【正文】 史悠久的?壩上街?，自古就是車船碼頭， 是廬州倉(cāng)廩米布交易的繁華之地。 瑤海區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 瑤海三產(chǎn)發(fā)展迅速。匯聚了建材、家具、汽配、服裝、花鳥 等一大批專業(yè)市場(chǎng)以及家樂福、沃爾瑪?shù)葦?shù)十家大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和 大型物流配送企業(yè)，是全市商貿(mào)物流集中區(qū)。 瑤海發(fā)展空間廣闊。 加速發(fā)展中的龍崗開發(fā)區(qū)以及大興鎮(zhèn)，為現(xiàn)代化新瑤海的拓展建 設(shè)提供了廣 闊空間。工業(yè)總產(chǎn)值由 73 億元增加到 億元，年 均增長(zhǎng) %。累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，年均增長(zhǎng) %，其中工業(yè)性投資 億元，年均增長(zhǎng) %。 ?十二五?是瑤海加快發(fā)展、轉(zhuǎn)型提質(zhì)的重要時(shí)期。 合鋼集團(tuán)有限公司 位于合肥市瑤海區(qū)和平路 1 號(hào)。 （ 2）供電 改造、利用合鋼原有設(shè)施。 第五章 建設(shè)方案及功能布局 項(xiàng)目功能定位與功能設(shè)計(jì) 項(xiàng)目發(fā)展定 位 根據(jù)合肥市乃至安徽省服裝產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，以及合肥 市服裝流通市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及需求趨勢(shì)，結(jié)合合肥市城市總體規(guī) 劃、瑤海區(qū)分區(qū)規(guī)劃精神，?合鋼服裝商貿(mào)城項(xiàng)目?在發(fā)展上要 緊緊依托安徽服裝產(chǎn)業(yè)的特色， 商貿(mào)城無(wú)論從規(guī)模還是商品品質(zhì)都將是行業(yè)帶頭者，甚至能夠主導(dǎo)中西部服裝批發(fā)全局，營(yíng)造出特色商業(yè)形態(tài)，創(chuàng)造出眾多與時(shí)代同步的?金字招牌?，讓國(guó)際國(guó)內(nèi)品牌產(chǎn)品在此聚集。 ?合鋼服裝商貿(mào)城項(xiàng)目?的功能定位為：以服裝交易的大規(guī) 模、低成本、高效能、中 (低 )檔次服裝專業(yè)批發(fā)為核心，以交易、 物流兩大功能為主，信息、展示、檢測(cè)、金融等服裝交易配套功 能為輔，市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)?；?、信息化和國(guó)際化的服裝商貿(mào) 城。 項(xiàng)目功能設(shè)計(jì) 根據(jù)我國(guó)服裝批發(fā)交易市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)， 以及本項(xiàng)目的發(fā)展 目標(biāo)定位，為適應(yīng)現(xiàn)代化流通方式創(chuàng)新的要求，擬定本工程的功 能設(shè)計(jì)為： （ 1）以批發(fā)交易為核心的安徽省服裝采購(gòu)基地 服裝批發(fā)交易為本工程最基本也是最主要的功能之一，并逐 漸建設(shè)成為安徽省乃至全國(guó)各類男裝、女裝、童裝、皮裝、休閑 裝等服裝產(chǎn)業(yè)鏈最長(zhǎng)的服裝商貿(mào)城、采購(gòu)基地。 （ 3）電子商務(wù)功能 本工程將開展服裝電子商務(wù)功能，提供網(wǎng)上交 易和電子結(jié) 算， 讓 IT和服裝結(jié)合，將時(shí)尚用更容易的方式傳播，使傳統(tǒng)服裝批發(fā)零售市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)真正意義的升級(jí)轉(zhuǎn)型 。 （ 5）產(chǎn)品檢測(cè)和認(rèn)證功能 本工程將逐漸引進(jìn)服裝檢測(cè)及認(rèn)證機(jī)構(gòu)，設(shè)置完善的服裝檢 驗(yàn)、檢測(cè)設(shè)施，提供服裝檢測(cè)功能及認(rèn)證功能。 （ 7）品牌孵化基地功能 本工程將培育及爭(zhēng)取入駐企業(yè)爭(zhēng)創(chuàng)全國(guó)馳名商標(biāo)和省市級(jí)著名商標(biāo)，引導(dǎo)企業(yè)做優(yōu)做強(qiáng)，增強(qiáng)市場(chǎng)發(fā)展后勁，提升吸引力，擴(kuò)大輻射。 總平面布置 ?合鋼服裝商貿(mào)城項(xiàng)目? 一期工程總平面布置以網(wǎng)絡(luò)的設(shè) 計(jì)思想，采用網(wǎng)絡(luò)組團(tuán)式布局格式，結(jié)合原有車間特點(diǎn)及商 業(yè)交 易特性，加強(qiáng)各組團(tuán)之間的聯(lián)系與整合。 車間改造、裝修 完全利用原有廠房、車間進(jìn)行改造、裝修，不改變?cè)袕S房、車間的格局。對(duì)年久失修不能使用的設(shè)施，適當(dāng)進(jìn)行 改造、維修。對(duì)年久失修不能使用的設(shè)施，適當(dāng)進(jìn)行 改造、維修。用電電源由合鋼 llOkV 變供電。開閉所 1OkV 出線采用環(huán)網(wǎng)布置，開環(huán)運(yùn)行。區(qū)內(nèi)所有 1OkV 電纜均地下敷設(shè)，從公用變電箱的低 壓配電系統(tǒng)出線埋地敷設(shè)至各用電場(chǎng)所的配電箱，配電支線采用 沿橋架、線槽敷設(shè)，或穿管埋地、埋墻及樓板等暗敷。 根據(jù)上述測(cè)算，本項(xiàng)目總裝機(jī)容量約為 kW。 （ 2）導(dǎo)線選擇及敷設(shè)：一 般動(dòng)力選用阻燃型，特殊負(fù)荷動(dòng) 力選用耐火型，在電纜井內(nèi)垂直敷設(shè)時(shí)用電纜橋架，水平敷設(shè)時(shí) 用橋架或穿管暗敷。 （ 2）照度標(biāo)準(zhǔn)按照現(xiàn)行有關(guān)的辦公和商場(chǎng)建筑照明設(shè)計(jì)國(guó) 家規(guī)范，照明光源以熒光燈為主。 （ 4）照明干線從低壓配電屏到電纜井道用交聯(lián)電纜在橋架 內(nèi)敷設(shè)，在井道內(nèi)改用封閉式母線敷設(shè)。接地體利用建筑物基 礎(chǔ)內(nèi)主鋼焊接成閉合的電氣回路，并作為防雷、電氣、保護(hù)等共 用接地體，接地電阻要求小于 1Ω 。 弱電系統(tǒng) 本工程弱電系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、計(jì)算機(jī) 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)、通信自動(dòng)化系統(tǒng)。 在各交易鋪位、辦公場(chǎng)所、走道及各種重要機(jī)房均設(shè)置火災(zāi)自動(dòng) 報(bào)警裝置。聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的控制功能主要包括：對(duì)消火栓滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制；對(duì)自噴滅火系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)控制；對(duì)卷簾門的聯(lián)動(dòng)控制；對(duì)防排煙設(shè)施的聯(lián)動(dòng)控制。 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 本項(xiàng)目計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)作為商貿(mào)城智能系統(tǒng)的軟、硬件平 臺(tái)，包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、服務(wù)器及操作系統(tǒng)軟件等。工作區(qū)信息點(diǎn)位的布置可以根據(jù)各組團(tuán)建筑內(nèi)部的不同功能分別設(shè)計(jì)。 垂直主干區(qū)，語(yǔ)音信息主干采用大對(duì)數(shù)非屏蔽雙絞線，數(shù)據(jù) 信息主干采用 6 芯多模光纖。 有線電視系統(tǒng) 商貿(mào)城內(nèi)的電線電視系統(tǒng)由城市有線電視網(wǎng)提供信號(hào)源，在 交易鋪位、會(huì)議室、展示廳、餐飲區(qū)等處設(shè)置有線電視插座。在發(fā)生火災(zāi)等緊急事件時(shí)，也可與消 防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，構(gòu)成緊急廣播系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)火災(zāi)和緊急事故廣播。以現(xiàn)代信息 技術(shù)為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)管理手段、交易方式的現(xiàn)代化、信息化，正成 為批發(fā)交易市場(chǎng)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的制高點(diǎn)。并以此為基礎(chǔ)搭建一個(gè)電子商務(wù) 平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)有形交易與無(wú)形交易的相互融合。該系統(tǒng)的服務(wù)對(duì)象主要是服裝商 貿(mào)城交易各方，并包含為商貿(mào)城提供各類服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)、金融 機(jī)構(gòu)及政府部門的辦事機(jī)構(gòu)等。 管理信息系統(tǒng)主要功能模塊簡(jiǎn)介如下： （ 1）系統(tǒng)管理模塊 系統(tǒng)管理模塊的主要功能是維護(hù)整個(gè)信息管理系統(tǒng)的正確 運(yùn)行，其主要功能包括參數(shù)設(shè)置、權(quán)限管理、系統(tǒng)升級(jí)與維護(hù)、 數(shù)據(jù)交換與備份、網(wǎng)絡(luò)安全管理等，見圖 72。 （ 3）增值服務(wù)模塊 根據(jù)目標(biāo)定位，本項(xiàng)目不僅將為各經(jīng)營(yíng)戶提供了一個(gè)良好的 交易經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而且還為其提供全面的產(chǎn)品展示、商務(wù)辦公、金 融結(jié)算、工商、稅務(wù)、電信、郵政等一系列增值服務(wù)。 電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)方案 電子商務(wù) 平臺(tái)是利用內(nèi)部局域網(wǎng)和互聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)信息服務(wù) 設(shè)施，以有形市場(chǎng)為依托，在信息采集、發(fā)布的基礎(chǔ)上，以內(nèi)部 局域網(wǎng)作為其物理載體，創(chuàng)建一個(gè)電子商務(wù)交易平臺(tái)，為各經(jīng)營(yíng) 戶提供一種全新的營(yíng)銷渠道，擴(kuò)大交易范圍，以快速、高效、便 捷的虛擬交易方式實(shí)現(xiàn)低成本交易。 建設(shè)方案： （ 1）現(xiàn)階段，電子商務(wù)平臺(tái)的服務(wù)主要為商貿(mào)城內(nèi)的各經(jīng) 營(yíng)戶。同 時(shí)，隨著該電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)的逐步完善，也 可將其服務(wù)對(duì)象擴(kuò) 大到合鋼服裝商貿(mào)城以外的經(jīng)營(yíng)戶。為實(shí)現(xiàn)信息的全面共享，并快速擴(kuò)大合鋼服裝商貿(mào)城的影 響，也為了節(jié)省投資與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，該電子商務(wù)平臺(tái)將以現(xiàn)有的專 業(yè)服裝網(wǎng)站為依托，以外掛服務(wù)器等方式快速構(gòu)建一個(gè)合鋼服裝 商貿(mào)城電子商務(wù)平臺(tái)，為市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶提供全面的電子商務(wù)交易服 務(wù)。 （ 3）為更好地推動(dòng)電子商務(wù)的發(fā)展，需要加快商貿(mào)城內(nèi)各 類服裝的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制定工作，為電子商務(wù) 平臺(tái)搭建 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的交易環(huán)境。 技術(shù)裝備 局域網(wǎng)作為內(nèi)部管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)平臺(tái)，全面介入商貿(mào)城 內(nèi)部各項(xiàng)交易過(guò)程，管理和收集各項(xiàng)交易信息，撮合交易，促進(jìn) 物流、信息流和資金流的快速流通。 電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)同樣包括硬件設(shè)備與軟件系統(tǒng)兩個(gè)方 面內(nèi)容。本 項(xiàng)目電子商平臺(tái)建設(shè)過(guò)程中，將采用租用服務(wù)器的方式，既可以 減少投資，又能減輕系統(tǒng)維護(hù)工作。 第八章 環(huán)境保護(hù)、安全防火與水土保持 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)方面的各項(xiàng)法律法規(guī)的規(guī)定，堅(jiān)持 加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的環(huán)境管理，以保證達(dá)到環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。 （ 1）揚(yáng)塵 本項(xiàng)目的揚(yáng)塵主要是拆房引起的揚(yáng)塵、建筑施工揚(yáng)塵、建筑 工地堆場(chǎng)揚(yáng)塵及工地運(yùn)輸?shù)牡缆窊P(yáng)塵。 （ 3）廢氣 主要廢氣有汽車尾氣、廚房的油煙廢氣。 （ 5）固體廢棄物 主要是建筑垃圾和施工人員的生活垃圾，以及運(yùn)營(yíng)期來(lái)自經(jīng) 營(yíng)辦公、餐飲、購(gòu)物人群產(chǎn)生的生活垃圾。 （ 2）噪聲 對(duì)施工產(chǎn)生的噪聲，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工人員的環(huán)保教育，文明施 工；采取植樹綠化降噪等簡(jiǎn)單有效的措施來(lái)降低汽車噪聲對(duì)外界 環(huán)境產(chǎn)生的影響，中心內(nèi)汽車禁鳴喇叭；盡量選擇低噪聲設(shè)備， 對(duì)高噪聲設(shè)備要配置隔聲罩，以減少噪聲對(duì)周邊環(huán)境的影響；對(duì) 空調(diào)系統(tǒng)中所有設(shè)備采用防振措施；從建筑上考慮采取吸、隔聲 措施，使室內(nèi)噪聲滿足有關(guān)要求。 （ 4）生活污、廢水 本項(xiàng)目污水須經(jīng) 污水預(yù)處理達(dá)標(biāo)后外排。 （ 5）固體廢棄物處理 對(duì)于本項(xiàng)目產(chǎn)生的生活垃圾及建筑垃圾等固體廢棄物，應(yīng)通 過(guò)各收集設(shè)施收集后集中存放，由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)、處理。 消防 本項(xiàng)目消防措施執(zhí)行《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GBJl687)。商貿(mào)城內(nèi)的消防 宜采取以下措施： （ 1）實(shí)施地的建筑防火間距及消防通道符合?建筑設(shè)計(jì)防 火規(guī)范?。 節(jié)能 節(jié)約能源是我國(guó)的基本國(guó)策，本項(xiàng)目必須按照國(guó)家有關(guān)部門 頒布的《節(jié)約能源暫行條例》組織實(shí)施。 水土保持 本項(xiàng)目施工期間開挖地基、施工車輛往來(lái)頻繁等施工因素有 可能造成水土流失，從而破壞原有地塊的水土環(huán)境。 第九章 生產(chǎn)組織及勞動(dòng)定員 組織結(jié)構(gòu)及組織管理 本項(xiàng)目由中國(guó)紅樓集團(tuán)有限公司承辦。 公司設(shè)立的項(xiàng)目經(jīng)理部下設(shè)辦公室、計(jì)劃財(cái)務(wù)部、工程部、 招商部、綜合管理部等部門，總經(jīng)理下面設(shè)二個(gè)副總經(jīng)理 及一個(gè) 財(cái)務(wù)總監(jiān)。組織機(jī)構(gòu)見圖 91。 項(xiàng)目建成后，由中國(guó)紅樓集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)招商及對(duì)經(jīng)營(yíng)戶 的監(jiān)管，并協(xié)調(diào)內(nèi)外關(guān)系，負(fù)責(zé)商貿(mào)城安全保衛(wèi)、后勤、組織展 覽、廣告宣傳等各項(xiàng)目常物業(yè)管理和服務(wù)。 勞動(dòng)定員配備 本項(xiàng)目總定員 215 人，其中：在編定員 65 人 (管理人員 15 人，一般工作人員 50 人 )，臨時(shí)工 150 人。 項(xiàng)目運(yùn)行管理 本項(xiàng)目建成后，作為安徽省最現(xiàn)代化的有形服裝集散場(chǎng)所， 其運(yùn)行管理將采用現(xiàn)代市場(chǎng)管理模式，引進(jìn)國(guó)內(nèi)外最先進(jìn)的有形 市場(chǎng)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，管理將更為制度化、規(guī)范化、法制化。因此本項(xiàng) 目批準(zhǔn)實(shí)施后，由公司制定相應(yīng)的上崗人員的技 術(shù)要求，執(zhí)行定 期考核，達(dá)標(biāo)上崗。 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目批準(zhǔn)后，改造、裝修期擬定為 6 個(gè)月，自 2021 年 8 月開始組織實(shí)施。具體實(shí)施進(jìn)度安排見表 101。 （ 1）改造、裝修費(fèi)用根據(jù)估算指標(biāo)按平方米進(jìn)行估算； （ 2）前期工作費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等按規(guī)定進(jìn)行估算； （ 3）項(xiàng)目有關(guān)設(shè)備參照國(guó)內(nèi)同類市場(chǎng)價(jià)格； （ 4）預(yù)備費(fèi)按第一、二部分的 3％估算，不考慮漲價(jià)預(yù)備 費(fèi)； （ 5）固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅按免稅計(jì)算。 新增固定資產(chǎn)投資總額組成如下： 改造、裝修費(fèi)用 萬(wàn)元 ％ 設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用 萬(wàn)元 ％ 安裝工程費(fèi)用 萬(wàn)元 ％ 其他工程費(fèi)用 萬(wàn)元 ％ 合 計(jì) 萬(wàn)元 ％ 流動(dòng)資金估算 本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)主要采用預(yù)先收取攤位租金及管理費(fèi)的方式， 因此可不用準(zhǔn)備流動(dòng)資金。資金通 過(guò)自籌解決。 新增固定資產(chǎn)投資計(jì)劃按 6 個(gè)月內(nèi)投入 ％，計(jì) 萬(wàn)元； 9 個(gè) 月內(nèi)投入 ％，計(jì) 萬(wàn)元。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模為：商業(yè)用房建筑面積 90000平方米，設(shè) 6000個(gè)營(yíng)業(yè)用房；商務(wù)及管理用房 5000平方米。本項(xiàng)目計(jì)算期 為 18年。 成本估算說(shuō)明如下： （ 1）原輔材料及燃料動(dòng)力費(fèi)用 本項(xiàng)目原輔材料主要為辦公用品，計(jì)入其他費(fèi)用。項(xiàng)目年燃料動(dòng)力費(fèi)估算為 萬(wàn)元。 （ 3）固定資產(chǎn)折舊和無(wú)形及遞延資產(chǎn)攤銷計(jì)算 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)原值 萬(wàn)元，折舊按平均年限法計(jì)算，房 屋折舊年限為 18年，設(shè)備及輔助設(shè)施折舊為 7 年。 （ 4）年修理費(fèi)按折舊費(fèi)的 30％計(jì)，為 萬(wàn)元。營(yíng)運(yùn)期 內(nèi)年其他費(fèi)用估算為 萬(wàn)元。 （ 1）商業(yè)用房出租 本項(xiàng)目商業(yè)用房出租面積為 平方米，計(jì)商鋪 6000 個(gè)， 平均每個(gè)商鋪?zhàn)饨鹨悦磕? 元計(jì)，則此項(xiàng)年可收入租金 萬(wàn) 元。 （ 3）商務(wù)樓出租 本項(xiàng)目商務(wù)樓面積為 平方米，平均每平方米的租金以 元／年計(jì)，則此項(xiàng)年可 收入租金 萬(wàn)元。 根據(jù)上面收入分析本項(xiàng)目在營(yíng)業(yè)期內(nèi)平均年總營(yíng)運(yùn)收入為 萬(wàn)元。在營(yíng)業(yè)期內(nèi)平均年?duì)I業(yè)稅金及附加為 萬(wàn)元。所得稅按利潤(rùn)總額的 33％計(jì)取，盈余公 積金按稅后利潤(rùn)的 15％計(jì)取。根據(jù)該表計(jì)算如下財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 所得稅后 所得稅前 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 ％ ％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (ic=8％ ) 萬(wàn)元 萬(wàn)元 投資回收期 (含建設(shè)期 ) 年 年 （ 2）財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 (自有資金 )。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高于行業(yè)基準(zhǔn)；項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng) 險(xiǎn)能力。 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目社會(huì)效益明顯。 對(duì)于推進(jìn)合肥城市化進(jìn)程，提升大都市中心城區(qū)城市品位，搶占未來(lái)發(fā)展空間，延長(zhǎng)服裝產(chǎn)業(yè)鏈，調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)布局，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民生活水平都具有十分重要的戰(zhàn)略意義。本項(xiàng)目建設(shè)將進(jìn)一步推進(jìn)地方的城市化進(jìn)程，提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳?