【正文】 2021年 3月 2021年 4月 2021年 5月 加工車間及倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房建設(shè) 員工生活區(qū)及辦公區(qū)建設(shè) 設(shè)備購(gòu)置 廠區(qū)道路建設(shè) 專業(yè)好文檔 25 第十五章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算依據(jù) 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目投資估算編制原則執(zhí)行建 設(shè)部和現(xiàn)行有關(guān)編制規(guī)定、辦法、定額、費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)，主要文件依據(jù)為： 1）建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所《工程建設(shè)概預(yù)算編制方法》； 2）國(guó)家及地方頒發(fā)的工程建設(shè)其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)； 3）設(shè)備的市場(chǎng)調(diào)研和詢價(jià) . 二、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目建設(shè)投資估算 1．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑工程費(fèi) 本項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑面積為 2021 平方米，根據(jù)不同預(yù)算造價(jià)，本項(xiàng)目廠房及室內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)建筑工程費(fèi)用為 300 萬(wàn)元。 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目工程建設(shè)其他費(fèi)用主要是廠區(qū)道路建設(shè)，根據(jù)項(xiàng)目造價(jià)，廠區(qū)道路建設(shè)費(fèi)用為 50 萬(wàn)元。 本預(yù)測(cè)中各種數(shù)據(jù)比例，是通過(guò)調(diào)查國(guó)內(nèi)該行業(yè)的有關(guān)資料，并通過(guò)分析統(tǒng)計(jì) ，制定出的相關(guān)比例，具有宏觀性和滿足統(tǒng)計(jì)規(guī)律的特點(diǎn)。本次財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)將采用現(xiàn)值法。 2．計(jì)算期與生產(chǎn)負(fù)荷 根據(jù)預(yù)測(cè)學(xué)的原理、該項(xiàng)目技術(shù)水平在國(guó)內(nèi)、國(guó)際 領(lǐng)先程度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和產(chǎn)品生命周期理論，本項(xiàng)目收益年限 年 (建設(shè)期為 年）， 年以后按照項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的假設(shè)前提進(jìn)行計(jì)算，主要意義在于： 第一、避免企業(yè)在不同發(fā)展規(guī)模和周期內(nèi)所產(chǎn)生的企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)變化的影響； 第二、避免由于預(yù)測(cè)期后諸如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、景氣程度、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化、物價(jià)指數(shù)變化等不可預(yù)見因素變化的影響，盡量減少偏差，保證預(yù)測(cè)結(jié)果的相對(duì)準(zhǔn)確性； 第三、符合投資項(xiàng)目為項(xiàng)目投資者帶來(lái)直接的、即期的或者可預(yù)見的近期可獲得的項(xiàng)目收益的原則。 專業(yè)好文檔 27 3．財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 評(píng)估中的折現(xiàn)率按照下式選?。? 折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 （ 1）無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低，主要受平均利潤(rùn)率、資金供求關(guān)系和政府調(diào)節(jié)的影響。本次評(píng)估中，以五年期銀行存款利率為基準(zhǔn)，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率定為 %。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＝行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。本次綜合利用項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目和非競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目。 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 指企業(yè)因經(jīng)營(yíng)上的原因而導(dǎo)致收益發(fā)生變動(dòng)的可能性，本項(xiàng)目影響經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的因素包括自然氣候條件、市場(chǎng)需求變動(dòng)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本變動(dòng)、經(jīng)營(yíng)單位調(diào)整與應(yīng)對(duì)價(jià)格變動(dòng)的能力等。經(jīng)綜合考慮，本評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率取 %。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率主要與企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金周轉(zhuǎn)、資金調(diào)度及 企業(yè)外部融資能力等因素有關(guān)。 綜上分析，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為 %，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之和為 10%。 4．其他計(jì)算參數(shù) 其它計(jì)算參數(shù)按國(guó)家或地方有關(guān)文件選取。它的經(jīng)濟(jì)合義是在項(xiàng)目終了時(shí)，保證所有投資被完全收回的折現(xiàn)率。 根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì) 算，所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 10%，反映出項(xiàng)目投資回報(bào)水平較高，說(shuō)明項(xiàng)目具有很好的經(jīng)濟(jì)效益?？筛鶕?jù)本項(xiàng)目現(xiàn)金流量表計(jì)算得到，本項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元。 3)投資回收期 本項(xiàng)目所得稅后動(dòng)態(tài)投資回收期為 年（含建設(shè)期），說(shuō)明本項(xiàng)目開始運(yùn)營(yíng)后，能在 年內(nèi)收 回全部資金。 4)投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常年份利潤(rùn)總額或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)與投資總額的比率。本項(xiàng)目按計(jì)算公式： 投資利潤(rùn)率 =正常年份利潤(rùn) /投資總額 *100% 來(lái)計(jì)算本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為 41%。 專業(yè)好文檔 33 六、物流倉(cāng) 儲(chǔ)項(xiàng)目敏感性分析 項(xiàng)目敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析。本項(xiàng)目采用單因素分析法進(jìn)行敏感性分析。 表 10 敏感性分析表 變化率 變化因素 15% 10% 5% 0% 5% 10% 15% 固定資產(chǎn) % % % % % % % 經(jīng)營(yíng)成本 % % % % % % % 營(yíng)業(yè)收入 % % % % % % % 圖 2 敏感性分析圖 %%%%%%%%%15% 10% 5% 0% 5% 10% 15%變化率IRR變動(dòng)幅度固定資產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)收入 通過(guò)固定資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)成本、營(yíng)業(yè)收入變化對(duì) IRR 的影響看出，營(yíng)業(yè)收入是 IRR變動(dòng)最敏感的因素，其次是固定資產(chǎn)，而經(jīng)營(yíng)成本對(duì) IRR 的影響 敏感性相對(duì)較弱。 總之，該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 專業(yè)好文檔 34 第十七章 物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià) 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析 本項(xiàng)目的建設(shè)能夠?yàn)楫?dāng)?shù)厣唐沸袠I(yè)提供專業(yè)化的服務(wù)，加快當(dāng) 地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)居民就業(yè)，增加當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖?，增加?guó)家財(cái)政稅收，因此，具有良好的社會(huì)效益，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生較好的影響。 經(jīng)調(diào)查了解到，得到了當(dāng)?shù)厣唐菲髽I(yè)的認(rèn)可，大多數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)表示支持，只有極少數(shù)居民對(duì)本項(xiàng)目表示排斥，其主要原因是擔(dān)心項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境造成破壞 。 3．物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目地區(qū)文化狀況對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度 本項(xiàng)目建設(shè)地為龍場(chǎng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)鼐用袢菀捉邮苄率虑?，因此，?dāng)?shù)匚幕瘜?duì)本項(xiàng)目的適應(yīng)程度良好。 四、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 從以上分析可以得到，本項(xiàng)目建設(shè)具有良好的社會(huì)效益，得到了政府和當(dāng)?shù)囟鄶?shù)居民的認(rèn)同，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)較小，因此，從社會(huì)評(píng)價(jià)的角度來(lái)分析，本項(xiàng)目是可行的。本項(xiàng)目主要潛在風(fēng)險(xiǎn)包括：政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)條件，應(yīng)以宏觀和微觀兩個(gè)角度進(jìn)行考察。 從本項(xiàng)目來(lái)看，公司面臨一般企業(yè)共有的政策風(fēng)險(xiǎn)，包括國(guó)家宏觀調(diào)控政策，財(cái)政貨幣政策，稅收政策，可能對(duì)項(xiàng)目今后的運(yùn)作產(chǎn)生影響。商品消費(fèi)量受政策的波動(dòng)也會(huì)傳導(dǎo)給商品物流行業(yè)。 但是，銀監(jiān)會(huì)四度公開強(qiáng)調(diào)防控信貸風(fēng)險(xiǎn)： 7月 17日，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)要特別防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。央行四次強(qiáng)調(diào)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，讓房產(chǎn)開發(fā)商們感覺到政策的變化，而樓市、股市熱錢的流入使得政策上會(huì)專業(yè)好文檔 36 更加予以控制防范，這樣使得樓市熱錢有逃脫的可能，樓市高漲的同時(shí)面臨著風(fēng)險(xiǎn)。因此通過(guò)傳導(dǎo)機(jī)制必然會(huì)對(duì)商品物流行業(yè)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)。從本項(xiàng)目來(lái)看，公司面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有： 1）市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)。因此物流企業(yè)為了生存及競(jìng)爭(zhēng)的需要，會(huì)采取“價(jià)格戰(zhàn)”策略打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因而引起公司產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)而影響公司收益。由于經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品需求帶來(lái)行情的波動(dòng)。 3）油價(jià)風(fēng)險(xiǎn) 油價(jià)的波動(dòng)影響物流企業(yè)運(yùn)輸?shù)某杀緩亩?影響物流企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本。 （ 3）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)由于不同的資本結(jié)構(gòu)而對(duì)企業(yè)投資者的收益產(chǎn)生的不確定影響。借入資金比例越大，風(fēng)險(xiǎn)程度越大；反之則越小。 （ 4）管理風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目的實(shí)施有一定的周期，涉及的環(huán)節(jié)也較多，在這期間如果出現(xiàn)一些人力不可抗拒的意外事件或某個(gè)環(huán) 節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題以及宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生較大的變化，公司組織結(jié)構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外環(huán)境，將會(huì)大大影響項(xiàng)目的進(jìn)展或收益。公司內(nèi)部管理中存在諸如成本控制、人員變動(dòng)、資金運(yùn)營(yíng)等方面的不確定性，將為公司的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 專業(yè)好文檔 37 三、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 （ 1）應(yīng)對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 公司將在國(guó)家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策的指導(dǎo)下，匯聚各方信息，提煉最佳方案，統(tǒng) 一指揮調(diào)度，合理確定公司發(fā)展目標(biāo)和戰(zhàn)略； 加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)管理水平，降低營(yíng)運(yùn)成本，努力提高經(jīng)營(yíng)效率，形成公司的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)抵御政策風(fēng)險(xiǎn)的能力。 1）規(guī)范內(nèi)部管理，固化運(yùn)作流程，實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)流程 各環(huán)節(jié)的優(yōu)化和控制，提高企業(yè)管控水平，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 2）搭建統(tǒng)一的業(yè)務(wù)應(yīng)用平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)商品采購(gòu)、銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、配送、技術(shù)開發(fā)、質(zhì)量、計(jì)量檢斤、加工的集成管理和數(shù)據(jù)共享，幫助企業(yè)科學(xué)制定銷售、采購(gòu)、加工和配送計(jì)劃，提高整個(gè)供應(yīng)鏈系統(tǒng)的能觀性和能控性?? 3）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)從業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)自動(dòng)生成，財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)一體化，提高財(cái)務(wù)核算、財(cái)務(wù)分析和資金周轉(zhuǎn)效率。 6）實(shí)現(xiàn)與供應(yīng)商流程、數(shù)據(jù)集成，密切供應(yīng)商聯(lián)系，及時(shí)掌握資金和訂貨動(dòng)態(tài)。 8）發(fā)展電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、競(jìng)價(jià)、狀態(tài)查詢、資金結(jié)算。 （ 3）應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策： 實(shí)行嚴(yán)格的資金借貸和運(yùn)用審批制度，根據(jù)公司發(fā)展情況和資金市場(chǎng)成本變化，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)； 專業(yè)好文檔 38 使 投資項(xiàng)目盡快產(chǎn)生效益，提高資產(chǎn)盈利能力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)； 加強(qiáng)對(duì)業(yè)務(wù)收入、業(yè)務(wù)支出、日?，F(xiàn)金等的管理，在保持較高的流動(dòng)性的基礎(chǔ)上，減少資金占用，為公司擴(kuò)大投資提供現(xiàn)金流； 加大資本運(yùn)營(yíng)的力度，構(gòu)筑和拓寬暢通的融資渠道，為企業(yè)的資金供應(yīng)建立穩(wěn)固的渠道，為公司的發(fā)展不斷輸入資金，同時(shí)完善公司自身的“造血”機(jī)制； 加強(qiáng)對(duì)資金運(yùn)行情況的監(jiān)控，最大限度地提高資金使用效率； 實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)決算制度； 建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，加強(qiáng)內(nèi)部管理，嚴(yán)格規(guī)章制度，把可能發(fā)生的損失降到最低程度。 為避免企業(yè)在發(fā)生意外及其它各種不可抗拒因素給企業(yè)造成損失，將在財(cái)務(wù)預(yù)算中撥出?？?，購(gòu)買各種保險(xiǎn)以規(guī)避可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。 專業(yè)好文檔 39 第十九章 物流倉(cāng)儲(chǔ) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議 一、物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目推薦方案的總體描述 本項(xiàng)目計(jì)劃占地面積 70畝，建筑面積 40000 平方米，投資 700 萬(wàn)元，建設(shè)期為1 年，建成運(yùn)營(yíng)后，年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 200 萬(wàn)元 ,年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 90 多萬(wàn)元 ,本項(xiàng)目所得稅后內(nèi)部收益率為 %，不含建設(shè)期的動(dòng)態(tài)投資收回期為 8 年，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，本項(xiàng)目符合國(guó)家政策及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，另外，當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)此項(xiàng)目的建設(shè)也表示支持。 2．存在問(wèn)題 雖然從長(zhǎng)期來(lái)分析，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景廣闊，但是從目前形勢(shì)分析，市場(chǎng)具有一定的不確定性。 三、結(jié)論與建議 經(jīng)過(guò)充分分析與論證，得到以下結(jié)論： （ 1）項(xiàng)目建設(shè)條件良好，廠區(qū)規(guī)劃科學(xué)，各種設(shè)備配置合理； （ 2）項(xiàng)目 具有很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益； 綜上所述，該項(xiàng)目立項(xiàng)明確，具有良好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)等各項(xiàng)效益，項(xiàng)目是可行的。 （ 2）項(xiàng)目主管單位應(yīng)抓緊項(xiàng)目有關(guān)配套工作，壓縮審批程序，縮短申請(qǐng)周期，盡快落實(shí)配套資金，為項(xiàng)目的前期工作提供資金保障，加快工作進(jìn)度，提高工作效率，使項(xiàng)目的建設(shè) 少走彎路，早建設(shè)、早投產(chǎn)、早見效。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。m anxious for the n