【正文】 口為中心五環(huán)道路上。車(chē)行道與步行道形成互相繞合、互不干撓的格局。商業(yè)街成為居住組團(tuán)主要人文一景，社區(qū)中心成為綠化帶和景觀(guān)休閑活動(dòng)場(chǎng)所的中間環(huán)節(jié)。綠地組織重視點(diǎn)、線(xiàn)、面的有機(jī)結(jié) 合，使綠化通過(guò)與小區(qū) 不同區(qū)域的功能與空間要求密切配合，從而達(dá)到最佳的生態(tài)綠洲的景觀(guān)效果。重點(diǎn)考慮將綠化與水體相結(jié)合，通過(guò)在建筑單體連接部分設(shè)空中花園，部分山墻加以墻面綠化。 第四章 建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)思 該項(xiàng)目建筑功能以現(xiàn)代居住型為核心，房型以?xún)煞績(jī)蓮d，三房?jī)蓮d為主，建筑面積 90150 平方米之間，戶(hù)型力求雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，客廳、餐廳獨(dú)立，并形成良好的穿堂風(fēng)。小區(qū)內(nèi)住宅、商業(yè)配套建筑及流暢的弧型中心主道路相呼應(yīng)。建筑整體以白色為主色調(diào)，輔以三元色色調(diào)，同時(shí)配以豐富的細(xì)節(jié)，大膽鮮艷的顏色，形成具有較強(qiáng)視覺(jué)效果的住宅新景觀(guān)。其工程施工總體進(jìn)度如圖 1 所示： 圖 1 工程施工總體進(jìn)度計(jì)劃 十堰香格里拉城市花園住宅小區(qū)工程（ A 塊） 序號(hào) 項(xiàng)目組 名稱(chēng) 2021 年 2021 年 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 1 Ⅰ 2 Ⅱ 3 Ⅲ 4 Ⅳ 5 Ⅴ 6 Ⅵ 7 Ⅶ 說(shuō)明： I 組：馬街超市、 3泛會(huì)所、 3 3 3 4 42樓 Ⅱ組：東區(qū)多層、小高層 Ⅲ組中心廣場(chǎng)、 3 3 40屋頂游泳池、擋墻構(gòu)筑等 Ⅳ組：馬街別墅、北京路街面商鋪 Ⅴ組：柳林溝西區(qū)塊住宅 Ⅵ組：柳林溝精品街商鋪 Ⅶ組：配套、園林、景觀(guān) 第六部分 投資總額及資金來(lái)源評(píng)估 第一章 項(xiàng)目投資估算 一、估算依據(jù) 參照委托人提供的數(shù)據(jù)資料，以及目前十堰市建筑市場(chǎng)的價(jià)格情況。 前期工程費(fèi)：包括勘察設(shè)計(jì)及各項(xiàng)規(guī)費(fèi)，經(jīng)綜合測(cè)算，按每平方 米建筑面積約 78 元 /平方米，計(jì)： 78 元 /平方米 萬(wàn)平方米 = 萬(wàn)元 取整，既 1851 萬(wàn)元。 配套設(shè)施費(fèi) 包括環(huán)境景觀(guān)建設(shè)、道路、電梯和暖氣、熱水等，按總建筑面積 200元 /平方米估算。 管理費(fèi)：包括開(kāi)發(fā)工程的各項(xiàng)間接費(fèi)用及公司管理 部門(mén)管理的各種費(fèi)用。 銷(xiāo)售費(fèi)用：指銷(xiāo)售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及委托代理的各項(xiàng)費(fèi)用，取銷(xiāo)售收入的 3%，則： 61805 萬(wàn)元 3%=1854 萬(wàn)元，隨銷(xiāo)售收入發(fā)生。 財(cái)務(wù)費(fèi)用：是指該公司為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：按土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)，前八項(xiàng)之和的 5%估算，即 1773 萬(wàn)元。詳見(jiàn)表 4 表 4 項(xiàng)目總投資估算表 單位： 萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 總投資 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 39025 土地費(fèi)用 6777 前期工程費(fèi) 1851 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4746 建筑安裝工程費(fèi) 16608 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2373 管理費(fèi)用 498 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1788 銷(xiāo)售費(fèi)用 1854 其它費(fèi)用 757 不可予見(jiàn)費(fèi) 1773 2 項(xiàng)目總投資 39025 第二章 項(xiàng)目資金 來(lái)源及籌措 本項(xiàng)目總投資額為 39025 萬(wàn)元 ,其資金來(lái)源為： 自有資金 16000 萬(wàn)元 ,其中，注冊(cè)資本金 5000 萬(wàn)元；另外，該公司自籌資金 2500 萬(wàn)元；上海城房置業(yè)有限公司股東之一 浙江?？等沼弥破酚邢薰境鲑Y 3000萬(wàn)元，計(jì)劃于 2021 年 4 月份到資上海城房置業(yè)有限公司股東之二 中國(guó)天行集團(tuán)出資 1700 萬(wàn)元，計(jì)劃于 2021 年 4 月份到資；上海城房置業(yè)有限公司股東之三 浙江永康胡激揚(yáng)出資 1700 萬(wàn)元，計(jì)劃于 2021 年 5 月份到資，上海城房置業(yè)有限公司股東之四 浙江永康程志海出資 2100 萬(wàn)元，計(jì)劃在2021 年 5 月份到資。 計(jì)劃銷(xiāo)售回籠款8025 萬(wàn)元。資金使用計(jì)劃為3 年，第一年及第二年為建設(shè)期投資，分別投資 27585 萬(wàn)元、 10221 萬(wàn)元，主要用于房屋開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、銷(xiāo)售費(fèi)用及所支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用。詳項(xiàng)目總投資39025萬(wàn)元 自有資金 16000 萬(wàn)元 金融機(jī)構(gòu)融資 15000 萬(wàn)元 預(yù)售回籠 8025 萬(wàn)元 注冊(cè)資本金 5000 萬(wàn)元 自籌資金 11000萬(wàn)元 見(jiàn)附表 附表 2。假設(shè)可銷(xiāo)售物業(yè)中，住宅及商業(yè)用房分別銷(xiāo)售 90%，車(chē)庫(kù)全部售完。 則在不考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為： 2200 169572+5000 59103+3000 5446= 萬(wàn)元 考慮空置率的情況下的銷(xiāo)售收入為： 2200 169572 90%+5000 59103 90%+3000 5446=6180541 萬(wàn)元 取整，即 61805 萬(wàn)元。 第二章 項(xiàng)目銷(xiāo)售回款計(jì)劃 考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及選址，本項(xiàng)目計(jì)劃于 2021 年 6 月開(kāi)始預(yù)售，計(jì)劃兩年半內(nèi)售完， 2021 年全年銷(xiāo)售 20%， 2021 年銷(xiāo)售 30%，至 2021年，項(xiàng)目全面推向市場(chǎng)，購(gòu)房戶(hù)對(duì)該項(xiàng)目有了一定的認(rèn)知度后，銷(xiāo)售達(dá)到最高點(diǎn)，全年銷(xiāo)售剩余的 40%。詳見(jiàn)附表 3。 第八部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 第一章 盈利能力分析 假設(shè)該項(xiàng)目基準(zhǔn)折現(xiàn)率為 20%，經(jīng)測(cè)算，所得稅前項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 6721 萬(wàn)元，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年；資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 3749 萬(wàn)元，都大大高于銀行貸款利率及 基準(zhǔn)折現(xiàn)率。詳見(jiàn)附表 5 及附表6。經(jīng)測(cè)算，預(yù)售收入除少量用于項(xiàng)目投資外，其余款項(xiàng)用來(lái)還款是富余的，詳見(jiàn)附表 7。 第九部分 項(xiàng)目不確定性分析 第一章 項(xiàng)目敏感因素分析 影響項(xiàng)目收益的主要敏感因素為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格和售房回籠進(jìn)度三項(xiàng)。 表 5 敏 感性分析表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 全部投資 (所得稅前 ) 內(nèi)部收益率 （ %） 凈現(xiàn)值 （萬(wàn)元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 % 6721 1 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資 10% % 3736 10% % 9675 2 售房?jī)r(jià)格 10% % 10670 10% % 2879 3 預(yù)售款回籠進(jìn)度 10% % 8483 10% % 3785 從表 5 及圖 3 來(lái)看，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格是兩大敏感因素，如果它們分別向不利方面變動(dòng) 10%，內(nèi)部收益率分別下降至 %及 %，投資回收期也將分別增加至 年及 年。 第二章 臨界點(diǎn)分析 為考察對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)格、土地費(fèi)用和售房面積等因素作臨界點(diǎn)分析。 表 6 臨界點(diǎn)分析 序 號(hào) 不確定因素 基本值 臨界點(diǎn)計(jì)算 備 注 絕對(duì)值 增減幅度 4 0 %3 0 %2 0 %1 0 %0%10%20%30%40%0%50%100%150%200%敏感因素變動(dòng)百分比FIRR開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資售房?jī)r(jià)格預(yù)售款回籠進(jìn)度基準(zhǔn)收益率圖3 敏感性分析表全部投資 1 總投資額 (萬(wàn)元 ) 39025 47904 % 目標(biāo)收益率 % 2 售房?jī)r(jià)格 (元 /平米 ) 2640 2178 % 3 土地費(fèi)用 (萬(wàn)元 ) 6777 17491 % 內(nèi)部收益率 % 4 售房面積 (平米 ) 237251 184581 % 若期望的可接受內(nèi)部收益率為 20%，則開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為47904 萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度為 %；售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為 2178 元 /平方米，減幅為 %；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為 17491 萬(wàn)元，增幅達(dá) %；售房面積的臨界點(diǎn)為 184581 平方米，減幅為 %。 第三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 作為一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其主要風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于以下幾個(gè)方面： 建設(shè)資金風(fēng)險(xiǎn)：由于開(kāi)發(fā)商資金籌措不到位，造成工程后繼資金跟不上，從而很可能造成“爛尾樓”工程。 銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)：由于房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)在短期內(nèi)缺乏彈性，其未來(lái)需求市場(chǎng)難以定 量分析，這要求開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目動(dòng)工前做好市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位。 該項(xiàng)目根據(jù)本報(bào)告財(cái)務(wù)效益評(píng)估，項(xiàng)目借款可以約定的兩年內(nèi)歸還。 第十部分 結(jié)論和建議 第一章 結(jié)論 十堰匯城置業(yè)有限公司是由上海城房置業(yè)有限公司和香港匯盈（中國(guó)）有限公司共同出資組建的中外合資企業(yè)，并于 2021 年 10 月 8 日經(jīng)湖北省十堰市工商行政管理局注冊(cè)登記成立。 該公司的管理機(jī)構(gòu)，特別是財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售等部門(mén)，機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)練，制度健全，工作嚴(yán)謹(jǐn)。區(qū)域內(nèi)，配套齊全，戶(hù)型大眾化，規(guī)劃設(shè)計(jì)注重生態(tài)綠化、人文景觀(guān)、建筑風(fēng)格，功能分區(qū)相互協(xié)調(diào)，順應(yīng)了中高檔小區(qū)發(fā)展潮流，以高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品形象進(jìn)行十堰市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，該項(xiàng)目相對(duì)于十堰市其他中高檔位住宅區(qū)項(xiàng)目 而言，具有預(yù)期優(yōu)越的地理環(huán)境，如銷(xiāo)售適當(dāng)，必然有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。只要銷(xiāo)售價(jià)格合理，營(yíng)銷(xiāo)得力，可以按計(jì)劃完成銷(xiāo)售任務(wù)，回收資金，因此，該項(xiàng)目?jī)斶€貸款是有保證的。 第二章 建議 十堰香格里拉城市花園一期項(xiàng)目本身目前所處位置離城區(qū)中心區(qū)還有一段距離，在項(xiàng)目面市期間交同時(shí)有諸多項(xiàng)目面市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。建 議加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)工作，以合理的價(jià)格和優(yōu)良的服務(wù)，去贏得更多的用