深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報告-閱讀頁
2025-03-19 16:53本頁面
【正文】 數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局預(yù)售合同備案統(tǒng)計(jì) 統(tǒng)計(jì)時間段： 2021 年 1 月 1 日至 2021 年 3 月 31 日 深圳房地產(chǎn)市場形勢分析報告 （ 2021 年第一季度） 一、一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行特征 （一）房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，新開工面積和施工面積規(guī)模擴(kuò)大，竣工面積下降幅度較大 一季度，全市 完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 ％。房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)保持平穩(wěn)。新開工面積增長率較去年底的 ％有較大幅度增長，而施工面積增長幅度不大，與去年底基本接近。其中，住宅竣工面積為 萬平方米，同比減少 ％；辦公樓、商業(yè)用房竣工面積也都出現(xiàn)較大幅度減少。（見圖 1） 圖 1 一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積對比圖（單位：萬 M2） 從各區(qū)域商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積來看， 一季度羅湖區(qū)、南山 區(qū)商品房批準(zhǔn)面積比去年同期分別減少了 37％、 6％，而福田、龍崗、寶安各區(qū)商品房分別增加了 33％、 94％、 14％。 圖 2 一季度各區(qū)域商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積對比圖（單位：萬 M2） （三）商品房銷售面積大幅增長，非住宅物業(yè)所占比重有所增加 一 季度商品房銷售面積為 萬平方米，與去年同期相比增加 ％，其中住宅銷售面積為 萬平方米，與去年同期相比增加 ％，辦公樓銷售面積為 萬平方米，與去年同期相比增加％，商鋪銷售面積為 萬平方米，與去年同期相比增加 ％。 此外，商品房的銷售面積中，國內(nèi)各人購房面積達(dá)到 205 萬平方米，占銷售總面積的 ％；而外銷房僅為 萬平方米，比去年同期減少了 21％，外銷市場仍比較冷淡。南山區(qū)住宅銷售增長速度為全市最快（見圖 4）。 由上述數(shù)據(jù)看，南山區(qū)住宅銷售繼續(xù)保持較高的市場份額，該區(qū)繼續(xù)成為投資、消費(fèi)者主要關(guān)注的熱點(diǎn)區(qū)域（見圖 5）。二房、三房住宅繼續(xù)成為住宅銷售的主力戶型；與去年一季度相比，各戶型所占的比例也基本保持穩(wěn)定（見圖 6）。中低價位的住宅，市場份額占 82％，繼續(xù)為購房者所偏好。 圖 6 一季度不同戶型住宅銷售面積 所占比例對比圖 （外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） 圖 7 一季度不同價位住宅銷售面積所占比例對比圖 （外圈為 2021 年數(shù)據(jù)） （六）不同區(qū)域住宅價格普遍上漲，住宅總體價格明顯上升，辦公樓、商業(yè)用房價格小幅下降 一季度全市，全市商品房均價 6382 元，比去年同期上升了 ％。 一季度羅湖區(qū)住宅銷售均價為每平方米 7796 元，比去年同期上漲 12％；福田區(qū)為每平方米 8025元，比去年同期上漲 8％；南山區(qū)為每平方米 6034 元，比去年同期下降 ％；寶安區(qū)為每平方米 3899 元，比去年同期上漲 6％，龍崗區(qū)為每平方米 3594 元，比去年同期上漲 9％。 圖 8 一季度不同區(qū)域住宅銷售面積對比圖（元 /M2） （七）二手房地產(chǎn)市場活躍，交易面積日趨增加 一季度，我市二手房交易面積達(dá)到 萬平方米，比上年同期增長 ％，高于去年同期及去年底的增長速度（ 56％、 45％）（圖 9）。今年一季度，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比商品房銷售面積少 萬平方米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷售面積少 萬平方米，住宅新增供求比為 ： 1，新增供給不足的問題較為突出。 商品房新增供給較少，盡管有利于消化空置商品房，但新增供給持續(xù)減少，勢必造成供給儲備不足，使購房者難以有充分的選房余地、不利于買方市場的穩(wěn)定，此外還有可能造成賣方抬價，一定程度上引起今后一段時期房價的不穩(wěn)定（一季度房價快速上漲即為佐證）。 表 2 一季度住宅新增供求關(guān)系對比 批準(zhǔn)預(yù)售 面積 （萬 m2） 實(shí)際銷售面積 （萬 m2） 新增供求比 羅湖 ： 1 福田 ： 1 南山 ： 1 鹽田 ： 1 寶安 ： 1 龍崗 ： 1 合計(jì) ： 1 （二）二手房市場分析 近年來，隨著我市各項(xiàng)促進(jìn)存量市場發(fā)展政策的實(shí)施，二手樓市場日趨活躍，成交面積和交易金額逐年上升。今年，僅一季度的成交面積就達(dá)到 萬平方米，已經(jīng)接近 1999 年全年的成交量。隨著二手市場規(guī)模的不斷擴(kuò)大，存量市場在整個房地產(chǎn)市場中的地位不斷加強(qiáng)，二手房市場已成為深圳房地產(chǎn)市場的重要組成部分。首先由于二手房市場價格相對較低，與新建商品房相結(jié)合形成良好的價格梯度，可以滿足不同層次消費(fèi)者的住房需求，有助于解決中低收入者的住房問題；其次可以推動房地產(chǎn)二三級市場的聯(lián)動，使一些消費(fèi)者賣舊換新，有利于房地產(chǎn)市場需求的增長；其三，在特區(qū)內(nèi)新房供不應(yīng)求的情況下，能夠滿足中低收入者的在特區(qū)內(nèi)購房的需求，保證住房買方市場的局面，一定程度上抑制房價上漲。 （三）房地產(chǎn)市場價格 分析 一季度全市商品房價格與上年相比上漲了 ％，商品住宅價格上漲 ％。引起價格上漲的原因主要有以下幾點(diǎn)： 由于特區(qū)內(nèi)土地資源的日益稀缺，以及連續(xù)三年嚴(yán)控新批房地產(chǎn)用地政策的施行，近兩年特區(qū)內(nèi)基本沒有新批房地產(chǎn)用地，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供小于求的局面，從而拉升了區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)價格，進(jìn)而造成全市房地產(chǎn)價格，突破以往 2％左右的上升速度，出現(xiàn)明顯增長。 由于地鐵、道路等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，使特區(qū)內(nèi)外地鐵沿線、道路周邊的房地產(chǎn)產(chǎn)生預(yù)期升值，在一定程度上拉動了房價上升。 從總體來看，隨著房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)向特區(qū)外轉(zhuǎn)移，特區(qū)外房地產(chǎn)銷售面積所占的比例將越來越 大；由于其目前房價水平較低，故將對全市房地產(chǎn)價格水平及上升速度起到平抑作用。這將有效緩解特區(qū)內(nèi)供給不足的矛盾，抑制房價的上漲。
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