房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式操作程序-閱讀頁
2025-03-24 14:05本頁面
【正文】 價(jià)體系 步驟 A：認(rèn)清作用及現(xiàn)狀 毋容置疑，房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)工作長期受忽視，使發(fā)展商和政府管理部門失去了 “ 總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn) ” 的機(jī)會(huì)，同時(shí)也使許多來源于開發(fā)建設(shè)第一線的寶貴數(shù)據(jù)資料沒有得到及時(shí)的整理和利用。有些決策分析人員搞不清 ” 稅費(fèi) “ 的內(nèi)容，有些決策者弄不清本企業(yè)各類型物業(yè)（高層住宅、多層住宅、寫字樓）的單方造價(jià)水平等，這些都與企業(yè)缺乏項(xiàng)目后評價(jià)有關(guān)。對發(fā)展商而言，開展項(xiàng)目后評價(jià)工作有著更重要的意義。后評價(jià)在新項(xiàng) 目選定、調(diào)整在建項(xiàng)目計(jì)劃，完善已建項(xiàng)目方面可以起到重要作用。按照當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，項(xiàng)目后評價(jià)的最佳時(shí)機(jī)為項(xiàng)目竣工后 1－ 2 年，依筆者經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目（五萬平方米建筑面積以上）的項(xiàng)目后評價(jià)時(shí)間大約為 2 一 3 個(gè)月，下述的時(shí)間安排可供參考：策劃準(zhǔn)備 1－ 2 周，調(diào)查和收集資料 3－ 4 周，分析研究 3 一 4 周，編寫報(bào)告 2— 3 周。 發(fā)展商可以委托專業(yè)的咨詢評估公司進(jìn)行后評價(jià)工作。在具體人員的配置上，應(yīng)精心挑選那些既懂投資、經(jīng)營、又懂技術(shù)經(jīng)濟(jì)的人員。 步驟 C：基本內(nèi)容及拒標(biāo)體系 （－）過程評價(jià) 項(xiàng)目的過程評價(jià)，應(yīng)將可行性研究報(bào)告所預(yù)計(jì)的情況和實(shí)際執(zhí)行過程進(jìn)行對照比較和分析，找出差別，分析原因。 （ 2）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容和建筑規(guī)模。 （ 4）配套設(shè)施和服務(wù)條件。 （ 6）項(xiàng)目租售情況和分析。定量評價(jià)可選用下列指標(biāo)： （ 1）項(xiàng)目決策周期（項(xiàng)目決策周期變化率）。 （ 3）建設(shè)工期（竣工項(xiàng)目定額工期率）。 （ 5）工程優(yōu)良率。 （ 7）投資總額（靜態(tài)投資總額、動(dòng)態(tài)投資總額）。 （二）經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)效益后評價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置，基本上與項(xiàng)目前評價(jià)（可行性研究）一致。 l、工程造價(jià)指標(biāo)。 盈利指標(biāo)。 效率指標(biāo)。 對影響盈利指標(biāo)的主要因素的相關(guān)分析。 工、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)。 項(xiàng)目提供居住水平評價(jià)。 對項(xiàng)目配套設(shè)施、交通、放火、防震、安全性等的評價(jià)。 住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保溫等。 綜合評價(jià)的目的是最終產(chǎn)生評價(jià)結(jié)論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，并提出建議。房地產(chǎn)項(xiàng)目評價(jià)小組應(yīng)就上述內(nèi)容進(jìn)行分析匯總，并在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目后評價(jià)分析報(bào)告，提交發(fā)展商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投資
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