【正文】 B．零售商業(yè)物業(yè) C．居民自有住宅 D．工業(yè)物業(yè) E．酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施 【答案】 A． B． D． E． 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。寫(xiě)字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑，主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成，包括企業(yè)自用寫(xiě)字樓、出租寫(xiě)字樓和自用出租復(fù)合型寫(xiě)字樓三種類(lèi)型；零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購(gòu)物中心、市級(jí)購(gòu)物 中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類(lèi)型；工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等；酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。所以 A、 B、 D、 E選項(xiàng)所述物業(yè)類(lèi)型均符合收益性物業(yè)的要求，故本題選 A、 B、 D、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 2～ 6頁(yè)。 A．延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期 B．維持物業(yè)正常使用 C．維持該物業(yè)的物業(yè)管理 D．實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化 【答案】 D 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。 A、 B、 C 選項(xiàng)中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營(yíng) 管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求，但不是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。 多項(xiàng)選擇題 (備選項(xiàng)中有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意 ) 9．圖 1— 1 所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。 A．物業(yè)保險(xiǎn)管理 B．資產(chǎn)管理 C．物業(yè)管理 D．房地產(chǎn)組合投資管理 E．基金管理 【答案】 B． C． E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的目標(biāo)。其中信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理，零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè) 管理工作，收取物業(yè)費(fèi)。故本題選 B、 C、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 7 頁(yè)。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于 ( )。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專(zhuān)業(yè)型和綜合型三類(lèi)。故本題選 C，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 8～ 9 頁(yè)。 A．管理型物業(yè)管理企業(yè) B．專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C．投資型物業(yè)管理企業(yè) D．綜合型物業(yè)管理企業(yè) E．所有物業(yè)管理公司 【答案】 A． D 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的職能。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力，可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問(wèn)、咨詢服務(wù)；而專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)。 【考點(diǎn) 4】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管 理的層次 單項(xiàng)選擇題 (備選項(xiàng)中只有 1 個(gè)符合題意 ) 12．在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是 ( )。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，是定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理，對(duì)于收益性物業(yè)，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和 現(xiàn)金流；資產(chǎn)管理通過(guò)物業(yè)管理的工作來(lái)實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)；房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類(lèi)型或地域分布上努力地分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。 管理師考試 13．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是 ( )。物 業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)；設(shè)施管理的主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一機(jī)構(gòu) (企業(yè)或事業(yè)單位 )創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。故本題選B，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 9— 10 頁(yè)。 A．物業(yè)管理公司 B．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司 C．房地產(chǎn)組合投資管理公司 D．設(shè)施設(shè)備管理公司 【答案】 B 【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。 15．在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中，理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計(jì)劃，這些特征屬于 ( )的內(nèi)容。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)；審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn) ，保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃，以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)，以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。 多項(xiàng)選擇題 (備選項(xiàng)中有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意 ) 16．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理通常將其分為 ( )三個(gè)層次。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組 合投資管理三個(gè)層次。故本題選 A、 B、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 9— 10 頁(yè)。 A．制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B．保持與租戶的聯(lián)系并收租 C．控制運(yùn)營(yíng)成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄 D．資本性支出計(jì)劃 E．物業(yè)維護(hù)及安全管理 【答案】 B． C． D． E 【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。A 選項(xiàng)內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé)，故本題選 B、 C、D、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 11 頁(yè)。 A．制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B．資本性支出計(jì)劃及公共關(guān)系 C．監(jiān)控物業(yè)績(jī)效 D．負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效 E．管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè) 【答案】 A． C． E 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃，持有、出售分析，物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策，監(jiān)控物業(yè)績(jī)效，管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)，協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析等。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 11頁(yè)。 A．制定并執(zhí)行組合投資策略 B．設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) C．定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析 D．負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用 E．監(jiān)控物業(yè)績(jī)效及物業(yè)的持有、出售分析 【答案】 A． B． D 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中組合投資管理的主要職責(zé)。 C、E 選項(xiàng)內(nèi)容 均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。 【考點(diǎn) 5】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容 單項(xiàng)選擇題 (備選項(xiàng)中只有 1 個(gè)符合題意 ) 20．在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作中，影響投資決策的關(guān)鍵因素是 ( )。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。故本題選 C，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 12～ 13 頁(yè)。 A．日常維修費(fèi)用 B．物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用 C．管理人員的工資 D．法定稅費(fèi) 【答案】 B 【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出，不屬于物業(yè)服務(wù)支出 。 多項(xiàng)選擇題 (備選項(xiàng)中有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意 ) 22．下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作，表述正確的有 ( )。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的 常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值，并進(jìn)行資產(chǎn)管理，主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理 5個(gè)部分。對(duì)于物業(yè)出租的成本，業(yè)主會(huì)希望讓租 戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用，這不僅可以降低各種管理成本，還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本，但是，把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶，在一些情況下既不現(xiàn)實(shí)，也不明 智。所以C 選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。 23．關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的服務(wù)費(fèi)，下列說(shuō)法中正確的有( )。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，但實(shí)際上是由租戶支付的。每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候，還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)成本，這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來(lái)計(jì)算的。 B、 C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 16— 17 頁(yè)。 A．通常業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶 B．目前大多 數(shù)出租活動(dòng)業(yè)主承擔(dān)各種維修成本 C．一般寫(xiě)字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來(lái)的維修和維護(hù) D．維修計(jì)劃應(yīng)該從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮 E．日常維修和維護(hù)的開(kāi)支來(lái)源需要租約各方通過(guò)溝通來(lái)確定具體履行方式 【答案】 A． D． E 【解析】本題考查的是日常和未來(lái)物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識(shí)。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉(cāng)庫(kù)和寫(xiě)字樓物業(yè)，如何處理物 業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來(lái)的維修和維護(hù)，所以 C選項(xiàng)錯(cuò)誤。故本題選擇 A、 D、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 17～ 18 頁(yè)。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)，對(duì)于該塊土地，正確的做法是 ( )。對(duì)物業(yè)的權(quán)利伴隨著必須承擔(dān)的義務(wù)對(duì)于物業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，即使是最基本的物業(yè)收益也要求必要的管理工作，有時(shí)還要伴隨一定的成本支出。故本題選 A、 C、 D、 E，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 14 頁(yè)。 A．物業(yè)管理 B．設(shè)施管理 C．價(jià)值管理 D．投資管理 答案： C 解析：本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵。 A、 B、 D 三個(gè)選項(xiàng)太片面，沒(méi)有突出物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。 2．某寫(xiě)字樓具有良好的地理位置，建筑物實(shí)物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，建筑物有功能陳舊因素影響，有自然磨損存在，該寫(xiě)字樓最可能屬于寫(xiě)字樓。專(zhuān)業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)，通常將寫(xiě)字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。因本題所述條件符合乙級(jí)寫(xiě)字樓的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3．在一 個(gè)大型城市中，某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為 12 萬(wàn)平方米，內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)，里面擁有大量不同行業(yè)的各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、家居家電、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)及餐飲，有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá) 200 公里。 A．區(qū)域購(gòu)物中心 B．市級(jí)購(gòu)物中心 C．地區(qū)購(gòu)物中心 D．居住區(qū)商場(chǎng)答案： A 解析：本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。一般區(qū)域購(gòu)物中心的建筑面積在 10 萬(wàn)平方米以上，是規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐 飲于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心；市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在 3 萬(wàn)平方米以上，其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市；地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般為 1— 3 萬(wàn)平方米，服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主；居住區(qū)商場(chǎng)商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。多項(xiàng)選擇題 4．下面選項(xiàng)中屬于甲級(jí)寫(xiě)字樓特征的有。甲級(jí)寫(xiě)字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，其收益能力與新建寫(xiě)字樓相當(dāng)，有完善的物業(yè)管理服務(wù)。 5．區(qū)域購(gòu)物中心的特征包括。一般區(qū)域購(gòu)物中心 的建筑面積在 10 萬(wàn)平方米以上，是規(guī)模巨大 ，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 6．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)除了包括以保證物業(yè)正常適用的運(yùn)行操作管理，還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理除了包含物業(yè)管理，主要服務(wù) 還體現(xiàn)在價(jià)值管理服務(wù)方面。故本題選 ABDE．，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)。需要特殊說(shuō)明的是，居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。 【考點(diǎn) 2】物 業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)單項(xiàng)選擇題 8．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是在的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α９时绢}選 D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 6 頁(yè)。從圖中可以看出，該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作同時(shí)覆蓋了的管理工作。由圖 1—1 可以看出，信托全資控股信托基金管理公司和零售管理公司。圖中 所描述的關(guān)系并不能得出 A、 D 兩項(xiàng)的結(jié)論。 【考點(diǎn) 3】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)單項(xiàng)選擇題 10．某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，履行策略性物業(yè)管理的職能，該企業(yè)設(shè)置若干專(zhuān)業(yè)化分公司，履行物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理的職能。 A．管理型物業(yè)管理企業(yè) B．專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè) C．綜合型物業(yè)管理企業(yè) D．投資型物業(yè)管理企業(yè) 答案： C 解析：本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的分類(lèi)。管理型物業(yè)管理 企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中處于總包的位置；專(zhuān)業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專(zhuān)業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù)，是具有物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中某種專(zhuān)業(yè)管理能力的企業(yè)；綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力管理的企業(yè)，既設(shè)置管理層，又設(shè)置專(zhuān)業(yè)化分公司。多項(xiàng)選擇題 11．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中，能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)等工作。故本題選 A、 D，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 89 頁(yè)。 A．在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo) B．為租戶提供及時(shí)的服務(wù) 和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流 C．詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略 D．在物業(yè)類(lèi)型或地域分布上分散投資，減少整體風(fēng)險(xiǎn) 答案： B 解析：本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次的主要作用。故本題選 B，有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第 10～ 1