【正文】 關的不同利益群體對項目建設和運營的態(tài)度，選擇可以促使項目成功的各利益群體的參與方式，對可能阻礙項目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。 二、物流倉儲項目風險程度分析 （ 1）政策風險 1） 宏觀政策風險 經濟政策風險是指在建設期或經營期內，由于所處的經濟環(huán)境和經濟條件的變化，致使實際的經濟效益與預期的經濟效益相背離。 23日，對于個別商業(yè)銀行二套房貸款業(yè)務中的各類違規(guī)問題，銀監(jiān)會強調要嚴格執(zhí)行二套房貸， 27日，銀監(jiān)會公布了 《固定資產貸款管理暫行辦法》， 30日又公布了《流動資金貸款管理暫行辦法》。 2）需求變動。 作為物流行業(yè)，本項目的財務風險主要體現(xiàn)在項目實施之前，實施后財務風險較小。 4）建立科學、實時、準確的成本核算體系和統(tǒng)計分析體系，滿足經營分析、績效考核和管理決策需要 5）實現(xiàn)全過程的客戶關系管理，密切顧客聯(lián)系，科學進行 顧客需求和行為分析，提高顧客滿意度和忠誠度。 （ 4）應對管理風險的對策： 項目融資成功后，吸收具有豐富投資管理、運營管理方面經驗的專業(yè)人才進入公司管理層； 規(guī)范公司治理，制定完善各項管理制度，保障股東和投資者的合法權益； 加強對管理人員組織結構、管理制度、管理方法等方面的內部培訓、外部培訓，提高其整體素質和經營管理水平； 推行目標成本全面管理，加強成本控制； 倡導組織創(chuàng)新、思想創(chuàng)新，以適應不斷變化的外部環(huán)境。 另外，對本項目的建議如下： （ 1）項目承建單位應加強項目的組織管理，配備專人進行項目前期準備工作，專業(yè)好文檔 40 抓好項目的考察、論證、申請立項、資金籌措、工作人員培訓等工作，確保項目的健全、穩(wěn)定的實施，如期取得良好的經濟效益和社會效益。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。目前，商品貿易商、期貨商等對第三方物流倉儲認知程度較低。 不可抗拒因素造成的風險，包括各種自然災害、火災、戰(zhàn)爭、政策變化、人為事故等。 （ 2）應對市場風險的對策： 現(xiàn)代市場經濟已步入以顧客為核心的 3C 時代（顧客、競爭、變化），面對商品市場的激烈競爭和飛速變化，商品物流企業(yè)正在不斷強化內部管理，實現(xiàn)以服務為中心的轉型，包括發(fā)展電子商務，實現(xiàn)網絡化營銷；拓展銷售渠道，推進集團化管理；發(fā)展加工中心，強化生產 /質量管理等等。財務風險來源于企業(yè)資金利潤率和借入資金利息率差額上的不確定因素以及借入資金與自有資金的比例的大小。隨著潛在進入者與行業(yè)內現(xiàn)有競爭對手兩種競爭力量的逐步加劇，我國物流行業(yè)具有營運主體多、小、散、亂，市場競爭較為激烈且處于無序狀態(tài)的特點。 目前，央行已經強調，要堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，鞏固經濟企穩(wěn)回升勢頭，這在一定程度上堅定了投資者的信心，市場仍有一個寬松的貨幣環(huán)境。 專業(yè)好文檔 35 第十八章 物流倉儲項目風險分析 一、物流倉儲項目主要風險因素識別 項目風險通常包括以下方面：政策風險、市場風險、環(huán)境風險、技術風險、客戶風險、資金風險、配套風險、協(xié)作風險。本項目的實施，對于滿足市場需求有重要意義。由于項目具有很高的投資利潤率，遠遠高于同行業(yè)水平，說明本項目在財務上可行。 2)財務凈現(xiàn)值 財務凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準收益率，將項目計算期 10年內各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和?？紤]到本評估項目外部融資額度較大，同時不可抗力和不可預測事件的可能出現(xiàn)，企業(yè)及項目經營存在財務風險，經綜合考慮后，財務風險報酬率取 %。行業(yè)風險報酬率是針對特定的行業(yè)所面臨的風險補償，主要與經營項目所在行業(yè)的市場發(fā)育程度、行業(yè)景氣度、行業(yè)市場特點、國家產業(yè)政策調整等因素有關。 現(xiàn)值法是通過估算建設項目未來壽命期內預期凈現(xiàn)金流，并以適當?shù)恼郜F(xiàn)率折算成現(xiàn)值，借以確定被咨詢項目價值的一種咨詢方法。 2021 年 11至 2021 年 1月完成主要加工車間及室內倉儲庫房的建設， 2021 年 2月至 2021 年 4月完成職工辦區(qū)及生活區(qū)的建設， 2021 年 5 月至 2021 年 8月完成廠區(qū)道路 的建設，設備購置于 2021 年 8月至 2021 年 10月完成。在員工招聘過程中嚴格控制員工素質，以保障產品生產的順利進行。 專業(yè)好文檔 21 第十二章 物流倉儲項目勞動安全衛(wèi)生與消防 一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 本項目在生產過程中不會有有毒有害物品產生，因此不會有有毒有害物品的危害。渣土運輸過程中嚴格執(zhí)行有關條例和規(guī)定，運土車輛應在規(guī)定的時間和規(guī)定的路線進出施工場地，沿途應注意保持道路的清潔，盡量減少裝土過滿、車輛顛簸等造成的渣土傾撒。 二、項目建設和生產對環(huán)境 的影響 1．物流倉儲項目建設對環(huán)境的影響 （ 1）項目施工期間會產生少量污水，直接排放會對當?shù)丨h(huán)境造成一定的污染； （ 2）施工期間會有揚塵產生，會對當?shù)乜諝赓|量造成影響； （ 3）施工期間機械設備及其它噪聲會影響到當?shù)鼐用裆a、生活； （ 4）施工期間產生的固定垃圾如果不進行處理將會嚴重污染當?shù)丨h(huán)境。 （ 3）廠區(qū)內所有生產生活用水不外排，經處理后反復利用。 （ 4）培養(yǎng)職工節(jié)能意識。由于電熱膜為純電阻電路，故其轉換效率高，除一小部分損失外，絕大部分被轉化成熱能 。項目廠區(qū)中部 有 3500 伏的高壓電纜經過，本項目供電直接從廠區(qū)中部高壓柜通過電纜引入兩路 10KV 電源，再通過 4個開閉器引至廠區(qū)的 2個 500 箱變，由箱變內的變壓器將高壓變?yōu)閺S區(qū)所需電壓后由地下管井引至各車間。這樣既使生產區(qū)與生活辦公區(qū)分開，又使職工生活區(qū)遠離開平車間的噪聲干擾。 9．施工條件 本項目所有施工條件都已經具備。城市主干道的供水設施已接通 。 興義市 ， 素有 “ 黔桂鎖鑰 ” 之稱的興義市是貴州省四大主要中心城市之一，西南地區(qū)重要的交通通信樞紐、工業(yè)基地、商貿旅游服務中心及教育中心，也是正在快速崛起的我國 西南重要中心城市之一， 歷史上是三省毗鄰地區(qū)的商業(yè)集散地和通衢要塞之地。目前已入駐貴州林榮集團所 屬的林通、林福汽車銷售服務有限公司的 3個 4S 店，興義市恒信德龍汽車銷售服務公司汽車城建設項目，昆明良明雄集團汽車汽配、零配件批發(fā)、摩托車整車銷售及配件、五金及礦山特種設備銷售、倉儲物流等綜合批發(fā)。 專業(yè)好文檔 9 第四章 物流倉儲項目建設規(guī)模與產品方案 一、建設規(guī)模 本項目建設規(guī)模為： 5 萬噸庫存量商品倉庫； 二、產品方案 作為物流倉儲項目，其提供的產品是指與物流相關的各項服務，本項目的服務方案包括： 1）提供商品期貨交割場所服務 2）商品倉儲服務 3）各種商品裝卸服務 專業(yè)好文檔 10 第五章 物流倉儲項目場址選擇 一、物流倉儲項目場址所在位置現(xiàn)狀 1．物流倉儲項目地點與地理位置 本項目的地址是貴州省興義市 木賈物流園區(qū)神仙洞處（汕混高速西出口處） 。作為全國重要的商品消費市場，貴州已把商品服務業(yè)列為主要的生產性服務業(yè)之一。 我國是商品生產和流通大國，我國商品生產企業(yè)眾多，當前我國的商品流通主要方式仍然是直供和分銷。物流系統(tǒng)設計、物流總代理等高增值、綜合性的服務非常有限。 產品從生產到銷往用 戶手中， 95%的時間耗在儲存、裝卸、等待加工和運輸方面，費用平均占到總成本的 50%。 “ 北煤南運 ” 、 “ 南糧北調 ” 等就是其中典型的例子。 中國產業(yè)界 正在形成五條物流體系：以 五大運輸方式 為代表的運輸物流體系，以商品加工和配送為代表的倉儲物流體系，以服務型競爭戰(zhàn)略為代表的制造商物流體系，以海、空港集散為代表的口岸物流體系和正在浮現(xiàn)中的以電子商務為代表的配送物流體系。在廠區(qū)內閑置的土地上建設集銷售、加工、倉儲 、配送和售后服務的綜合物流中心具有得天獨厚的地理條件，與興義市同行業(yè)相比，有著立地條件好、運輸成本低、投資效益高和比較競爭力強等優(yōu)勢。利用公司自身的技術優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、資金優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，建立一體化的貨品供專業(yè)好文檔 3 應鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務，同時保持效益的持續(xù)增長，使公司最終發(fā)展成為輻射全國的農副產品冷鏈物流骨干企業(yè)。我們除采購物流、流通業(yè)等較多的領域之外，鋼鐵生產物流、廢鋼物流、原材料貿易、科研教育、金融租賃等服務業(yè)也在開始起步。 專業(yè)好文檔 1 作為興義市重要的精品基地和消費市場，已把物流服務業(yè)列為一項重要的生產性服務業(yè)之一。 公司未來的發(fā)展目標是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該冷鏈物流行業(yè)標準的制定企業(yè)。 黔西南州德眾工貿物流倉儲中心 綜合項目建設地地處興義市木賈臨近車站。 (見表 1)。 中國資源的分布不均衡，歷史上就形成了原材料采掘、粗加工等基礎工業(yè)遠離加工工業(yè)的產業(yè)布局。據(jù)統(tǒng)計，中國目前工業(yè)品流通成本占商品價格的 50%左右，零售商的物流成本占總成本的 20%以上。 專業(yè)好文檔 7 倉儲 市場需求結 構分析 1） 生產企業(yè)和商業(yè)企業(yè)物流需求的側重點不同 生產企業(yè)的外包物流主要集中在干線運輸，其次是市內配送；商業(yè)企業(yè)的外包物流主要集中在市內配送，其次是倉儲，再次是干線運輸。 專業(yè)好文檔 8 第三章 資源條件評價 物流倉儲行業(yè)主要以商品貿易為基礎的，商品貿易形勢繁榮，則商品物流倉儲行業(yè)也會受益匪淺，因此兩者是一損俱損，一榮俱榮的關系。 發(fā)展制造業(yè)與服務業(yè)融合的生產性服務業(yè)，是貴州加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的“重要內容”。全國商品交易量的十分之一在貴陽完成，而貴陽交易量的 20%在興義市完成，年交易 額過千萬元。規(guī)劃有汽車汽配、小商品、五金建材、農機及特種設備四個產業(yè)區(qū)。 二、物流倉儲項目場址建設條件 1．氣候條件 興義市 地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結合部中心地帶， 是 一顆閃耀耀眼的明珠 。 近年來， 在基礎設施建設方面，汽車產業(yè)園內的緯一路、棲霞路北段、經二路等路網工程建設已基本成型 。 8．征地、拆遷、移民安置條件 本項目所建地塊目前為閑置地塊，無拆遷、移民方面的問題。本項目總體布置分四區(qū)域，進入場區(qū)右排依次為辦公場所及職工宿舍和食堂、休閑娛樂區(qū)；場區(qū)左排依次為大型停車場、商品倉庫、設備倉庫。 2．物流倉儲項目供電工程 本項目 廠區(qū)用電的電壓為 220V 和 380V，頻率為 50HZ，項目用電總負荷為 400KW。電源經導線連通電熱膜，將電能轉化為熱能。 （ 3）本項目廠區(qū)規(guī)劃圖經業(yè)內專家設計，項目車間安排、物流通道科學合理，在生產過程中，能夠充分節(jié)約人力、物力。 （ 2）回收利用冷凝水，在產品生產過程中，采用相關技術對冷凝水進行回收利用，以達到節(jié)水的目的。 （ 3）聲環(huán)境 項目所在地噪聲情況較為嚴重，因此本項目在施工過程中要注意采用低噪聲的施工機械且做好噪聲防治工作。施工挖掘產生的土方以及施工過程中產生的渣土，由施工單位或承建單位和市容局渣土辦聯(lián)系外運。 （ 3）本項目產生污水較少，經處理后全部回收利用，對環(huán)境幾乎不造成影響。 2．勞動定員數(shù)量及技能素質要求 本項目運營后，將招聘員工約 50人，實現(xiàn)定崗、定職、定責、定薪。 二、物流倉儲項目實施進度安排 本項目計劃從 2021 年 11 月開始建設，于 2021 年 10 月底完成建設。本次財務預測將采用現(xiàn)值法。對風險報酬率一般采用累加法估算，即把面臨的各種風險對風險報酬率的要求加以量化并予以累加，其公式為： 風險報酬率＝行業(yè)風險報酬率 +經營風險報酬率 +財務風險報酬率 行業(yè)風險報酬率。財務風險報酬率主要與企業(yè)經營過程中資金周轉、資金調度及 企業(yè)外部融資能力等因素有關。 根據(jù)項目財務現(xiàn)金流量表計 算，所得稅后的財務內部收益率為 %遠遠高于行業(yè)基準收益率 10%，反映出項目投資回報水平較高，說明項目具有很好的經濟效益。本項目按計算公式： 投資利潤率 =正常年份利潤 /投資總額 *100% 來計算本項目的投資利潤率，