效果。 —— 第四，核心產(chǎn)業(yè)的集聚對(duì)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更為強(qiáng)烈的需求，從而推動(dòng)這些關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而在一個(gè)地方形成一種完整的產(chǎn)業(yè)鏈條?！?第五，隨著主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的延伸和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)，特定產(chǎn)業(yè)集群所在地區(qū)的 人口將大規(guī)模增長(zhǎng)，從而帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 —— 第六，建立產(chǎn)業(yè)集群有利于集中治理污染，節(jié)約環(huán)保成本。產(chǎn)業(yè)集群的社會(huì)效應(yīng) —— —— 首先，由于經(jīng)濟(jì)集聚 —— 擴(kuò)散效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)集群將創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位。 —— 其次，產(chǎn)業(yè)集